Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-9/2020 по иску муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, признании зарегистрированного права отсутствующим, освобождении земельного участка и прилегающих к нему земель с неразграниченной государственной собственностью путем сноса (демонтажа) объекта, приведении освобожденных земель в первоначальное состояние, встречному иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об исправлении реестровой ошибки,

заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения представителя администрации г. Томска ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, объяснения ФИО1, его представителя ФИО3, возражавших против удовлетворения жалобы, поддержавших доводы своей жалобы,

установила:

муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, признании зарегистрированного права отсутствующим, освобождении земельного участка и прилегающих к нему земель с неразграниченной государственной собственностью путем сноса (демонтажа) объекта, приведении освобожденных земель в первоначальное состояние, встречному иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об исправлении реестровой ошибки.

Требования мотивированы тем, что в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером /__/ по адресу /__/ установлено наличие на данном участке одноэтажного строения, часть строения выходит за границы земельного участка и находится на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Земельный участок с кадастровым номером /__/ ответчику либо иному лицу для целей строительства на нем объекта недвижимости не предоставлялся. В администрации Города Томска имеются сведения о том, что данный земельный участок первоначально был предоставлен Л. на основании договора аренды земельного участка по адресу /__/, от 05.08.1997 для эксплуатации и обслуживания торгового павильона. Впоследствии 18.12.2002 между Л. и Ч. заключен договор купли-продажи деревянного киоска, в связи с чем право аренды земельного участка на основании заявления Л. перешло к Ч. В дальнейшем земли /__/ были переданы в состав земель муниципального образования «город Томск», а данный земельный участок в связи с заключением договора купли-продажи киоска между Ч. и ФИО1 на праве аренды перешел к последнему. Т.е. земельный участок был образован и предоставлен ответчику для размещения и эксплуатации временного киоска. Однако ФИО1 обратился в администрацию Города Томска с заявлением о предоставлении ему земельного участка по адресу /__/, кадастровый номер /__/, указав, что является собственником нежилого строения площадью 43,8 кв.м по адресу /__/ на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.05.2016. При анализе сведений ЕГРН установлено, что указанное нежилое здание приобретено ответчиком у ООО «АПК «Заречная» 20.04.1998, в дальнейшем 30.03.2016 между ФИО1 и К. заключен договор купли-продажи данного объекта, а впоследствии 11.05.2016 ФИО1 вновь приобрел данный объект у К. Однако ООО «АПК «Заречная» было зарегистрировано как юридическое лицо 06.11.1998 и не могло производить сделок от своего имени на 20.04.1998. Кроме того, ФИО1 на момент заключения сделки являлся учредителем ООО «АПК «Заречная», в сведениях о спорном объекте указан год окончания строительства - 2003, что свидетельствует о том, что данный объект не мог выступать предметом договора купли-продажи 20.04.1998. Действия ответчика по государственной регистрации права собственности на объект на основании договора купли-продажи №12 от 20.04.1998 направлены на создание видимости правомерного приобретения права, данная сделка является мнимой. Государственная регистрация права на объект, расположенный по адресу /__/, как на объект недвижимости, порождает изменение правового статуса объекта временного назначения, что налагает на орган местного самоуправления обязанность по предоставлению такого участка в собственность, что противоречит воле муниципального образования.

Поскольку разрешение на строительство объекта капитального строительства по данному адресу не выдавалось, земельный участок для целей размещения объекта капитального строительства не предоставлялся, данное строение является самовольным, часть его находится на землях, права на которые не разграничены, истец просил суд признать договор купли-продажи недвижимости от 20.04.1998 №12, заключенный между ООО «АПК «Заречная» и ФИО1 недействительным, признать зарегистрированное право собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное по адресу /__/, отсутствующим, обязать ФИО1 освободить земельный участок, расположенный по адресу /__/, кадастровый номер /__/ путем сноса расположенного на земельном участке объекта, и привести земельный участок в первоначальное состояние в срок, не превышающий одного календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, обязать ответчика освободить земли с неразграниченной государственной собственностью, прилегающие к земельному участку, расположенному по адресу /__/, кадастровый номер /__/, по точкам 5-6-7-8-5, 9-10-11-12-9 и 15-16-17-18-15 топографической съемки, выполненной МБУ «Архитектурно-планировочное управление» 23.10.2017.

В последующем истец уточнил исковые требования, просил суд признать договор купли-продажи недвижимости от 20.04.1998 №12, заключенный между ООО «АПК «Заречная» и ФИО1 недействительным, признать зарегистрированное право собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное по адресу /__/, отсутствующим, обязать ФИО1 освободить земли с неразграниченной государственной собственностью, состоящие из земельного участка, расположенного по адресу /__/, кадастровый номер /__/, и земель, прилегающих к указанному земельному участку по точкам 5-6-7-8-5, 9-10-11-12-9 и 15-16-17-18-15 топографической съемки, выполненной МБУ «Архитектурно-планировочное управление» 23.10.2017 путем демонтажа расположенного на землях объекта, и привести освобожденные земли в первоначальное состояние в срок, не превышающий одного календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением, в котором просит исправить реестровую ошибку в местоположении земельного участка с кадастровым номером /__/ по адресу /__/ путем установления его границ по координатам характерных точек. Указать, что решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка. В обоснование указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером /__/ по адресу /__/.

В ходе проведения экспертизы по гражданскому делу было установлено, что местоположение участка определено без указания координат характерных точек границы земельного участка и с ненормативной точностью, соответственно сведения ЕГРН о границах земельного участка являются ошибочными, так как не соответствуют фактическому местоположению границ земельного участка на местности.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражала против удовлетворения встречного иска.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании не признал исковые требования.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, встречный иск полагал подлежащим удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц ООО «ШИНа-1», Управление Росреестра по Томской области.

Обжалуемым решением суда исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к ФИО1 удовлетворены частично.

Суд постановил: Обязать ФИО1 освободить земли с неразграниченной государственной собственностью, состоящие из земельного участка, расположенного по адресу /__/, кадастровый номер /__/, а также земель, прилегающих к земельному участку по координатам поворотных точек:

б (X 354031,60; У 4318371,61) - 7 (X 354031,63; У 4318371,66) - 8(Х 354027,36; У 4318374,14) - 9(Х 354024,43; У 4318375,64) - 10(Х 354022,10; У 4318371,17) - 18(Х 354022,48; У 4318370,99) - 3(Х 354024,85; У 4318375,23) - 17(Х 354031,48; У 4318371,34) - 6(Х 354031,60; У 4318371,61), 11(Х 354031,85; У 4318366,49) – 12(Х 354033,81; У 4318370,55) – 6(Х 354031,60; У 4318371,61) - 17(Х 354031,48; У 4318371,34) - 2(Х 354031,67; У 4318371,23) - 5(Х 354029,67; У 4318367,52) - 11 (X 354031,85; У 4318366,49),

15 (X 354028,96; У 4318366,65) - 20(Х 354029,10; У 4318366,94) - 19(Х 354027,39; У 4318367,91) - 14(Х 354027,21; У 4318367,49) - 15 (X 354028,96; У4318366,65), указанных в заключении судебной экспертизы №17-Э/2019, выполненной ООО «Координата», путем сноса расположенного на землях объекта и привести освобожденные земли в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об исправлении реестровой ошибки отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «город Томск» государственную пошлину в размере 300 рублей».

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней, ФИО1 просит об отмене судебного решения, указывая на его незаконность и необоснованность в части удовлетворения требований органа местного самоуправления и требований и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Так, решение суда мотивировано ссылкой на то, что орган местного самоуправления направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды, следовательно, договор аренды земельного участка является расторгнутым по истечении двух недель с момента получения данного уведомления.

Вместе с тем, данное уведомление направлено Департаментом недвижимости г. Томска, который истцом по делу не является, следовательно, вывод суда об отказе истца от договора аренды на законе не основан. Договор аренды действует.

Не учтено судом и то, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, а потому, его расторжение по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора стороной, чего в данном случае не было, поскольку ФИО1 исправно вносил арендные платежи.

Не учтено также и то, что в силу пункта 6.1 соглашения № 1 о перемене стороны в договоре аренды от 11.08.2009 предусматривает, что расторжение договора аренды и право на земельный участок прекращается с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи, подписания соглашения о расторжении настоящего договора и государственной регистрации его в регистрирующем органе.

Срок для исполнения судебного решения не является достаточным, поскольку судом не учтено наличие договора аренды с третьим лицом, для расторжения которого также потребуется время.

В апелляционной жалобе представитель истца - муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска ФИО2, полагая оспариваемое решение незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение Кировского районного суда г. Томска от 04 марта 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи недвижимости от 24.04.1998 № 12, заключенного между ООО «АПК «Заречная» и ФИО1 недействительным, а также признании зарегистрированного права собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное по адресу: /__/, отсутствующим, принять по делу новый акт, которым требования администрации Города Томска удовлетворить в полном объеме.

Считает, что в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, то срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

В обоснование доводов апелляционной жалобы отмечает, что предъявляя требование о признании зарегистрированного права ФИО1 отсутствующим, истец исходил из цепочки юридически значимых обстоятельств и документов, подтверждающих факт образования и предоставления спорного земельного участка для размещения и эксплуатации временного киоска, а не объекта капитального строительства.

Повторяет довод искового заявления, согласно которому отсутствие сведений о ранее зарегистрированном праве ООО «АПК «Заречная» в совокупности с тем обстоятельством, что указанная организация возникла как юридическое лицо 06.11.1998, т.е. после даты заключения договора купли-продажи недвижимости № 12 от 20.04.1998, свидетельствует о том, что со стороны ООО «АПК «Заречная» указанный договор не исполнялся и не мог быть исполнен по причине отсутствия общества как субъекта гражданского оборота, что говорит о неприменении к требованию о признании договора ничтожным срока исковой давности.

Полагает, что регистрация права на спорный объект произведена с нарушением законодательства, имела признаки легализации указанного объекта под видом недвижимого имущества, с целью последующего оформления ответчиком своих прав на расположенный под ним земельный участок, что является недобросовестным использованием ответчиком своих прав.

Судебная коллегия на основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие представителей ООО «ШИНа1», Управления Росреестра по Томской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрев заявленные исковые требования и принимая решение о частичном удовлетворении основного иска и отклонении встречного, суд первой инстанции исходил из наличия установленных законом оснований для освобождения земельного участка от принадлежащего ФИО1 объекта, а также из отсутствия предусмотренных законом оснований для удовлетворения встречного иска об исправлении реестровой ошибки, с чем соглашается судебная коллегия исходя из следующего.

Так, принимая решение об отказе в удовлетворении искового требования о признании договора купли-продажи недвижимости от 24.04.1998 № 12, заключенного между ООО «АПК «Заречная» и ФИО1 недействительным, суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст. 181 ГК РФ, исходил из заявленного ответчиком пропуска истцом срока исковой давности по данному требованию.

При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что договор купли-продажи от 20.04.1998 был фактически исполнен, в 2012 году произведена регистрация права в ЕГРН, ФИО1 фактически распоряжался имуществом, в том числе продавал, сдавал в аренду. При этом муниципальное образование «Город Томск» имело возможность узнать о факте совершенной сделки и ее исполнении при поступлении заявления ФИО1 о предоставлении дополнительного земельного участка, начиная с 07.10.2014, но не позднее обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 19.03.2015.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 20.04.1998, заключенного между ФИО1 и ООО «АПК «Заречная» обоснованно не подлежали не удовлетворению в связи с пропуском истцом срока исковой давности для обращения в суд.

При этом судебная коллегия исходит из того, каким образом сформулированы истцом предмет и основания заявленных требований в отношении указанного выше договора.

Как следует из установленных по делу обстоятельств, указанных выше, муниципальное образование «Город Томск» имело возможность получить сведения относительно договора от 20.04.1998 как минимум с 07.10.2014 – даты обращения ФИО1 о предоставлении дополнительного земельного участка.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленного требования о признании права ФИО1 на объект недвижимости по адресу /__/ отсутствующим, суд первой инстанции исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку спорное строение представляет собой капитальный, а не временный объект, что следует из заключения эксперта №17-3/2019, изложенного в повторной судебной экспертизе.

Так, согласно выводам эксперта, объект по адресу /__/ является одноэтажным зданием, характеризуется как капитальное строение, имеет сложную форму, состоящую из трех строительных объемов: 1-й объем - тамбур с размерами в плане 1,33x1,86, 2-й объем - холодный склад с размерами в плане 2,58x4,75, 3-й объем с размерами в плане 8,22x4,75. Фундаменты капитального строительного объема 3 выполнены из монолитного железобетона на естественном песчаном основании. Монолитный бетон армирован пространственными стальными каркасами из стержневой арматурной стали. С учетом отсутствия у строительного объема 1-2 неразрывно связанного с основанием и заглубленного фундамента, данный объект не является цельным неразъемным сооружением, разборка и перемещение без нанесения несоразмерного ущерба возможны. Строительный объем 3 является капитальным и не может подлежать разборке и перемещению без нанесения несоразмерного ущерба. В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснила, что обследование фундамента проводилось в нескольких местах, был произведен расчет прочностных характеристик бетона, что отражено в заключении, холодный склад и тамбур капитальными объектами не являются, их демонтаж без несоразмерного ущерба возможен.

Указанным экспертным заключением мнение истца о том, что за ФИО1 зарегистрировано право на недвижимое имущество на объект, таковым не являющийся, опровергнуто.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом способ защиты нарушенного права, указанный в пункте 52 данного постановления Пленума (о признании права собственности отсутствующим), является специальным (не дополнительным) по отношению к таким способам защиты права, как признание права собственности (в том числе о признании права общей долевой собственности) или истребование имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку право муниципального образования может быть восстановлено иными способами, способ защиты в виде признания права отсутствующим является ненадлежащим.

При таких данных доводы жалобы муниципального образования «Город Томск», оспаривающие состоятельность указанного вывода суда, судебная коллегия отклоняет.

Также судебная коллегия отклоняет апелляционную жалобу ФИО1, исходя из следующего.

Так, довод жалобы о продолжении действия договора аренды земельного участка № 164 от 13.11.2003 с учетом содержания п. 6.1. договора (в редакции Соглашения № 1 о перемене стороны в договоре аренды от 11.08.2009), согласно которому расторжение договора и право на земельный участок прекращается с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи, подписания соглашения о расторжении договора и государственной регистрации его в регистрирующем органе, договор не расторгнут, судебная коллегия считает несостоятельным с учетом следующего.

В своем решении суд первой инстанции исходил из факта трансформации договора из срочного в бессрочный, в связи с чем, счел возможным применить к нему нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающие установление законом или договором аренды иных сроков предупреждения о расторжении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как установлено судом первой инстанции пунктом 6.3 соглашения №1 от 11.08.2009 о перемене стороны в договоре аренды земельного участка к договору аренды земельного участка №164 от 13.11.2003 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в том числе при наличии допущенных со стороны арендатора нарушений земельного законодательства, использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно п. 6.4 договора аренды в редакции соглашения №1 от 11.08.2009 в случае возобновления договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за две недели.

С учетом положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что срок договора аренды земельного участка №164 от 13.11.2003 был установлен на период с 13.11.2003 по 13.11.2013, суд, вопреки доводам жалобы правомерно счёл данный договор заключенным на неопределенный срок.

С учетом этого судом сделан вывод о том, что в силу п. 6.4 соглашения №1 от 11.08.2019 каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время. Уведомление о расторжении договора было направлено ФИО1 (т.3 л.д. 142). Департамент недвижимости г. Томска будучи структурным подразделением администрации г. Томска, правомерно направил уведомление ФИО1 о расторжении договора аренды, что вопреки доводам жалобы, о нарушении закона не свидетельствует, поскольку Департамент в данном случае действует от имени администрации г. Томска и в силу предоставленных ему законом полномочий.

Учитывая изложенное, договор аренды прекратил свое действие по истечении двух недель.

Вопросы исследования наличия реестровой ошибки при образовании земельного участка в данном случае значения не имеют, поскольку как установлено в рамках данного дела, право пользования ФИО1 земельным участком прекратилось, следовательно, в силу закона он по требованию его собственника должен его освободить.

Доводы жалобы о необходимости учета времени для расторжения договора аренды с третьим лицом, заключенным ФИО1 на законность обжалуемого судебного решения влияния не оказывают.

ФИО1 не лишен возможности в предусмотренном законом порядке ставить вопрос об отсрочке исполнения судебного решения.

Принимая во внимание изложенное, учитывая приведенные положения закона и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности обжалуемого судебного решения и признании несостоятельными доводов жалоб лиц, оспоривших данное решение в апелляционном порядке.

В связи с изложенным, руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 04 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика ФИО1 и представителя истца - муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: