Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с учетом уточнения просил возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 324,2 кв.м, кадастровый *** по условиям предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 14.05.2019 по цене 3 450 000 руб. с учетом частичной оплаты 1 280 000 руб. путем перечисления денежных средств платежом в размере 2 170 000 руб. на расчетный счет ФИО2 в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; возложить на ФИО2 обязанность явиться в регистрирующий орган в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи, предварительно согласовав дату с ФИО1; передать нежилое помещение и ключи по акту прима-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; основной договор купли-продажи считать заключенным со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указано, что 14.05.2019 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились в срок до 01.06.2021 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 324,2 кв.м, кадастровый ***. Цена нежилого помещения определена в размере 3 450 000 руб., с уплатой в следующем порядке: 1 000 000 руб. – при подписании предварительного договора, а сумма 2 450 000 руб. выплачивается ежемесячно по 100 000 руб. до полного погашения. Согласно п.п. 3.1, 3.2 предварительного договора, с момента заключения договора ФИО2 обязуется в срок до 01.06.2021 не совершать с другими лицами сделок в отношении нежилого помещения; в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. В соответствии с условиями предварительного договора ФИО1 передал ФИО2 в качестве обеспечения заключения и исполнения договора 1 280 000 руб., произвел ремонт нежилого помещения, оплачивал все коммунальные платежи. Вместе с тем, ответчик в одностороннем порядке отказалась от исполнения обязательств по предварительному договору; уклоняется от заключения основного договора купли-продажи; с 20.03.2020 сменила замки на входной двери и препятствует истцу в доступе в помещение; 08.04.2021 в нарушение условий предварительного договора заключила договор аренды нежилого помещения с ФИО3

В ходе рассмотрения дела ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО1 с учетом уточнения о расторжении предварительного договора от 14.05.2019, взыскании убытков за пользование нежилым помещением за период с мая 2019 года по 23.11.2020 в размере 2 106 000 руб., по оплате коммунальных услуг в нежилом помещении в размере 221 969, 19 руб., а также судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что с момента подписания предварительного договора ФИО1 обязательство по договору не выполнил, денежные средства за приобретенное помещение, коммунальные услуги не оплачивал. 23.11.2020 ФИО1 освободил нежилое помещение, а 09.12.2020 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договора. Поскольку ФИО1 существенно нарушил условия предварительного договора, договор подлежит расторжению, основания для заключения основного договора купли-продажи отсутствуют. С мая 2019 года по ноябрь 2020 года ФИО2 не имела возможности пользоваться своим имуществом, в том числе, получать арендную плату, в связи с чем имеются основания для взыскания убытков. Кроме того, поскольку ФИО1 не осуществлял оплату коммунальных платежей, все расходы несла ФИО2, то подлежат взысканию расходы за коммунальные услуги.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19.01.2022 в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

Встречный иск ФИО2 удовлетворен частично.

Требования о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.05.2019, заключенного между ФИО2 и ФИО1 оставлены без рассмотрения.

Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО2 убытки в размере 2 327 969,19 руб.

В остальной части встречного иска отказано.

Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы 34 096,65 руб. (14 584, 53 руб. – по оплате государственной пошлины, 18 900 руб. – по оплате судебной экспертизы, 612, 12 руб. – почтовые расходы).

Взыскана с ФИО1 в доход местного бюджета государственная пошлина 5 255,32 руб.

Отменены меры по обеспечению иска, наложенные определением суда от 19.04.2021 о запрете осуществления регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 342,2 кв.м, по вступлению решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение, ссылаясь на то, что ответчиком не представлены доказательства причинения убытков в виде упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы, так как отсутствуют реальные доказательства подтверждающие возможность сдать помещение в аренду и наличие такого намерения. Объявление ответчика о сдаче в аренду помещения размещено только 22.12.2020, стоимость указана 64 840 руб. в месяц за все помещение. В аренду помещение сдано 14.04.2021 за арендную плату 30 000 руб. в месяц за 142,5 кв.м. Реальная возможность получения арендной платы за помещение в размере 117 000 руб. не представлена, экспертом в заключении на это не указано. Заключение эксперта не подлежит принятию во внимание, поскольку указывает на среднерыночную стоимость аренды недвижимости, не подтверждает реальную возможность сдачи помещения в аренду, следовательно, арендная плата не подлежит взысканию. При этом экспертом определена рыночная стоимость по состоянию на 14.05.2019 и на 23.11.2020, однако оценка стоимости по состоянию на 14.05.2019 проведена на основании анализа объектов, выходящих за рамки рассматриваемого периода, учтены аналоги за март 2019 года, август 2018 года. Данные обстоятельства также указывают на низкий спрос аренды объектов недвижимости. Задержка платежей связана с ограничительными мерами, деятельность сферы бизнеса была ограничена, что судом не учтено. Спрос на аренду помещения в период действия антиковидных ограничений сократился, что подтверждается заключением эксперта и должно быть приято во внимание при определении реальной возможности сдачи помещения в аренду. Денежные средства в размере 1 280 000 руб. подлежат возврату истцу, о чем в решении суда не указано. Судом необоснованно отказано в заключении договора купли-продажи и признании права, поскольку обязательства в сумме 1 280 000 руб. истцом выполнены, в части оставшейся суммы в размере 2 220 000 руб. он заявил о намерении рассчитаться незамедлительно после заключения договора купли-продажи. Действия истца по нарушению оплаты по предварительному договору обусловлены нарушением ответчиком условий п. 2.2 о цене помещения, увеличении стоимости помещения до 4 500 000 руб. Намерения заключить основной договор купли-продажи и перечислить оставшуюся по договору сумму единым платежом истец выражал ответчику неоднократно. Ответчик, действуя добросовестно, при наличии убытков, должна была обратиться в суд, однако до момента обращения ФИО1 в суд с заявлением, ФИО2 с иском в суд не обращалась. При взыскании расходов в виде упущенной выгоды в общем размере 2 327 969,19 руб., суд не учел обстоятельство, что возмещение упущенной выгоды не должно являться обогащением потерпевшего. В указанном решении принципы справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению также не нашли своего отражения. Не установлен факт наличия вины истца и причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) истца.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и его представитель ФИО4 просили жалобу удовлетворить, решение суда отменить; ответчик ФИО2 просила в удовлетворении жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Алтайского краевого суда в сети интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. Принимая во внимание положения части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права (п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,14.05.2019 между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны договорились в срок до 01.06.2021 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на первом этаже десятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью 324,2 кв.м, принадлежащего ФИО2 на праве собственности.

Согласно п. 2.1.1 договора, покупатель пользуется нежилым помещением и оплачивает все коммунальные платежи за нежилое помещение с момента подписания сторонами договора.

Цена нежилого помещения определена сторонами в размере 3 450 000 руб., оплата производится в следующем порядке: 1 000 000 руб. при подписании договора, 2 450 000 руб. производится ежемесячно по 100 000 руб. до полного погашения на расчетный счет продавца (п.п. 2.2 и 2.3).

В п. 3.1 договора предусмотрено, что с момента заключения договора и до 01.06.2021 продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении нежилого помещения.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 3.2).

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3.3).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Во исполнение условий договора ФИО1 передал ФИО2 в счет оплаты цены нежилого помещения 1 280 000 руб., в том числе: 14.05.2019 – 1 000 000 руб., 25.04.2020 – 100 000 руб., 05.06.2020 – 100 000 руб., 23.09.2020 – 40 000 руб. и 28.09.2020 – 40 000 руб.

17.01.2020 ФИО2 вручила ФИО1 требование о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в связи с неисполнением условий предварительного договора в части внесения платежей и освобождении в срок до 20.03.2020 помещения.

11.04.2020 стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора по оплате до 15.05.2020.

26.11.2020 ФИО2 обратилась в ОМВД России по г. Новоалтайску с заявлением о привлечении ФИО1 к уголовной ответственности, который в период с 20.05.2019 по 23.11.2020, находясь по адресу: <адрес> повредил имущество заявителя.

Постановлением УУП ОМВД России по г. Новоалтайску от 22.12.2020 в возбуждении уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 с. 169 УК РФ отказано за отсутствием состава преступления, наличием гражданско-правового спора. Постановлением установлено, что с момента подписания договора ФИО1 использовал указанное нежилое помещение в качестве спортивного зала для обучения детей; 23.11.2020 ФИО2 прибыла в помещение и обнаружила повреждение имущества.

08.04.2021 ФИО2 заключила с ФИО3 договор аренды указанного нежилого помещения общей площадью 142,5 кв.м.

14.04.2021 ФИО1 направил ФИО2 предложение о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения на условиях предварительного договора от 14.05.2019, которое получено ФИО2 19.04.2021.

Предложение оставлено ФИО2 без удовлетворения.

Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 309, 310, 429, 431, 450, 450.1, 452, 453, 454, 486, 488, 549, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что между сторонами заключен договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, при этом истцом нарушены условия договора, стоимость предмета договора купли-продажи не оплачена в полном объеме, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 При этом суд первой инстанции удовлетворил частично встречные исковые требования ФИО2 взыскав убытки в виде неоплаченных коммунальных платежей и стоимости арендной платы за помещение, так как ФИО2 лишена была возможности получить доход от своего имущества в период пользования им ФИО1 Требования о расторжении договора суд оставил без рассмотрения, так как после продления срока действия договора ФИО2 с требованием о расторжении договора к ФИО1 не обращалась.

С выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 судебная коллегия соглашается.

В соответствии с п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п.2).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3).

Пунктом 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2 ст.489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Односторонний отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору предусмотрен ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которой следует, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4).

Из системного анализа приведенных положений следует, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность продавца, в случае неисполнения покупателем обязанности по предварительной оплате товара, отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора купли-продажи или потребовать исполнение своего обязательства по оплате и причитающиеся на неоплаченную сумму проценты.

Поскольку между сторонами фактически заключен договор купли-продажи с условием о предварительной оплате объекта недвижимости, учитывая, что ФИО1 существенно нарушены условия договора, предусмотренные п. 2.3 о ежемесячной оплате стоимости имущества, задолженность составила 2 170 000 руб., то есть более половины от цены, согласованной сторонами, ФИО2 воспользовалась своим правом и в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора купли-продажи, в связи с чем судебная коллегия, вопреки доводам жалобы, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение и передать его истцу.

При этом, поскольку истцом существенно нарушены условия договора купли-продажи по оплате объекта недвижимости, в результате чего ответчик отказалась от его исполнения, указание в жалобе на то, что истец намерен рассчитаться за помещение после заключения договора купли-продажи, правового значения не имеет.

Ссылка в жалобе на нарушение ответчиком условия договора, предусмотренного п. 2.2 о цене помещения путем увеличения в одностороннем порядке стоимости помещения, судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку в материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Также ввиду отсутствия доказательств отклоняется довод жалобы о том, что период невнесения платежей связан с ограничительными мерами, введенными на территории Российской Федерации в связи с новой кароновирусной инфекцией.

Довод жалобы о том, что в решении суда не указано на возврат истцу денежных средств в размере 1 280 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи, признается несостоятельным, поскольку соответствующих требований истец не заявлял, что при этом не лишает последнего права обратиться в суд с самостоятельным иском к ответчику о взыскании уплаченной по договору денежной суммы.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживающими внимание доводы жалобы, направленные на несогласие с решением суда в части взыскания убытков в виде неполученной арендной платы, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктами 2, 3 и 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 разъяснено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу названных норм, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. В отсутствие хотя бы одного из указанных условий обязанность лица возместить причиненный вред не возникает. При этом, для взыскания упущенной выгоды следует установить реальную возможность ее получения в заявленном размере при обычных условиях гражданского оборота, соответственно, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду при том, что все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.

Вместе с тем, ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих возможность использования имущества в период с 14.05.2019 по 23.11.2020 путем сдачи его в аренду третьим лицам и получения соответствующего дохода, наличия в спорный период намерения сдавать имущество в аренду, а также, что в результате действий истца ей причины убытки в виде неполученной арендной платы.

ФИО2 реализовала свое право по распоряжению принадлежащим ей имуществом с целью извлечения прибыли путем заключения договора купли-продажи, а не договора аренды нежилого помещения, следовательно, с момента заключения договора купли-продажи лишилась возможности воспользоваться своим правом на передачу помещения в аренду третьим лицам. Кроме того, согласно условиям договора, продавец обязалась не заключать сделки в отношении нежилого помещения до 01.06.2021 (п. 3.1).

Договор аренды недвижимого имущества ответчиком заключен только 08.04.2021, то есть спустя более четырех месяцем с момента освобождения истцом нежилого помещения.

Более того, ФИО2 в возражениях на апелляционную жлобу указывает на то, что в спорный период она надеялась получить стоимость нежилого помещения по договору купли-продажи, а не арендных платежей. Само по себе неисполнение ФИО1 условий договора купли-продажи по оплате недвижимого имущества, в рассматриваемой ситуации, не является основанием для взыскания с него убытков в виде арендной платы.

В силу ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии оплаты покупателем товара, продавец вправе требовать оплаты товара по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Таким образом, в связи с характером сложившихся между сторонами правоотношений ФИО2 не лишена возможности потребовать от ответчика убытков, подлежащих взысканию при прекращении договора купли-продажи в силу приведенных положений закона.

При таких обстоятельствах, поскольку ФИО2 не доказано причинение убытков действиями истцам в виде упущенной выгоды в размере неполученной за период с 14.05.2019 по 23.11.2020 арендной платы, то у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания убытков в виде арендной платы, в связи с чем решение суда первой инстанции в части взыскания убытков в виде стоимости арендной платы в размере 2 106 000 руб. подлежит отмене, с принятием в этой части нового решения об отказе в удовлетворении требований.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с решением суда о взыскании убытков в виде оплаты коммунальных услуг в размере 221 969,19 руб., а также в иной части. Решение суда первой инстанции проверяется судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы в силу требований ст. 327-1 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку решение суда отменено в части, встречные требования удовлетворены частично (на 9,53%), то с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 890,74 руб., почтовые расходы в размере 77,78 руб., оснований для взыскания государственной пошлины в доход местного бюджета не имеется.

При этом, учитывая, что в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде арендной платы отказано, то с учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат взысканию с истца в пользу ответчика судебные расходы за проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

апелляционную жалобу истца ФИО1 удовлетворить частично.

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 января 2022 года отменить в части взыскания убытков в виде стоимости арендной платы в размере 2 106 000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 18 900 руб., государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 5 255,32 руб., принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении требований.

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 января 2022 года изменить в части взысканных судебных расходов по уплате государственной пошлины и почтовых расходов.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 890,74 руб., почтовые расходы в размере 77,78 руб.

Решение суда в остальной части, в том числе в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 убытков в виде оплаты коммунальных платежей в размере 221 969,19 руб., оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 апреля 2022 г.