Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 13 января 2022 года гражданское дело по иску РРЭ Эйбата оглы к ОАО «Российские железные дороги» в лице филиала «Западно-Сибирская железная дорога» о признании права на заключение договора и о понуждении к заключению договора, поступившее с апелляционной жалобой РРЭ Эйбата оглы на решение Куйбышевского районного суда Новосибирской области от 08 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Слядневой И.В., объяснения представителя ОАО «Российские железные дороги» КТП, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

РРЭ-о обратился в суд с иском к ОАО «Российские железные дороги» в лице филиала «Западно-Сибирская железная дорога» о признании права на заключение договора и о понуждении к заключению договора.

В обоснование иска указал, что он является собственником 2-х зданий (складов) № и №, расположенных по адресу: <адрес> (полоса отвода железной дороги). По договору от <данные изъяты> ответчик передал истцу в субаренду <данные изъяты> кв.м (так указано в иске, а фактически по договору <данные изъяты> кв.м) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> находящегося в собственности Российской Федерации, для эксплуатации указанных складов.

Решив реконструировать принадлежащие ему склады, истец обратился по данному вопросу к ответчику, который выдал ему технические условия о возможности такой реконструкции в случае разработки по установленным нормативам проекта реконструкции и согласования его с Западно-Сибирской железной дорогой –филиалом РЖД, обеспечения формирования части земельного участка полосы отвода железной дороги, необходимой в связи с проектом реконструкции и внесения с учетом этих мероприятий изменений в договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ № № либо заключения нового договора субаренды в части изменения площади земельного участка, переданного ему в пользование.

В мае 2020 года истец представил арендатору на согласование проект реконструкции указанных объектов недвижимости. На основании распоряжения филиала ОАО РЖД Западно-Сибирская железная дорога» от ДД.ММ.ГГГГ № № соответствующим подразделениям ответчика было дано указание рассмотреть представленный истцом проект, согласование произвести в соответствии с требованиями необходимых норм и правил, после чего согласованный проект представить в службу технической поддержки для подготовки заключения и утверждения проекта.

13.10.2020, после согласования проекта с означенными структурами, ответчику были представлены все необходимые документы для заключения договора субаренды в отношении дополнительных частей земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> и <данные изъяты> кв.м соответственно, необходимых для реконструкции объекта и производства работ. До настоящего времени вопрос по заключению договора не разрешен.

Разрешить спор во внесудебном порядке не представляется возможным, ответчик уклоняется от заключения договора.

На основании изложенного истец просил суд признать ним право на заключение с ОАО «Российские железные дороги» договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, необходимой для реконструкции зданий складов в согласованном проектом объеме. Обязать ответчика заключить с РРЭ в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, необходимой для реконструкции зданий складов согласно проекту.

Решением Куйбышевского районного суда Новосибирской области от 08 октября 2021 года в удовлетворении искового заявления отказано.

С указанным решением не согласился РРЭ

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указано, что Постановление Правительства РФ № 264 от 29.04.2006 возлагает на ответчика обязанность передать необходимую для реконструкции часть арендованного земельного участка в субаренду истцу, имеющему в собственности расположенные на данном участке здания. Порядок заключения договора урегулирован Распоряжением ОАО «РЖД» от 14.04.2005 N 506 р «Об утверждении Порядка организации работы по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды».

Истец в установленном порядке обратился к ответчику с заявлением о согласовании реконструкции зданий складов, требующей увеличения площади субарендованного земельного участка.

По мнению автора жалобы, у ответчика не имелось оснований, предусмотренных в п.1.6. Порядка, для отказа в заключении договора субаренды на дополнительные площади. Полагает, что приведенные в отказе основания отнесены к группе производственных и экономических и не распространяются на рассматриваемый случай.

Кроме того, решение по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом ОАО «РЖД» должно приниматься Центральной комиссией ОАО «РЖД» (п.3.1 Порядка), однако сведений о принятии такого решения ответчиком не представлено, к компетенции начальника отдела филиала ОАО «РЖД» принятие подобных решений не относится.

Также апеллянт считает, что давая ему согласие на реконструкцию, ответчик тем самым предварительно согласился и с заключением (перезаключением) договора субаренды на дополнительные участки. То есть фактически имело место заключение между сторонами предварительного договора с обязательством ответчика заключить с истцом в будущем договор субаренды в объемах, необходимых для реконструкции объекта и производства работ.

Поэтому и по данным основаниям ответчик должен быть понужден к заключению договора и восстановлению нарушенного права истца.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась представитель ответчика, дала соответствующие пояснения.

Не явился истец, извещен надлежаще, получив заказную корреспонденцию из суда, о чем имеется отметка почты. О причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил.

С учетом этого судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и верно установлено судом 1 инстанции, истец является собственником 2-х зданий (складов) № и №, расположенных по адресу: <адрес> ( в полосе отвода железной дороги).

Право собственности на склад площадью <данные изъяты> кв.м возникло у истца в 2016 году в результате строительства и ввода их в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией <адрес>, а также на основании договора субаренды земельного участка от 26.05.2014(л.д.4).

Право собственности истца на второй склад площадью <данные изъяты> кв.м возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.5).

По договору от ДД.ММ.ГГГГ № № ответчик передал истцу в субаренду две части общей площадью <данные изъяты> кв.м из единого земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося в собственности Российской Федерации, для эксплуатации указанных складов (л.д.6-15).

Решив реконструировать принадлежащие ему склады, истец обратился по данному вопросу к ответчику, который выдал ему 26 августа 2019 года технические условия о возможности такой реконструкции, но в случае разработки по установленным нормативам проекта реконструкции и согласования его с Западно-Сибирской железной дорогой – филиалом РЖД, обеспечения формирования части земельного участка полосы отвода железной дороги, необходимой в связи с проектом реконструкции, и внесения соответствующих изменений в договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> либо заключения нового договора субаренды в части изменения площади земельного участка, переданного ему в пользование (л.д.16-17).

В мае 2020 года истец, как следует из искового заявления, представил арендатору на согласование проект реконструкции указанных объектов недвижимости.

На основании распоряжения филиала ОАО РЖД Западно-Сибирская железная дорога» от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> истцу было выдано направление на согласование проекта, а соответствующим подразделениям ответчика было дано указание рассмотреть представленный истцом проект, согласование произвести на предмет соответствия его требованиям необходимых норм и правил, после чего истцу было предписано согласованный проект представить в службу технической поддержки для подготовки заключения и утверждения проекта (л.д.18-19).

ДД.ММ.ГГГГ, после согласования проекта с означенными структурами (л.д.20), как указано в иске, истец представил ответчику имеющиеся документы для заключения договора субаренды в отношении дополнительных частей земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> и <данные изъяты> кв.м соответственно, необходимых для реконструкции объекта и производства работ.

При этом из находящегося на листе дела 21-22 стройгенплана усматривается, что истец решил реконструировать здание, обозначенное под номером 2, путем увеличения его площади на <данные изъяты> кв.м, в результате чего оба здания фактически будут объединены (их стены станут смежными). Для этого на период реконструкции необходима дополнительная площадь участка в полосе отвода железной дороги площадью <данные изъяты> кв.м. а после ее окончания – площадь <данные изъяты>.м под пристроенную часть склада.

В противоречие с доводами истца, на данном плане на л.д. 22 имеются отметки главного инженера ж/д и начальника службы технической политики от ДД.ММ.ГГГГ о том, что проект производства работ необходимо согласовать дополнительно.

Сведений о дополнительном согласовании истец в дело также не представил. Нет в деле доказательств и того, что после этого было составлено окончательное заключение по проекту, которое было утверждено службой технической политики, как это требовалось согласно указанию РЖД на л.д.19.

Не представлены истцом в дело и доказательства формирования в установленном законом порядке спорных земельных участков, в отношении которых заявлено о понуждении к заключению договора.

Письмами ответчика от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец был извещен, что проектный план в случае его утверждения будет являться основанием для дальнейшего рассмотрения вопроса о возможности заключения договора субаренды на дополнительные площади с учетом выводов о рыночной стоимости арендной платы и рыночной стоимости права застройки планируемой территории (л.д.23-24).

Письмом ответчика от ДД.ММ.ГГГГ истец извещен, что решение о передаче участков в полосе отвода ж/д в субаренду принимается Центральной комиссией РЖД исходя из критериев экономической целесообразности такой сделки, с учетом производственных и оперативно-хозяйственных нужд ОАО «РЖД», инвестиционных планов РЖД, при условии обеспечения безопасности железнодорожных перевозок и иных видов деятельности РЖД. В связи с этим предложение истца о совершении указанной сделки передано для проверки соблюдения этих критериев в Департамент корпоративного имущества РЖД (л.д.25).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу сообщено, что в результате планируемой им реконструкции вместо двух отдельно стоящих складов площадью <данные изъяты> кв.м будет фактически создано одно здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, с назначением-склад мелкооптовый. Полоса отвода железной дороги не предназначена для размещения объектов, не относящихся к объектам, указанным в Федеральном законе РФ от 10.01.2003 № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации». Поэтому после проработки представленных истцом документов в Департаменте корпоративного имущества РЖД сделан вывод о нецелесообразности дополнительного предоставления участков в полосе отвода под планируемую истцом реконструкцию его складов (л.д. 81-82).

Постанавливая решение об отказе в удовлетворении иска, суд 1 инстанции, установив указанные выше обстоятельства и дав оценку представленным доказательствам, пришел к выводу, что законом не предусмотрена обязанность ответчика по заключению договора субаренды в отношении земель в полосе отвода железной дороги, принадлежащих государству и переданных ответчику в пользование по договору аренды, под реконструкцию объектов, расположенных на таких земельных участках и принадлежащих иным лицам.

Данные выводы суда 1 инстанции являются законными и обоснованными, а доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельны по следующим мотивам.

Как видно из материалов дела, спорные земельные участки находятся в полосе отвода железной дороги, являются федеральной собственностью и переданы в пользование ОАО «РЖД» по договору аренды с правом заключения договоров субаренды с учетом целевого назначения и разрешенного использования этих земель (ст. 4 Федерального закона РФ от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»).

Порядок и условия пользования этими землями устанавливаются Правительством РФ в соответствии с законодательством РФ.

Единым хозяйствующим субъектом в отношении данного имущества является ОАО «РЖД».

Согласно ст. 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" земли железнодорожного транспорта - земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах;

- полоса отвода железных дорог (далее - полоса отвода) - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

По правилам ст. 9 данного закона, земли железнодорожного транспорта должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации.

Земельным кодексом РФ (пп.7 п.5 ст. 27) установлено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные в том числе для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка (ст. 39.16 ЗК РФ).

Статьей 90 Земельного кодекса РФ определено, что землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Такие земельные участки могут предоставляться в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта для размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации и реконструкции зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода.

Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

То есть в силу прямого указания закона, свободные земельные участки в полосах отвода железных дорог из земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам только для тех видов использования, которые перечислены выше.

С учетом приведенных выше положений закона Правительством РФ принято Постановление от 29.04.2006 N 264 (ред. от 29.07.2020) "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги".

В нем указано, что пользование земельным участком осуществляется с учетом требований Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2006 г. N 611.

При этом в силу п.4 данного Постановления, обязанность арендатора (ОАО РЖД) передавать часть арендованного земельного участка в субаренду установлена только в отношении лиц, имеющих в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лиц, осуществляющих строительство и эксплуатацию линейных сооружений, на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка.

Для эксплуатации объектов, находящихся в собственности истца РРЭ, ответчик часть земельного участка, находящегося в федеральной собственности, предоставил по договору субаренды, указанному выше. Общая площадь предоставленного участка - <данные изъяты> кв.м.

При этом закон не обязывает единый хозяйствующий субъект ОАО РЖД предоставлять дополнительные площади из земель железнодорожного транспорта лицам, имеющим на таких землях объекты на праве собственности, если собственник объектов примет решение о их реконструкции. Заключение договоров субаренды на эти дополнительные площади под реконструкцию не принадлежащих РЖД объектов, не относящихся к инфраструктуре железнодорожного транспорта и не обслуживающих его или пассажиров, а также не относящихся к линейным объектам, указанным выше, является правом РЖД, поскольку такие договоры к публичным не относятся.

Данное право ОАО РЖД реализует, согласно п.п. «б» п.1.6 «Порядка организации работы по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды», утвержденного Распоряжением ОАО "РЖД" от 14.04.2005 N 506р (ред. от 21.10.2020), исходя из производственных, экономических и иных интересов ОАО "РЖД" и его инвестиционных планов.

Действие подпункта "б" не распространяется на случаи передачи в субаренду земельных участков (частей земельных участков), являющихся федеральной собственностью, по которым заключены договоры аренды в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", собственникам (субъектам права хозяйственного ведения, оперативного управления) объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках (частях земельных участков), под их эксплуатацию.

Что касается случаев реконструкции таких объектов, то в силу п.1.4 и п.2.1 данного Порядка, под целями, связанными со строительством зданий, строений, сооружений (далее - цели, связанные со строительством), понимается возведение на земельном участке объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации.

Под целями, не связанными со строительством, понимается использование земельного участка для размещения временных сооружений и иных целей (за исключением целей, связанных со строительством).

В зависимости от целей решение о заключении договора субаренды принимается начальником конкретной железной дороги или Центральной комиссией ОАО "РЖД" по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом (в случае, если она не предоставила полномочия по заключению договоров субаренды или соглашений об установлении сервитута начальнику железной дороги, п.4.8 Порядка).

В силу п.3.1 данного Порядка, под реконструкцией объекта недвижимости в настоящем Порядке понимается изменение параметров объекта недвижимости, его частей (высоты, количества этажей, площади объекта и его застройки, показателей производственной мощности, объема и т.п.) и качества инженерно-технического обеспечения, в результате которого создается новый объект недвижимого имущества.

Пунктом 3.3 установлено, что понятие эксплуатации объекта недвижимости для целей настоящего Порядка охватывает также мероприятия по изменению параметров объекта недвижимости, его частей и качества инженерно-технического обеспечения, в результате которых объект недвижимости сохраняется в измененном виде, но нового объекта недвижимости не создается.

ОАО "РЖД" в лице уполномоченных лиц вправе передавать земельные участки (части земельных участков), являющиеся федеральной собственностью, в субаренду гражданам и юридическим лицам для целей, связанных со строительством зданий, строений, сооружений, только в случае, когда строительство зданий, строений, сооружений на таких земельных участках (частях земельных участков) будет проводиться исключительно при соблюдении условий обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железных дорог, повышения качества обслуживания пользователей услуг ОАО "РЖД".

В данном случае истец просил признать за ним право на заключение договора субаренды с ответчиком на дополнительные площади с целью реконструкции принадлежащих ему объектов недвижимости, в результате которой, как видно из дела и указано ответчиком в возражениях на иск, будет создан новый объект недвижимости с увеличением площади застройки на <данные изъяты> кв.м.

То есть истец просил дополнительные участки для целей, связанных не с эксплуатацией принадлежащих ему строений. Под эксплуатацию строений ответчик обязан был в силу закона предоставить участки и это право истца не нарушено, участки ему предоставлены по договору субаренды. Дополнительные участки истец просил для целей, связанных со строительством (к которому относится и реконструкция уже существующих объектов, в результате которой возникает новый объект).

При этом данные цели не направлены на обеспечение работы железной дороги или повышение качества обслуживания ее пассажиров.

По правилам ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Истец, как уже было указано выше, просит обязать ответчика предоставить ему в субаренду дополнительные земельные участки под реконструкцию принадлежащих ему объектов, в результате которой их общая площадь увеличится на 186 кв.м.

Статьей 271 ГК РФ такая возможность для собственника объекта, расположенного на чужом земельном участке, без согласия владельца участка не предоставлена. Вышеприведенными положениями закона и означенных нормативных актов установлена обязанность РЖД передать в субаренду без торгов земельный участок из земель железнодорожного транспорта, с учетом ограничения в обороте полосы отвода железной дороги, только лицу, имеющему на праве собственности объекты недвижимости на таких землях, и исключительно с целью их эксплуатации. При их реконструкции, в результате которой возникнет новый объект недвижимости, ОАО РЖД вправе, но не обязано заключить договор субаренды на дополнительные участки, и при этом должно руководствоваться интересами безопасности и исходя из производственных, экономических и иных интересов ОАО "РЖД" и его инвестиционных планов.

Данный договор по правилам ст.426 ГК РФ к публичным не относится. Соответственно, заключение договора субаренды с истцом для размещения нового объекта в силу ст.426 ГК РФ также не обязательно.

Предварительный договор субаренды в отношении спорных участков, в противоречие с доводами апеллянта, между сторонами не заключался, такого договора и его существенных условий в деле нет, поэтому нет у ответчика обязанности по заключению основного договора и по правилам ст.429 ГК РФ.

При этом несостоятельным является довод жалобы о том, что о фактическом заключении предварительного договора субаренды свидетельствует выдача ответчиком истцу технических условий, при соблюдении которых должен был решаться вопрос о согласовании реконструкции и последующем возможном заключении договора субаренды в отношении дополнительных земель из полосы отвода.

Учитывая категорию спорных земель и их особое назначение, истец при внесении предложения в ОАО "РЖД" о передаче ему в субаренду дополнительной части единого земельного участка по правилам п.4.1 «Порядка организации работы по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды», утв. Распоряжением ОАО "РЖД" от 14.04.2005 N 506р, обязан был предоставить необходимые документы, поскольку только по результатам их оценки Департамент корпоративного имущества или железная дорога могут прийти к выводу и обозначить этот вывод перед уполномоченным на совершение такой сделки лицом о возможности заключения договора (п.п.4.2 и 4.4 Порядка).

Довод апеллянта об отсутствии решения об отказе в заключении с ним договора субаренды, принятого уполномоченным лицом, на правильность принятого решения не влияет, поскольку нарушение процедуры оформления отказа в данном случае основанием для понуждения ответчика к заключению договора в отношении спорных земельных участков, как о том поставлен вопрос в иске, не является.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда Новосибирской области от 08 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу РРЭ Эйбата оглы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи