Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации ЗАТО город Заозерск Мурманской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании незаконным решения о приостановлении регистрации прав собственности на объекты недвижимости

по апелляционной жалобе Администрации ЗАТО город Заозерск Мурманской области на решение Кольского районного суда Мурманской области от 15 июня 2022 года.

Заслушав доклад судьи Мильшина С.А., объяснения представителя административного истца Администрации ЗАТО город Заозерск Мурманской области ФИО4, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Мурманского областного суда

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация ЗАТО город Заозерск Мурманской области (далее – Администрация) обратилась с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра по Ленинградской области, Управление) о признании незаконным решения о приостановлении регистрации права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что администрацией ЗАТО город Заозерск Мурманской области как собственником объектов недвижимости – шести квартир: № *, расположенных в доме *, 9 и 10 марта 2022 года в Управление Росреестра по Ленинградской области поданы заявки на регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

18 февраля 2022 года Управлением произведена регистрация перехода права собственности на квартиру №*. В отношении иных шести объектов недвижимости 21 февраля 2022 года административным ответчиком принято решение о приостановлении государственной регистрации права, о чем в адрес административного ответчика направлено уведомление №1.

По результатам рассмотрения жалобы административного истца на решение о приостановлении регистрации перехода права собственности, Управлением Росреестра по Ленинградской области, в адрес заявителя направлено уведомление №2 об отсутствии оснований для ее удовлетворения, ввиду непредставления заявителем документов, подтверждающих право приобретения имущества муниципальным образованием.

Администрацией ЗАТО город Заозерск Мурманской области в регистрирующий орган был направлен протокол признанного несостоявшимся аукциона от 12 июля 2021 года по реализации принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, в котором рекомендовано привлечь специализированную организацию для продажи муниципального имущества.

05 марта 2022 года администрацией ЗАТО город Заозерск Мурманской области получены уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации спорных объектов недвижимости.

В ответ на уведомления административным истцом в адрес Управления направлено Решение Совета депутатов ЗАТО город Заозерск от 30 марта 2021 года № 27-4085 «Об утверждении порядка продажи жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности ЗАТО город Заозерск».

25 марта 2022 года в адрес администрации ЗАТО город Заозерск Мурманской области поступило уведомление Управления Ростреестра по Ленинградской области об обоснованности решения о приостановлении регистрации права собственности на жилые помещения.

Оспаривая отказ Управления Росреестра по Ленинградской области в регистрации перехода права собственности на принадлежащие Администрации жилые помещения, административным истцом указано на ошибочность ссылки регистрирующего органа на положения Закона РСФСР от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда РСФСР» как не подлежащего применению к рассматриваемым правоотношениям.

Административный истец, с учетом уточненных исковых требований, просил суд признать незаконным решение Управления Росреестра по Ленинградской области о приостановлении регистрации прав на квартиру № *; квартиру № *; квартиру № *; квартиру № *; квартиру № *, обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные объекты.

Решением Кольского районного суда Мурманской области от 15 июня 2022 года исковые требования администрации ЗАТО город Заозерск Мурманской области оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе глава администрации ЗАТО город Заозерск Мурманской области ФИО5 просит решение суда отменить.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, что судом не рассмотрены обстоятельства, послужившие основанием для отказа управления Росреестра по Ленинградской области в регистрации права собственности на жилые помещения.

Настаивает на несостоятельности позиции административного ответчика о запрете продажи муниципального жилищного фонда путем проведения торгов, а также - возможности отчуждения муниципального жилья только путем бесплатной передачи.

Указывает, что вывод суда о возможности реализации принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, путем использования иного порядка, предусмотренного действующим законодательством, сделан без учета того, что при реализации квартир в ином порядке, административному истцу будет необходимо изменить целевое назначение реализуемых объектов недвижимости, на что полномочия у последнего отсутствуют.

Утверждает, что реализация принадлежащих муниципальному образованию квартир осуществлена в полном соответствии с положениями решения Совета депутатов ЗАТО город Заозерск от 30 марта 2021 года № 27-4085 «Об утверждении Порядка продаж жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности ЗАТО город Заозерск», который разработан в соответствии с действующим законодательством.

Отмечает, что судом не дана надлежащая оценка факту регистрации Управлением Ростреестра по Ленинградской области перехода права собственности на квартиру №*, отчуждение которой осуществлено на основании договора купли-продажи.

Обращает внимание на то, что реализация принадлежащих Администрации жилых помещений, обусловлена необходимостью возврата денежных средств в бюджет для погашения образовавшейся дебиторской задолженности, образовавшейся в результате использования средств из федерального бюджета, предоставляемых соответствующим бюджетам на переселение граждан из ЗАТО.

Относительно апелляционной жалобы представителем управления Росреестра по Ленинградской области ФИО6 представлен письменный отзыв, в котором содержится просьба об оставлении решения суда без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, представитель заинтересованного лица Министерства финансов РФ, заинтересованные лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, поскольку их явка не признана обязательной.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Согласно статье 3 Федеральный закон № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, которая является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 13 части 1 статьи 26 Федеральный закон № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Из материалов дела следует, что администрация ЗАТО город Заозерск Мурманской области является собственником следующих объектов недвижимости:

- квартиры *;

- квартиры *.

04 февраля 2022 года между Администрацией и ФИО11 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №*, находящейся по адресу: *, квартира *.

04 февраля 2022 года между Администрацией и ФИО12 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №*, находящейся по адресу: *, квартира *.

04 февраля 2022 года между Администрацией и ФИО9 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №*, находящейся по адресу: *, квартира *.

04 февраля 2022 года между Администрацией и ФИО13 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №*, находящейся по адресу: *, квартира *.

04 февраля 2022 года между Администрацией и ФИО7 и ФИО8 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №*, находящейся по адресу: *, квартира *.

07 февраля 2022 года между Администрацией и ФИО10 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №*, находящейся по адресу: *, квартира *.

09 февраля 2022 года администрацией ЗАТО город Заозерск Мурманской области в адрес Управления Росреестра по Ленинградской области направлена заявка на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером *, КУВД-* (квартира *).

10 февраля 2022 года Администрацией в Управление направлена заявка на регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами:

- *, КУВД-* (квартира *);

- *, КУВД-* (квартира *).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что 18 февраля 2022 года Управлением Ростреестра по Ленинградской области зарегистрировано право собственности ФИО13 на объект недвижимости - квартиру с кадастровым номером *, расположенную по адресу: * (заявка КУВД-*).

В отношении иных объектов недвижимости Управлением Росреестра по Ленинградской области приняты решения о приостановлении осуществления государственной регистрации права по основанию, предусмотренному пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, а именно ввиду ничтожности сделки, подлежащей государственной регистрации.

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из законности действий Управления Росреестра по Ленинградской области по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку находит их ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Специальное правовое регулирование приватизации государственного и муниципального имущества регламентируется Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федеральным законом от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При этом положения Федерального закона № 178-ФЗ не распространяются на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда, а Федеральный закон от 04 июля 1991 года № 1541-1 регулирует приватизацию государственного и муниципального имущества только в части жилищного фонда социального использования, то есть предоставленного по договору социального найма.

Таким образом, поскольку специальным законодательством не урегулировано отчуждение жилого фонда коммерческого использования, сделки по отчуждению жилых помещений такого фонда регулируются соответствующими общими нормами Гражданского кодекса.

Порядок продажи жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности ЗАТО город Заозерск установлен решением Совета депутатов ЗАТО г.Заозерск от 30 марта 2021 года № 27-4085 (далее Порядок).

Пунктом 1.2 Порядка предусмотрено, что в соответствии с настоящим Порядком продаже подлежат пустующие (незаселенные) жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности ЗАТО город Заозерск. Перечень жилых помещений, подлежащих продаже, утверждается решением Совета депутатов ЗАТО город Заозерск (пункт 1.5 Порядка).

В соответствии с пунктом 1.6 Порядка организацию продажи жилых помещений и функции продавца от имени собственника (муниципального образования) осуществляет администрация ЗАТО город Заозерск (далее - Администрация) в лице структурного подразделения Управления муниципального имущества и жилищно-коммунального хозяйства администрации ЗАТО город Заозерск (далее - Управление), в порядке, определенном настоящим Порядком.

Администрация вправе привлечь на основе договора юридическое лицо (далее - специализированная организация) для осуществления функций по продаже жилых помещений. При этом на специализированную организацию не могут быть возложены полномочия по определению предмета продажи, установлению размера начальной цены объекта и определению других существенных условий договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.7 Порядка начальная цена жилых помещений формируется из рыночной стоимости, определенной на основании экспертного заключения независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 2.1 Порядка предусмотрено, что в соответствии со статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется на торгах (аукционе). Форма проведения торгов: аукцион, открытый по составу участников и форме подачи предложений о цене.

Пунктом 2.17 Порядка предусмотрено, что аукцион признается несостоявшимся в случаях:

- не подано ни одной заявки либо подана только одна заявка;

- на аукцион не явился ни один из заявленных участников (их уполномоченных представителей) или явился только один участник (его представитель);

- после троекратного объявления начальной цены продажи ни один из участников не поднял своей карточки с номером.

О признании аукциона несостоявшимся составляется протокол, который подписывается всеми присутствующими членами Комиссии и утверждается председателем Комиссии.

Согласно пункту 3.1 Порядка в случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам торгов продавец принимает решение о продаже имущества через специализированную организацию. Начальная цена объекта продажи формируется из рыночной стоимости объекта, в случае отсутствия предложений, по согласованию с продавцом специализированная организация может снижать цену продажи объекта до десяти процентов ниже начальной цены продажи объекта, установленной в соответствии с настоящим Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Аналогичные положения, в части продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда ЗАТО город Заозерск на торгах (аукционе), о размещении информационного сообщения о проведении аукциона на официальном сайте органов местного самоуправления ЗАТО город Заозерск в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, признания аукциона несостоявшимся, устанавливались действовавшим до 09 апреля 2021 года Порядком продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда ЗАТО город Заозерск, утвержденным Решением Совета депутатов ЗАТО город Заозерск от 24 декабря 2019 года № 09-3932.

Распоряжениями Управления муниципального имущества и жилищно-коммунального хозяйства администрации ЗАТО город Заозерск (далее – Управление) от 25 сентября 2020 года №87, от 07 декабря 2020 года № 108, а также от 01 июня 2021 года №30 объявлены аукционы о продаже жилых помещений, в том числе квартир № * в доме *, находящихся в муниципальной собственности ЗАТО город Заозерск, сведения о проведении которых размещались на официальном сайте органов местного самоуправления ЗАТО город Заозерск в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

По результатам проведения аукционы признаны несостоявшимися. Комиссией по продаже помещений, находящихся в муниципальной собственности ЗАТО город Заозерск организатору торгов рекомендовано привлечь специализированную организацию для продажи муниципального имущества.

27 октября 2021 года между муниципальным казенным учреждением «Управление городским хозяйством» и ООО «Ромол» заключен договор № 158 на выполнение комплекса мероприятий по продаже недвижимого имущества (риэлторские услуги).

Под объектами недвижимого имущества в целях данного договора понимается в том числе:

- квартира *;

- квартира *.

Согласно техническому заданию, являющемуся приложением №1 к договору №158 от 27 октября 2021 года, исполнитель обязался, на основании технического задания Заказчика, в сроки предусмотренные договором, выполнить комплекс мероприятий по продаже недвижимого имущества (риэлтерские услуги). Целью услуг обозначен поиск покупателей недвижимого имущества.

По итогам оказания риэлтерских услуг, между администрацией ЗАТО город Заозерск Мурманской области и физическими лицами заключены договоры купли-продажи выше указанных объектов недвижимости, по стоимости, определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости жилого помещения, составленного для каждого объекта недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что административным истцом в адрес Управления Росреестра по Ленинградской области как с заявлением, так и в дополнение к ответам на неоднократные уведомления регистрирующего органа, были направлены предусмотренные положениями статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

При установленных обстоятельствах, оспариваемое решение ответчика о приостановлении в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости нельзя признать законными, поскольку заявителем при обращении за регистрацией были соблюдены требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий, что нарушает права и свободы административного истца, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении административного искового заявления.

В соответствии с частью 9 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок.

Учитывая установленные по делу конкретные обстоятельства, судебная коллегия также удовлетворяет требование заявителя о возложении на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности по заявлениям КУВД-*, КУВД-*, КУВД-*, КУВД-*, КУВД-* в отношении квартир *, расположенных в доме № *.

Руководствуясь статьями 174, 177, 307, 308, 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Мурманского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кольского районного суда Мурманской области от 15 июня 2022 года отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Признать незаконным решение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о приостановлении регистрации прав собственности по заявлениям КУВД-*, КУВД-*, КУВД-*, КУВД-*, КУВД-* в отношении квартир * дома *.

Возложить на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области обязанность в течении 1 месяца со дня принятия настоящего решения осуществить государственную регистрацию права собственности по заявлениям КУВД-*, КУВД-*, КУВД-*, КУВД-*, КУВД-* в отношении квартир * дома *.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07 октября 2022 года.

Председательствующий

Судьи