Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 07 ноября 2019 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 , ФИО2 к Администрации города Шадринска, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска о признании незаконным бездействия, выплате возмещения за изымаемое помещение, по встречному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска к ФИО1 , ФИО2 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение, снятии с регистрационного учета,

по апелляционным жалобам ФИО1 , ФИО2 , Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска на решение Шадринского районного суда Курганской области от 10 апреля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Фроловой Ж.А., пояснения истца ФИО1, представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к Администрации города Шадринска, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска (далее – КУМИ) о признании незаконным бездействия, выплате возмещения за изымаемое помещение.

В обоснование исковых требований с учетом их неоднократного изменения указывали, что являются собственниками (по 1/2 доле каждый) жилого помещения № по <адрес> в <адрес>. Данный многоквартирный дом признан непригодным для проживания и включен в муниципальную и региональную программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В августе 2017 года КУМИ предложил им взамен изымаемого жилого помещения другое жилье, но они отказались от переселения. Полагали, что в силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК Российской Федерации) вправе получить денежное возмещение за изымаемое жилое помещение.

Просили признать незаконным бездействие Администрации города Шадринска, выразившееся в неустановлении выкупной цены изымаемого жилого помещения и в незаключении соглашения о выкупе жилого помещения; возложить на Администрацию города Шадринска обязанность заключить соглашение о выкупе жилого помещения по адресу: <адрес> с установлением выкупной цены в размере 1671313 руб.; возложить на Администрацию города Шадринска и КУМИ обязанность выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение в срок не позднее одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу путем зачисления денежных средств на их лицевые счета; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины и вернуть излишне уплаченную государственную пошлину.

КУМИ обратился в суд со встречным иском к ФИО1 и ФИО2 об изъятии жилого помещения путем выкупа.

В обоснование встречных требований с учетом их изменения указывал, что многоквартирный жилой дом № 55 по <адрес> признан непригодным для проживания, подлежащим сносу, однако ответчики отказались получить взамен принадлежащей им квартиры в доме другое равноценное жилье. Согласно отчету оценщика рыночная стоимость принадлежащего ФИО1 и ФИО2 жилого помещения составляет 709757 руб., убытки, причиняемые в связи с изъятием у собственника жилого помещения, – 26376 руб.

Просил изъять из владения ФИО1 и ФИО2 жилое помещение № по <адрес> в <адрес> путем выплаты выкупной цены в общей сумме 736133 руб.; прекратить право собственности ответчиков на указанное жилое помещение после выплаты выкупной цены и признать право муниципальной собственности города Шадринска Курганской области на данное жилое помещение; снять ФИО1 и ФИО2 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 на своих исковых требованиях настаивали, против удовлетворения встречного иска возражали.

Представитель ответчика Администрации города Шадринска по доверенности ФИО4 против удовлетворения иска возражала, встречный иск поддерживала. Полагала, что Администрация города Шадринска является ненадлежащим ответчиком по делу, так как обязанность по отселению граждан из сносимого жилья возложена на КУМИ.

Представитель ответчика КУМИ по доверенности ФИО3 против удовлетворения иска ФИО1 и ФИО2 возражала, полагая требования истцов необоснованными и завышенными. На удовлетворении встречных исковых требований настаивала.

Представители третьих лиц Отдела по вопросам миграции Межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации «Шадринский», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебном заседании не участвовали, извещались надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Судом постановлено решение, которым исковые требования ФИО1, ФИО2 и встречные исковые требования КУМИ удовлетворены частично. С КУМИ в пользу истцов в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> взыскано 1555686 рублей, по 777843 рубля в пользу каждого истца. Постановлено прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и признать право муниципальной собственности г. Шадринска на жилое помещение № по <адрес> в <адрес> после получения истцами выкупной цены за изымаемое жилое помещение. С КУМИ в пользу ИП ФИО5 за проведение экспертизы взыскано 9000 рублей. ФИО1 и ФИО2 возвращена уплаченная государственная пошлина по 8462 рубля 66 копеек каждому. Также судом указано, что постановленное решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе КУМИ просит решение суда отменить, удовлетворить встречные исковые требования.

В обоснование жалобы указывает, что определенная в результате судебной оценочной экспертизы стоимость жилого помещения истцов завышена. Выражает несогласие с применением экспертом затратного метода, полагая, что в данном случае должен быть применен сравнительный способ определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения. Кроме того, экспертом неправильно определены доли в праве на общее имущество, поскольку не принято во внимание наличие на одном земельном участке двух многоквартирных домов № 55 и № 55а, что повлекло неправильный математический расчет рыночной стоимости изымаемой квартиры. При допущенных экспертом нарушениях экспертное заключение не могло быть положено в основу решения суда и является недопустимым доказательством. Настаивает, что выкупная рыночная цена, указанная в отчете № 3-17-ОЦ в размере 709757 руб. (без учета убытков), соответствует реальной наиболее вероятной цене, по которой данный неблагоустроенный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Также указывает, что дополнительная экспертиза от 05.04.2019 не может расцениваться как надлежащее доказательство, соответствующее всем требованиям, поскольку в ней отсутствует указание о предупреждении эксперта об уголовной ответственности. Обращает внимание, что судебные расходы по оплате экспертизы должны быть возложены на ФИО1 и ФИО2, поскольку экспертиза была назначена по их ходатайству. Ссылается на необоснованный отказ суда в назначении повторной экспертизы по ходатайству КУМИ.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 просят решение суда отменить в части отказа в признании бездействия Администрации города Шадринска, КУМИ незаконным, принять решение об удовлетворении их исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ссылаются на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права. Указывают, что не могут проживать в спорном жилом помещении с 2016 года, поскольку значительная часть жилого квартала была обнесена забором с навесным замком и они не могли попасть в дом. Кроме того, после признания дома аварийным, они вывозили свои личные вещи из спорного жилого помещения. Полагают, что отсутствие в спорном помещении мебели и вещей летом 2018 года не является доказательством отсутствия расходов на переезд из аварийного жилья. Указывают, что наличие у них иного жилья не влечет отказ в получении равноценного возмещения за утраченную собственность. Считают также, что необоснованно лишены судом права на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома. Кроме того, судом не была дана оценка длительному и противоправному бездействию ответчиков, поскольку в материалах дела имеются исчерпывающие доказательства, подтверждающие длительное нарушение их прав и законных интересов. Настаивают на том, что Администрация города Шадринска является надлежащим ответчиком, поскольку КУМИ – лишь ее структурное подразделение.

В возражениях относительно апелляционной жалобы КУМИ истцы ФИО1 и ФИО2 просят оставить ее без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу КУМИ Администрация города Шадринска поддерживает ее доводы.

В суде апелляционной инстанции истец ФИО1 доводы своей апелляционной жалобы поддержал, против удовлетворения апелляционной жалобы КУМИ возражал.

Представитель ответчика КУМИ ФИО3 доводы своей апелляционной жалобы поддержала, против удовлетворения жалобы истцов возражала.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, ФИО2 просила судебную коллегию рассмотреть дело в ее отсутствие, иные лица о причинах неявки суд не уведомили. Руководствуясь ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации), судебная коллегия постановила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 20.01.1993 №, постановлений Администрации города Шадринска Курганской области от 22.01.1993 №, от 20.02.2001 № матери истцов ФИО11 принадлежала однокомнатная квартира общей площадью 42,1 кв.м, находящаяся по адресу: <адрес>

01.04.2004 ФИО11 умерла. Спорную квартиру унаследовали ФИО1 и ФИО2 в равных долях (том 3 л.д. 132, 133, том 1 л.д. 41, 42, 241).

ФИО1 зарегистрирован по адресу: <адрес> с 30.09.1991, ФИО2 с 07.08.1998 имеет регистрацию по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 39, 40).

Заключением Межведомственной комиссии г. Шадринска от 24.09.2009 № 178 многоквартирный жилой дом № 55 по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Правительства Курганской области от 10.06.2013 № дом включен в Региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Курганской области на 2013-2017 годы», постановлением Администрации города Шадринска от 05.12.2014 № дом включен в Муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в г. Шадринске на 2013-2017 годы» (том 3 л.д. 145, 146, том 1 л.д. 73-85).

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК Российской Федерации.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в силу п. 10 ст. 32 ЖК Российской Федерации является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу положений ч. 1 ст. 32 ЖК Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

26.08.2017 ФИО1 и ФИО2 обратились к Главе города Шадринска с письменным заявлением о заключении с ними соглашения об изъятии жилого помещения с предоставлением возмещения в размере 1500000 рублей (том 1 л.д. 44).

Письмом от 26.09.2017 КУМИ уведомил истцов о включении их дома в программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда и запланированном расселении путем приобретения собственникам жилых помещений у застройщика или путем долевого строительства жилых помещений. Одновременно истцам предложено произвести обмен принадлежащей им квартиры № в доме № 55 по <адрес> на квартиру № 5 в доме № 4 по <адрес> (том 1 л.д. 43).

Поскольку от заключения договора мены ФИО1 и ФИО2 отказались, КУМИ обратился в суд с иском об изъятии спорного жилого помещения путем переселения ответчиков в жилое помещение по адресу: <адрес> Решением Шадринского районного суда Курганской области от 25.10.2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 25.01.2018, КУМИ отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО1 и ФИО2 (том 1 л.д. 89-91, 92-94).

Ссылаясь на несоблюдение Администрацией города Шадринска процедуры изъятия земельного участка и принадлежащего им жилого помещения для муниципальных нужд путем установления выкупной цены и заключения соглашения о выкупе, ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском о признании бездействия ответчика незаконным, заключения с ними соглашения с установлением выкупной цены квартиры в сумме 1486965 рублей (том 1 л.д. 6-10, 11-38).

В ходе рассмотрения дела КУМИ предъявил ФИО1 и ФИО2 требование от 31.01.2018 о сносе в срок до 12.02.2018 аварийного многоквартирного дома совместно с Администрацией города Шадринска, как собственником шести из восьми квартир дома (том 1 л.д. 189).

В установленный срок требование о сносе дома по адресу: <адрес> выполнено не было, в связи с чем 20.02.2018 КУМИ известил истцов о принятом решении изъять принадлежащее им жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, для муниципальных нужд и, основываясь на отчете оценщика ИП ФИО6 от 26.12.2017 №-ОЦ, предложил к уплате выкупную стоимость в размере 736133 рубля, состоящую из рыночной стоимости изымаемого жилого помещения в сумме 709757 рублей и убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, связанные с переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в том числе упущенную выгоду на дату проведения оценки, в общей сумме 26376 рублей (том 1 л.д. 190, 138-161).

Соглашение об определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения стороны не заключили. Истцы возражали против предложенного КУМИ размера выкупной стоимости квартиры и настаивали на принятии оценки, выполненной по их заказу ООО «Финансовый эксперт» от 23.10.2017 №, по результатам которой выкупная стоимость квартиры установлена в размере 1486965 рублей, в том числе стоимость жилого помещения – 654490 рублей, стоимость излишек земельного участка – 666556 рублей, стоимость убытков, связанных с переездом, – 103850 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 62069 рублей (том 1 л.д. 6-10, 11-38).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требования истцов о признании незаконным бездействия Администрации города Шадринска, выразившегося в несоблюдении процедуры изъятия жилого помещения и неустановлении выкупной цены изымаемого помещения.

Соглашаясь с таким выводом суда, коллегия отмечает, что установленная ст. 32 ЖК Российской Федерации процедура изъятия жилого помещения истцов ответчиком была соблюдена, меры по переселению истцов в соответствии с программой переселения органом местного самоуправления принимались, выкупная стоимость имущества была определена. Оснований полагать, что действия или бездействие Администрации города Шадринска привели к нарушению прав истцов, не имеется. Права истцов реализуются в соответствие действующим законодательством посредством получения судебного решения. Кроме того, в данном случае само по себе заявление о бездействии органа местного самоуправления в качестве самостоятельного требования не влечет каких-либо отдельных правовых последствий для истцов.

Так как ФИО1 и ФИО2 в качестве способа обеспечения жилищных и имущественных прав выбрали возмещение стоимости жилого помещения, то его выкупная стоимость подлежит определению в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в подп. «з» п. 20 постановления от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК Российской Федерации).

Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, подлежат включению суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, утепление и ремонт фасадов, установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), ремонт фундаментов многоквартирных домов.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Согласно справке ГУП «Кургантехинвентаризация» от 05.04.2018 №, выданной на основании материалов инвентаризационного дела, жилой дом по адресу: <адрес> возведен в 1855 году. Архив предприятия не содержит данных о выполнении в доме ремонтных работ капитального характера (том 2 л.д. 4).

Из представленного в материалы дела технического паспорта на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> (в настоящее время в связи с переадресацией – <адрес>), составленного по состоянию на 10.10.1982 с уточнениями по состоянию на 14.06.1996 и по состоянию на 24.10.2000, видно, что общий процент износа дома установлен в размере 60%, а отдельных его элементов, например наружных и внутренних капитальных стен, перегородок, крыши в размере 65%, фундамента и крыльца – 70%. Сведений о выполнении капитального ремонта многоквартирного жилого дома техническая документация не содержит (том 2 л.д. 71-82, том 4 л.д. 136-175).

По информации АО «Шадринскмежрайгаз» и МП «Водоканал» данный дом не подключен к газораспределительным сетям и к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения. АО «ЭК Восток», как гарантирующий поставщик электрической энергии на территории Курганской области, не располагает сведениями о подключении многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> к централизованной системе отопления и горячего водоснабжения (том 2 л.д. 61, 218, том 1 л.д. 239).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> 55, 1855 года постройки, расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3254 кв.м категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным видом пользования – для эксплуатации жилого дома. По данным ЕГРН на данном земельном участке расположено также нежилое двухэтажное здание площадью 373,9 кв.м, 1855 года постройки, имеющее адрес: <адрес> 55а (том 3 л.д. 187, 149-150, 188-189).

В связи с наличием спора о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения и существенных расхождениях в представленных сторонами результатах оценки имущества судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ИП ФИО5 (том 2 л.д. 67-70).

Заключением судебной оценочной экспертизы №К, выполненной ИП ФИО5 16.07.2018, с учетом дополнительной экспертизы от 29.01.2019 и дополнительного заключения от 05.04.2019 выкупная цена квартиры по адресу: <адрес> установлена в сумме 1671313 рублей и включает стоимость самого объекта недвижимости, рассчитанную с использованием затратного метода оценки, – 1123114 рубля, стоимость доли истцов в праве общей долевой собственности на земельный участок, рассчитанная с использованием сравнительного метода оценки, – 432572 рубля, размер убытков, причиненных собственникам жилья его изъятием, – 115627 рублей (убытки, связанные с переездом, – 3450 рублей, убытки, связанные с поиском квартиры, – 11000 рублей, убытки, связанные с уплатой государственной пошлины за регистрацию права собственности на вновь приобретенный объект недвижимости, – 4000 рублей, убытки, связанные с арендой жилья на период поиска недвижимости, – 26397 рублей), а также убытки, связанные с непроведением капитального ремонта, – 70780 рублей (том 2 л.д. 89-158, том 3 л.д. 58-127, 238).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что соглашение по изъятию спорного жилого помещения между сторонами не достигнуто, поэтому имеются правовые основания для изъятия у истцов спорного жилого помещения с выплатой им в качестве возмещения рыночной стоимости квартиры и стоимости доли истцов в праве собственности на общее имущество, установленной на основании заключения судебной оценочной экспертизы ИП ФИО5

При этом суд не учел, что заключение судебной экспертизы не содержит аргументированного обоснования невозможности применения при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения иных методов оценки, за исключением затратного подхода, при наличии в исследовательской части экспертизы информации о достаточном количестве предложений на рынке продаж квартир в г. Шадринске Курганской области. Применяя затратный метод определения цены квартиры, эксперт использовал корректировку в размере процента износа жилого помещения – 40%, что соответствует его удовлетворительному состоянию, тогда как жилой дом признан аварийным (непригодным для проживания) и подлежащим сносу, его фактический износ превышает 70%. Приведенные в экспертном заключении расчеты стоимости доли в праве собственности истцов на общее имущество многоквартирного жилого дома не соответствуют правилу ч. 1 ст. 37 ЖК Российской Федерации. Так, для определения доли истцов в праве общей собственности на жилой дом экспертом вместо общей площади всех помещений (квартир) в доме использована общая площадь дома № 55 по <адрес>. Для расчета доли истцов в праве общей собственности на земельный участок экспертом также вместо общей площади всех помещений домов № 55 и № 55а, расположенных на участке, использована площадь застройки указанных домов, что нельзя признать верным.

При наличии в экспертном заключении ИП ФИО5 вышеуказанных недостатков, посчитав отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства КУМИ о назначении повторной экспертизы необоснованным, и, полагая, что доводы ответчика требуют проверки, суд апелляционной инстанции назначил по делу повторную оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт».

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 18.10.2019 № физический износ объекта экспертизы – многоквартирного дома по адресу: <адрес> в соответствии с данными, полученными в ходе его осмотра, определен в размере 66%. Эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость квартиры № общей площадью 42,1 кв.м в доме на момент проведения экспертизы равна нулю, а средняя рыночная стоимость неблагоустроенной и пригодной для проживания квартиры равнозначной площади, расположенной в центральной части г. Шадринска, составляет 770000 рублей, стоимость доли истцов в праве собственности на общее имущество названного многоквартирного дома, а именно на земельный участок с кадастровым номером 45:26:070623:11, установлена в размере 431648 рублей 46 копеек. Стоимость капитального ремонта дома определена в размере 100,11% восстановительной стоимости жилого дома и составляет 10204694 рубля 98 копеек, исходя из чего размер убытков истцов в связи с непроведением капитального ремонта определен экспертом в размере 1913380 рублей 31 копейка, убытки в связи с изменением места жительства (расходы на переезд) составят 2700 рублей, убытки в связи с арендой неблагоустроенной и пригодной для проживания квартиры площадью 42,1 кв.м составят 5600 рублей, убытки в связи с поиском другого жилого помещения (на оплату услуг риэлтора) составят 30800 рублей, убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение (составление договора и регистрация права собственности на квартиру) составят 3900 рублей (том 5 л.д. 1-148).

Оценив по правилам ст.ст. 67, 86 ГПК Российской Федерации заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 18.10.2019, выполненное ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт», судебная коллегия принимает выводы эксперта в части определения стоимости жилого помещения в размере 770000 рублей и стоимости земельного участка по <адрес> в <адрес> в размере 2937462 рубля, а также в части определения убытков, связанных с переездом и приобретением иного жилого помещения.

Экспертное заключение в части оценки объектов недвижимости содержит полные и мотивированные выводы об их рыночной стоимости, основано на применении сравнительного метода оценки, что в полной мере соответствует требованиями законодательства об оценочной деятельности. Заключение содержит ссылки на источники информации, методическую и нормативную литературу, объективные данные об исследованных объектах недвижимости, которые послужили основанием для определения их рыночной стоимости в указанном размере, в том числе экспертом приняты во внимание ценообразующие факторы, общая политическая и социально-экономическая ситуация, местоположение объектов недвижимости, их целевое назначение и использование, как обстоятельства, влияющее на формирование рыночной цены, стоимость объектов-аналогов. Кроме того, по аналогичным объектам, не соответствующим по качественным характеристикам оцениваемым объектам недвижимости, экспертном обоснованно применены корректирующие коэффициенты.

В части определения убытков, связанных с переездом и приобретением иного жилого помещения, экспертное заключение также не вызывает сомнений в объективности и обоснованности.

Между тем при определении стоимости доли ФИО1 и ФИО2 в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома № 55 по <адрес>, а именно на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3254 кв.м, эксперт не применил установленное ч. 1 ст. 37 ЖК Российской Федерации правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональная размеру общей площади указанного помещения, то есть равняется частному от деления площади помещения, находящегося в собственности лица, на общую площадь всех помещений в доме.

Приведенные в экспертном заключении расчеты не соответствуют указанному правилу. Так, для определения доли истцов в праве общей собственности на земельный участок экспертом вместо общей площади всех помещений (квартир) в доме № 55 и № 55а по <адрес>, расположенных на данном участке, использована общая площадь только квартир дома № 55 в размере 224,4 кв.м. При этом площадь земельного участка уменьшена экспертом на 703,8 кв.м, необходимых, по его мнению, для эксплуатации и обслуживания нежилого здания по адресу: <адрес> 55а, что также является ошибочным.

Судебная коллегия, принимая во внимание общую площадь жилых помещений в зданиях № 55 и № 55а по <адрес>, указанную в технической документации в размере 224,6 кв.м и 373,9 кв.м соответственно (598,5 кв.м), и площадь квартиры истцов в размере 42,1 кв.м, приходит к выводу, что доля ФИО1 и ФИО2 в праве собственности на общее имущество (земельный участок) составляет 7% (42,1 / 598,5). С учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 3254 кв.м, установленной заключением повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт», в размере 2937462 рубля, стоимость доли истцов в праве общей собственности на земельный участок составляет 205622 рубля (2937462 х 7%).

Учитывая положения ст. 32 ЖК Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», судебная коллегия отмечает, что отсутствие капитальных ремонтов за период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истцов жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что многоквартирный жилой дом № 55 по <адрес> возведен в 1855 году и на момент приватизации первого жилого помещения в 1993 году (с учетом справки ГУП «Кургантехинвентаризация» от 05.04.2018 № и договора от 20.01.1993 №) имел значительный физический износ (более 40%), капитальному ремонту не подвергался. К моменту приватизации жилого помещения истцов остальные 7 квартир данного дома находились в собственности муниципального образования города Шадринска, которое в силу закона обязано нести бремя содержания своего имущества. Заключением Межведомственной комиссии города Шадринска от 24.09.2009 № многоквартирный жилой дом № 55 по <адрес><адрес> в связи с большим физическим износом, возникшим в процессе эксплуатации здания в целом, и экономической нецелесообразностью капитального ремонта признан аварийным и подлежащим сносу. Право собственности истцов на квартиру № возникло в порядке универсального правопреемства (путем принятия наследства после смерти матери ФИО11), в связи с чем ФИО1 и ФИО2 приобрели право требования к муниципальному образованию города Шадринска проведения капитального ремонта своего помещения.

Суд первой инстанции не принял во внимание указанные обстоятельства и требования закона, и неправомерно отказал во взыскании в пользу истцов компенсации в связи с непроведением капитального ремонта жилого помещения.

Вместе с тем коллегия не может включить в выкупную цену жилого помещения истцов компенсацию за непроведенный капитальный ремонт в размере, установленном заключением ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт», так как размер данной компенсации, вопреки вышеприведенным требованиям закона, рассчитан экспертом по состоянию на дату проведения экспертизы, с учетом восстановительной стоимость жилого дома в сумме 10193964 рублей 50 копеек и объема капитального ремонта здания с учетом его физического износа – 100,11%, а также доли истцов в праве общей собственности. В результате размер компенсации составил 1913380 рублей 31 копейка, что в несколько раз превышает стоимость аналогичных жилых помещений, пригодных для проживания, приведенных в качестве объектов-аналогов в названном экспертном заключении. Кроме того, на основании данного метода расчета компенсации эксперт фактически установил не размер снижения стоимости жилого помещения ввиду непроведения его капитального ремонта до 1993 года, а определил объем затрат, которые должны понести собственники квартиры ФИО1 и ФИО2 в случае восстановления (реконструкции) жилого дома в 2019 году.

Между тем заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной ИП ФИО5 16.07.2018 №, убытки истцов, связанные с непроведением капитального ремонта дома № 55 по <адрес>, рассчитаны на 1993 год с учетом нормативного срока службы конструктивных элементов здания до проведения их капитального ремонта (ВСН 58-88 (р)). Они составили для истцов 70780 рублей. Приведенный в заключении расчет судебная коллегия находит верным и принимает установленную величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 70780 рублей (том 2 л.д. 89-158).

Принимая во внимание наличие в собственности ФИО1 и ФИО2 иных жилых помещений, что свидетельствует об отсутствии нуждаемости в найме жилья, судебная коллегия при определении размера убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, считает необходимым исключить расходы на временное использование иного жилого помещения до приобретения в собственность другого жилья.

Учитывая изложенное решение суда первой инстанции подлежит изменению в части определения размера выкупной цены изымаемого у истцов жилого помещения, с КУМИ в пользу истцов ФИО1 и ФИО2 в счет выкупной цены квартиры № в доме № 55 по <адрес> подлежит взысканию по 523201 рублю ((770000 + 205622 + 70 780) : 2), в счет возмещения убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, - по 18700 рублей ((2700 + 30800 + 1900 + 2 000) : 2).

В остальной части решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, регулирующим правоотношения сторон, в связи с чем сомнений в законности и обоснованности не вызывает, отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.

Довод апелляционной жалобы истцов о том, что надлежащим ответчиком по делу является Администрация города Шадринска, а не КУМИ несостоятелен. Как верно указано судом, на основании Положения о КУМИ Администрации города Шадринска и Устава муниципального образования г. Шадринск именно на КУМИ возложены функции по совершению сделок по приобретению имущества в муниципальную собственность и изъятию земельных участков для муниципальных нужд.

Изменение решения суда, в соответствии с требованиями ст.ст. 98, 103 ГПК Российской Федерации, влечет изменение распределения судебных расходов и государственной пошлины. Поскольку на основании п. 4 ч. 1 ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины, то в пользу истцов из бюджета муниципального образования должна быть возвращена государственная пошлина за предъявление требований имущественного характера по 5759 рублей 40 копеек в пользу каждого (пропорционально удовлетворенной части требований – 64,7%).

Ввиду того, что иск и встречный иск содержали требования как имущественного, так и неимущественного характера, в результате рассмотрения спора первоначальный и встречный иски удовлетворены частично, то расходы на проведение судебных экспертиз подлежат распределению между сторонами в равных долях.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шадринского районного суда Курганской области от 10 апреля 2019 года изменить в части, изложив абзацы второй, восьмой, девятый и десятый резолютивной части решения в следующей редакции:

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска в пользу ФИО1 , ФИО2 выкупную цену квартиры № по <адрес> в размере 1046402 рубля, по 523201 рублю в пользу каждого, а также убытки в связи с изъятием жилого помещения по 18700 рублей в пользу каждого.

Взыскать в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 за проведение экспертизы с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска 4500 рублей, с ФИО1 и ФИО2 – по 2250 рублей. Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки «Эксперт» за проведение экспертизы с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> 19000 рублей, с ФИО1 и ФИО2 – по 9500 рублей.

Межрайонной инспекции ФНС России № 1 по Курганской области возвратить ФИО1 государственную пошлину в сумме 5759 рублей 40 копеек, уплаченную на расчетный счет № на код бюджетной классификации № в Курганском отделении Сбербанка России № 8599 филиал № и №.

Межрайонной инспекции ФНС России № по Курганской области возвратить ФИО2 государственную пошлину в сумме 5759 рублей 40 копеек, уплаченную на расчетный счет № на код бюджетной классификации № в Курганском отделении Сбербанка России № 8599 филиал № и №.

В остальной части решение Шадринского районного суда Курганской области от 10 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 , ФИО2 , Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи: