Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-229/2021 по административному исковому заявлению Дьяченко Станислава Евгеньевича к Правительству Красноярского края, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управлению Росреестра по Красноярскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Дьяченко Станислава Евгеньевича – Попова Алексея Викторовича на решение Красноярского краевого суда от 26 мая 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., пояснения представителя административного истца Дьяченко С.Е. – Попова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Правительства Красноярского края – Векшиной Е.Г., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Дьяченко С.Е. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 92 789 рублей, по состоянию на 01 января 2013 года.

В обоснование заявленных требований указано, что Дьяченко С.Е. является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании представленного административным истцом отчета об оценке № от 07 декабря 2020 года, что нарушает права Дьяченко С.Е., поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, уплачиваемых им за земельный участок.

Решением Красноярского краевого суда от 26 мая 2021 года удовлетворено административное исковое заявление Дьяченко С.Е., установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 170 000 рублей, по состоянию на 01 января 2013 года. С Дьяченко С.Е. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Современные бизнес-технологии» (далее – ООО «Современные бизнес-технологии») взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 12 000 рублей.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель административного истца просит вышеуказанное решение отменить как незаконное и необоснованное. В обоснование своей позиции указывает, что экспертом при проведении исследования существенно нарушены требования законодательства об оценочной и экспертной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, что свидетельствует о невозможности принятия заключения эксперта как допустимого и достоверного доказательства по делу. В качестве объектов-аналогов эксперт использует земельные участки, которые несопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, поскольку невозможно установить категорию земель аналогов, их вид разрешенного использования, местоположение и ряд иных характеристик. При проведении сравнительного анализа сравниваются земельные участки, относящиеся к различным сегментам рынка, что является значительным нарушением, кроме того, земельный участок относится к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», а объекты-аналоги относятся к иным категориям, в том числе «земли населенных пунктов», что нельзя отнести к сегменту «земли под ИЖС». Эксперт искажает текст публичных объявлений, ориентируясь на самостоятельно сделанные домыслы и догадки относительно существенных характеристик исследуемых земельных участков, которые невозможно установить из текста опубликованных объявлений. Имеет место неверное применение корректировки на торг, поскольку используемый экспертом размер корректировки применяется для иной категории земельных участков, что привело к завышению стоимости оцениваемого объекта. Также экспертом не применена обязательная корректировка ввиду отсутствия подъездных путей к оцениваемому земельному участку, что также повлияло на завышение рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, проведенное экспертом исследование является недостоверным, проведенным с существенными нарушениями законодательства и федеральных стандартов оценки, что свидетельствует о несоответствии установленной экспертом стоимости оцениваемого земельного участка его действительной рыночной стоимости.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Красноярского краевого суда присутствовали представитель административного истца Дьяченко С.Е. – Попов А.В., поддержавший доводы апелляционной жалобы, представитель Правительства Красноярского края – Векшина Е.Г., возражавшая против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных названным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что Дьяченко С.Е. с 10 марта 2016 года на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 27 ноября 2013 года № 618-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Красноярского края» в размере 236 922 рублей по состоянию на 01 января 2013 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 15 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № от 07 декабря 2020 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 92 789 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

В ходе судебного разбирательства представителем Правительства Красноярского края заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости земельного участка, а также проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства.

Определением Красноярского краевого суда от 19 февраля 2021 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза. Из заключения эксперта № от 26 марта 2021 года, выполненного ООО «Современные бизнес-технологии», следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2013 года составила 170 000 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Красноярский краевой суд исходил из того, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как налогоплательщика, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Современные бизнес-технологии» № от 26 марта 2021 года, признанного судом достоверным и допустимым доказательством.

Доводы апелляционной жалобы представителя административного истца сводятся к несогласию с выводами, изложенными в экспертном заключении, поскольку, по мнению апеллянта, такие выводы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Судебная коллегия указанные доводы жалобы находит несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд первой инстанции при разрешении заявленных истцом исковых требований верно исходил из того, что заключение судебной экспертизы № от 26 марта 2021 года соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение составлено компетентным лицом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В качестве доводов апелляционной жалобы указано, что экспертом использованы несопоставимые объекту оценки по ценообразующим факторам объекты-аналоги, в том числе отнесенные к различным сегментам рынка, что является существенным нарушением.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее – ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Согласно пункту 11 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Обосновывая применение сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж, эксперт указал, что данный подход отражает принцип спроса и предложения при наличии информации о сделках с сопоставимыми объектами недвижимости и в сопоставимых условиях, что является предпосылкой для применения цен предложений по выставленным на продажу объектам.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее – ФСО № 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка объекта исследования, эксперт произвел мониторинг предложений и сформировал первоначальную выборку из 14 предложений земельных участков на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в экспертном заключении, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

На основании полученных данных экспертом в два этапа произведена итоговая выборка 4 объектов-аналогов с наиболее сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата. В целях нормализации выборки исключены объекты, имеющие иное месторасположение, а также объекты с максимальным и минимальным значением удельной цены предложения.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, категория земель и назначение, передаваемые права, площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций, стоимость, дата размещения предложения.

В доводах жалобы апеллянт, говоря о несоответствии сравниваемых земельных участков, ссылается на невозможность установления информации о существенных характеристиках аналогов.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении имеется таблица, содержащая анализ предложений продажи земельных участков, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям ФСО №.

Из материалов административного дела следует, что в ходе судебного заседания, состоявшегося 19 мая 2021 года, был допрошен эксперт ФИО2 На вопросы относительно получения информации об объектах-аналогах и их основных характеристиках эксперт сообщил, что использовал сведения, имеющиеся на сайте агентства, занимающегося продажей загородной недвижимости, поисково-информационной картографической службы Яндекса, Гугла, федерального ресурса «Публичная кадастровая карта». Использование данных ресурсов позволило эксперту достоверно установить месторасположение земельных участков, пояснив, что объект-аналог № 1, относительно расположения которого имеются доводы апелляционной жалобы, имеет местоположение не в деревне Ермолаево, а непосредственно в районе деревни Ермолаево, что не учтено представителем административного истца, но влияет на функциональное назначение объекта.

ФИО2 указал, что им в ходе исследования проведена ретроспективная оценка, что позволило провести анализ с ограниченным объемом информации, установив сегмент рынка, к которому относятся объекты-аналоги, а также их функциональное назначение, что является достаточным для проведения экспертизы, поскольку категории земель и виды разрешенного использования сопоставимы.

Из ФСО № 7 следует, что эксперт самостоятельно определяет наиболее близкие объекту оценки варианты аналогов с идентичными характеристиками. Требований о необходимости использования абсолютно всех возможных объектов-аналогов в определенном сегменте рынка действующее законодательство не содержит, как и не регламентирует определенное их количество, следовательно, оценщик сам устанавливает достаточность выбранных аналогов для проведения достоверного и обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт, ссылаясь в заключении на применяемый им источник информации («Справочник оценщика недвижимости», Лейфер Л.А.), указал, что земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений, относятся к сегменту «Земли под ИЖС», для которых проводится понижающая корректировка на торг в размере 9%.

Относительно необходимости применения дополнительных корректировок, о чем указано в апелляционной жалобе, эксперт пояснил, что объект оценки, как и объекты-аналоги, не обладают подъездными дорогами к земельным участкам, а лишь имеют наличие грунтовых дорог, которые позволяют добраться до участка, следовательно, корректировка по данному основанию не требовалась.

В экспертном заключении также представлен анализ надежности результатов, полученных в ходе расчетов, проведение которого подтвердило, что выборка является однородной и отвечает нормальности распределения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта № от 26 марта 2021 года, положенное в основу решения суда, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости земельного участка, обосновано использование сравнительного подхода, который с учетом задач и целей оценки дает наиболее точные и объективные результаты.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к отчету документов, подтверждающих образование эксперта, страхование ответственности, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Анализируемое экспертное заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, является мотивированным, не вводит в заблуждение, не допускает противоречий и неоднозначного толкования, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Выводы, изложенные в заключении, также в ходе допроса в судебном заседании полностью подтвердил эксперт ФИО2, проводивший судебную экспертизу, ответив на заданные сторонами вопросы и опровергнув предъявляемые к экспертному заключению замечания.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, полностью соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно пунктам 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Представителем административного истца в данном случае иных доказательств, свидетельствующих о несоответствии выводов судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также подтверждающих иной размер рыночной стоимости спорного земельного участка, не представлено.

Судебная коллегия Пятого апелляционного суда общей юрисдикции оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не находит, поскольку судебная оценочная экспертиза, проведенная в рамках рассмотрения настоящего административного дела в суде первой инстанции, полностью соответствует всем установленным требованиям, является правильной и обоснованной, каких-либо противоречий не содержит.

Иные выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, правильно оцененными судом, и согласуются с нормами права, регулирующими спорные правоотношения.

При вынесении решения Красноярским краевым судом также правомерно разрешен вопрос о взыскании с Дьяченко С.Е. в пользу ООО «Современные бизнес-технологии» оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 12 000 рублей, поскольку разница между установленной кадастровой стоимостью земельного участка (236 922 рублей) и определенной рыночной стоимостью (170 000 рублей), составившая 28, 25 %, не является существенной и не свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Иные доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции считает несостоятельными и основанными на ошибочном толковании норм права, а также повторяющими позицию, изложенную при рассмотрении административного искового заявления в суде первой инстанции.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение Красноярского краевого суда законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Красноярского краевого суда от 26 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца Дьяченко Станислава Евгеньевича – Попова Алексея Викторовича – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: