Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе законного представитель несовершеннолетних ответчиков Е.З.С., Е.Б.С. - Е.С.А. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от <...>

по иску Б.С.П. к несовершеннолетним Е.З.С., Е.Б.С. в лице законного представителя Е.С.А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов,

встречному иску Е.С.А., действующего в интересах несовершеннолетних Е.З.С., Е.Б.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которым постановлено:

«Исковые требования Б.С.П. к несовершеннолетним Е.З.С., Е.Б.С. в лице законного представителя Е.С.А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов – удовлетворить.

Взыскать с Е.С.А., <...> года рождения, в счет обязательств несовершеннолетней Е.З.С., <...> года рождения, в пользу Б.С.П., <...> года рождения денежные средства в размере 834 640 рублей по договору купли-продажи от <...> по оплате ? доли в праве собственности на недвижимое имущество: земельный участок, площадью 489 кв.м, кадастровый № <...>; здание (садовый дом), общей площадью 69,7 кв.м, с кадастровым номером 55:36:150413:236, расположенные по адресу: Омская область, <...>, СНТ «Сатурн», аллея № <...>, участок № <...>, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 273 рубля.

Взыскать с Е.С.А., <...> года рождения, в счет обязательств несовершеннолетнего Е.Б.С., <...> года рождения, в пользу Б.С.П., <...> года рождения денежные средства в размере 834 640 рублей по договору купли-продажи от <...> по оплате ? доли в праве собственности на недвижимое имущество: земельный участок, площадью 489 кв.м, кадастровый № <...>; здание (садовый дом), общей площадью 69,7 кв.м, с кадастровым номером 55:36:150413:236, расположенные по адресу: Омская область, <...>, СНТ «Сатурн», аллея № <...>, участок № <...>, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 273 рубля.

В удовлетворении встречных исковых требований Е.С.А., действующего в интересах несовершеннолетних Е.З.С., Е.Б.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – отказать».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Поповой Э.Н., судебная коллегия

установила:

Б.С.П. обратился с иском к несовершеннолетним Е.З.С., Е.Б.С. в лице их законного представителя Е.С.А. с иском о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества, указав, что <...> между ним и законным представителем несовершеннолетних ответчиков заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 489 кв.м, кадастровый № <...>, а также здания (садовый дом) общей площадью 69,7 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <...> 4, <...><...> Цена договора составила 1 690 000 руб. Истец возложенные на него обязательства по передаче объектов недвижимости покупателю исполнил в полном объеме, однако покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества исполнены не были.

С учетом уточнений исковых требований просил взыскать с ответчика как законного представителя несовершеннолетних детей солидарно денежные средства в размере 1 669 280 руб., не выплаченные по договору от <...>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 650 руб.

В процессе рассмотрения дела Е.С.А., действующий в интересах несовершеннолетних Е.З.С., Е.Б.С., обратился к Б.С.П. со встречным иском о расторжении заключенного <...> договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: № <...>, ссылаясь на то, что сумма по договору купли-продажи была завышена, фактически покупатели имуществом не пользовались. Кроме того, решением Кировского районного суда г. Омска от <...> между сторонами расторгнут договор купли-продажи <...> в г. Омске, квартира возвращена в собственность детей.

В судебном заседании представитель Б.С.П. - Б.В.С., действующий на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Представитель Е.С.А.М.В.В. встречное исковое заявление поддержал, в удовлетворении иска Б.С.П. просил отказать, пояснив, что оплата по спорному договору ответчиками в лице законного представителя не была произведена, вместе с тем первоначальным иском о взыскании денежных средств нарушаются права и законные интересы несовершеннолетних детей.

Дело рассмотрено в отсутствие Б.С.П., Е.С.А.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе законный представитель несовершеннолетних ответчиков Е.С.А. находит решение незаконным и необоснованным, просит его отменить, встречный иск удовлетворить, отказав в иске Б.С.П. Указал, что приобретенными объектами недвижимости после заключения договора купли-продажи от <...> покупатели фактически не пользовались, доступа к приобретенному имуществу не имели, фактически имущество по ату-приема-передачи передано им не было. Указывает, что при подписании договора купли-продажи он также был лишен возможности осмотреть предмет договора и указать на наличие каких-либо недостатков. Выражает несогласие с ценой объектов недвижимости, ссылается на значительное завышение их стоимости, что подтверждается заключением об оценке № <...>. Также указал, что после вынесения обжалуемого судебного акта, ему стало известно о пожаре, произошедшем в садовом доме <...>, в указанный период там проживала семья Таловер, доступ к помещению которой предоставлял Б.С.П.

Ходатайствует об истребовании из ГУ МЧС России по Омской области материала об отказе в возбуждении уголовного дела № <...> по факту пожара в садовом доме (КУСП № <...> от <...>).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, заслушав Е.С.А. и его представителя М.В.В., поддержавших доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого решения, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости по правилу статьи 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из материалов дела следует, что <...> между Б.С.П. (сторона 1) и несовершеннолетними Е.З.С., <...> года рождения, Е.Б.С., <...> года рождения, в лице их законного представителя Е.С.А. (сторона 2) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 489 кв.м, с кадастровым номером № <...>, а также здания (садовый дом), общей площадью 69,7 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенных по адресу: № <...>

Одновременно с договором сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи цена приобретенного недвижимого имущества составляет 1 690 000 руб. Расчет по настоящему договору между сторонами будет произведен любым не запрещенным законом способом в течение десяти календарных с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя «стороны 2». До окончательного расчета по настоящему договору недвижимое имущество будет находится в залоге у «стороны 1».

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимость переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – <...>: по ? доли в праве собственности на объекты недвижимости на имя Е.З.С., Е.Б.С.

Отказ покупателя от исполнения договора в части оплаты приобретаемого имущества послужил поводом для обращения Б.С.П. и Е.С.А. в суд с взаимными требованиями.

Суд первой инстанции, установив, что стороны пришли к соглашению относительно предмета и условий сделки по договору купли-продажи садового дома и земельного участка, стоимости объектов недвижимости и порядка оплаты, исследовав представленные доказательства и установив обстоятельства данного дела, пришел к выводу о нарушении со стороны Е.С.А. существенного условия договора по оплате объектов недвижимости и наличии оснований для удовлетворения первоначально заявленного требования, взыскав также расходы по уплате государственной пошлины.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Е.С.А. о расторжении договора купли-продажи садового дома и земельного участка, суд первой инстанции не усмотрел взаимообусловленности договора купли-продажи квартиры от <...> и договора купли-продажи садового дома и земельного участка от <...>, ввиду отсутствия доказательств такой взаимосвязи, что нашло свое подтверждение в решении Кировского районного суда г. Омска от <...>№ <...>.

Применительно к установленным обстоятельствам дела оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Оценивая выводы суда в части удовлетворения требований Б.С.П. о взыскании денежных средств, коллегия исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 указанной статьи).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 поименованного Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Судом установлено, что оплата по договору со стороны ответчиков не произведена, в связи с чем обращение истца в суд с требованием о взыскании оплаты по договору носит обоснованный характер, в данном случае способ защиты нарушенного права выбран истцом в соответствии с положениями ст. 486 ГК РФ, расторгнуть договор продавец не просил.

Вопреки доводам жалобы в пункте 3 договора купли-продажи стороны согласовали стоимость имущества в размере 1 690 000 руб., а также порядок расчета – в течение десяти календарных с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя покупателей.

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – <...>.

Стороной ответчика по правилам части 1 ст. 56 ГПК РФ, предусматривающей, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, надлежащих доказательств оплаты за недвижимое имущество в установленные договором сроки, представлено не было.

С учетом изложенного, коллегия находит выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска Б.С.П. обоснованными, поскольку материалами дела в полной мере доказано неисполнение Е.С.А. обязанности по оплате по договору купли-продажи, заключенному между сторонами <...>, ответчик данные обстоятельства также не отрицал, в связи с чем взыскание невыплаченной по договору суммы является правомерным способом защиты прав Б.С.П.

Оспаривая постановленный судебный акт Е.С.А. указывает, что до заключения спорного договора садовый дом и земельный участок не осматривал, был лишен возможности заявить о недостатках объектов недвижимости, после заключения договора купли-продажи от <...> имуществом не пользовался, доступа к нему не имел, фактически имущество по ату приема-передачи ему передано не было.

Однако судебная коллегия отклоняет данные доводы как противоречащие материалам дела.

Так, пунктом 8 договора купли-продажи от <...> установлено, что «сторона 2» (в данном случае законный представитель - Е.С.А.,) заверяет и гарантирует, что осмотрела недвижимое имущество, ознакомилась с техническим и санитарным состоянием «объекта 2», претензий к недвижимому имуществу не имеет и согласна принять недвижимое имущество в собственность. В соответствии с требованиями действующего законодательства в момент передачи недвижимого имущества стороны составляют акт приема передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно Акту приема-передачи подписанного сторонами <...> в соответствии с договором купли-продажи от <...> «сторона 1» передала, а «сторона 2» приняла в общую долевую собственность в равных долях, следующие объекты недвижимости: земельный участок, площадью 489 кв.м, с кадастровым номером № <...> (объект 1); здание (садовый дом), общей площадью 69,7 кв. м, с кадастровым номером № <...> (объект 2), расположенные по адресу: <...>

В соответствии с настоящим актом «сторона 1» передала «стороне 2» недвижимое имущество, а «сторона 2» приняла его в том виде, в каком оно было на момент подписания сторонами вышеуказанного договора купли-продажи. «Сторона 1» передала, а «сторона 2» приняла ключи от «объекта 2», квитанции об оплате причитающихся за недвижимое имущество платежей.

Претензий к состоянию недвижимого имущества на момент передачи «сторона 2» не имеет.

Данные обстоятельства заверены подписью законного представителя несовершеннолетних Е.С.А., доказательств обратного которым не представлено, оснований сомневаться в достоверности договора и акта приема-передачи, в добровольности их заключения и исполнения коллегия не усматривает.

Доводы подателя жалобы в данной части носят необоснованный, голословный характер, указанные обстоятельства (имущество не осмотрено и не передано, наличие препятствий в пользовании) не были подтверждены также и в суде апелляционной инстанции.

Кроме того, Е.С.А. ссылается на несоответствие цены предмета договора его среднерыночной стоимости, определенной заключением об оценке ФБУ ОЛСЭ Минюста РФ № <...> от сентября 2019 года (л.д. 83-96).

Однако судебная коллегия данные доводы состоятельными не находит, ставя под сомнение обоснованность выводов заключения, полагая, что оно не свидетельствует о том, что сторонами цена договора согласована не была и объекты недвижимости не осматривались; в данном случае оценщиком определена стоимость объектов по состоянию на дату проведения исследования - <...>, а не на дату заключения договора, не осуществлен выход на местность и осмотр объектов оценки, не изложено конкретное описание объектов оценки, не приведены доводы относительно определения состояния дома и земельного участка как «удовлетворительное».

В силу пункта 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно положениям пунктов 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Таким образом, применяя названные положения ГК РФ, коллегия исходит из того, что, находя стоимость объектов недвижимости завышенной, Е.С.А. не был лишен возможности отказаться от заключения такого договора или согласовать иную стоимость предмета договора, на заключение договора под давлением Е.С.А. не ссылался, соответственно, заключив договор на рассматриваемых условиях последний реализовал гражданские права на свое усмотрение, нарушений которых коллегия не усматривает.

По существу отказа в удовлетворении встречного иска Е.С.А. к Б.С.П. коллегия отмечает следующее.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако, стороной, заявившей данные требования, не приведено доказательств подтверждающих ненадлежащего исполнения Б.С.П. взятых на себя по договору купли-продажи садового домика и земельного участка обстоятельств.

Как уже было указано выше, из материалов дела усматривается, что согласно акту приема-передачи объекты недвижимости переданы от продавца к покупателю, оснований усомниться в подлинности акта у коллегии не имеется; доказательств тому, что продавец не передал истцу недвижимое имущество, каким-либо образом препятствовал его использованию со стороны Е.С.А. не представлено.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

<...>Е.З.С., Е.Б.С. в лице законного представителя Е.С.А. в адрес Б.С.П. направлено требование о расторжении договора купли-продажи садового домика и земельного участка от <...>, в связи с тем, что им (покупателем) не осуществлена оплата по договору в сроки, согласованные сторонами, а также в связи с тем, что решением Кировского районного суда <...> от <...> расторгнут договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенным одновременно с договором купли-продажи спорного недвижимого имущества.

<...>Б.С.П. направил письменный ответ, отказав в расторжении исполненного им договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

В указанной связи следует указать, что в рамках рассмотрения гражданского дела № <...> по иску несовершеннолетних Е.З.С., Е.Б.С. в лице законного представителя Е.С.А. к Б.С.П. о расторжении договора купли-продажи квартиры, стороны данного договора отрицали факт заключения договора мены объектами недвижимости с доплатой, настаивали на заключении самостоятельных договоров купли-продажи объектов недвижимости (л.д. 97-101).

Решением суда по названному гражданскому делу, установлено, что данные договоры не являются взаимообусловленными, обязательства по заключенным между сторонами сделкам купли-продажи (квартиры и земельного участка с садовым домом) исполняются самостоятельно, независимо от исполнения обязательств по иным сделкам; данные обстоятельства в силу статьи 61 ГПК РФ считаются установленными, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

При изложенных обстоятельствах, учитывая явные противоречия в пояснениях со стороны Е.С.А. по существу заключенных сделок, а также отсутствие совокупности достоверных и доставочных доказательств ненадлежащего исполнения Б.С.П. обязательств по договору, повлекших ущерб Е.С.А., коллегия не находит оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи садового домика и земельного участка от <...>, заключенного между Б.С.П. и Е.З.С., Е.Б.С. в лице законного представителя Е.С.А., и полагает решение суда в указанной части также законным и обоснованным.

Доводы подателя жалобы о пожаре, произошедшем <...> (спустя 9 месяцев после заключения спорного договора купли-продажи) в садовом доме, расположенном по адресу: Омская область, <...>, СНТ «Сатурн», аллея № <...>, участок № <...>, на существо спора повлиять не могут, поскольку указанные обстоятельства возникли после заключения сделки и перехода права собственности к несовершеннолетним Е.З.С. и Е.Б.С. при отсутствии доказательств препятствий в использовании имущества. В данной связи не усмотрено оснований для удовлетворения ходатайства истца об истребовании из ГУ МЧС России по Омской области материала об отказе в возбуждении уголовного дела № <...> по факту пожара в садовом домике (КУСП № <...> от <...>).

Нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Правовых оснований, влекущих отмену постановленного по делу решения, судебной коллегией при рассмотрении апелляционной жалобы не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи