Гражданский кодекс часть 1

М.Х. на решение Мотовилихинского районного суда города Перми от 17 января 2012 года, которым постановлено: «Отказать в удовлетворении иска И. к ФИО1 о признании недействительным договора купли продажи заключенного 3 ноября 2006 г. между И. и ФИО2 и свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя ФИО2 однокомнатной квартиры по ул. ****».

Заслушав доклад судьи Стрельцова А.С., выслушав представителя Истца Ч., Ответчика ФИО2 и её представителя К., Ответчика ФИО1, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В Мотовилихинский районный суд города Перми обратилась И. с исковым заявлением к ФИО3, ФИО2 и ФИО4 о признании недействительными договоров купли - продажи квартиры от 03.11.2006. и от 25.01.2010., а так же признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права. В обоснование исковых требований Истец указала, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ****. Совместно с собственником в настоящее время в указанной квартире зарегистрирован и проживает ФИО5 Данная квартира была приобретена на основании договора купли - продажи в 2005 году, со стороны ФИО6 сделку заключала и подписывала договор ФИО7, действовавшая на основании доверенности, которая ранее по поручению Истца занималась поиском данной квартиры и оформлением документов по её покупке. Получив по месту проживания в 2010 году квитанцию на оплату коммунальных услуг, в которой были указаны данные о другом собственнике, Истец выяснила, что на указанную квартиру зарегистрировано право собственности ФИО2 Кроме того, в 2010 году указанная квартира была продана ФИО4 и находилась в залоге у ФИО2, при этом И. сделок по отчуждению своего имущества не проводила и не уполномочивала третьих лиц на заключение подобных сделок.

В связи с данными обстоятельствами Истец обратилась в отдел УВД по борьбе с экономическими преступлениями с целью привлечь ФИО1 к уголовной ответственности, договор купли - продажи квартиры между ФИО2 и ФИО4 от 25.01.2010. был впоследствии расторгнут.

В судебном заседании представитель Истца Ф. исковые требования поддержала, изложив пояснения, приведённые в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что И. умерла летом 2011 года и её единственным наследником является несовершеннолетний сын, законным представителем которого является ФИО5

Ответчик ФИО2 и её представитель К. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, пояснили, что Ответчик приобрела квартиру на законных основаниях, договор купли - продажи квартиры заключался между ФИО2 и представителем Истца ФИО7 Доверенность, подтверждающая полномочия ФИО7 заключать договор от имени Истца, была заверена нотариально, денежные средства в размере 900000 (Девятьсот тысяч) рублей ФИО13 передала ФИО8. В квартире на момент заключения договора был зарегистрирован только ФИО5, который в соответствии с условиями договора был обязан сняться с регистрационного учёта через один год.

В судебном заседании Ответчик ФИО1 с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что работала риэлтером и ФИО6 обратилась к ней за помощью для продажи квартиры, расположенной по адресу: ****. Ответчик согласилась оказать Истцу услуги по поиску покупателя на жилое помещение и оформления сделки купли - продажи данного объекта недвижимости. Для исполнения поручения И. оформила и передала ФИО7 заверенную нотариусом доверенность и необходимые документы. Ответчик продала квартиру ФИО2, а полученные от неё денежные средства в размере 900000 (Девятьсот тысяч) рублей передала И. Истец желала продать данное жилое помещение и обратилась к Ответчику с данным поручением в связи с доверительными отношениями сложившимися ранее между ними при продажи квартиры, принадлежащей И.

Судом постановлено указанное выше решение, в апелляционной жалобе законный представитель правопреемника Истца ФИО5 с решением суда не соглашается, просит отменить решение Мотовилихинского районного суда города Перми от 17.01.2012. и вынести новое решение по делу, которым удовлетворить исковые требования. Свои требования мотивирует тем, что судом не правильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, и выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению ФИО9, в суде первой инстанции не нашли подтверждения доводы Ответчиков о том, что И-ных желала продать свою квартиру, поскольку ФИО7 действовала на основании доверенности не зарегистрированной в нотариальном реестре, следовательно не имела законных оснований на заключение сделки от имени И. Считает, что заключение эксперта о принадлежности И. подписи в копии доверенности, содержащейся в материалах дела, является недопустимым доказательством, поскольку исследования проведены с нарушением требований закона. Так же указывает на отсутствие действий со стороны Покрышко свидетельствующих об осуществлении прав законного собственника в отношении данного жилого помещения и отсутствии доказательств, подтверждающих волеизъявление Истца продавать своё имущество.

В судебном заседании представитель Истца Ч. настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил отменить решение Мотовилихинского районного суда г.Перми от 17.01.2012. Дополнительно указал, что после смерти И. её единственным правопреемником (наследником) является несовершеннолетний ребёнок ФИО10, который совместно со своим отцом ФИО5 проживает в спорной квартире. Так же пояснил, что И., её сын и ФИО5 никуда не съезжали из данного помещения и продолжали им пользоваться, каких - либо действий по реализации прав собственника со стороны Покрышко сразу после заключения договора не последовало в течение нескольких лет.

Ответчик ФИО2 и её представитель К. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, пояснили, что квартира была куплена Ответчиком с целью последующей продажи, поскольку цены на жильё после совершения сделки существенно снизились ФИО2 не предпринимала попыток выселить И. и членов её семьи из спорной квартиры, кроме того в 2008 году И. самостоятельно покинула данное жилое помещение, но впоследствии вернулась для проживания в указанной квартире. Денежные средства за квартиру она передала ФИО7, действующей на основании доверенности в интересах И., а так же со дня покупки оплачивала налог за данный объект недвижимости.

В судебном заседании Ответчик ФИО1 с доводами апелляционной жалобы не согласилась, пояснила, что именно она продала квартиру ФИО2, действовала на основании доверенности, которую ей передала И., лично у нотариуса при оформлении доверенности она не присутствовала. Денежные средства, полученные от ФИО13, передала И. без оформления расписки, которая желала продать данную квартиру и самостоятельно обратилась к Ответчику с данным поручением.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались о дате, времени и месте проведения судебного заседания по адресам, указанным в материалах дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, изучив материалы дела, по правилам гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению и усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

По смыслу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:...несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а так же нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права

Судом первой инстанции установлено, что в 2005 году И. приобрела в свою собственность квартиру, расположенную по адресу: ****. В 2006 году между ФИО7 и ФИО2 был заключён договор, в соответствии с которым ФИО2 купила у И. жилое помещение, расположенное по адресу: ****. И. умерла 14.07.2011. и её правопреемником является ФИО11, Ответчик ФИО7 после заключения сделки изменила фамилию на ФИО1. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН № 01/188/2010 - 153 от 01.10.2010. (л.д. № 6), договором купли - продажи от 01.09.2006. (л.д. № 20), договором купли -продажи от 02.08.2005. (л.д. № 21), выпиской из ЕГРН № 01/009/2011 - 349 от 26.01.2011 (л.д. № 25), справкой УФМС России от 22.04.2011. (л.д. № 63), свидетельством о государственной регистрации права № ** от 03.11.2006. (л.д. № 103), свидетельством о смерти <...> от 14.07.2011. (л.д. № 148), свидетельством о рождении ** от 16.03.2001. (л.д. № 149), постановлением от 22.08.2010. (л.д. № 150 - 154), ответом нотариуса от 16.01.2011. (л.д. № 223).

В соответствии ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. По договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), в соответствии ч. 1 ст. 454 ГК РФ.По смыслу ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого, в соответствии ч. 1 ст. 182 ГК РФ.Исходя из толкования закона, судебная коллегия приходит к выводу, при заключении сделки по купле - продажи недвижимого имущества, в данном случае квартиры, продавцом недвижимости может выступать только собственник жилого помещения. В случае если при отчуждении имущества собственник действует через представителя, при заключении договора представитель должен действовать только в интересах доверителя и в соответствии с волеизъявлением собственника, а также обладать надлежащим образом оформленным документом (доверенностью), подтверждающим его полномочия на заключение договора и совершение иных действий по оформлению сделки. Кроме того, существенным условием по заключению договора купли - продажи является получение денежных средств от покупателя непосредственно продавцом.Принимая решение по делу, суд первой инстанции указал, что И. выразила свою волю на продажу спорной квартиры, однако данный вывод, по мнению судебной коллегии, противоречит представленным суду доказательствам. Как следует из материалов дела при заключении договора купли - продажи спорного объекта недвижимости, в подтверждении того, что ФИО3 действует по поручению и в интересах И. была предоставлена нотариально заверенная доверенность. На основании данного документа был заключён договор и проведена государственная регистрация сделки. По смыслу ст. 42 и ст. 54 Закона № 4462 - 1 от 11.02.1993. «Основы законодательства РФ о нотариате», при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина и обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре, утверждённой формы, по смыслу ст. 50 и ст. 51 Закона «Основы законодательства РФ о нотариате».Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что нотариальное удостоверение доверенности представителя в порядке, предусмотренном ст. 59 Закона «Основы законодательства РФ о нотариате», является гарантией того, что доверителем является именно собственник имущества, подлежащего продаже, который осознаёт последствия наделяемых представителя полномочий и соответствие данных полномочий намерениям доверителя. Регистрация в реестре нотариального действия подтверждает соответствующее обращение гражданина для получения соответствующего документа с реализацией всех его прав при совершении нотариальных действий.Нотариус М. (которая по доводам Ответчиков удостоверяла доверенность от имени И.) указывала на то, что не оформляла доверенность на заключение договора купли - продажи квартиры от имени И. на имя ФИО7, так же в реестр сведений о совершении нотариального действия по удостоверению указанной доверенности не вносились. Данные обстоятельства подтверждаются письменным ответом нотариуса № 15 от 21.03.2011. (л.д. № 50) и нотариальной палаты Пермского края № 03 - 02/499 от 23.04.2012., а так же были подтверждены М. в судебном заседании (л.д. № 171 - 174).Принимая решение, суд первой инстанции обосновал свой вывод о действительности доверенности тем, что она подписана лично И. и своими действиями путём внесения данной подписи Истец сознательно выразила своё желание продать спорное жилое помещение, однако данный вывод не подтверждён доказательствами по делу. По мнению судебной коллегии, заключение эксперта от 02. 08.2010. № 156/01 - 1 (л.д. № 139 - 145) не подтверждает волеизъявление И. на продажу квартиры в связи с тем, что данное экспертное исследование проводилось при производстве уголовного дела и выводы эксперта о соответствии подписи И. подписи сделанной в доверенности постановлены на основании исследования предоставленной копии, оригинал доверенности экспертом не исследовался. В ходе проведения судебного разбирательства по настоящему делу судом первой инстанции подобная экспертиза не назначалась, и не заявлялось ходатайств со стороны Ответчиков о проведении почерковедческой экспертизы при разрешении настоящего спора. В судебное заседание суду не был представлен оригинал доверенности от 13.01.2006. выданной И. для представления своих интересов по заключению сделки купли -продажи ФИО7, копия доверенности является недопустимым доказательством в силу требований ст. 132 ГПК РФ. Иных доказательств, подтверждающих факт подписания доверенности либо предоставления от И. полномочий ФИО7 на совершение сделки купли - продажи квартиры, суду не представлено и в судебном заседании не найдено.

Так же Ответчиками не предоставлено доказательств того, что И. получила денежные средства от продажи квартиры. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли - продажи от дата. заключён лицом не имеющим полномочий на совершение сделки, а именно ФИО3 Суду не представлено и в судебном заседании не найдено доказательств того, что И. действительно желала продать принадлежащее ей жилое помещение, расположенное по адресу: ****. Показания свидетелей Л. и С. подтверждают доводы Истца о нежелании продавать квартиру, свидетель К1. в судебном заседании подтвердила, что первоначальный Истец и её сын проживали в спорной квартире до дня смерти И., а несовершеннолетний проживает там в настоящее время.

Поскольку сделка по отчуждению квартиры была совершена не собственником объекта недвижимости и не по её поручению, а так же собственник не получила денежных средств за проданное имущество, судебная коллегия приходит к выводу, что данная сделка недействительна в силу требований ст. 168 ГК РФ. При таких обстоятельствах исковые требования о признании недействительными договора купли - продажи от 03.11.2006. и записи о государственной регистрации права ФИО12 на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

По смыслу ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя, в соответствии ч. 1 ст. 1142 ГК РФ.

В связи со смертью И. надлежащим истцом по настоящему делу является малолетний ФИО11, удовлетворяя ходатайства Ответчиков о применении сроков исковой давности, суд первой инстанции не учёл положение ч. 1 ст. 200 ГК РФ о начале исчисления срока исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и сделал неверный вывод об исчислении срока исковой давности со дня заключения договора между ФИО8 и ФИО13. Учитывая, что И-ных стало известно о нарушении её права только в марте 2010 года (данное обстоятельство подтверждается пояснениями И. и её заявлением в УВД) судебная коллегия считает, что иск подан в пределах сроков, установленных ст. 181 ГКРФ.

В соответствии ч. 1 ст. 182 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Как установлено договор купли - продажи спорной квартиры был подписан ФИО7 от имени И. без предоставления ФИО8 данных полномочий, обращение И. за судебной защитой своих прав само по себе свидетельствует о её нежелании одобрять данную сделку. В связи с данными обстоятельствами, а так же учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих передачу денежных средств за переданный объект недвижимости от ФИО13 к И., судебная коллегия считает невозможным привести стороны в первоначальное положение в части возврата денежных средств ФИО12 в рамках рассматриваемого дела. Поскольку договор купли - продажи квартиры заключённый между ФИО12 и ФИО4 был расторгнут, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения остальной части исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мотовилихинского районного суда города Перми от 17.01.2012. отменить и принять новое решение по делу.

Признать недействительным договор купли - продажи от 03.11.2006., заключённый между ФИО7 и ФИО2 о продаже однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ****.

Признать недействительным запись о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым № **, расположенный по адресу: ****.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать

Председательствующий:

Судьи: