Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, признании перехода права собственности на жилое помещение состоявшимся и признании собственником квартиры, встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и по требованиям третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 к ФИО2 об аннулировании государственной регистрации права собственности, признании договора купли-продажи действительным, признании перехода права собственности на жилое помещение состоявшимся, признании права собственности ФИО1 на квартиру и разделе денежных средств,

по апелляционным жалобам истца – ответчика по встречному иску ФИО1, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 на решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 01.04.2021.

Заслушав доклад судьи Дороховой В.В., объяснения истца-ответчика по встречному иску ФИО1, ее представителей ФИО4, ФИО5, ответчика- истца по встречному иску ФИО2, ее представителя ФИО6, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, признании перехода права собственности на жилое помещение состоявшимся и признании права собственности, указав, что с целью поиска и покупки квартиры обратилась в агентство недвижимости. Ей была предложена четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: .... Право собственности по сведениям ЕГРН было зарегистрировано за ФИО3, квартира приобреталась им за счет кредитных средств Банка ВТБ (ПАО), а также за счет его участия в накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих в период брака с ФИО2, которая знала о наличии обременения квартиры и не возражала против ее продажи с целью погашения кредита. В договоре купли-продажи квартиры ФИО2 не указана в качестве стороны сделки, поскольку не являлась собственником указанной квартиры, однако дала письменное согласие на продажу квартиры ФИО3 После подписания (дата) договора купли-продажи квартиры она в соответствии с условиями обязательства внесла денежные средства в Банк ВТБ (ПАО) в счет погашения задолженности по кредиту ФИО3 В свою очередь ФИО2 добровольно освободила квартиру и передала ей ключи. Однако регистрация перехода права собственности на квартиру была приостановлена в связи с необходимостью предоставления дополнительного соглашения к договору купли-продажи с указанием всех сторон сделки. Позже ей стало известно, что на основании решения Ленинского районного суда г.Смоленска от (дата) , которым за С-выми признано право общей долевой собственности на спорную квартиру (по 1/2 доле в праве за каждым), после снятия Банком обременения, ФИО2 зарегистрировала переход своего права собственности на 1/2 долю в праве на квартиру, препятствуя, тем самым, регистрации перехода права собственности в пользу ФИО1 Она полагает, что все произведенные ФИО2 действия свидетельствовали о намерении заключить договор купли-продажи также и с ее стороны, в связи с чем, уточнив исковые требования, просит обязать ответчика ФИО2 заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от (дата) о переходе ее 1/2 доли в праве к ФИО1, признать переход права собственности на данную квартиру к ФИО1 состоявшимся, признать ее собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи.

ФИО2, не согласившись с предъявленным иском, подала встречное исковое заявление к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от (дата) , указав, что не наделяла ФИО3 полномочиями на продажу ее доли в праве собственности на квартиру и, кроме того, при продаже последним своей доли нарушено предусмотренное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки ФИО2 отчуждаемой доли, а оспариваемый договор, по которому ФИО3 мог произвести отчуждение только принадлежащей ему доли, нотариально не удостоверен (т. 1 л.д. 215-216).

ФИО3, привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и ответчика по встречному иску ФИО2, предъявил к ФИО2 требования об аннулировании государственной регистрации права собственности, признании договора купли-продажи действительным, признании перехода права собственности на жилое помещение к ФИО1 состоявшимся, признании за ней права собственности на квартиру и разделе денежных средств, в обоснование указав, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен между ним и ФИО1 с письменного согласия ФИО2, право собственности которой на долю в праве на квартиру на тот момент зарегистрировано не было. Квартира была оформлена на его имя, поскольку ему предоставлялся кредит и жилищный сертификат как военнослужащему, а решение о ее отчуждении было общим с ФИО2 с целью избежать обращения взыскания на данное имущество по требованию Банка ВТБ (ПАО). Уточнив исковые требования, просит признать заключенный (дата) между ним и ФИО1 договор купли-продажи действительным, признать переход права собственности на спорное жилое помещение от С-вых к ФИО1 состоявшимся, признать за ФИО1 право собственности на квартиру, а также разделить подлежащие оплате ФИО1 в счет выкупной цены жилого помещения денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей между ним и ФИО2 в равных долях.

ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, пояснив, что ФИО2 с целью продажи спорной квартиры обращалась в агентство недвижимости, а после определения покупателя этого жилого помещения в лице ФИО1 оформила письменное согласие на его отчуждение истцу бывшим супругом, вывезла вещи, отдала ключи, в связи с чем дальнейшее поведение ФИО2 по регистрации своего права на 1/2 долю в праве на квартиру и препятствие в регистрации перехода права к ФИО1, является недобросовестным.

ФИО2 и ее представители ФИО6, ФИО7 возражали против удовлетворения требований ФИО1 и ФИО3 и поддержали встречные исковые требования, сославшись на то, что на момент совершения оспариваемой сделки ФИО2 являлась участником общей долевой собственности на спорное жилое помещение, однако принадлежащая ей доля в праве собственности на квартиру незаконно продана ФИО3 без ее согласия. Кроме того, квартира была продана по заниженной цене, о чем ее не поставили в известность ни ФИО1, ни ФИО3

ФИО3, а также привлеченные судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Банк ВТБ (ПАО) и Управление Росреестра по Смоленской области (том 2 л.д.15), извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей в суд не направили. Управление Росреестра по Смоленской области представило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, в котором указало, что (дата) государственным регистратором приостановлена регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости от ФИО3 к ФИО1 на основании заключенного между ними (дата) договора купли-продажи по причине отсутствия заявления о переходе права собственности на данный объект недвижимости от ФИО2

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 01.04.2021 исковые требования ФИО1 к ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1, ФИО3 удовлетворен частично. Признан недействительным заключенный (дата) между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи квартиры ... в части отчуждения ФИО3 принадлежащей ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данное жилое помещение.

В апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней, ФИО1 просит отменить решение суда в части удовлетворения исковых требований ФИО2, а также в части отказа в удовлетворении ее требований, принять по делу новое решение, которым отказать ФИО2 в заявленных ею требованиях на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, а требования ФИО1 удовлетворить. Указывает, что, признавая договор купли-продажи квартиры недействительным в части отчуждения принадлежащей ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, суд не учел, что на момент заключения договора брак между ФИО3 и ФИО2 был расторгнут, в связи с чем спорные правоотношения регулируются нормами гражданского законодательства о владении и распоряжении совместной собственностью. Суд не учел, что ФИО2 предприняла ряд действий, направленных на продажу спорной квартиры, дала письменное согласие на заключение договора купли-продажи с ФИО1, обязалась сняться с регистрационного учета, вывезла вещи, передала ключи, чем явно выразила свое намерение на отчуждение квартиры и дала основания полагать об этом покупателю. Однако после снятия с квартиры обременения, безосновательно заявила об утрате интереса в исполнении принятого на себя обязательства о снятии с регистрационного учета и подала иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, что свидетельствует о недобросовестном поведении ФИО2 и злоупотреблении своим правом. Тогда как ФИО1, приобретая спорную квартиру, действовала добросовестно, обратилась к риэлтору, проверила наличие у продавца права отчуждения спорной квартиры на основании данных ЕГРН, погасила по условиям договора ипотечный кредит продавца. Кроме того, принятое решение ставит ее в неблагоприятное положение, так как приведение сторон по сделке в первоначальное положение может стать невозможным, поскольку денежные средства за квартиру были направлены на погашение задолженности по кредиту, в связи с чем существует риск их не возврата истцу.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, ФИО3 в своей апелляционной жалобе указывает, что на момент совершения сделки квартира находилась в общей совместной собственности, следовательно, распоряжение ею осуществлялось, в том числе и с согласия ФИО2, которое было выражено в письменной форме. ФИО2 была осведомлена о сумме сделки и согласилась с ней, приняла исполнение по сделке и со своей стороны выполнила действия по ее исполнению, освободила квартиру и выехала из нее.

ФИО2 представила письменные возражения на апелляционную жалобу ФИО1, в которых просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие недобросовестности в ее действиях.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 и ее представители доводы своей апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Третье лицо ФИО3 поддержал доводы своей апелляционной жалобы, пояснил, что продать квартиру предложила ФИО2, поскольку у нее не было денежных средств на погашение ипотечного кредита. Однако после подачи им иска о взыскании с нее денежных средств, выплаченных им по потребительскому кредиту в период брака, ФИО2 изменила свою позицию и зарегистрировала за собой 1/2 долю в праве на спорную квартиру, чем нарушила права ФИО1.

Ответчик – истец по встречному иску ФИО2, ее представитель ФИО6 возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, ФИО2 пояснила, что договор купли-продажи заключен между ФИО3 и ФИО1 с ее согласия, но с ценой квартиры она не согласна, поскольку окончательная стоимость квартиры с ней не согласовывалась. Подтвердила, что действительно вывезла вещи из квартиры, и передала ключи от нее ФИО1

В судебное заседание не явились представители третьих лиц Управления Росреестра по Смоленской области, ПАО Банк ВТБ, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Руководствуясь п. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено представленными доказательствами, что ФИО2 и ФИО3 с (дата) состояли в браке, который на основании решения мирового судьи судебного участка № в ... от (дата) прекращен (дата) .

В период брака на имя ФИО3, с согласия ФИО2, на основании договора купли-продажи от (дата) с использованием кредитных средств в сумме <данные изъяты> рублей, предоставленных Банком ВТБ (ПАО) по заключенному с ФИО3 кредитному договору от (дата) №, и средств целевого жилищного займа (первоначальный взнос при получении ипотечного кредита) в размере <данные изъяты> рублей, предоставленных <данные изъяты>, ФИО3, как проходящему военную службу по контракту участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, в соответствии с договором целевого жилищного займа от (дата) №, за <данные изъяты> рублей приобретена четырехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в доме ... (т. 1 л.д. 83-105, 224-229).

(дата) Управлением Росреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение, находившееся в залоге у Банка ВТБ (ПАО) и Российской Федерации (т. 1 л.д. 85-оборот, 101-105).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда от (дата) произведен раздел общего имущества супругов С-вых с признанием за С-выми права общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве за каждым) на спорную квартиру (т. 1 л.д. 21-28).

(дата) между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры ..., по условиям которого ФИО3 принял на себя обязательство по передаче этого объекта недвижимости в собственность ФИО1, а последняя - обязанность принять данное жилое помещение и оплатить его стоимость в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> рублей должны были быть перечислены при подписании договора на счет, открытый на имя продавца в Банке ВТБ (ПАО), а <данные изъяты> рублей подлежали передаче ФИО3 не позднее 10 дней с момента регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю (т. 1 л.д. 9-11).

Пунктами 4, 6 договора предусмотрено, что зарегистрированная в квартире ФИО2 обязуется сняться с регистрационного учета и освободить отчуждаемый объект недвижимости к моменту полного расчета между покупателем и продавцом по договору, а продавец обязуется в день подписания договора оплатить в Банк ВТБ (ПАО) остаток долга по ипотечному кредиту, выданному Банком ВТБ (ПАО) для приобретения Продавцом объекта недвижимости. Продавец также обязуется принять все необходимые действия для погашения записей об ипотеке в отношении квартиры в пользу Банка и Российской Федерации в срок до (дата) .

(дата) ФИО1 внесла на банковский счет ФИО3 <данные изъяты> рублей, которых было достаточно для погашения кредитной задолженности перед Банком по договору от (дата) и погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу Банка (т. 1 л.д.19, 123-145).

В тот же день ФИО3 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по ... с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру ... и государственной регистрации права собственности ФИО1 на это жилое помещение, однако (дата) регистрирующий орган приостановил регистрационные действия до (дата) , сославшись на отсутствие согласия на это залогодержателя - Российской Федерации (соответствующая запись об ипотеке была погашена только в (дата) .), (дата) - на отсутствие дополнительного соглашения к договору купли-продажи от (дата) с указанием в нем всех сособственников квартиры, включая ФИО2, а также на отсутствие заявления последней о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, о чем в адрес ФИО3 и ФИО1 были направлены соответствующие уведомления (т. 1 л.д. 17, 146-164).

По сведениям Управления Росреестра по Смоленской области (дата) ФИО2 обратилась с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (1/2 доли в праве) в отношении квартиры ... на основании решения Ленинского районного суда г. Смоленска от (дата) , о чем (дата) в ЕГРН внесена соответствующая запись (т. 1 л.д. 167-177).

Как следует из объяснений ФИО1 и ФИО3 в суде первой инстанции, ФИО2 не указана стороной договора купли-продажи от (дата) по причине того, что на момент его подписания право собственности последней на долю в праве на спорный объект недвижимости на основании решения Ленинского районного суда г. Смоленска от (дата) в установленном законом порядке зарегистрировано не было, поскольку ФИО2 не могла этого сделать до снятия обременения без согласия залогодержателя- Банка. Однако она не возражала против отчуждения квартиры, наоборот, также как и ФИО3, имела намерение продать ее, чтобы погасить кредитную задолженность перед Банком, а оставшиеся деньги разделить между бывшими супругами пополам. В целях исполнения достигнутой договоренности, ФИО2 обратилась к риэлтору и заключила с ним (дата) договор на поиск покупателя квартиры, в день заключения спорного договора купли-продажи (дата) ею были написаны расписки о согласии ее как собственника 1/2 доли квартиры на заключение договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО1, об обязательстве сняться с регистрационного учета по условиям договора, она добровольно освободила жилое помещение и передала ключи от него ФИО1 (т. 1 л.д. 12, 15, 16).

Однако, после снятия обременения квартиры в пользу Банка, ФИО2 зарегистрировала свое право собственности на 1/2 долю и передумала отчуждать принадлежащую ей долю, потребовав выселения ФИО1

Из объяснений представителя истца следует, что ФИО1 была осведомлена о том, что причиной продажи спорной квартиры по заниженной стоимости является наличие упомянутых выше обременений в виде ипотеки, в связи с чем стороны спора договорились о том, что истица вносит денежные средства в объеме, необходимом для погашения кредитной задолженности ФИО3 перед Банком, а оставшуюся часть выкупной стоимости жилого помещения С-вы поделят между собой в равных долях.

По утверждению ФИО1, при осмотре приобретаемой квартиры она поинтересовалась у ФИО2 о причинах заниженной выкупной стоимости жилого помещения, на что последняя ответила, что они расторгли брак с ФИО3 и длительное время не погашают кредитную задолженность перед Банком (залогодержателем), в связи с чем им необходимо в полном объеме исполнить обязательства по кредиту. После того, как она во исполнение договора купли-продажи внесла часть денежных средств на счет ФИО3, (дата) она была ознакомлена с письменным согласием ФИО2 на отчуждение квартиры и ее обязательством о снятии с регистрационного учета.

Как усматривается из постановления следователя военного следственного отдела СК России по Смоленскому гарнизону об отказе в возбуждении уголовного дела от (дата) , при опросе ФИО3, по сообщению которого проводилась соответствующая проверка, пояснил, что право собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве на спорную квартиру не регистрировалось, поскольку планировалось продать данное жилое помещение без «промежуточной регистрации», что было согласовано с ФИО2 (т. 2 л.д. 31-32).

По утверждению ФИО2, с целью избежать обращения взыскания на спорное имущество по требованию Банка ВТБ (ПАО) ими действительно было принято решение о продаже квартиры по цене <данные изъяты> рублей, в связи с чем она от своего имени заключила (дата) с риэлтором договор на поиск покупателя жилого помещения и сопровождения сделки с указанием в данном договоре выкупной стоимости квартиры, равной <данные изъяты> рублей. <данные изъяты> по требованию ФИО3 она написала упомянутые выше согласие и обязательство, а также освободила квартиру, однако договор купли-продажи длительное время ей не предоставлялся, с его содержанием она ознакомилась уже после подписания договора и узнала, что квартира продана не за <данные изъяты> рублей, а за <данные изъяты> рублей, с чем она не согласилась. При освобождении квартиры риелтор сказал, что деньги от продажи жилья она получит уже в (дата) года, а позднее ФИО3 сообщил, что причитающиеся ей после продажи <данные изъяты> рублей он оставит себе в счет компенсации за погашение последним общих кредитных обязательств супругов.

Разрешая заявленные ФИО1, ФИО3, ФИО2 требования, суд руководствовался ст.ст. 154, 160, 163, 166-168, 180, 185.1., 246, 250, 256, 424, 459, 549, 550, 555 ГК РФ, ст.ст. 34, 39 СК РФ, ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п.п. 91, 100 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из того, что ФИО2 на основании решения суда от (дата) являлась собственником 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру. Однако ФИО3 в нарушение требований ст.ст. 209, 246, 549 ГК РФ произвел отчуждение не только принадлежащей ему доли, но и доли ФИО2 при отсутствии в надлежащей форме выраженного ее согласия на продажу ее доли, нотариально оформленная доверенность на право совершения им сделки по отчуждению 1/2 доли ФИО2, не выдавалась, сама ФИО2 стороной договора не являлась, цену договора с покупателем не согласовывала.

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным заключенного между ФИО3 и ФИО1 договора купли-продажи спорной квартиры в части отчуждения ФИО3 принадлежащей ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным в части 1/2 доли, принадлежащей ФИО3, суд не усмотрел, поскольку он вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Ссылки ФИО2 на несоблюдение ФИО3 положений ст. 250 ГК РФ, предусматривающих обязанность собственника доли известить других сособственников о ее продаже, суд нашел несостоятельными, указав, что ФИО2 выбран ненадлежащий способ защиты права. В силу требований данной статьи она вправе требовать перевода на нее прав и обязанностей покупателя, однако такое требование ФИО2 не заявлялось, а нарушенное ФИО3 преимущественное право покупки ФИО2 отчуждаемого недвижимого имущества не может повлечь за собой недействительность договора.

Также суд счел несостоятельными доводы ФИО2 о несоблюдении нотариальной формы удостоверения договора купли-продажи, указав, что такому удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, однако по договору от (дата) продавался единый объект недвижимости, с чем была согласна ФИО2, исходя из стоимости жилого помещения <данные изъяты> рублей.

При этом суд усмотрел в действиях ФИО2 злоупотребление правом в части оспаривания договора в отношении отчуждения принадлежащей ФИО3 доли в праве на квартиру, ввиду того, что ФИО2 не возражала против отчуждения принадлежащей ему доли в праве на квартиру третьему лицу, так как сама приобретать эту долю не желала.

Поскольку суд частично удовлетворил встречные исковые требования ФИО2, то в удовлетворении иска ФИО1, а также ФИО3 было отказано.

Доводы ФИО1 о том, что между ней и ФИО2 фактически был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который последней не исполняется, были отклонены со ссылкой на то, что такой договор не заключался, стоимость квартиры с ФИО2 не согласовывалась. Учитывая, что переговоры между ФИО2 и ФИО1 не велись, исполнение по договору ФИО2 от ФИО1 не принималось, суд признал несостоятельными доводы ФИО1 о том, что ФИО2 не вправе ссылаться на незаключенность или недействительность договора купли-продажи от (дата) . Суд сделал вывод, что ФИО2 была согласна на отчуждение в пользу ФИО1 принадлежащих ей и ФИО3 долей в праве собственности на квартиру, однако такое согласие не было облечено в установленную законом форму с согласованием с ФИО2 цены договора.

Суд также не согласился с доводами истца о невозможности истребования у ФИО1, как добросовестного приобретателя, спорной квартиры, указав, что истец, проявив разумную осмотрительность, связанную с продажей обремененного ипотекой объекта недвижимости по заниженной стоимости, могла знать о том, что бывшая супруга ФИО3 могла иметь вещные права на квартиру. К тому же квартира выбыла из владения ФИО2 помимо ее воли.

Проверяя доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит их обоснованными и не может согласиться с выводами суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 и требований третьего лица ФИО3, считает, что выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Принимая решение о признании договора купли-продажи недействительным в части отчуждения ФИО3 доли в праве, принадлежащей ФИО2, суд исходил из отсутствия выраженной в надлежащей форме воли ФИО2 на отчуждение принадлежащей ей 1/2 доли, чем были нарушены ее права.

Между тем, договор купли-продажи квартиры от (дата) заключен между ФИО3 и ФИО1 уже после того, как С-вы перестали быть супругами, и приобрели статус участников совместной собственности.

При этом, несмотря на то, что решением суда от (дата) произведен раздел общего имущества бывших супругов и за каждым из них признано право на 1/2 долю в праве на квартиру, государственная регистрация общей долевой собственности С-вых произведена не была, и квартира продавалась ФИО3, как единый объект недвижимости, находящийся в общей совместной собственности бывших супругов.

Поэтому регулирование спорных правоотношений определяется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности ст. 253 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 названной статьи каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, следует установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки, а также наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из толкования ст. 253 ГК РФ согласие участника общей совместной собственности на распоряжение другим участником общим имуществом презюмируется, отсутствие такого согласия должна доказать сторона, заявляющая об этом. В данном случае, ФИО2, оспаривающая сделку, должна была доказать, что покупатель ФИО1 знала или должна была знать о ее несогласии на совершение ФИО3 оспариваемой сделки. При этом покупатель ФИО1 не должна доказывать, что ФИО2, оспаривающая сделку, была согласна на ее совершение.

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Согласно части 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Установленный в указанной правовой норме принцип "эстоппель" (правовой запрет) призван содействовать обеспечению юридической безопасности субъектов права, направлен на защиту добросовестной стороны по сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.

Из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, объяснений сторон, судебной коллегией установлено, что в связи с расторжением брака, отсутствием интереса со стороны ФИО3 к спорной квартире и отсутствием денежных средств у ФИО2 на погашение ипотечного кредита, ими совместно было принято решение о продаже квартиры, приобретенной в период брака за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ (ПАО) по заключенному с ФИО3 кредитному договору от (дата) и средств целевого жилищного займа, предоставленных ему, как военнослужащему, ФГКУ «Росвоенипотека».

ФИО2 не возражала против продажи спорной квартиры, что подтверждается ее объяснениями, данными в судах первой и апелляционной инстанции.

Поскольку ФИО3 проживал в другом городе, то продажей квартиры занималась ФИО2, которая (дата) заключила с риэлтором договор на поиск покупателя данного жилого помещения, в котором была согласована стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, а также предусмотрено вознаграждение риэлтора за оказание им услуг по договору в размере <данные изъяты> рублей.

В день заключения договора купли-продажи (дата) ФИО2 собственноручно написала расписку, из буквального толкования которой следует, что она, являясь собственником 1/2 доли квартиры по решению суда, дает согласие на заключение договора купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО1 на условиях, предусмотренных таким договором, а также расписку, в которой обязалась сняться с регистрационного учета по адресу: ..., в связи с заключением спорного договора купли-продажи (т. 1 л.д. 15, 16).

После внесения ФИО1 денежных средств в счет погашения финансовых обязательств ФИО3 по ипотечному кредиту, которые относятся к общим обязательствам бывших супругов, ФИО2 в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи вывезла личные вещи из квартиры и передала ключи покупателю, что подтверждает факт знакомства и общения ФИО2 и ФИО1 по вопросам заключаемой сделки.

Учитывая, что на момент заключения сделки ФИО1 была ознакомлена с распиской ФИО2 о ее согласии на заключение договора купли-продажи квартиры на указанных в нем условиях, оценивая действия ФИО2, направленные как на реализацию спорной квартиры, так и на получение исполнения по ней, зная о том, что титульным собственником квартиры по сведениям ЕГРН является ФИО3, и полагая, что исходя из поведения ФИО2 он является уполномоченным на отчуждение спорной квартиры лицом, при отсутствии у ФИО1 сведений о наличии решения суда, которым был произведен раздел спорной квартиры, что ФИО2 не опровергнуто, судебная коллегия приходит к выводу, что совершенные ФИО2 действия давали основание сторонам сделки ФИО3 и ФИО1 полагаться на добросовестность поведения ФИО2 и действительность совершенной сделки, поскольку заключена она была с явного согласия ФИО2 на продажу всей квартиры, а также что в отношении спорной квартиры не может возникнуть спор.

При этом ФИО2, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 на момент совершения сделки знала об отсутствии согласия ФИО2 на ее совершение, в связи с чем действия ФИО1 по совершению оспариваемого договора, начиная с ее обращения к профессиональному риэлтору, соответствовали критериям добросовестности, разумности и осмотрительности.

В своем встречном иске ФИО2 в качестве оснований признания недействительным указанного договора ссылалась на нарушение ФИО3 при отчуждении своей доли преимущественного права покупки ФИО2 этой доли, а также на отсутствие нотариального удостоверения оспариваемого договора.

Данные доводы были отклонены судом первой инстанции, и в этой части судебная коллегия соглашается с ним, поскольку по смыслу ст. 249, 250 ГК РФ, при совершении сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности участник долевой собственности вправе требовать перевода на него прав покупателя. Однако, ФИО2, требующая признания сделки недействительной в связи с нарушением ФИО3 требований п. 3 ст. 250 ГК РФ, таких требований не заявляла, в данном случае ею избран не предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Кроме того, доказательств намерения ФИО2 приобрести долю ФИО3 не имеется, учитывая, что она не располагала денежными средствами ни для выкупа такой доли, ни для погашения задолженности по ипотечному кредиту, что и явилось причиной продажи спорной квартиры.

В силу положений ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В отличие от статьи 35 Семейного Кодекса РФ, пункт 3 ст. 253 ГК РФ не требует получения от бывшего супруга нотариально удостоверенного согласия на совершение сделок по распоряжению общим имуществом, следовательно, доводы ФИО2 об отсутствии нотариально выраженной формы ее согласия на сделку подлежат отклонению, и не являются основанием для признания этой сделки недействительной, учитывая наличие выраженного в простой письменной форме согласия ФИО2 на совершение ФИО3 договора купли-продажи квартиры, которая продавалась как единый объект недвижимости с согласия ФИО2, что последней не опровергнуто.

Доводы ФИО2 о том, что окончательный текст договора с указанием стоимости квартиры ей на ознакомление не предоставлялся, и она не была осведомлена о конечной цене продажи, подлежат отклонению за недоказанностью.

Учитывая, что именно она заключала договор на оказание риэлтерских услуг, у нее была возможность в любое время ознакомиться с текстом договора купли-продажи квартиры, а также уточнить цену договора у его сторон и посредника, доказательств обратного ФИО2 не представлено, как и не представлено доказательств, что в момент заключения сделки ФИО2 не была осведомлена о стоимости квартиры, за которую она продавалась.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что после заключения договора купли-продажи квартиры и частичного исполнения ФИО1 своих обязательств в части внесения необходимых денежных средств на счет ФИО3 для закрытия ипотечного кредита, и погашения регистрационной записи об ипотеке, ФИО2 осуществила регистрацию своего права собственности на 1/2 долю в спорной квартире на основании решения Ленинского районного суда г.Смоленска от (дата) (т.1 л.д. 167-177) и обратилась в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом (т.1 л.д. 236-239), препятствуя, таким образом, в осуществлении ФИО1 регистрации перехода права собственности на приобретенное жилое помещение.

Таким образом, ФИО2, фактически принявшая исполнение по сделке после внесения покупателем денежных средств и снятия обременения с квартиры, что позволило ей зарегистрировать свое право собственности, действовала недобросовестно, в ущерб интересам покупателя ФИО1, поскольку первоначально сформировала у нее уверенность в том, что сделка осуществляется уполномоченным лицом ФИО3 с согласия и желания самой ФИО2, лишив тем самым ФИО1 осуществить регистрацию перехода права собственности на приобретенную квартиру.

В результате недобросовестных, непоследовательных действий ФИО2 грубо нарушены интересы ФИО1, которая лишилась денежных средств, и возможности оформить свои права на приобретенное жилое помещение, ФИО2, напротив, избежала финансовых обязательств по ипотечному кредиту, взятому в период брака, которые считаются общим долгом бывших супругов, и сохранила за собой право на жилое помещение.

Таким образом, при квалификации действий ФИО1, как добросовестных, и ФИО2, как недобросовестных, в спорных правоотношениях подлежат применению положения ч. 5 ст. 166 ГК РФ, в соответствии с которыми в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от (дата) надлежит отказать.

Разрешая заявленные ФИО1 требования о возложении на ФИО2 обязанности заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от (дата) , признании перехода права собственности на данную квартиру к ФИО1 состоявшимся, признании права собственности на спорное жилое помещение, а также требования третьего лица ФИО3 о признании заключенного (дата) между ним и ФИО1 договора купли-продажи действительным, признании перехода права собственности на спорное жилое помещение от С-вых к ФИО1 состоявшимся, признании за ФИО1 права собственности на квартиру, разделе подлежащих оплате ФИО1 по договору денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей между С-выми в равных долях, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору купли- продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход к ФИО1 права собственности на квартиру по сделке подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.

Как подтверждается материалами дела, стороны сделки обращались в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права собственности на указанное имущество, однако регистрация не была осуществлена ввиду наличия препятствий для этого (т. 1 л.д. 17, 146-164).

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обращаясь в суд, ФИО1 в качестве основания возникновения права собственности указала сделку купли-продажи от (дата) , государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом о регистрации правилами.

Таким образом, иск о признании права- это иск о подтверждении уже возникшего права, которое у ФИО1 без государственной регистрации перехода этого права не возникло, поэтому заявление данного требования в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 61 постановления Пленума № 10/22 даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 63 постановления Пленума № 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с п. 62 указанного Постановления, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из совокупности приведенных выше правовых норм следует, что предъявление иска о признании права собственности, основанного на сделке, не прошедшей государственную регистрацию, является ненадлежащим способом защиты прав лица, являющегося стороной такой сделки.

Из заявленных ФИО1 и ФИО3 требований следует, что обращаясь в суд с иском о признании за ней права собственности, ФИО1, по сути, преследовала цель, направленную на государственную регистрацию ее права собственности на квартиру, поскольку в настоящее время такая регистрация приостановлена в связи с наличием в ЕГРН записи о праве на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру ФИО2

Учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия считает, что совершенные ФИО2 действия по регистрации права собственности на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру после заключения между ФИО3 и ФИО1 договора купли-продажи, фактически направлены на создание препятствий в регистрации перехода права собственности к ФИО1

Поскольку указанные действия ФИО2 признаны судом апелляционной инстанции недобросовестными, учитывая, что договор купли-продажи квартиры не признан недействительным, спорное имущество во исполнение сделки передано во владение истцу и до настоящего времени находится у него, судебная коллегия считает надлежащим способом восстановления нарушенных прав ФИО1 произвести государственную регистрацию перехода от ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 права собственности на квартиру ... на основании договора купли-продажи, заключенного (дата) между ФИО3 и ФИО1, после исполнения ФИО1 своих обязательств по договору купли-продажи от (дата) в части оплаты оставшейся стоимости квартиры в пользу ФИО3 и ФИО2, в размере <данные изъяты> рублей в равных долях, по <данные изъяты> рублей каждому.

С учетом принятия решения о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру за ФИО1, судебная коллегия считает необходимым аннулировать в ЕГРН записи от (дата) № и от (дата) № (с учетом внесенных изменений) о регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 1/2) ФИО2 и ФИО3 на вышеуказанное недвижимое имущество.

Требование ФИО1 о возложении на ФИО2 обязанности заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры ..., заключенному (дата) между истцом и ФИО3, не подлежит удовлетворению, поскольку не приведет к восстановлению нарушенных прав истца ФИО1

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене на основании п.3, п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения.

Руководствуясь ст. 328, п.3,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда ... от (дата) отменить, принять по настоящему делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2, а также требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи от (дата) денежные средства в размере 548 500 рублей в равных долях, по 274 250 рублей каждому.

После исполнения ФИО1 обязательства по перечислению ФИО2 и ФИО3 вышеуказанных сумм денежных средств, произвести государственную регистрацию перехода от ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 права собственности на квартиру № ... на основании договора купли-продажи, заключенного (дата) между ФИО3 и ФИО1, аннулировав в ЕГРН записи от (дата) № и от (дата) № (с учетом внесенных изменений) о регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 1/2) ФИО2 и ФИО3 на вышеуказанное недвижимое имущество.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 и третьего лица ФИО3 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного (дата) между ФИО3 и ФИО1 - отказать.

Председательствующий

Судьи