Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 03 августа 2020 года

по делу по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Новоалтайскому межмуниципальному отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ФИО2 о признании уведомления незаконным, возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Копцевой Г.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Новоалтайскому межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Алтайскому краю о признании незаконным уведомления о приостановления государственной регистрации права на объект незавершенного строительства сооружение для хранения инвентаря, расположенный по адресу: <адрес>, восточнее земельного участка по <адрес>, возложении обязанности поставить на кадастровый учет названный объект незавершенного строительства и зарегистрировать право собственности.

В обоснование требований указано, что 30 января 2018 года между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Новоалтайска заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, восточнее земельного участка по <адрес>, сроком до 30 июля 2019 года. Арендатором принято решение осуществить строительство сооружения для хранения инвентаря на данном участке. В этих целях ФИО1 получено разрешение на строительство от 27 июня 2019 года, выданное Администрацией города Новоалтайска. 26 июля 2019 года ФИО1 обратился в МФЦ города Новоалтайска с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, приложив к заявлению технический план, действующий договор аренды земельного участка и разрешение на строительство. Однако 12 августа 2019 года осуществление кадастрового учета и регистрация права собственности приостановлены ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка. ФИО1 с данным решением не согласен, поскольку на дату подачи заявления договор аренды земельного участка являлся действующим, и не истек срок действия разрешения на строительства.

Судом к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Управление Росреестра по Алтайскому краю, государственный регистратор ФИО2, в качестве заинтересованных лиц – Администрация города Новоалтайска, Комитет по управлению имуществом Администрации города Новоалтайска.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 03 августа 2020 года административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда. В обоснование жалобы указано, на момент принятия оспариваемого решения договор аренды земельного участка являлся действующим, так как на 30 июля 2019 года не имелось решения суда или соглашения сторон о расторжении договора. Датой расторжения договора является дата регистрации записи о расторжении договора, то есть 29 августа 2019 года. Регистрационные действия могли быть совершены до истечения срока договоры аренды: с 26 июля 2019 года до 30 июля 2019 года, все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации документы были представлены. Не учтено, что на момент обращения с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию и принятия уведомления администрацией, срок действия договора аренды не истек.

В письменных возражениях Новоалтайский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю просит об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представители административного истца ФИО3 и ФИО4

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев дело в полном объеме в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей административного истца, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела).

Согласно части 10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В силу части 2 данной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение двенадцати рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом (пункт 7 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30 января 2018 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Новоалтайска и ФИО1, на основании постановления Администрации города Новоалтайска от 24 октября 2017 года № 2079, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 11 января 2018 года, заключен договор аренды земельного участка ***, в соответствии с которым Комитет передает ФИО1 в пользование на условиях аренды сроком на 1 год 6 месяцев земельный участок площадью 6984 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, восточнее земельного участка по <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю 13 февраля 2018 года.

Согласно акту сдачи-приемки земельного участка от 30 января 2018 года срок действия договора аренды земельного участка истекает 30 июля 2019 года.

27 июня 2019 года Администрацией города Новоалтайска ФИО1 выдано разрешение на строительство сооружения для хранения инвентаря по адресу: <адрес>, восточнее земельного участка по <адрес>, срок действия разрешения до 10 сентября 2019 года.

15 июля 2019 года ФИО1 подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – сооружения для хранения железнодорожного инвентаря, расположенного по адресу: <адрес>, восточнее земельного участка по <адрес>.

22 июля 2019 года Администрацией <адрес> принято уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства.

26 июля 2019 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением об осуществлении кадастрового учета и регистрации прав на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, восточнее земельного участка по <адрес>.

12 августа 2019 года государственным регистратором прав ФИО2 принято уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на вышеуказанный объект незавершенного строительства на срок до 12 ноября 2019 года на основании пунктов 3 и 5 части 1 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что срок действия договора аренды истек 30 июля 2019 года, и на момент принятия решения о проведении государственной регистрации и постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства правоустанавливающий документ на земельный участок отсутствует.

15 августа 2019 года регистрация приостановлена с 15 августа 2019 года по 14 февраля 2020 года на основании заявления ФИО1

04 марта 2020 года в учетно-регистрационных действиях ФИО1 отказано в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 15 августа 2019 года, и неустранением приведенных в уведомлении причин, препятствующих осуществлению регистрации права собственности.

Оставляя административное исковое заявление ФИО1 без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, что истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент вынесения регистрирующим органом оспариваемого решения является основанием для приостановления регистрационных действий.

Судебная коллегия считает позицию суда ошибочной.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правовое значение имеет наличие незавершенного строительством сооружения как объекта гражданских прав, а также факт возведения его на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство.

Следовательно, приостановление государственной регистрации на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, к моменту рассмотрения заявления о регистрации истек противоречит закону.

В данном случае в оспариваемом решении регистрирующего органа указано лишь на то, что на момент рассмотрения заявления срок договора аренды истек. Иных оснований к приостановлению осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права собственности не приведено.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В силу положений, содержащихся в статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № 10661/10, и подтвержденной в пункте 21 Обзора судебной практики № 4 за 2017 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года № 14381/10, так же подтвержденная в пункте 21 Обзора судебной практики № 4 за 2017 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поскольку у Управления Росреестра по Алтайскому краю отсутствовали основания для приостановления регистрации права собственности ФИО1 со ссылкой лишь на истечение срока действия договора аренды на момент рассмотрения заявления, на наличие иных оснований к приостановлению осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права собственности не указано, факт возведения объекта незавершенного строительства на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство не проверен, выводы административного ответчика и суда о наличии оснований для приостановления регистрации права собственности являются преждевременными.

Кроме того, нельзя согласиться с выводами суда об отсутствии уважительных причин пропуска срока обращения в суд.

В соответствии с частями 1, 7 и 8 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом. Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 узнал о нарушении его прав 12 августа 2019 года после принятия уведомления о приостановлении государственной регистрации прав.

За защитой нарушенных прав ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Алтайскому краю, Новоалтайскому межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Алтайскому краю, государственному регистратору Управления Росреестра по Алтайскому краю ФИО2 об оспаривании уведомления о приостановлении государственной регистрации 23 октября 2019 года, то есть в пределах установленного срока.

Определением Новоалтайского городского суда от 24 декабря 2019 года административное исковое заявление ФИО1 оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением административным истцом досудебного порядка. Разъяснено, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления административного искового заявления без рассмотрения, административный истец вновь может обратиться в суд с административным исковым заявлением в общем порядке.

11 февраля 2020 года ФИО1 обратился в апелляционную комиссию Управления Росреестра по Алтайском краю с жалобой на оспариваемое уведомление.

12 февраля 2020 года указанным органом отказано в принятии к рассмотрению заявления в связи с истечением срока, установленного для обжалования.

26 февраля 2020 года от ФИО1 вновь поступило административное исковое заявление к Новоалтайскому межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Алтайскому краю об оспаривании уведомления о приостановлении государственной регистрации.

Определением судьи Новоалтайского городского суда от 02 марта 2020 года административное исковое заявление оставлено без движения на срок до 27 марта 2020 года.

Определением судьи Новоалтайского городского суда от 07 апреля 2020 года административное исковое заявление возвращено в связи с тем, что указанные в определении от 02 марта 2020 года недостатки не устранены.

22 мая 2020 года от ФИО1 вновь поступило административное исковое заявление к Новоалтайскому межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Алтайскому краю об оспаривании уведомления о приостановлении государственной регистрации, то есть с пропуском установленного срока.

Из приведенных обстоятельств следует, что административным истцом принимались меры к своевременному оспариванию уведомления о приостановлении государственной регистрации, однако по различным причинам требования по существу рассмотрены не были. При этом первоначально административный иск подан в установленный законом срок.

При таких данных судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии злоупотребления правом со стороны административного истца и наличии оснований для восстановления срока обращения в суд.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении требований, признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, восточнее земельного участка по <адрес>, с возложением обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 26 июля 2019 года в установленном законом порядке.

Оснований для возложения обязанности поставить на кадастровый учет спорный объект незавершенного строительства и зарегистрировать право собственности на него, как того просит административный истец, не имеется, поскольку судом проверена законность только того основания для приостановления государственной регистрации, которое указано регистрирующим органом, наличие или отсутствие иных оснований не проверялось, при этом суд не вправе подменять собой иные компетентные государственные органы, реализующие свои полномочия в рамках предусмотренной законом компетенции, в данном случае Росрееср, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 03 августа 2020 года отменить и принять по делу новое решение.

Признать незаконным уведомление Новоалтайского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 12 августа 2019 года *** о приостановлении государственной регистрации права на объект незавершенного строительства сооружение для хранения инвентаря, расположенный по адресу: <адрес>, восточнее земельного участка по <адрес>.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 26 июля 2019 года в установленном законом порядке.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: