Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-94/2020 по иску ФИО2 к АО «Серовский завод ферросплавов» о взыскании денежных средств, по апелляционной жалобе истца ФИО2 на решение Серовского районного суда Свердловской области от 24.10.2019.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился с иском к АО «Серовский завод ферросплавов» о взыскании денежных средств в размере 108284 руб. 36 коп. - в качестве возмещения ущерба в виде стоимости восстановительного ремонта помещения, 1430000 руб. - в качестве убытков в виде упущенной выгоды. В обоснование указал, что 29.10.2015 заключил с ответчиком договор аренды недвижимого имущества № 16, в соответствии с которым ответчику передано во временное пользование и владение нежилое помещение, расположенное по адресу: .... Срок договора определен сторонами на 5 лет, однако, 23.01.2018 ему было вручено уведомление о расторжении договора, датированное 19.12.2017 с предложением подписать акт приемки-передачи помещения. От подписания предложенных документов он отказался, поскольку считает, что ответчик нарушил порядок расторжения, предусмотренный договором. Кроме того, при визуальном осмотре помещения были обнаружены множественные дефекты. После проведения переговоров сторонами был согласован порядок проведения работ для устранения допущенных дефектов в помещении, срок проведения работ оговорен не был. На протяжении длительного времени ответчик не предпринимал никаких действий, направленных на урегулирование ситуации и окончательную сдачу помещения, несмотря на неоднократные обращения истца. Все это время у него отсутствовала возможность сдачи помещения в аренду. 28.04.2019 он направил в адрес ответчика претензию, в которой потребовал выплатить стоимость восстановительного ремонта, а также возместить убытки в виде упущенной выгоды в размере арендной платы за период вынужденного простоя, однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что в настоящее время помещение продано, при этом, истец при продаже, ввиду наличия дефектов, был вынужден снизить стоимость помещения на 108284руб. 36 коп., что является его убытками.

Представитель ответчика АО «Серовский завод ферросплавов» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поддержав позицию, изложенную в письменном отзыве. Согласно отзыву материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих ухудшение технического состояния помещения, и обязанности арендатора по их устранению, локально-сметный расчет не является достаточным доказательством для подтверждения размера ущерба. Упущенная выгода в сумме 1430000руб. взысканию с ответчика не подлежит, поскольку 12.02.2018 истец получил ключи от помещения и не имел препятствий для использования принадлежащего ему имущества. Расчет упущенной выгоды полагает неверным, поскольку он произведен исходя из суммы ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором аренды.

Решением Серовского районного суда Свердловской области от 24.10.2019 иск ФИО2 оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением, истец подал апелляционную жалобу. В обоснование указал, что вывод суда об отсутствии оснований для взыскания упущенной выгоды не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку судом установлено, что 08.05.2018 истец передал ключи от помещения ответчику для устранения дефектов помещения и получил их обратно только 21.08.2018. Настаивает на том, что в указанный период он не имел возможности использовать помещение, а потому требование о взыскании упущенной выгоды за данный период подлежало удовлетворению. Более того, после получения ключей, помимо неустраненных ранее выявленных дефектов, он обнаружил новые созданные ответчиком дефекты, в связи с чем в период с 22.08.2018 по 28.02.2019 вел переговоры с ответчиком об их устранении, направлял претензии, надеялся на добросовестность ответчика. Полагает, что упущенная выгода за названный период также полежит взысканию. Кроме того, настаивает на том, что снижение продажной цены помещения на сумму стоимости его восстановительного ремонта является его убытком, подлежащим взысканию с ответчика. Указывая на неправильное применение судом норм материального права, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика просит оставить решение суда без изменения, указывая на необоснованность доводов истца, изложенных в апелляционной жалобе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика возражения на жалобу поддержал, просил отказать в её удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений относительно жалобы, согласно требованию части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 29.10.2015 между ФИО2 и АО «Серовский завод ферросплавов» заключен договор аренды недвижимого имущества № 16 сроком на пять лет, в соответствии с которым арендатору было передано во владение и пользование, принадлежащее ФИО2 нежилое помещение, расположенное по адресу: ....

09.01.2018 ФИО2 получено уведомление от АО «Серовский завод ферросплавов» о расторжении договора аренды.

12.02.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи ключей от нежилого помещения. В этот же день ФИО2 направил претензию в адрес ответчика с указанием компенсации суммы причиненного ущерба, ввиду наличия повреждений в помещении.

08.05.2018 представителем АО «Серовский завод ферросплавов» получены ключи от помещения с целью проведения ремонтных работ, которые завершены 21.08.2018, о чем свидетельствует акт приема-передачи ключей.

28.04.2019 ФИО2 вновь направил в адрес АО «Серовский завод ферросплавов» претензию о возмещении убытков в размере 1430000руб., вызванных простоем помещения за период с 01.02.2018 по 01.02.2019, а также возмещения стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в сумме 108284 руб. 36 коп. с приложением локально-сметного расчета. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Перечисленные фактические обстоятельства дела сторонами не оспариваются.

Разрешая требования истца о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в сумме 108 284,36 рублей, суд обоснованно исходил из недоказанности факта причинения убытков.

Сумма, заявленная ко взысканию с ответчика, определена ФИО2 на основании локально-сметного расчета, выполненного ООО «Капиталстрой Плюс».

Между тем, надлежащих доказательств несения истцом убытков на указанную сумму, суду представлено не было.

06.05.2019 ФИО2 продал спорное помещение по договору купли-продажи, согласно договору, за 3000000 рублей (п. 3 договора), из которых 1000000 рублей передан до заключения договора, а остаток в сумме 2000000 рублей выплачивается в течение полутора лет.

Как следует из п. 6 договора, отчуждаемое нежилое помещение осмотрено покупателем лично, дефектов, недостатков при осмотре не обнаружено, недвижимое имущество находится в нормальном состоянии, отвечающем его функциональному назначению.

Исходя из акта приема-передачи от 06.05.2019 к договору купли-продажи, являющегося его неотъемлемой частью, покупатель подтвердил, что помещение осмотрено, находится в надлежащем состоянии, пригодно для его дальнейшего использования, покупатель не имеет каких-либо претензий к техническому состоянию помещения.

Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем сделана запись регистрирующего органа 13.05.2019.

Таким образом, оснований полагать о том, что истец понес убытки в виде стоимости восстановительного ремонта в сумме 108284,36 рублей у суда обоснованно не имелось, поскольку восстановительный ремонт ФИО2 выполнен не был, спорное помещение продано, все существенные условия договора сторонами оговорены, претензий по техническому состоянию недвижимого имущества покупатель к ФИО2 не предъявлял.

Представленное в обоснование довода о несении истцом убытков на указанную сумму соглашение о зачете взаимных требований от 01.06.2019, заключенное между ФИО2 и ФИО5, согласно которому покупателем после передачи помещения были обнаружены дефекты, о которых он не был извещен при заключении договора, в связи с чем размер задолженности по договору купли-продажи от 06.05.2019 был снижен на 108284,36 рублей и составляет 1891715,64 рублей, во внимание судом принят не был, поскольку указанное соглашение по своей сути не свидетельствует о наличии однородных требований у сторон, поскольку в данном случае лишь у покупателя имеется обязательство об оплате товара, тогда как у продавца каких-либо взаимосвязанных с ним требований нет. Кроме того, в соглашении не указано какие дефекты были обнаружены покупателем после передачи помещения и какие из них признаны продавцом в качестве ухудшающих состояние помещения, сделана ссылка на локальный сметный расчет, подготовленный ООО «Капитал Плюс», тогда как при подаче иска ФИО2 ссылался на локальный сметный расчет, выполненный ООО «Капиталстрой Плюс». Данное соглашение не является надлежащим доказательством причинения убытков ФИО2 действиями АО «Серовский завод ферросплавов».

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы в этой части направлены на переоценку, основаны на ошибочном толковании норм права.

Вместе с тем, заслуживают внимания доводы истца о взыскании платы за период невозможности использования помещения истцом ввиду проводимых в нём работ ответчика.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу положений пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещению подлежат убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В случае, если основанием для взыскания убытков является ненадлежащее исполнение договорных обязательств, для удовлетворения иска должна быть доказана совокупность условий: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, наличие убытков, их размер и причинно-следственная связь между нарушением договора и убытками.

В обоснование требования о взыскании с ответчика убытков в форме упущенной выгоды в сумме 1430000 руб. за период с 01.02.2018 по 01.02.2019, ФИО2 ссылается на невозможность использования помещения, сдачи его в аренду, по причине ненадлежащего состояния переданного имущества, длительного проведения ремонтных работ.

С данным доводом истца суд не согласился, поскольку истцом не представлено доказательств того, что им могла быть получена какая-либо прибыль за указанный период. ФИО2 не доказал, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить плату за пользование.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что, несмотря на достигнутое соглашение о досрочном прекращении договора аренды, обязанность арендатора по возврату помещения арендодателю должным образом не выполнена, в связи с чем, в период с 08.05.2018 по 21.08.2018 истец предоставил ответчику доступ в помещение для приведения помещения в состояние, в котором оно было передано при заключении договора.

Согласно части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Арендодатель лишается данного права только в случае, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как указывает истец, 12.02.2018 составлен акт приема-передачи ключей от помещения. В этот же день ФИО2 направил претензию в адрес ответчика с указанием компенсации суммы причиненного ущерба, ввиду наличия повреждений в помещении.

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю помещение с учетом естественного износа по акту приема-передачи.

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт помещения.

Согласно Акту приема-передачи помещения в аренду от 29.09.2015 и у арендатора не было претензий к техническому состоянию принимаемого в аренду помещения, состояние помещения описано, акты подписаны сторонами.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Фактические действия сторон подтверждают позицию истца о ненадлежащем состоянии помещения на момент передачи ключей в феврале 2018 года, чем и была обусловлена просьба ответчика предоставить доступ в помещение в мае 2018. Документально подтверждено составлением актов приема-передачи ключей, что в период с 08.05.ю2018 по 21.08.2018 помещение приводилось ответчиком в состояние, в котором надлежало его передать при прекращении договора.

В этой связи судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отношения из договора аренды прекратились и истцом не доказано, что в этот период невозможно было получение прибыли от помещения.

В рассматриваемом случае судом при подготовке дела к судебному разбирательству необходимо было определить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию и с учетом предмета спора подлежал установлению факт выполнения обязанности по передаче помещения арендатором арендодателю. При этом самого по себе факта передачи ключей недостаточно для данного вывода, поскольку из материалов дела ясно следует, что арендодатель не счет эту обязанность выполненной ввиду ненадлежащего состояния помещения. И последующие действия арендатора этот факт подтвердили. В этой связи решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении требований.

Определяя сумму ко взысканию судебная коллегия исходит из согласованного сторонами условия о размере арендной платы(ее постоянной части) в размере 120000 рублей в месяц. С учетом периода ремонта помещения с 08.05.2018 по 21.08.2018 сумма составляет 412000 рублей. ( 2 полных месяца июнь и июль =240000 руб. 22 дня за май 2018= 88000 руб.. 21 день за август 2018= 84000 руб.)

Государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части требований в данном случае составляет 7320 рублей. Данная сумма подлежит взыскано в доход местного бюджета, поскольку при подаче иска истец был освобожден от ее уплаты п.2ч.2 ст.333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

В остальной части из заявленного требования о взыскании суммы арендных платежей в размере 1430 000 рублей суд первой инстанции верно руководствовался из недоказанности факт наличия упущенной выгоды. С учетом урегулированности вопроса о прекращении арендных отношений после получения истцом помещения в августе 2018 года истцу следовало бы доказать факт реальной возможности сдачи помещения на тех же условиях, что и с ответчиком. Таких доказательств не представлено.

Доводы о том, что на указанное помещение есть стабильный спрос ввиду его благоприятного местонахождения, и единственной причиной отсутствия к нему интереса является его состояние после освобождения ответчиком, документально ничем не подтверждено.

Руководствуясь статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Серовского районного суда Свердловской области от 24.10.2019 отменить, принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Серовский завод ферросплавов» в пользу ФИО2 412000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 7320рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Председательствующий С.Н. Киселева

Судьи В.А. Зайцева

ФИО1