Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истцов на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 28 мая 2020 года по делу

по иску Елишева Владимира Георгиевича, Елишева Сергея Владимировича к муниципальному образованию «Город Рубцовск» Алтайского края о включении в выкупную цену стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка,

Заслушав доклад судьи Ильиной Ю.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Истцы Елишев В.Г., Елишев С.В. обратились в Рубцовский городской суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию «Город Рубцовск» Алтайского края в лице Администрации города Рубцовска, в котором просили включить в выкупную цену жилого помещения № *** по ул.Тракторной, 16 в г.Рубцовске Алтайского края стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.

В обоснование требований указали, что решением Рубцовского городского суда от 13.07.2017 по делу №2-203/2017 было установлено, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение по адресу: г. Рубцовск, ул. Тракторная, 16-3. В рамках разрешения дела была установлена рыночная стоимость указанной квартиры, которая состояла из рыночной стоимости квартиры и компенсации за не произведенный капитальный ремонт. Указывают, что при определении рыночной стоимости квартиры экспертом не учитывалась стоимость принадлежащей им на праве собственности доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, поэтому дополнительно к сумме выкупа каждому собственнику следует добавить сумму в размере 30621,59 руб.

В ходе рассмотрения дела Елишев В.Г., Елишев С.В. обратились в суд с уточненным исковым заявлением, в котором дополнительно заявили о необходимости включения в выкупную цену жилого помещения *** по ул.Тракторной, 16 в г.Рубцовске стоимости земельного участка под многоквартирным домом в размере по 200692,19 руб. каждому и уточнили размер суммы выкупа за общедомовое имущество в размере 530748 руб. каждому.

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края от 28 мая 2020 года в удовлетворении исковых требований Елишева Владимира Георгиевича, Елишева Сергея Владимировича к муниципальному образованию город Рубцовск о включении в выкупную цену стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка отказано.

В апелляционной жалобе истцы Елишев В.Г., Елишев С.В. просят отменить решение суда полностью и принять новое об удовлетворении иска в полном объеме, повторяя доводы уточненного иска, в обоснование жалобы указывают, что при разрешении судебного дела № 2-230/2017 назначалась судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы», в соответствии с выводами которой величина выкупной цены <адрес> многоквартирного <адрес>,в <адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу, при изъятии для муниципальных нужд с учетом аварийности состояния дома, включая сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт, с учетом доли площади <адрес> относительно суммарной площади всех квартир составляет 1024765 руб., и состоит из: рыночной стоимости <адрес> - 627000 руб. и суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт с учетом доли площади <адрес> относительно суммарной площади всех квартир - 397765 руб.

Решение от 13.07.2017 (дело № 2-230/2017), истцами не обжаловалось в части рыночной стоимости квартиры и компенсации за капитальный ремонт.

В нарушение ст. 32 ЖК РФ, в выкупную сумму за <адрес> в <адрес> не была включена рыночная стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного <адрес> в <адрес>, включая долю земельного участка, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, указанного дома. В обоснование требований к исковому заявлению прилагали документы Росреестра по Алтайскому краю, выписку о земельном участке площадью 1324 кв.м, который изымается для муниципальных нужд, и кадастровый паспорт на здании многоквартирного дома площадью 515,3 кв.м, указанные документы не были учтены при экспертном заключении при определении и установления выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение аварийного многоквартирного дома в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Суд первой инстанции сделал необоснованный вывод, что в соответствии с исследовательской частью судебной эксперты ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» рыночная стоимость квартиры, принадлежащей истцам была рассчитана, в том числе с учетом стоимости принадлежащей истцам доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и стоимости доли на земельный участок многоквартирного дома.

С данным выводом и показаниями эксперта Пономаренко К.В., который пояснил, что расчет рыночной стоимости исследуемой квартиры произведен с учетом включения в данную стоимость приходящейся доли собственников в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок, истцы не согласились.

В исследовательской части листа 21 экспертного заключения, на которую суд ссылается, в таблице 6.3.2 отражены аналоги квартир, <адрес> показатели, послужившие ориентиром для определения рыночной стоимости <адрес>. Исходя из указанной таблицы, рыночная стоимость складывалась из следующих показателей: материала стен, этажности, наличия балкона, наличие коммуникаций, состояния дома, уровня отделки.

Доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, как показатель влияющей на рыночную стоимость выкупаемой <адрес>, в аналогах квартир, в суммарном отношении в таблице 6.3.2 экспертного заключения (л.21), не отражена.

В заключительной части экспертного заключения лист 24, сделаны выводы следующего содержания: «Рыночная стоимость <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, *** с учетом текущего состояния строительных конструкций здания, в ценах на дату производства экспертизы, с учетом округления, составила 627000 рублей».

При этом в заключительной части экспертного заключения отсутствует какая-либо мотивированная информация о том, что в рыночную стоимость <адрес> включена и рыночная стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома.

Исходя из содержания листов 5,6,7,8 экспертного заключения на указанных листах полностью отражена позиция Верховного Суда РФ, но только в части относительно суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в том случае если жилое помещение было приватизировано. В части II экспертного заключения содержатся расчетные показатели, определяющие сумму компенсации, за не произведенный капитальный ремонт здания, с учетом доли в праве на общее имущество дома.

Как усматривается из экспертного заключения, процентное соотношение жилого помещения ***<адрес> относительно общей площади всех квартир указанного многоквартирного дома, которая по расчетам эксперта составила 12,5% ни к земельному участку кадастровый *** площадью 1324 квадратных метров, поставленному на кадастровый учет в качестве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, ни к зданию многоквартирного дома кадастровый *** площадью 515,3 кв.м, которое так же является долевой собственностью всех собственников помещений многоквартирного <адрес>, не была применена, поскольку здание многоквартирного дома и земельный участок как объекты недвижимости не исследовались. В перечне документов экспертного заключения, истребованных для определения рыночной стоимости <адрес>, отсутствуют документы Росреестра по Алтайскому края на землю и на здание, являющиеся долевой собственников помещений многоквартирного <адрес>.

Доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, регистрации не подлежит, в виду того, что самостоятельно объектом недвижимости не является, не имеет стоимости, то есть обесценена. При таких обстоятельствах, доля в праве на общее имущество многоквартирного дома имеет только правовой статус при голосовании на собрании собственников и при определении суммы оплаты за содержание общего имущества дома, не является показателем, влияющим на рыночную стоимость квартиры многоквартирного дома при её продаже.

В соответствии ст. ст. 37, 38 ЖК РФ, по общему правилу, рыночная стоимость доли в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок, при продаже квартиры многоквартирного дома не определяется, поскольку доля в праве на общее имущество дома, включая земельный участок обесценена, она автоматически переходит от продавца к покупателю. При этом, доля права на общее имущество многоквартирного лома, включая земельный участок переходит от продавца к покупателю одновременно с правом собственности на квартиру.

В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд меняется правовой статус земельного участка, он переходит от собственников помещений многоквартирного дома к государству или муниципалитету, многоквартирный дом сносится, жилые помещения в нем подлежат выкупу исключительно только государством или муниципалитетом.

В силу ст.32 ЖК РФ, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, жилое помещение (квартира) выкупается по рыночной стоимости. При этом в связи с тем, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе квартиры этого дома, то и доля в праве на общее имущество дома, также выкупается по рыночной стоимости. Рыночная стоимость изымаемой квартиры и рыночная стоимость доли в праве на общее имущество дома, включая земельный участок, рассчитывается и устанавливается оценщиком, проводящим экспертизу.

Земельный участок, здание многоквартирного дома, жилые помещения многоквартирного, являются объектами недвижимости, подлежащими государственной регистрации, так как имеют размеры и стоимость. В свою очередь земельный участок и здание многоквартирного дома, являются общей долевой собственностью собственников помещений, этого дома. Доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, регистрации не подлежит, в виду того, что она самостоятельно объектом недвижимости не является.

Земельный участок и здание многоквартирного дома в <адрес>, являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими свои характеристики, назначения, размер (кв.м.) и стоимость (руб.), зарегистрированы государственном реестре недвижимости Алтайского края.

Согласно кадастровому паспорту на здание многоквартирного <адрес>, Алтайского края, площадь которого установлена 515,3 кв м в силу жилищного законодательства является общей долевой собственностью собственников

По расчетам эксперта процентного соотношения жилого помещения *** относительно общей площади всех квартир многоквартирного дома <адрес>, составила 12,5%.

При этом, доля в праве на общее имущество многоквартирного дома <адрес>, собственников жилого помещения *** составила 64,4 кв.м (515,3 х 12,5/100) здания многоквартирного дома, принадлежащего нам на праве общей долевой собственности.

В силу закона здание многоквартирного дома с кадастровым ***, является общей долевой собственностью собственников помещений, находящихся в нем, в том числе и собственников <адрес> названного дома.

Здание многоквартирного <адрес> и жилые помещения, в том числе и <адрес> являются единым строением. При определении рыночной стоимости жилого помещения, в обосновании рыночной стоимости квартиры, включаются не только показатели квартиры, но и характеристики здания многоквартирного дома.

Поскольку доля 64,4 кв.м в праве на общее имущество дома, 16 <адрес> является неотъемлемой частью собственников <адрес>, указанного дома, следовательно, рыночная цена за 1 кв.м, жилого помещения *** площадью 58,7 кв.м, установленная экспертным заключением (627000/58,7=10683,43руб), должна применяться и к 64,4 кв.м доли в праве на общее имущество здания многоквартирного дома ввиду того, что здание многоквартирного дома находящееся в долевой собственности собственников помещений предметом рыночных отношений не является.

Земельный участок, местоположение которого <адрес><адрес> площадью 1324 кв.м., изымается для муниципальных нужд <адрес> Алтайского края.

Согласно кадастровой выписке, земельный участок является долевой собственностью собственников помещений многоквартирного <адрес> Алтайского края, в том числе собственников жилого помещения *** этого дома.

По расчетам эксперта процентного соотношения жилого помещения *** относительно общей площади всех квартир многоквартирного дома <адрес>, доля в праве на общее имущество многоквартирного дома <адрес>, собственников жилого помещения *** составила 165,5 кв.м (1324 х 12,5/100) земельного участка, принадлежащего нам на праве общей долевой собственности.

Следовательно, доля в праве собственности принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности земельного участка местоположение, по <адрес>, площадью 165,5кв.м должно быть расценена оценщиком по рыночной стоимости на момент оценки.

Постановлением администрации г. Рубцовска Алтайского края от 19.03.2014 № 1311 «Об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования город Рубцовск Алтайского края жилого помещения по <адрес> Алтайского края» жилое помещение *** в многоквартирном <адрес> принадлежащее на праве собственности Елишеву В.Г., Елишеву С.В. и земельный участок по адресу: <адрес> из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для обслуживания многоквартирного жилого дома» общей площадью 1324 кв.м. с кадастровым *** изъяты для муниципальных нужд, однако до сих пор, по рыночной стоимости, у истцов не выкуплена доля (12;5%) <адрес> праве на общее имущество дома (64,4 кв.м) и доля земельного участка (165,5 кв.м) многоквартирного дома, что является существенным занижением выкупной стоимости указанной квартиры.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Об отложении судебного разбирательства не просили, о наличии уважительных причин неявки не сообщали. В этой связи, с учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) их неявки не препятствует рассмотрению дела.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив архивное дело ***, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

В соответствии с ч. 7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) указано, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Елишеву В.Г. и Елишеву С.В. на праве общей долевой собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу <адрес>

Распоряжением Администрации города Рубцовска от 31.12.2009 № 669-р на основании заключения межведомственной комиссии от 30.12.2009 № 17-24 многоквартирный дом по <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т.1, л.д.5).

19.03.2014 администрацией города Рубцовска принято постановление № 1311 «Об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования город Рубцовск жилого помещения по <адрес> Алтайского края», в соответствии с которым жилое помещение *** в <адрес> в <адрес>, принадлежащее на праве собственности Елишеву С.В. и Елишеву В.Г., и земельный участок по адресу: <адрес> категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для обслуживания многоквартирного, жилого дома» общей площадью 1324 кв.м с кадастровым номером *** были изъяты для муниципальных нужд. 22.03.2014 указанное постановление администрации <адрес> зарегистрировано в Управлении Росреестра по Алтайскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.03.2014 ***.

Решением Рубцовского городского суда от 13.07.2017 принято решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащей на праве собственности Елишеву В. Г., Елишеву С. В. квартиры по <адрес> в <адрес> с выплатой Елишеву В. Г., Елишеву С. В. выкупной цены в размере 1024765 руб., по 512378 руб. каждому; возложена обязанность на Елишева В. Г., Елишева С. В. предоставить сведения о номерах расчетных счетов, открытых на их имя и реквизитах банка для перечисления денежных средств в размере выкупной цены; прекращено право общей долевой собственности Елишева В. Г., Елишева С. В. на квартиру по <адрес> в <адрес> после выплаты выкупной цены; признано право собственности муниципального образования <адрес> на квартиру по <адрес> в <адрес>. также принято решение о выселении Елишивых из квартиры по <адрес> в <адрес> без предоставления иного жилого помещения в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд с момента перехода права собственности на указанную квартиру в собственность муниципального образования <адрес>.

Апелляционным определением Алтайского краевого суда от 25.10.2017 решение суда оставлено без изменения.

В рамках рассмотрения указанного гражданского дела в связи с несогласием стороны ответчика с размером выкупной цены спорного жилого помещения судом назначалось проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы в ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы», в соответствии с выводами которой величина выкупной цены <адрес> многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу, при изъятии для муниципальных нужд с учетом аварийного состояния дома, включая сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт, с учетом доли площади <адрес> относительно суммарной площади всех квартир составляет 1024765 руб., и состоит из: рыночной стоимости <адрес>- 627000 руб., суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт с учетом доли площади <адрес> относительно суммарной площади всех квартир - 397765 руб.

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу, выкупная цена изымаемого жилого помещения была определена с учетом стоимости земельного участка и общедомового имущества, в связи с чем, требования ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации выполнены полностью.

Судебная коллегия, исходя из доводов апелляционной жалобы, соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов.

Доводы жалобы о том, что рыночная стоимость квартиры, составляющая 627000 руб. не включает в себя стоимость доли истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и стоимость их доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом не подтверждены надлежащими доказательствами.

Напротив, в соответствии с исследовательской частью судебной экспертизы ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы», проведенной по делу по иску рыночная стоимость квартиры, принадлежащей истцам была рассчитана, в том числе с учетом стоимости принадлежащей истцам доли в праве собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме и стоимости доли на земельный участок многоквартирного дома.

Указанный вопрос именно в такой редакции был поставлен судом на разрешение эксперта и на него получен экспертный ответ, который в деле по иску администрации города Рубцовска Алтайского края к Елишеву В. Г., Елишеву С. В., Елишевой Ю. А., Елишевой В. С. об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд жилого помещения с выплатой выкупной цены, возложении обязанности предоставить сведения о номерах расчетных счетов, прекращении права собственности и признании права собственности на жилое помещение за муниципальным образованием, выселении и снятии с регистрационного учета, Елишевыми не оспорен надлежащим образом, доводов о неполноте рыночной стоимости изымаемого помещения при рассмотрении дела №2-203/2017 не приводилось.

По настоящему делу судом в судебном заседании допрошен эксперт, проводивший судебную экспертизу Пономаренко К.В., который показал, что расчет рыночной стоимости исследуемой квартиры произведен с учетом включения в данную стоимость приходящейся на доли собственников в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом. Позиция пояснена тем, что рыночная стоимость квартиры определялась сравнительным методом, и в стоимость аналогов квартир, учтенных в заключении, включалась стоимость доли в общем имуществе и земельном участке.

Более того, эксперт показал, что в случае постановки вопроса по стоимости доли в общем имуществе и земельном участке, результат будет тот же, в случае удовлетворения требований истцов, выкупная цена будет завышена.

Судом дана надлежащая оценка экспертному заключению, составленному в соответствии с требованиями ст. 85,86 ГПК РФ, выполненному экспертами, имеющими соответствующее образование, квалификацию, стаж экспертной работы, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ. В частности эксперт Вишневой Д.А. имеет высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», специализацию «Обследование строительных конструкций зданий и сооружений», эксперт Пономаренко К.В. высшее техническое образование по специальности «Инженер-строитель», является действительным членом НП СРО «Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиков и экспертов», подтверждение квалификационных навыков по исследованию строительных объектов, их инженерных систем, коммуникаций, безопасности строительства. Заключение содержит подробную исследовательскую часть, мотивированные выводы, обоснованные ответы на поставленные вопросы. Вопреки доводам жалобы, экспертами осматривалось общее имущество дома.

Судебная коллегия полагает, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом истцами не представлено надлежащих и допустимых доказательств того, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определена без учета стоимости земельного участка и общедомового имущества не представлено.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Все доводы апелляционной жалобы судебной коллегией проверены, однако не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены решения суда, поскольку при принятии решения суд первой инстанции, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оценил все собранные по делу доказательства, дал им надлежащую оценку, приняв в качестве допустимых доказательств.

При указанных обстоятельствах, вопреки доводам жалобы о том, что в пользу истцов необходимо дополнительно взыскать рыночную стоимость доли истцов в общем имуществе многоквартирного дома, включая долю в праве собственности на земельный участок, указанные требования обоснованно отклонены судом, с указанием мотивов.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с данной судом оценкой представленных доказательств, не могут являться основанием для отмены постановленного решения суда, так как суд воспользовался правом, предоставленным ему ст. 67 ГПК РФ, оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оснований для переоценки доказательств не имеется.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению верно постановленного по делу решения, в связи с чем, жалоба подлежат оставлению без удовлетворения.

Процессуальных нарушений, которые в силу ст.330 ч 4 ГПК РФ являлись бы безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, судебной коллегией по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 28 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов Елишева Владимира Георгиевича, Елишева Сергея Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи