Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика/истца ФИО1 на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 01 июня 2020 года

по делу по иску Управления имущественных отношений муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района, Ставропольского края к ФИО1, администрации Муниципального Образования Суворовский сельсовет, Предгорного района Ставропольского края о взыскании арендной платы,

встречному иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района, Ставропольского края о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы исходя из условий договора аренды, по докладу судьи Шурловой Л.А.

УСТАНОВИЛА:

Иск Управления имущественных отношений муниципального контроля администрации к ФИО1 о взыскании арендной платы обоснован тем, что ответчик является арендатором по договору аренду № от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков:

№ площадью 222500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, СПК «Ворошилова», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства,

№ площадью 16800 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, СПК «Ворошилова», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение хим. склада.

Так, 12 января 2005 года заключен договор № 41 аренды спорных земельных участков сроком на 25 лет по постановлению главы администрации МО Суворовский сельсовет, между администрацией и ФИО1 На основании п. 3.1 договора аренды № 1 от 12 января 2005 года размер арендной платы за участки составляет 3 589 рублей в год. С 30.06.2016г., согласно Постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 года № 112-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий, сроков внесения арендной платы за использование земельных участков в собственности <адрес> и земельных участков собственность на которые не разграничена» определяется величина арендной платы в % от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от 27.11.2015г. № по результатам оценки утверждена кадастровая стоимость спорных земельных участков, которая составляет:

участок № «для сельскохозяйственного производства» процент от кадастровой стоимости равен 0.6% от 1363925 рублей, размер арендной платы в год в сумме 8 183,55 рублей;

участок № « под размещение хим.склада» процент от кадастровой стоимости равен 3% от 8489 880 рублей или плата 254 696,40 рублей/год.

Следовательно, размер арендной платы по двум земельным участкам составляет 262 879,95 рублей/год, в квартал – 65 719,99 рублей.

За три квартала 2019 по 10.10. 2019 года задолженность по арендной плате по двум участкам составила 184 939,22 рублей.

В силу п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, за период просрочки с 10.04.2016 года по 11.11.2019 года составила 5 848,53 рублей. Претензия о погашении задолженности по арендной плате не исполнена.

Истец просил суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 184 939,22 рублей; пени за нарушение срока внесения арендной платы с 10 апреля 2019 по 11 ноября 2019 года в размере 5 848,53 рублей, общей суммой взыскания 190 787,75 рублей.

ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением, принятым к рассмотрению протокольным определением суда от 19 декабря 2019 года, указывал обстоятельства арендных правоотношений, в силу п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за участки составляет 3 589 рублей в год. Договор аренды №1 арендатор ФИО1 надлежащим образом исполняет и использует земельные участки по назначению, ежегодно выплачивает установленную арендную плату. В период с 12 января 2005 года по 10 апреля 2019 года регулярно оплачивал арендную плату по квитанциям. Управлением размер арендной платы установлен в одностороннем порядке и определен исходя из размера кадастровой стоимости спорных земельных участков, что является незаконным и нарушает условия договора аренды № 1. Управлением не указано с какого времени производится расчет арендной платы по договору № 1 от 12 января 2005 года из расчета кадастровой стоимости земельных участков и добровольно не произвели перерасчет полученной от него арендной платы в порядке п. 3.1 договора № 1 об установлении арендной платы в сумме 3 589 рублей в год.

ФИО1 просил обязать Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации произвести перерасчет арендной платы, полученной от ФИО1, согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка № 1 от 12 января 2005 года площадью 22.25 га с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1.6 га с кадастровым номером №.

Решение суда постановлено при участии представителей сторон, не явились: ФИО1 о дате и времени заседания извещен надлежащим образом; иные лица представили заявление о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю извещен надлежащим образом.

Обжалуемым решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 01 июня 2020 года исковые требования Управления о взыскании задолженности арендной платы удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о перерасчете арендной платы, отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения, как незаконного, указывает, что договором особо закреплено, что все изменения и дополнения к нему оформляются сторонами в письменной форме. В реестровом деле земельного участка дополнительные соглашения к договору аренды отсутствуют, иной размер платы и порядок ее начисления не устанавливался. Заявления сторон о перерасчете и изменении сведений о кадастровой стоимости земельного участка также отсутствуют. Суд не имел возможности установить, что размер кадастровой стоимости участков изменялся в период с 01 января 2019 года по 30 октября 2019 года. Суд незаконно сослался на Постановление Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-П. Ответчик регулярно вносил арендную плату, размер ее не изменялся, иных соглашений между сторонами договора аренды по поводу арендной платы достигнуто не было. Кроме того, истец не указывает с какого времени производится расчет увеличенной арендной платы. Рассмотрев дело в отсутствие представителя Управления суд лишил ответчика права задать вопросы. Рассмотрение дела в отсутствие представителя Росреестра лишило ФИО1 возможности установить основание внесения в апреле 2019 года сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков, а согласно письменных возражений администрации МО Суворовского сельсовета переоценка земельных участков с 2011 года не производилась.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления имущественных отношений муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края – ФИО2 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что Постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п предусмотрено, что арендная плата по договорам аренды земельных участков ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды изменяется в одностороннем порядке.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке, коллегия находит возможным рассмотреть жалобу в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражение на жалобу, заслушав пояснения ФИО1 и его представителя ФИО3 об удовлетворении доводов жалобы, представителя истца Управления по доверенности ФИО4 об отклонении доводов жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ закрепляет, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 января 2005 года между администрацией МО Суворовского сельсовета и ФИО1 заключен договор аренды № 1 земельных участков № 1, площадью 22.25 га для сельскохозяйственного производства, с КН № и № 2 площадью 1.68 га с КН № в границах земель муниципального образования Суворовского сельсовета из земель сельскохозяйственного производства. Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды – 25 лет с даты заключения договора по 12 января 2030 года. Пунктом 3.1 договора установлены размер арендной платы за участки – 3 589 рублей в год. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления на счет ( реквизиты счета). Исполнением обязательств по внесению арендной платы является платежное поручение ( п.3.3).

Пунктом 3.4 указанного договора аренды, на который ссылаются стороны, предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Дополнительные соглашения к договору аренды от 12 января 2005 года не заключались, что сторонами не оспаривалось.

В кадастровом паспорте по состоянию на 03 февраля 2009 года земельного участка КН № площадью 222 500 кв.м. «для сельскохозяйственного производства» указана кадастровая стоимость 825297 рублей; участка № площадью 16 800 «под размещение химсклада» 62314,56 рублей (л.д.42-45).

Суду представлены выписки из ЕГРН по состоянию на октябрь 2019 года, в дальнейшем на июнь 2020 года, с теми же данными и видами разрешенного использования заявленных земельных участков: «под размещение химсклада» и «для сельскохозяйственного производства». Данные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены ФИО1 в аренду без торгов. 30 октября 2019 года администрация обратилась к ФИО1 с претензией о нарушении условий договора аренды о несвоевременном внесении платы, и по состоянию на 30 октября 2019 года задолженность заявлена в размере 190306,91 рублей. Представлены суду для исследования реестровые дела на указанные земельные участки (л.д.64) с кадастровыми паспортами на 2005,2009 г.г.

В возражениях на иск Управления ответчик ФИО1 указывал об уплате арендной платы вплоть до апреля 2019 года согласно условий договора № 1 по двум участкам в общей годовой сумме 3589 рублей, а исчисление платы с 2019 года по кадастровой стоимости участков полагал необоснованным, не предусмотренным условиями договора, как следствие, неправомерного выставления задолженности по аренде.

Суд пришел к выводу об определении величины арендной платы в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования, и взыскания с ФИО1 задолженности по договору аренды №1 от 12 января 2005.

Такое обоснование постановленного решения ошибочно, поскольку вид разрешенного использования земельных участков не изменялся, таких сведений материалы дела не содержат. Иного вывода постановленное решение суда не содержит, суд удовлетворил иск Управления и отказал во встречном иске ФИО1 без какой либо мотивировки принятого решения, вся мотивировочная часть решения составила один абзац (из трех строк на листе 8 решения), что противоречит Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" и в соответствии со статьей 330 ГПК РФ является основанием к отмене постановленного решения, как необоснованного, с принятием по делу нового решения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу действующих до 01 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.

Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно абзацу 5 пункту 16 указанного Постановления регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды №1 от 12.01.2005г. земельного участка с ФИО1, на основании которого заявлены требования, заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации ( 25.10.2001), в пункте 3.4 данного договора стороны согласовали возможность изменения арендодателем платы за использование земельного участка при изменении базовой ставки арендной платы.

Таким образом, с учетом согласованного сторонами порядка изменения арендной платы к правоотношениям сторон должна применяться нормативная (регулируемая) арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Вопреки необоснованным доводам ответчика/арендатора, с учетом вышеизложенного, возникших правоотношений по Договору аренды от 12.01.2005, который был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения путем введения с 01.04.2016 постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п новой ставки арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Согласно пункту 3 Порядка N 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка. Пунктом 3 Порядка N 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку. Приложением к Постановлению № 601-п от 26 декабря 2018 года утвержден Порядок для данных земельных участков, пунктом 3 установлен базовый размер арендной платы 3% ( для земельных участков с разрешенным использованием под размещение химсклада) и 0.6% (для земельных участков с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства); признаны утратившими силу постановления Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п, от 11 декабря 2017 года № 496-п. Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015г. № 1380 по результатам оценки утверждена кадастровая стоимость спорных земельных участков, составляет: для КН №, площадью 222 500 кв.м. «для сельскохозяйственного производства» 1363925 рублей, для КН № «под размещение химсклада» 8489 880 рублей, следовательно арендная плата за участки исчисляется в следующем порядке:

участок № 1 «для сельскохозяйственного производства» процент от кадастровой стоимости равен 0.6% от 1363925 рублей, размер арендной платы в год в сумме 8 183,55 рублей;

участок № 2 «под размещение хим.склада» процент от кадастровой стоимости равен 3% от 8489 880 рублей или плата 254 696,40 рублей/год.

В общей сумме размер арендной платы по двум земельным участкам составляет 262 879,95 рублей/год, в квартал – 65 719,99 рублей. За три квартала 2019 по 10.10. 2019 года задолженность по арендной плате по двум участкам составила 184 939,22 рублей, которая и подлежит взысканию с арендатора ФИО1.

Вопреки несостоятельным доводам жалобы ФИО1 об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка площадью 1.6 га КН № с «под размещение химсклада» на «земли населенных пунктов сельскохозяйственного производства» и, как следствие, неправильного расчета арендной платы, по материалам дела, сведениям ЕГРН, земельный участок с КН № имеет разрешенное использование «под размещение химсклада», справка администрации Суворовского сельсовета от 17.08.2020г. № 914 дает только данные об инициировании процедуры публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка, а не об изменении зонирования участка, фактическое использование участка решающего значения для спора не имеет, стоимость арендной платы исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Договором аренды от 12.01.2005 года предусмотрена обязанность арендатора по выплате арендной платы в денежном выражении и в силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Из условий договора между сторонами не следует, что отсутствие дополнительного соглашения является основанием для невыплаты арендной платы.

Из материалов дела видно, что ФИО1 начиная с января 2019 до заявленного периода взыскания -октябрь 2019г. внесена единственная сумма в счет арендной платы 12000 руб. (23.10.2019 г.), как следствие, на стороне арендатора имеется задолженность по арендной плате за заявленный период, что подтверждено материалами дела, представленным расчетом иска, подробным расчетом задолженности, принятым апелляционной инстанцией с учетом доводов жалобы и неясности расчета.

С учетом условий договора п. 5.2 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, заявлена и подлежит удовлетворению за период просрочки с 10.04.2016 года по 11.11.2019 года в сумме 5 848,53 рублей, оснований к снижению пени не усматривается при доказанном факте нарушения обязательства.

Не состоятельны доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что Управлением не указано с какого времени производится расчет арендной платы по договору №1 от 12 января 2005 года из расчета кадастровой стоимости земельных участков, не произвели перерасчет платы с учетом уплаты им 3 589 рублей в год, противоречат представленным материалам, плата исчислена за первый, второй, третий кварталы 2019 года при изменении кадастровой стоимости земельных участков в 2018 году.

С учетом правомерности заявленных Управлением исковых требования и установленного факта образования задолженности по арендной плате по договору №1 от 12.01.2005г. встречный иск ФИО1 о возложении на Управление обязанности произвести перерасчет арендной платы исходя из условий договора аренды №1 от 12.01.2005г. подлежит оставлению без удовлетворения, доводы апелляционной жалобы отклонению.

Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что суд не обеспечил явку представителя Управления в судебное заседание, поскольку в силу положений ст. 35 ГПК РФ и принципа диспозитивности гражданского процесса стороны пользуются своими правами по своему усмотрению, включая право на участие в судебном заседании, рассмотрение дела в отсутствие представителя истца прав ответчика не нарушает.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 01 июня 2020 года– отменить.

Принять по делу новое решение, которым иск Управления имущественных отношений муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края к ФИО1 о взыскании арендной платы,пени-удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления имущественных отношений муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района задолженность по арендной плате по договору аренды №1 от 12.01.2005г. с 10.01.2019 по 10.10.2019 года в размере 184 939,22 рублей; пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 10 апреля 2019 по 11 ноября 2019 года в размере 5 848,53 рублей.

Встречный иск ФИО1 к Управлению имущественных отношений муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, Суворовскому с/совету о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы исходя из условий договора аренды №1 от 12.01.2005г. –оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу –оставить без удовлетворить.

Председательствующий

Судьи: