Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 октября 2021 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю на решение Ленинского районного суда г.Перми от 08 июля 2021 года, которым постановлено:

«признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пермскому краю по исключению записи о праве аренды на земельный участок площадью 1 148 кв.м с кадастровым номером: ** по адресу: г. Пермь, ул. **** на основании договора аренды земельного участка №** от 19 марта 2010 г., совершенные по заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 1 сентября 2020 г.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пермскому краю обязанность восстановить запись о праве аренды на земельный участок площадью 1 148 кв.м с кадастровым номером: ** по адресу: г. Пермь, ул.**** на основании договора аренды земельного участка №** от 19 марта 2010 г.»

Заслушав доклад судьи Шалагиновой Е.В., объяснения представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

Установила:

ФИО3 обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю) о признании действий по исключению записи об аренде земельного участка незаконными, возложении обязанности.

В обоснование требований указано, что ему на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 19.07.2020 перешли права и обязанности арендатора по договору № ** от 19.03.2010 аренды земельного участка площадью 1148 кв.м с кадастровым номером: **, расположенного по адресу: г. Пермь, ул.****.

Данный договор аренды заключен между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (далее-Департамент) и С. на срок с 09.02.2010 по 08.02.2013, произведена государственная регистрация указанного договора аренды, о чем в ЕГРН внесена запись № **.

С. уступил Д. право аренды вышеуказанного земельного участка по соглашению об уступке прав и обязанностей от 25.11.2013, регистрация которого произведена 05.12.2013. В ЕГРН имелась запись о праве аренды на указанный земельный участок.

Д. обратилась в Чусовской межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Пермскому краю с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о соглашении от 19.07.2020 об уступке прав и обязанностей по договору аренды №** от 19.03.2010 с приложением необходимых документов, однако во внесении сведений в ЕГРН отказано по причине того, что договор аренды, возобновленный на неопределенных срок, не нуждается в государственной регистрации.

По состоянию на 11.03.2021 запись о праве аренды на земельный участок площадью 1148 кв.м с кадастровым номером: **, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. ****, из ЕГРН исключена, однако он продолжает пользоваться и владеть данным земельным участком на праве аренды, фактические арендные отношения не прекращены, передача (возврат) арендованного земельного участка арендодателю не осуществлялась.

Таким образом, действия Управления Росреестра по Пермскому краю по исключению записи из ЕГРН о праве аренды на земельный участок незаконны, влекут нарушение законных прав и интересов арендатора земельного участка, в том числе на осуществление на земельном участке строительства.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Пермскому краю просит решение суда отменить, приводя доводы о том, что по истечении срока, установленного договором и не являющегося предельным, для прекращения аренды необходимо внесение об этом соответствующей записи в ЕГРН на основании заявления одной из сторон договора аренды, в том числе собственника объекта. При этом, установление факта истечения срока договора аренды является достаточным основанием для прекращения записи об аренде, представление документов, свидетельствующих о прекращении арендных отношений не требуется. Судом не были учтены разъяснения вышестоящих судов о не применении норм права относительно продления срока договора аренды на неопределенный срок, к правоотношениям, возникшим в период, когда законодательством для заключения договора аренды требовалось проведение торгов. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, то запись об аренде была прекращена правомерно. Полагают, что имеет место спор о наличии права аренды на данное имущество между сторонами договора, потому административным истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу административный истец ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Пермскому краю – без удовлетворения.

Департамент земельных отношений администрации города Перми в письменном отзыве доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, 19.03.2010 между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми (арендодатель) и С. (арендатор) заключен договор №** аренды земельного участка для строительства, по условиям которого на основании распоряжения начальника департамента земельных отношений администрации г. Перми от 08.02.2010 № 321 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: ** площадью 1148 кв.м, расположенный на землях населённых пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, **** под строительство индивидуального жилого дома, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка.

В соответствии с п.4.1 договора настоящий договор был заключен с 09.02.2010 по 08.02.2013 (л.д. 7-13).

На основании акта приема-передачи от 09.02.2010 С. передан земельный участок с кадастровым номером: ** площадью 1148 кв.м по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул.**** (л.д.15).

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пермскому краю и в ЕГРН внесена запись за №** от 08.06.2010 (л.д.13).

В последующем, между С. (Цедент) и Д. (Цессионарий) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № ** от 19.03.2010, по условиям которого Цедент передал, а Цессионарий принял права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № ** от 19.03.2010 под строительство индивидуального жилого дома между Цедентом и Арендодателем.

Указанное соглашение об уступке права и обязанностей по договору аренды № ** от 19.03.2010 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пермскому краю за № ** от 15.12.2013 (л.д.16-17).

Как следует из представленных Департаментом земельных отношений администрации г. Перми выписок из лицевого счета, за период с 01.01.2020 по 28.10.2020, копий квитанций об оплате, Департамент земельных отношений администрации г. Перми выставлял счета Д. на оплату арендных платежей по договору аренды № ** от 19.03.2010, а арендатор производил их оплату, в том числе в декабре 2020 года (л.д. 104).

Между Д. и ФИО3 19.07.2020 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № ** от 19.03.2010, по условиям которого Цедент передал, а Цессионарий принял права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № ** от 19.03.2010, под строительство индивидуального жилого дома между Цедентом и Арендодателем.

Согласно п. 3 данного соглашения права и обязанности переданы Цессионарию на тех же условиях и в том же объеме, что и у Цедента по договору аренды земельного участка № ** от 19.03.2010 (л.д.18).

ФИО4 обратилась в Чусовской межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации права аренды на основании заключенного соглашения от 19.07.2020 об уступке права и обязанностей по договору аренды № ** от 19.03.2010 в отношении земельного участка площадью 1 148 кв.м с кадастровым номером: **.

По результатам рассмотрения данного заявления Управлением Росреестра по Пермскому краю принято решение о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения, изложенное в уведомлении № ** от 29.07.2020 (л.д. 19-21). В данном уведомлении Управлением Росреестра по Пермскому краю указано со ссылкой на ст. 607, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 621 ГК РФ, п.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, что срок договора аренды земельного участка для строительства от 19.03.2010 № ** закончился 08.02.2013, после чего он мог быть возобновлен на неопределенный срок. Следовательно, с 10.07.2020 г. между арендатором (Департаментом земельных отношений администрации г.Перми) и арендатором (Д.) договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях, но на неопределенных срок. Таким образом, между арендатором и арендодателем после окончания срока действия договора аренды земельного участка для строительства от 19.03.2010 № **, то есть после 08.02.2013, действует иной договор аренды на тех же условиях, что и ранее, но на неопределенный срок. Учитывая данные обстоятельства, положения п.2 ст. 164 ГК РФ, п.1 ст. 452 ГК РФ и то, что дополнительное соглашение к договору аренды изменяет условия сделки, которая не подлежит государственной регистрации, то и представленное на регистрацию соглашение от 19.07.2020 г. об уступке права и обязанностей по договору аренды № ** от 19.03.2010, который возобновлён на неопределённый срок, не подлежит государственной регистрации.

Департамент земельных отношений администрации г. Перми 01.09.2020 обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о прекращении записи об аренде земельного участка с кадастровым номером: ** площадью 1148 кв.м по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский район, ул. ****, на основании которого 02.09.2020 данная запись Управлением Росреестра по Пермскому краю исключена из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером: ** по состоянию на 24.11.2020 обременений в виде аренды земельного участка не было зарегистрировано (л.д. 83).

Вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 11.02.2021, право собственности ФИО3 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером: **, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. ****, признано отсутствующим.

Разрешая административные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями п.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации, п., п.2 ст.621, п.1, п.2 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1, ч.2 ст.14, ч.4 ст.18, ч.1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и исходил из того, что при отсутствии надлежащих доказательств прекращения права аренды в порядке, предусмотренном действующим законодательством или договором аренды, Управление Росреестра по Пермскому краю не имело законных оснований для погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде в связи с истечением срока указанного в договоре аренды недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования и оценки по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации имеющихся в материалах административного дела доказательств.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ порядке. Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочих документов:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п.1, п.2, п.5, п.8 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, часть 1 статьи 64, статья 65 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В силу ч.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 1, пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. С учетом в том числе положений пункта 2 статьи 621 ГК такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом с учетом положений части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК), либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

Суд первой инстанции, установив, что в Управление Росреестра по Пермскому краю документы, подтверждающие прекращение арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером **, представлены не были, пришел к правильному выводу, что погашение записи о государственной регистрации аренды земельного участка осуществлено без соблюдения требований ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и привело к нарушению прав арендатора. В данном случае материалами дела подтверждается, что договорные отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером ** не прекратились, арендатором производилась уплата арендных платежей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что установление факта истечения срока договора аренды является достаточным основанием для прекращения записи об аренде; к правоотношениям, возникшим в период, когда законодательством для заключения договора аренды требовалось проведение торгов, не применяются нормы права относительно продления срока договора аренды на неопределенный срок, не свидетельствует о законности оспариваемых действий административного ответчика, поскольку приведенные Управлением Росреестра по Пермскому краю доводы подлежат оценке в рамках рассмотрения спора о праве между арендодателем и арендатором относительно того, существуют ли в настоящее время между ними правоотношения по аренде земельного участка, что не входит в полномочия Управления Росреестра по Пермскому краю.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что 08.06.2010 произведена государственная регистрация договора аренды от 19.03.2010, а 15.12.2013 в Управлении Росреестра по Пермскому краю зарегистрировано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 13.03.2010, доводы апелляционной жалобы о том, что представление документов, свидетельствующих о прекращении арендных отношений, не требуется, не соответствуют положениям ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, что в данном случае повлекло произвольное исключение из ЕГРН сведений об обременении в виде аренды земельного участка на основании лишь одного заявления собственника земельного участка в отсутствие документов, свидетельствующих о его правомерности.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г.Перми от 08 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции
(г. Челябинск) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: