Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобеадминистративного ответчика на решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от 12 февраля 2021 г. по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Кондопога» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконными уведомлений о приостановлении государственной регистрации.

Заслушав доклад судьи Соляникова Р.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество «Кондопога» (далее – Общество) обратилось в суд с административным иском по тем основаниям, что решением Арбитражного суда Республики Карелия от 21 июня 2016 г. Общество признано несостоятельным (банкротом), в его отношении введено конкурсное производство. В рамках процедуры конкурсного производства осуществлена реализация с торгов права требования ОАО «Кондопога» по уплате денежных средств за проданные квартиры от физических лиц. Между ОАО «Кондопога» и ООО «Карелия Палп» был заключен возмездный договор уступки права требования (цессии) от 31 июля 2020 г. по реализации принадлежащих Обществу прав требования исполнения обязательств, в том числе, по договорам купли-продажи жилых помещений, расположенных по адресам: Республика Карелия, г. Кондопога, (...), кадастровый номер (...) (далее – помещение 449), Республика Карелия, г. Кондопога, (...) кадастровый номер (...) (далее – помещение 456), обеспеченные ипотекой в силу закона.

Стороны договора цессии от 31 июля 2020 г. обратились с заявлениями о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) изменений сведений о залогодержателе, однако решением от 14 октября 2020 г., принятым в отношении помещения 449, и решением от 16 октября 2020 г., принятым в отношении помещения 456, государственная регистрация изменений в ЕГРН в связи со сменой залогодержателя была приостановленасо ссылкой на наличие зарегистрированного запрета на совершение действий по регистрации на основании постановлений службы судебных приставов.

Полагая указанные решения нарушающими его права, ОАО «Кондопога» (с учетом принятого судом первой инстанции частичного отказа от административного иска) просило признать их незаконными.

Решением суда административный иск удовлетворен с признанием незаконными обоих оспариваемых решений о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя в отношении помещений 449 и 456.

С решением суда не согласно Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление), в апелляционной жалобепросит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку судом первой инстанции не было учтено, что в отношении помещения 449 в ЕГРН содержалось 10 записей, внесенных с 21 января 2017 г. по 6 ноября 2018 г., а в отношении помещения 456 – 1 запись, внесенная 23 августа 2019 г., о запрете на совершение регистрационных действий в отношении обоих помещений, что препятствовало совершению любых регистрационных действий, в том числе, связанных со сменой залогодержателя.

Представитель Управления ФИО1 в ходе рассмотрения дела на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснения представителя Управления, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По договорам купли-продажи от 24 сентября 2010 г. и от 13 июня 2012 г. Общество произвело отчуждение помещений 456 и 449 (соответственно), при этом поскольку оплата по указанным сделкам покупателями была произведена не в полном объеме, в отношении указанных помещений в силу п. 3 ст. 339, п. 5 ст. 488 ГК РФ, пп. 1 и 2 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке (залоге недвижимости)) в ЕГРН 6 октября 2010 г. и 21 июля 2012 г. (соответственно) были зарегистрированы обременения – ипотека в силу закона, а лицом, в пользу которого установлены указанные обременения (залогодержателем), в ЕГРН указано ОАО «Кондопога».

Записи о запрете на совершение регистрационных действий в ЕГРН на основании постановлений судебных приставов-исполнителей по исполнительным производствам, возбужденным в отношении собственников указанных помещений, внесены:

– 23 августа 2019 г. – отношении помещения 456;

– с 21 января 2017 г. по 6 ноября 2018 г. – 10 записей в отношении помещения 449.

В рамках конкурсного производства в отношении ОАО «Кондопога» по договору от 31 июля 2020 г. были реализованы принадлежащие ему права требования исполнения обязательств, в том числе, по договорам купли-продажи помещений 449 и 456, обеспеченные ипотекой в силу закона, сведения о которой были внесены в ЕГРН.

Общество и цессионарий (ООО «Карелия Палп») обратились с заявлениями о внесении изменений в ЕГРН сведений о залогодержателе, однако государственная регистрация была приостановлена:

– решением от 14 октября 2020 г. – в отношении помещения 449, в связи с наличием в ЕГРН 8 записейо запрете на совершение регистрационных действий, внесенных в период 17 апреля 2017 по 23 октября 2018 г.,

– решением от 16 октября 2020 г. – в отношении помещения 456, в связи с наличием в ЕГРН записи о запрете на совершение регистрационных действий, внесенной22 августа 2019 г.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что уступка прав требований по договору об ипотеке не изменяет существующее положение объекта недвижимости и дополнительно не обременяет его, а лишь изменяет субъектный состав залогового обязательства на стороне кредитора.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом.

Гражданский кодекс Российской Федерации, являясь основным нормативным правовым актом, регулирующим залоговые отношения, определяет общие положения о залоге, в том числе само понятие залога. Так, согласно данному кодексу в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (ст. 334).

В соответствии с положениями ст. 382 названного Кодекса право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1). При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, а предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве) (п. 2).

Частью 1 ст. 384 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда данным кодексом или Законом об ипотеке (залоге недвижимости) не установлены иные правила.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ст. 2 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека может быть установлена в обеспечение, в том числе, обязательства, основанного на купле-продаже.

В силу пп. 1 и 2 ст. 47 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное; лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору; если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Пунктом 3 этой же статьи установлено, что, если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

При этом уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Из приведенных законоположений следует, что уступка прав (требований) кредитора является сделкой, заключаемой между первоначальным и новым кредитором (залогодержателем) без участия заемщика (залогодателя). Уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости.

При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу ст.ст. 334 и 384 ГК РФ цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей. Следовательно, внесение в ЕГРН записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества.

Под государственной регистрацией права на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Наложение ареста на имущество должника, запрет совершения действий по его отчуждению в соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 68 и ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» применяются в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях.

Запрет, установленный указанным постановлением судебного пристава-исполнителя, преследует цель недопущение осуществления собственником (залогодателем) любых действий, направленных на отчуждение принадлежащего ему имущества либо обременение его правами третьих лиц, следствием которых является невозможность последующего обращения взыскания на него либо существенно затрудняющих его, а также влекущее снижение его стоимости, и, соответственно, на предотвращение государственной регистрации таких сделок, а также иных вещных прав в отношенииобъекта недвижимости.

При таком положении внесение записи в ЕГРН о смене залогодержателя (уступки права требования) нельзя признать регистрационным действием, связанным с подтверждением возникновения, изменения, перехода, прекращения права должника (залогодателя) на недвижимое имущество или нового обременения такого имущества.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15 июля 2020 г. № 78-КА20-11-К3.

По изложенным мотивам оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от 12 февраля 2021 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи