Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе администрации МО «Зеленоградский городской округ» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 03 февраля 2021 года по административному иску ФИО4 к администрации МО «Зеленоградский городской округ» об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в аренду, понуждению к такому предоставлению,

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя администрации МО «Зеленоградский городской округ» ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО4 – ФИО6, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением, которым просил признать незаконным отказ администрации Зеленоградского городского округа, оформленный письмом от 27 ноября 2020 года за № И-941/МФЦ, в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с КН № площадью 1200 кв.м, расположенного в <адрес>, сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома, возложить на административного ответчика обязанность по предоставлению указанной выше муниципальной услуги.

В обосновании своих требований указал, что истец является собственником незавершенного строительством жилого дома, с процентом готовности 22%, расположенного на указанном выше земельном участке и владел данным участком на праве аренды на основании заключенного с прежним арендатором участка соглашения об уступке прав и обязанностей.

Изначально, земельный участок был предоставлен в аренду в 2010 году ФИО1. для строительства индивидуального жилого дома, сроком до 28.12.2019 года. В 2014 году права и обязанности по договору аренды были переданы административному истцу, между сторонами заключено соответствующее соглашение.

18.12.2019 истцом в администрацию подано уведомление о планируемом строительстве жилого дома, на которое 23.12.2019 получен ответ, из содержания которого следует, что поданное им уведомление не соответствует требованиям приказа Министерства строительства и ЖКХ РФ «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объект индивидуального жилищного строительства», а именно: не указан почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи, способ получения ответа о рассмотрении уведомления, отсутствует подтверждение, что объект индивидуального жилищного строительства не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, не дано согласие на обработку персональных данных. Кроме того, обращено внимание, что уведомление не подписано лицом его заполнившим.

По указанным основаниям администрация вернула истцу пакет документов для устранения выявленных недостатков, оставив поданное им уведомление без рассмотрения.

13.01.2020 истцом повторно было подано уведомление о планируемом строительстве, однако 21.01.2020 получено уведомление о несоответствии, поскольку истец не является правообладателем земельного участка.

05.11.2020 истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду однократно земельного участка под завершение строительства жилого дома, на которое получил отказ, со ссылкой на отсутствие совокупности условий, предусмотренных п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Полагая отказ администрации незаконным и необоснованным, истец обратился в суд с указанным выше иском.

Рассмотрев спор, Зеленоградский районный суд удовлетворил требования иска.

Признан незаконным отказ администрации МО «Зеленоградский городской округ» о предоставлении ФИО4 земельного участка с КН №, расположенного в <адрес> в аренду под завершение строительства жилого дома, выраженный в ответе от 27.11.2020 за № И-941/МФЦ.

На администрацию МО «Зеленоградский городской округ» возложена обязанность по предоставлению ФИО4 муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м, расположенного в <адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком до трех лет.

На принятое судом решение ответчиком администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и отказе в иске.

Податель жалобы полагает, что оспариваемый отказ прав истца не нарушает, соответствует закону.

Обращает внимание, что право собственности на незавершенный строительством объект 22% готовности за истцом не зарегистрировано, срок аренды земельного участка истек 28.12.2019 года и договор аренды расторгнут 16.01.2020 года, цель договора не достигнута.

Считает, что совокупности условий, содержащихся в п. 4 статьи 39.6 ЗК РФ в рассматриваемом случае не имеется. В этой связи, арендатор (истец) лишен права на заключение нового договора аренды без проведения торгов

Обращает внимание, что наличие коммунальных сетей и объем вложенных инвестиций не является самостоятельным основанием для заключения нового договора аренды. Критерий добросовестности не предусмотрен земельным законодательством в качестве оснований для продления аренды без торгов.

В суд апелляционной инстанции явились представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» ФИО5, представитель ФИО4 – ФИО6

ФИО4 в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, ходатайств об отложении не заявлял, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 150, 307 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28 декабря 2009 года постановлением администрации МО «Зеленоградский район» ФИО2. в порядке статьи 30.1,31,32 Земельного кодекса РФ был предоставлен в аренду земельный участок с КН №, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> под строительство индивидуального жилого дома сроком на 10 лет.

14 января 2010 между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО3 был заключен договор № 29-КЗО\2010 аренды земельного участка.

Соглашением от 26 ноября 2014 года права и обязанности арендатора по данному договору в отношении вышеуказанного земельного участка были переданы ФИО4

Договор аренды и соглашение о передаче прав зарегистрированы в ЕГРН в установленном порядке.

18 ноября 2019 года администрацией была составлена и направлена в адрес ФИО4 претензия, содержащая информацию о прекращении действия договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия.

16 января 2020 года администрацией было принято постановление № 77 о прекращении с 28 декабря 2019 года договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО4 14 января 2010 года в отношении земельного участка с КН №.

До окончания срока действия указанного выше договора аренды 18 декабря 2019 года ФИО4 в адрес администрации было направлено уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС на земельном участке с КН №.

Письмом от 23 декабря 2019 года администрацией был возвращен пакет документов без рассмотрения поданного уведомления. Указано на несоответствие уведомления требованиям приказа Министерства строительства и ЖКХ РФ «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства», а именно: не указан почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи, способ получения ответа о рассмотрении уведомления, отсутствует подтверждение, что объект индивидуального жилищного строительства не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, не дано согласие на обработку персональных данных. Кроме того, обращено внимание, что уведомление не подписано лицом его заполнившим.

13 января 2020 года ФИО4 повторно обратился в администрацию с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС на земельном участке с КН №.

21 января 2020 года администрация МО «Зеленоградский городской округ» по результатам рассмотрения указанного выше уведомления от 13 января 2020 года уведомила ФИО4 о том, что он не является правообладателем земельного участка, на котором планируется к размещению объект ИЖС.

03 ноября 2020 года ФИО4, в лице представителя по доверенности ФИО7, обратился через МФЦ в администрацию муниципального образования «Зеленоградский городской округ» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН № в порядке п/п 10 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства объекта незавершенного строительства, приложив к заявлению техническое заключение по определению степени готовности объекта капитального строительства, расположенного на испрашиваемом участке, а также технический паспорт на объект незавершенного строительством.

Согласно представленным документам, на участке возведен объект капитального строительства, подключенный к сетям электроснабжения, степенью готовности 22%.

В предоставлении участка без торгов администрацией было отказано (исх. № И-941/МФЦ от 27.11.2020) со ссылкой на отсутствие совокупности условий, предусмотренных в п. 3 и п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Обращено внимание, что заявление о заключении нового договора подано ФИО4 после истечения срока действия ранее заключенного договора, право собственности на объект, расположенный на участке, за ФИО4 не зарегистрировано.

Не согласившись с таким ответом администрации, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Разрешая заявленный спор и принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 39.6, 39.16, ЗК РФ, статьями 130, 131 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», пришел к выводу о том, что у истца ФИО4 возникло право на заключение однократно нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта недвижимости строительства – индивидуального жилого дома, поскольку для этого имелись все условия, предусмотренные законом, регулирующего порядок предоставления участка в рассматриваемом случае.

При этом, суд первой инстанции исходил из того, что на испрашиваемом земельном участке ФИО4 возведен незавершенный строительством объект ИЖД 22% готовности, требований об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов администрацией в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявлено; ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства никому из предыдущих собственников объекта.

Суд первой инстанции руководствовался положениями п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и пришел к выводу, что указанные нормы подтверждают право истца на заключение однократно нового договора без торгов для завершения начатого строительства.

Кроме того, суд первой инстанции сослался на исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов, определенных в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, указав, что условий, по которым администрация отказывает в предоставлении участка, такой перечень не содержит.

Относительно доводов административного ответчика об отсутствии у истца зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект суд первой инстанции сослался на разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», указав, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. По общему правилу, государственная регистрация на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из материалов дела следует, не оспаривалось сторонами и подтверждается технической документацией на объект, что на испрашиваемом земельном участке имеется ленточный железобетонный монолитный фундамент, на котором возведен первый этаж из газосиликатных блоков, что составляет 22% готовности объекта незавершенного строительства.

Установив изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции счел отказ администрации не соответствующим требованиям действующего законодательства и не усмотрел правовых оснований для признания такого отказа законным и обоснованным.

Давая оценку действиям административного ответчика (администрации), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что законных оснований к отказу истцу в предоставлении земельного участка не имелось, и в целях восстановления нарушенных прав административного истца счел необходимым возложить на административного ответчика обязанность по предоставлению соответствующей муниципальной услуги по предоставлению в аренду спорного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома.

С изложенными в решение суда первой инстанции выводами судебная коллегия соглашается, находит их правильными, основанными на законе.

Отказывая ФИО4 в предоставлении испрашиваемого им участка для завершения начатого строительства, администрация МО «Зеленоградский городской округ» исходила из того, что с заявлением о заключении нового договора ФИО4 обратился после истечения срока действия ранее заключенного договора, право собственности на объект, расположенный на участке, за ФИО4 не зарегистрировано, договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока. Таким образом, совокупности условий, предусмотренных в п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, при наличии которых у ФИО4 возникло бы право на предоставление участка без торгов для завершения строительства, по мнению администрации, не имеется.

Вместе с тем администрацией не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Согласно пунктам 3, 4 той же статьи арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Как указано в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Кодекса, предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По смыслу указанной нормы материального права предоставление земельного участка в аренду однократно для завершения начатого строительства возможно и после истечения срока действия ранее заключенного договора при соблюдении перечисленных в п/п 2 указанной выше нормы условий.

Таким образом, позиция администрации о необходимости соблюдения условий, предусмотренных в п. 4 статьи 39.6 ЗК РФ, является ошибочной.

В рассматриваемом случае, ФИО4 испрашивался участок для завершения начатого строительства с уже существующим на нем строением и к таким правоотношениям, в случае если арендатор обратился с заявлением по истечении срока действия ранее заключенного договора, применимы положения п. 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Положения п. 4 статьи 39.6 ЗК РФ применимы при заключении нового договора аренды земельного участка с действующим арендатором земельного участка. Фактически это пролонгация - продолжение срока действия прежнего договора. Однако такое допустимо только в том случае, если арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка в соответствии с обстоятельствами, предусмотренными п. 3 указанной статьи, и при выполнении условий, установленных п. 4 данной статьи.

Из материалов дела следует, что на испрашиваемом участке ФИО4 возведен незавершенный строительством объект.

В течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии указанного объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО4, путем продажи с публичных торгов, администрация не обращалась.

В рассматриваемом случае завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося ФИО4 объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды.

Установив, что у администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» не имелось оснований для отказа ФИО4 в предоставлении земельного участка в аренду, суд первой инстанции правомерно указал не незаконность отказа, по поводу которого возник спор и в качестве способа устранения нарушенных прав правомерно обязал административного ответчика предоставить ФИО4 муниципальную услугу по предоставлению в аренду испрашиваемого участка для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию административного ответчика, направлены на переоценку доказательств, представленных суду, и на несогласие с выводами суда первой инстанции по результатам их оценки.

Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судом первой инстанции применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу судебного акта.

При таком положении обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 03 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи