Гражданский кодекс часть 1

по иску Карасевой Натальи Аркадьевны к индивидуальному предпринимателю Веселкову Алексею Сергеевичу о взыскании задолженности по договору аренды, возмещении ущерба

по апелляционной жалобе ответчика на решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 12.11.2021.

Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения ответчика, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Карасева Н.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Веселкову А.С. (далее ИП Веселков А.С.) о взыскании задолженности по договору аренды, возмещении ущерба. В обоснование иска указала, что Карасева Н.А. является собственником нежилого помещения <№>, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж. 19.04.2019 между сторонами был заключен договор аренды указанного нежилого помещения, согласно которому истец обязалась передать его ответчику во временное пользование за арендную плату. Арендуемый объект передан для использования его в качестве магазина для реализации розничной торговли. Срок договора аренды установлен с 22.04.2019 на 11 месяцев. Постоянная часть арендной платы установлена в сумме 50000 рублей в месяц, порядок оплаты с 01 по 05 число каждого текущего месяца, переменная часть арендной платы (коммунальные услуги и т.п.) оплачивается арендатором самостоятельно. Истец свои обязательства по передаче арендуемого помещения исполнила в полном объеме, однако в день подписания договора сторонами не был подписан акт сдачи-приемки объекта. Спустя несколько дней после заключения договора истец узнала, что ответчик произвел перепланировку арендуемого объекта без согласия истца, в связи с чем между сторонами возник конфликт, в результате которого акт так и не был подписан. Истец просила ответчика возместить причиненный ущерб и досрочно расторгнуть договор аренды, но ответчик заверил Карасеву Н.А., что до конца договора аренды либо возместит весь ущерб, либо приведет помещение в первоначальный вид. Ответчик оплачивал арендную плату до 19.03.2020, хотя фактически пользовался помещением до 13.04.2020, в связи с чем образовалась задолженность с 20.03.2020 по 12.04.2020 в размере 39353,84 рублей. Коммунальные платежи ответчиком оплачены за февраль 2020 года включительно, в связи с чем образовалась задолженность с марта 2020 года по 12.04.2020 в размере 28523,04 рублей. Условиями договора установлено, что в случае нарушения срока оплаты, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от арендной платы за каждый день просрочки. Таким образом, сумма пени за март и апрель 2020 года составила 28243,22 рублей. При использовании нежилого помещения ответчиком также причинен ущерб: произведена перепланировка арендуемого объекта без согласия истца; ликвидированы кабинет площадью 58,83 кв.м., санузел площадью 2,46 кв.м. и комната отдыха площадью 1 кв.м.; в помещении (литер А) демонтированы 3 двери; в помещении (литер А53) устроен санузел, установлена раковина; во входной группе повреждены 2 входные двери; в тамбуре повреждены панели, испорчена обшивка телефонного щитка; самовольно перекрашена крыша из металлочерепицы над входной группой и фасадные стены в желтый цвет; закопчен потолок маслом от фритюра. 04.03.2020 истец направила в адрес ответчика претензию о возмещении ущерба до 23.03.2020, но до настоящего времени сумма ущерба не возмещена. После освобождения ответчиком помещения были обнаружены дополнительные повреждения: в первом зале перекрашены все стены в другой цвет; испорчен потолок по всех помещениях; повреждена напольная плитка; во втором зале содраны и испорчены обои на стенах; в несущей стене сделаны отверстия; повреждена дверь запасного входа. 13.04.2020 истец подала заявление в полицию о привлечении ответчика к уголовной ответственности за причинение ущерба, все повреждения были зафиксированы. Просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам в размере 67877,88 рублей, неустойку за нарушение срока оплаты арендных платежей в размере 28243,22 рублей, стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения ущерба, причиненного имущества в размере 598650 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 31897,99 рублей, расходы в размере 12000 рублей за составление сметы восстановительных работ от ООО «АСП», расходы по составлению претензии в размере 2000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 21000 рублей.

Решением Ревдинского городского суда Свердловской области от 12.11.2021 исковые требования удовлетворены частично. Взыскана с ИП Веселкова А.С. в пользу Карасевой Н.А. стоимость восстановительного ремонта в размере 598650 рублей, задолженность по арендным платежам в размере 67877,88 рублей, неустойка за нарушение срока оплаты арендных платежей в размере 28243,22 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10147,71 рублей, расходы на проведение оценки в размере 11473,2 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 21990,3 рублей. В остальной части требований отказано.

Не согласившись с таким решением, ответчик принес на него апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что акт приема-передачи помещения не был подписан по вине истца, которая умышленно затягивала его подписание и составление. Полагает, что суд основывал свое решение только на доказательствах, представленных стороной истца. Настаивает на своей правовой позиции о том, что ввиду дружественных отношений, договоренности о перепланировке помещения были устными, по этой же причине не были документально зафиксированы арендные платежи ответчика. Указывает, что при заключении договора аренды и во время его действия никаких претензий по ущербу истец ответчику не предъявляла, доказательств того, что истец узнала о перепланировке через несколько дней после передачи помещения суду не представлено. Считает, что задолженность отсутствует, так как истец не представила доказательств, подтверждающих наличие долга и его оплату. Обращает внимание, что истец злоупотребляет своими правами. Доказательств причиненного ущерба в материалах дела не представлено, копии документов по оценке ущерба в адрес ответчика не направлены. Считает, что локальная смета №02-001 на сумму в 598650 рублей является завышенной, форма сметы не соответствует Приказу Министерства строительства России №421/пр от 04.08.2020, в список необходимых работ включены необоснованные работы и материалы, влекущие удорожание сметы. Суд необоснованно отказал в принятии сметного расчета со стороны ответчика, необоснованно принял во внимание показания свидетелей. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым исковые требования оставить без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу истец полагает решение законным и обоснованным.

В судебное заседание истец, третье лицо Карасев В.В. не явились, истец извещена своевременно и надлежащим образом телефонограммой, направленной адвокату Казеевой О.В. 21.02.2022, третье лицо извещено почтовым отравлением от 21.02.2021. Информация о времени и месте судебного заседания размещена своевременно на официальном сайте Свердловского областного суда.

Выслушав объяснения ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Стороны могут предусматривать разные формы оплаты аренды.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды, среди прочего, может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Карасева Н.А. является собственником нежилого помещения общей площадью 78,7 кв.м, номера на поэтажном плане <№>, этаж 1, Литер: В строении литеры А, а49, а50, а53, расположенного по адресу: <адрес>, 1 эт (т.1л.д.24)

19.04.2019 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения <№>, в том числе помещения <№>, 6 площадью 85 кв.м, литеры а 49, а50, а53, по адресу: <адрес>. Согласно договору истец обязалась передать его ответчику во временное пользование за арендную плату сроком действия с 22.04.2019 на 11 месяцев (т.1л.д.27-31).

Пунктом 2.1 договор установлено, что арендуемый объект передается для использования его в качестве магазина для организации розничной торговли и оказания услуг.

Согласно пункту 3.1. 3.2, стороны должны передать арендуемый объект в течение одного дня с момента подписания настоящего договора, оформляя двухсторонний акт сдачи-приемки. После этого объект считается переданным в аренду.

Согласно пунктам 5.1, 5.2, 5.3, 5.8, 5.9.1, размер арендной платы за помещение в месяц состоит из базовой арендной платы и переменной части арендной платы.

Базовая арендная плата установлена в размере 50000 рублей уплачивается арендатором с 01 по 05 числа каждого текущего месяца.

Переменная часть состоит из платы за коммунальные услуги, услуг по охране помещения, вывоза твердых бытовых отходов, уборки прилегающей территории, платы за электро-коммунальные услуги ОАО «Энерго сбыт ПЛЮС».

Переменная часть рассчитывается, исходя из стоимости затрат арендодателя на предоставление арендатору помещения на коммунальные услуги и хозяйственные услуги по содержанию здания. Порядок оплаты: в течение 5 календарных дней с момента получения счетов от арендодателя с приложением копий счетов от организаций поставщиков услуг.

Согласно пункту 6.2 договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в любое время, известив об этом арендатора за 14 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, если нарушены сроки оплаты, ухудшение арендуемого помещения по вине арендатора.

Арендатор не может осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку, достройку, перепланировку арендуемого помещения (пункт 7.1.5 договора).

Если по вине арендатора причинен ущерб имуществу арендодателя, арендуемому объекту или прилегающей к объекту территории, то арендатор обязан возместить денежный ущерб арендодателю (пункт 7.1.7 договора).

По окончании срока аренды арендатор обязуется вернуть арендуемое имущество в исправном состоянии, пригодном без капитального ремонта к дальнейшей эксплуатации (пункт 7.1.9).

Согласно пунктам 8.1, 8.2 договора аренды, возврат арендуемого объекта арендодателю осуществляется в течение 3 рабочих дней с момента окончания срока аренды. Арендуемый объект должен быть принят арендодателем в течение 3 дней с момента окончания срока аренды.

При передаче арендуемого объекта составляется акт сдачи-приемки, который подписывается обеими сторонами. Арендуемый объект считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта сдачи-приемки (пункты 8.3, 8.4 договора).

Арендованный объект должен быть передан арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан в аренду с учетом нормального износа или реконструированном виде, если это было оговорено ранее, пригодном без капитального ремонта к дальнейшей эксплуатации (пункт 8.5 договора).

Согласно пункту 9.4 договора аренды, в случае нарушения срока оплаты, предусмотренного пунктами 5.3 и 5.9.1 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от арендной платы за каждый день просрочки.

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, уведомив арендатора за 14 календарных дней, если арендатор не оплатил арендную плату за текущий месяц. Арендатор также имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив арендодателя за 14 дней до предполагаемой даты расторжения (пункт 10.2 договора).

Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае, если: просрочена арендная плата в течение одного месяца; при существенном ухудшении состояния арендуемого объекта по вине арендатора (пункты 10.3-10.3.2 договора).

Как следует из материалов дела, акты приема-передачи нежилого помещения о 19.04.2019, приложенные к договору аренды, подписаны только Карасевой Н.А. (т.1л.д.32-34).

Однако фактически помещение было передано ответчику, сторонами указанный факт не оспаривается.

В этой связи доводы ответчика о неподписании сторонами акта приема-передачи, правового значения не имеют.

Согласно расчету, представленному истцом, размер базовой части арендной платы за период с 20.03.2020 по 12.04.2020 составляет 39354,84 рублей, а именно: за март 2020 года - 19354,84 рублей, за апрель 2020 года – 20000 рублей.

Размер переменной части арендной платы за период с марта 2020 года по 12.04.2020 составляет 28523,04 рублей, а именно: за март 2020 года - 20999,88 рублей, за апрель 2020 года – 7523,16 рублей.

Размер неустойки составил 28243,22 рублей, а именно: за март 2020 года - 17129,37 рублей, за апрель 2020 года - 11113,85 рублей (т.1л.д.16-18).

При этом доводы ответчика о том, что задолженности по арендной плате он не имеет, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку допустимых доказательств полной оплаты им не представлено.

Кроме того, суд обоснованно указал, что ответчиком причинен истцу ущерб, обязанность по возмещению которого им не исполнена.

04.03.2022 истец направила в адрес ответчика претензию, в которой просит в добровольном порядке возместить ущерб в размере 400000 рублей, нанесенный арендуемому помещению в результате несогласованной перепланировки, перестройки, в результате изготовления еды во фритюрнице (закопчен потолок) (т.1л.д.36).

05.03.2022 истец направила в адрес ответчика уведомление о прекращении аренды нежилого помещения, поскольку ответчик без письменного согласия арендодателя осуществил перестройку, достройку, перепланировку арендуемого помещения; причинил ущерб имуществу арендодателя, арендуемому объекту или прилегающей к объекту территории (т.1л.д.35).

В качестве доказательств причиненного ущерба суд обоснованно принял постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.05.2020, протокол осмотра места происшествия, протоколы опроса истца и ответчика, показания свидетелей (т.1л.д.45-50, т.2 л.д.12-25, 26-39).

В обоснование стоимости восстановительного ремонта истец представила локальный сметный расчет, выполненный специалистами ООО «Архстройпроект», согласно которому стоимость составила 598650 рублей (т.1л.д.51-66).

Ответчик также представил свой локальный сметный расчет, согласно которому сумма ущерба составит 88498 руб. 80 коп. (т.2л.д.122-130).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что локальный сметный расчет ответчика не может быть положен в основу решения суда, так как он не соответствует критериям допустимости доказательств, законодательству об оценочной деятельности. Кроме того, зафиксированные в нем работы противоречат представленным доказательствам об ином объеме работ, необходимых для приведения помещения истца в первоначальное состояние. Сметный расчет, представленный истцом, напротив полностью согласуется с характером повреждений, описанных в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, в акте осмотра.

В этой связи доводы о несоответствии локального сметного расчета истца Приказу Министерства строительства России №421/пр от 04.08.2020, поскольку он имеет ненадлежащий вид, составление сметы произведено по старой редакции, в смету включены необоснованные расходы, влекущие удорожание сметы, отклоняются судебной коллегией.

Как верно указал суд первой инстанции, ответчик не воспользовался своим процессуальным правом заявить о назначении судебной экспертизы для оспаривания доказательств истца.

Доводы жалобы о том, что договоренности о перепланировке помещения были устными, что при заключении договора аренды и во время его действия никаких претензий по ущербу истец ответчику не предъявляла, доказательств того, что истец узнала о перепланировке через несколько дней суду не представлено, не являются основанием для признания перепланировки и ремонта нежилого помещения согласованными.

Пунктом 7.1.5 договора аренды установлено условие, что арендатор не может осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку, достройку, перепланировку арендуемого помещения. Никаких условий о наличии устных договоренностей договор аренды не содержит.

Таким образом, устроенная перепланировка и ремонт нежилого помещения не были согласованы в установленном порядке, в связи с чем арендуемому имуществу нанесен ущерб, подлежащий возмещению.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 12.11.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи А.С.Некрасова

В.А.Зайцева