Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, об определении условий договора купли-продажи жилого помещения, обязании передачи ключей по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26 апреля 2019 г. Заслушав доклад судьи Головнева И.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области, в котором, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил прекратить право собственности ответчика ФИО3 на жилое помещение площадью 15,9 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилая комната 9, перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО3 по договору купли-продажи от 27.01.2018г. на указанное жилое помещение, признать за ФИО1 право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с ФИО2 в пользу истца судебные расходы в сумме 12 735,52 руб., произвести зачет обязательства ФИО1 по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 750 000 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на ФИО3 обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.

В обоснование предъявленного иска истец ссылался на то, что он является собственником комнаты 7 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Собственником комнаты 8 являлся ФИО2, который 27.01.2018г. продал свою комнату ФИО3, а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил ФИО2 уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи комнаты 8 с дополнительными условиями покупки жилого помещения и также направил заявление в Управление Росреестра по Ростовской области о том, что он не отказывается от покупки комнаты. Вместе с тем переход права собственности от ФИО2 к ФИО3 был зарегистрирован. ФИО1 полагает, что ФИО2 фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение комнаты 8 произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 апреля 2019 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 октября 2019 г., с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 марта 2020 г., решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 апреля 2019 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

На ФИО1 переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 27.01.2018г. жилого помещения площадью 15,9 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилая комната 9.

За ФИО1 признано право собственности на указанное жилое помещение и прекращено право собственности ФИО3

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 750 000 руб., находящиеся на депозите Управления Судебного департамента в Ростовской области.

С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 10 700 руб., на получение выписки из ЕГРН - 1 200 руб., получение копии документа - 320 руб. и на почтовые расходы в размере 515,52 руб. В остальной части иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2020г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 02.10.2019 г. оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.07.2020г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 02.10.2019г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2020 г. в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств в размере 750 000 руб., находящихся на депозите Управления Судебного департамента в Ростовской области, отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 02.10.2019 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2020 г. оставить без изменения.

При новом апелляционном рассмотрении, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2, ФИО3, в отношении которых имеются сведения об извещении о дате и времени судебного заседания, выслушав ФИО1, представителя ФИО2, ФИО3 – ФИО4, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же кодекса.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п.2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст. 250 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилых комнат 7 и 8 площадью 29,8 кв.м в жилом помещении 7 в кв. 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14 общей площадью 432 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. ФИО2 являлся собственником жилого помещения 8, состоящего из жилой комнаты 9 общей площадью 15,9 кв. м в той же квартире.

27.01.2018г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения 8, состоящего из жилой комнаты 9 общей площадью 15,9 кв.м.

16.02.2018г. в Управление Росреестра по Ростовской области ФИО2 и ФИО3 были поданы заявления об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилой комнаты на основании указанного договора купли-продажи.

01.03.2018г. Управлением Росреестра по Ростовской области осуществлено приостановление государственной регистрации в связи с отсутствием документов, подтверждающих извещение собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продавца продать комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий.

15.03.2018г. ФИО2 направил ФИО1 уведомление о продаже жилой комнаты, которое было получено последним 19.03.2018г. Истец направил в адрес ФИО2 19.04.2018г. ответ о намерении воспользоваться своим преимущественным правом покупки комнаты и проект договора купли-продажи с дополнительными условиями.

03.05.2018г. произведена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО3 на спорное жилое помещение.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что факт направления ФИО1 ответа о желании воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права, поскольку, по смыслу положений статьи 250 ГК РФ, установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 02.10.2019 г., решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.04.2019 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

За ФИО1 признано право собственности на указанное жилое помещение и прекращено право собственности ФИО3

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение о частичном удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Установив, что в уведомлении, направленном в адрес ФИО2 в месячный срок, ФИО1 выразил готовность заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения на существенных условиях договора, заключенного с ФИО3, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ФИО1 в предоставленный законом месячный срок предпринял действия, направленные на реализацию своего права преимущественной покупки недвижимого имущества, однако ФИО2 уклонился от заключения с ним договора купли- продажи.

С выводами суда апелляционной инстанции в указанной части согласилась судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, а также судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Разрешая спор в части взыскания с ФИО1 денежных средств в сумме 750 000 руб., внесенные им на депозит Управления Судебного департамента в Ростовской области, судебная коллегия исходит из следующего.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 ст. 250 ГК РФ не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980г. № 4 (в ред. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

В соответствии с ч.2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, в данном случае юридически значимым обстоятельством по данному делу является выяснение вопроса о том, было ли исполнено ФИО3 обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Судебной коллегией установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 свое обязательство по оплате цены договора в размере 750 000 руб. исполнено.

17.09.2019г. денежная сумма в размере 750 000 руб. истцом ФИО1 перечислена на лицевой счет для учета операций со средствами во временном распоряжении Управления Судебного департамента в Ростовской области (платежное поручение №130 от 18.09.2019г., назначение платежа: внесение обеспечительного платежа по гражданскому делу № 2-9/2019 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав.

Таким образом, поскольку ФИО3 свои обязательства по договору купли-продажи исполнены, для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные истцом на депозит денежные средства подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО3 как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции от ФИО1 поступило ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых определением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13.06.2018г.

Разрешая заявленное ходатайство, судебная коллегия приходит к выводу об его удовлетворении исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле либо по инициативе судьи или суда.

Из материалов дела усматривается, что определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.06.2018 г. по делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, об определении условий договора купли-продажи жилого помещения, обязании передачи ключей приняты обеспечительные меры.

Судом наложен арест на жилое помещение площадью 15,9 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилая комната №9.

Обеспечение иска представляет собой совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований, данный институт защищает права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно или когда вообще непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта.

Основанием для отмены обеспечительных мер является изменение или отпадение обстоятельств, наличие которых послужило основанием для принятия обеспечительных мер.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения исковых требований ФИО1, в настоящее время основания для обеспечительных мер отпали, судебная коллегия приходит к выводу о возможности отмены обеспечительных мер, принятых по делу определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.06.2018 г.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26 апреля 2019 г. в части отказа исковых требований о зачете обязательства по выплате денежных средств – отменить.

В отмененной части принять новое решение, которым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 750 000 руб., находящиеся на депозите Управления судебного департамента в Ростовской области (платежное поручение № 130 от 18.09.2019 г., назначение платежа: внесение обеспечительного платежа по гражданскому делу № 2-9/2019 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав).

Отменить обеспечительные меры по делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, об определении условий договора купли-продажи жилого помещения, обязании передачи ключей, принятые определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.06.2018 г.

Снять арест на жилое помещение площадью 15,9 кв.м. (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилая комната №9.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.10.2020 г.