Гражданский кодекс часть 1

административное дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Центрального районного суда г. Твери от 03.08.2023 по административному делу по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка незаконным и возложении обязанности устроить допущенные нарушения,

установила:

27.02.2023 ООО «Прогресс» обратилось в Центральный районный суд г. Твери с административным исковым заявлением о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08, заключенного между ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» 22.08.2022, выраженного в уведомлении от 29.11.2022 № КУВД-001/2022-36823178/7 незаконным и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление) осуществить государственную регистрацию названного соглашения.

В обоснование иска указано, что 28.04.2008 между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ООО «ТВ-Коммерц» был заключен договор аренды земельного участка № 0091-з/08, согласно условиям которого Общество приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 488 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> в границах, указанных в кадастровой карте (плане).

Срок договора аренды был установлен с 28.04.2008 по 27.04.2011, участок передан по акту, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, дополнительным соглашением от 01.08.2011 к названному договору срок аренды был продлен до 27.04.2016.

Письмом от 09.08.2022 № 01/4294-и Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери сообщил, что решение о расторжении договора аренды не принималось, действий по внесению записи о его прекращении не осуществлялось. Таким образом, договор был продлен на неопределенный срок.

22.08.2022 между ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08.

23.08.2023 названные Общества обратились в Управление Росреестра по Тверской области для осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

26.08.2022 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до 28.11.2022.

02.11.2022 ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогресс» уведомили арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору, был предоставлен пакет документов для возобновления государственной регистрации прав на земельный участок.

Государственный регистратор Управления в своем уведомлении от 29.11.2022 № КУВД-001/2022-36823178/7 сделал вывод о невозможности регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в связи с тем, что договор аренды земельного участка, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку государственной регистрации подлежит только договор, заключенный на срок не менее одного года.

Общество считает данный отказ незаконным и нарушающим его права, поскольку договор аренды с учетом указанных выше дополнительного соглашения и письма Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери был возобновлен на неопределенный срок.

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «ТВ-Коммерц», администрация города Твери, Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области».

От Управления Росреестра по Тверской области поступили возражения по делу, в которых административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

В Управление обратились ООО «Прогресс» и ООО «ТВ-Коммерц» с заявлением от 23.08.2022 о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес> В качестве правоустанавливающего документа представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.08.2022, согласно сведениям ЕГРН договор аренды и дополнительное соглашение, согласно которым, срок договора аренды с 01.07.2008 по 27.04.2016 зарегистрированы.

Из представленного письма администрации г. Твери решение о расторжении договора аренды сторонами не принималось, действия по внесении записи в ЕГРН о прекращении договора аренды не осуществлялось.

Поскольку договор аренды земельного участка, заключенный или возобновленный на определенный срок, не подлежит государственной регистрации в силу статьи 26 ЗК РФ, государственной регистрации подлежит договора аренды, заключенный только на срок не менее одного года. В связи с чем, соглашение между ранее указанными сторонами не подлежит регистрации.

Регистрационные действия на указанный объект недвижимости были приостановлены 26.08.2022 на срок 28.11.2022. о чем заявителю направлено соответствующее уведомление. В течение срока причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, в связи с чем в осуществлении государственной регистрации соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 было отказано, о чем направлено уведомление № КУВД-001/2022-36823178/7.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца – Балашова М.В. поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного ответчика Румянцев А.А. требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Пояснил также, что первоначально договор аренды имел определенный срок – с 2008 по 2016 годы, с 2016 года он считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае не подлежат регистрации дополнительные соглашения, соглашения об уступке прав, обращение в Управление не требуется.

В судебное заседание суда первой инстанции иные участники процесса не явились, извещены надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Решением Центрального районного суда г. Твери от 03.08.2023 административные исковые требования удовлетворены частично.

Суд признал уведомление Управления Росреестра по Тверской области об отказе в государственной регистрации прав от 29.11.2022 № КУВД-001/2022-36823178/7 незаконным.

Суд также возложил обязанность на Управление рассмотреть вопрос о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08, заключенного между ООО «ТВ-Коммерц» и ООО «Прогрес» от 22.08.2022 земельного участка с кадастровым номером: № расположенного по адресу: <адрес>

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Тверской области подало апелляционную жалобу, в которой просит суд апелляционной инстанции решение Центрального районного суда г. Твери от 03.08.2023 отменить и принять новое – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Свою жалобу Управление мотивировало тем, что государственной регистрации подлежат только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года, что подтверждается позицией, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59.

Из выписки ЕГРН следует, что срок договора аренды продлен до 27.04.2016, стороны договора не обращались с заявлением и документами о его продлении.

Вывод суда первой инстанции о том, что стороны вправе вносить изменения в условия договора, не может служить основанием для удовлетворения требований, поскольку стороны обратились в Управление не за внесением изменений в действующий договор аренды, а с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по нему в соответствии со статьями 389, 615 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ.

Вывод суда о том, что продление договора на определенный срок не отменит регистрацию уступки прав и обязанностей, также не соответствует положениям действующего законодательства, поскольку в случае заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, оно подлежит государственной регистрации в качестве самостоятельной сделки.

Из выписки ЕГРН следует, что земельный участок относится к категории земель, с разрешенным использованием – для обслуживания здания офиса, расположенное по адресу: <адрес> на нем отсутствуют объекты недвижимости. Это также следует из пункта 1.3 договора от 28.04.2008 № 0091-з/08 в соответствии, с которым, на участке отсутствует объект недвижимого имущества.

Однако данное обстоятельство, имеющее значение для рассмотрения спора, а также цель заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, судом не исследовалось.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах в форме аукциона, предоставление в аренду таких земельных участков в обход установленной законом процедуре не допускается.

По своей сути, в случае регистрации вышеуказанного соглашения арендатором земельного участка станет новое лицо, которое не приобретало такое право.

В поступивших на апелляционную жалобу возражениях ООО «Прогресс», указывая, что арендная плата по договору уплачивалась и принималась, просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Тверской области Богданова О.В. поддержала доводы жалобы.

Представитель ООО «Прогресс» Балашова М.В. поддержала возражения на апелляционную жалобу. Пояснила также, что строений на испрашиваемом земельном участке не имеется, он используется в соответствии с условиями договора аренды.

Иные участники процесса, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем, на основании положений статьи 150, статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя административные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации, оспариваемый отказ от 29.11.2022 противоречит закону и нарушает права заявителя, в связи с этим он признан незаконным, возложена обязанность рассмотреть вопрос о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 0091-з/08 от 28.04.2008.

С данными выводами судебная коллегия полагает возможным согласиться.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и настоящим кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, даже бессрочный договор аренды имеет срок, окончание которого зависит от воли и волеизъявления любой из сторон сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.04.2008 между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ООО «ТВ-Коммерц» сроком до 27.04.2011 был заключен договор аренды № 0091-з/08 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Согласно пункту 4.3.3 указанного договора, арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя.

Как следует из акта приема-передачи от 28.04.2008 земельный участок передан ООО «ТВ-Коммерц» с указанной даты.

Дополнительным соглашением № 218-11 от 01.08.2011 срок договора аренды продлен до 27.04.2016.

Указанный выше договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРН.

Из письма администрации г. Твери № 01/4294-и от 09.08.2022 следует, что решение о расторжении договора аренды № 0091-з/08 от 28.04.2008 сторонами не принималось, действия по внесению записи в ЕГРН о его прекращении не осуществлялись.

Таким образом, несмотря на истечение срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

22.08.2022 ООО «ТВ-Коммерц» и административный истец заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 0091-з/08 от 28.04.2008, в связи с чем ООО «Прогресс» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Уведомлением № КУВД-001/2022-36823178/7 от 29.11.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области отказано в регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> поскольку договор аренды земельного участка, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, из приведенного выше следует, что договор аренды земельного участка № 0091-з/08 от 28.04.2008 продолжает действовать, прошел государственную регистрацию, а следовательно, перемена лиц в обязательстве, ответственных перед арендодателем, является основанием для внесения соответствующих изменений в реестре и регистрации договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды независимо от срока его действия, поскольку условия договора становятся обязательными для нового арендатора с момента государственной регистрации права.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает правильными выводы суда, что у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок.

Ссылку в апелляционной жалобе на пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку данный пункт письма посвящен вопросам аренды зданий, а не земельных участков.

Поскольку ООО «Прогресс» фактически испрашивалась государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 0091-з/08 от 28.04.2008 вопросы наличия на нем объектов недвижимого имущества, равно как и цель заключения такого соглашения обсуждению судом не подлежали.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае продление договора аренды на неопределенный срок не возбраняет регистрацию переуступки прав и обязанностей по этому договору, поскольку договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к зарегистрированному ранее договору аренды земельного участка, вступает в силу и становится обязательным для сторон таких сделок с момента регистрации. В данном случае перемена лиц в обязательстве привела лишь к замене первоначального арендатора на нового.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не служат основанием к отмене обжалуемого судебного акта, ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые повлекли принятие неправильного решения, не допущено.

Оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Между тем, поскольку суд первой инстанции признал уведомление Управления Росреестра по Тверской области об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08 незаконным, административные исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Способом восстановления нарушенного права административного истца в рассматриваемом случае будет являться не рассмотрение вопроса о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 № 0091-з/08, а возложение на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области обязанность повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» о регистрации данного соглашения.

При таком положении резолютивная часть решения суда подлежит соответствующим изменениям.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Твери от 03.08.2023 изменить.

В абзаце первом резолютивной части решения суда исключить слово «частично».

Абзац третий резолютивной части решения суда изложить в следующей редакции:

«Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области обязанность повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» от 23.08.2022 № КУВД-001/2022-36823178».

В остальной части указанное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи