Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 13 января 2021 года административное дело по административному исковому заявлению Яковлевой Г.Р. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании действий незаконными, возложении обязанности

по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Нигороженко Н.Ю. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 24 сентября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия

установила:

Яковлева Г.Р. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее Управление Росреестра по Омской области) о признании действий незаконными, возложении обязанности.

В обоснование требований указала, что в <...> обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом <...>, земельного участка под ним, приложив к заявлению копии решения Омского районного суда Омской области от <...> года, апелляционного определения Омского областного суда от <...> года, определения Омского районного суда Омской области от <...> года.

Уведомлением Управления Росреестра по Омской области от <...> года государственная регистрация права собственности на указанные объекты была приостановлена в связи с наличием противоречий между сведениями о жилом доме, отраженными в представленных документах, и сведениями о данном объекте, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН).

Не согласившись с данным решением, поскольку регистрирующий орган не имеет полномочий по проверке вступивших в законную силу судебных актов, административный истец просил признать незаконными действия Управления Росреестра по Омской области по приостановлению государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости Яковлевой Г.Р. (жилой дом и земельный участок); обязать осуществить регистрацию права собственности.

Представитель административного истца Рязанова М.С. в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Резанов К.С. просил в удовлетворении требований отказать.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от <...> года решение Управления Росреестра по Омской области от <...> года о приостановлении государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <...>, признано незаконным; на регистрирующий орган возложена обязанность осуществить указанную регистрацию.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Омской области Нигороженко Н.Ю. просит решение суда отменить, принять новое. Указывает, что на данный момент в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости, заявленном административным истцом, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, который отличается по своим характеристикам от объекта недвижимости, сведения о котором содержатся в представленных документах. Указанное обстоятельство предопределило вынесение решения о приостановлении государственной регистрации прав, что является правомерным. Отмечает, что решение суда не содержит указания на нормативно-правовой акт, которому не соответствует оспариваемое решение о приостановлении. Обращает внимание, что согласно п. 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта не освобождает лицо от предоставления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН. Решение о приостановлении содержит указание на документы, предоставленные административным истцом помимо судебных актов, по результатам правовой экспертизы которых и было вынесено указанное решение.

Яковлевой Г.Р. относительно доводов жалобы принесены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

На основании пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 года № 5 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции», части 2 статьи 308 КАС Российской Федерации судебной коллегией приобщены новые доказательства по делу – копии договора дарения жилого дома от <...> года; заявлений о регистрации договора и права собственности; технического паспорта на домостроение; справки из ГП «Центр ТИ ОО».

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на них, заслушав представителей Управления Росреестра по Омской области Резанова К.С., административного истца Рязанову М.С., судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Яковлева Г.Р. на основании договора купли-продажи от <...> года приобрела жилой дом № <...> общей площадью <...> кв.м. по <...> (л.д. <...>).

Вместе с тем, по данным технического паспорта, составленного <...> года, а также по результатам обследования от <...> года, домостроение состоит из литер <...> общей площадью <...> кв.м, <...> - общей площадью <...> кв.м, а - общей площадью <...>, всего <...> кв.м., строительство литер <...> и а осуществлено без получения необходимых документов (л.д. <...>)

<...> года между продавцом Яковлевой Г.Р. и покупателем Лобовым А.А. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатель приобрел у продавца жилой дом <...> общей площадью <...> кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <...> площадью <...> кв.м. В договоре указано, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом покупатель приобретает право собственности на земельный участок (л.д. <...>).

Решением Омского районного суда Омской области от <...> года, вступившим в законную силу <...>, принят отказ истца Лобова А.А. от исполнения договора купли-продажи от <...> года, заключенного между ним и Яковлевой Г.Р., договор купли-продажи признан расторгнутым (л.д.<...>).

Определением Омского районного суда Омской области по названному делу от <...> разъяснено, что решение Омского районного суда Омской области от <...> года является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Лобова А.А. и для государственной регистрации права собственности Яковлевой Г.Р. на следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью <...> кв.м., имеющий назначение – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г<...>, и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей (л.д.<...>).

<...> года Яковлева Г.Р. обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенные по адресу: <...>, приложив к заявлению определение Омского районного суда Омской области от <...> года (л.д. <...>).

<...> года государственным регистратором принято решение № <...> о приостановлении государственной регистрации прав сроком до <...> года на основании пунктов 5 и 49 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ), по мотиву того, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН об объекте недвижимости, а также не предоставления документов, подтверждающих проведение реконструкции домостроения. Что касается регистрации права собственности на земельный участок, то регистратором указано на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, изложенный в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (л.д. <...>).

Признавая незаконным вышеуказанное решение с возложением на Управление Росреестра по Омской области обязанности по государственной регистрации права собственности Яковлевой Г. Р. на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенные по адресу: <...>, суд исходил из наличия вступивших в законную силу судебных постановлений по спору между Яковлевой Г.Р. и Лобовым А.А., а также отсутствия противоречия между заявленным правом и уже зарегистрированным правом.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о незаконности решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации прав на жилой дом с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, с возложением обязанности по осуществлению государственной регистрации права собственности на названный дом за Яковлевой Г. Р., исходя из следующего.

Обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в части 1 статьи 7 Закона № 218-ФЗ, является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

В соответствии с данными кадастра недвижимости здание с кадастровым номером № <...> учтено площадью <...> кв. м.

По данным кадастрового дела, открытого <...> года, жилой дом с кадастровым номером № <...> учтен общей площадью <...> кв. м., жилой – <...> кв.м. литера <...> (без правоустанавливающих документов). Основанием для внесения сведений в кадастр недвижимости явились данные технического паспорта, составленного по состоянию на <...> года (л.д. <...>).

Согласно сведениям ЕГРН (реестру прав на недвижимость) право собственности ранее было зарегистрировано в отношении жилого дома общей площадью <...> кв.м.

Исходя из технического паспорта на домостроение общей площади <...> кв.м. соответствует две жилых комнаты <...> кв.м. и <...> кв.м. Тогда как жилой дом помимо перечисленного состоит из жилой комнаты – <...> кв.м., кухни – <...> кв.м.

Объектом гражданских прав, может выступать только объект недвижимого имущества, учтенный в государственном кадастре недвижимости, с действительными, законно признанными характеристиками, легализованным изменением площади.

Государственная регистрация права может быть осуществлена в отношении лишь того объекта недвижимости, который учтен в кадастре недвижимости с законными характеристиками - правомерно установленными в административном или судебном порядке, позволяющими не только идентифицировать такой объект, но и признать его объектом гражданских прав.

По сведениям ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером № <...> имеются записи государственного кадастра недвижимости со статусом «актуальные незасвидетельствованные сведения ГКН» (л.д. <...>).

С 01.01.2017 года введен в действие Закон № 218-ФЗ, согласно которому кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав объединены в единую систему учета и регистрации. Кадастровый учет недвижимости и регистрация прав на нее осуществляет Росреестр и его территориальные органы.

В соответствии с пунктом 6 статьи 72 Закона, со дня вступления в силу Закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и не требующими дополнительного подтверждения.

Перед внесением в ЕГРН характеристики каждого объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРП и ГКН, проверяются на полное совпадение; в случае полного совпадения сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в раздел ЕГРН, открываемый на соответствующий объект недвижимости по правилам, установленным пунктом 178 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 года № 943.

Согласно пункту 179 Порядка № 943 при несовпадении данных ЕГРП и ГКН об объекте недвижимости по отдельным характеристикам сведения об объекте недвижимости включаются в раздел ЕГРН, открываемый на соответствующий объект недвижимости, при этом сведениям о характеристиках объекта недвижимости, которые внесены в ГКН и в отношении которых в ЕГРП не вносились изменения в связи с необходимостью соблюдения установленных законодательством Российской Федерации требований для их изменения и отсутствии такого подтверждения, присваивается статус «актуальные незасвидетельствованные».

Принимая во внимание, что увеличение площади спорного объекта связано с реконструкцией здания и то, что информация в отношении объекта не засвидетельствована, регистрирующий орган правомерно указал на невозможность осуществить государственную регистрацию, поскольку предметом регистрации могут быть объекты, учтенные в ЕГРН со статусом «актуальные» на любой текущий момент времени.

Изменение площади объекта должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства. Объектом гражданских прав может выступать преобразованный, перестроенный объект недвижимости, учтенный в кадастре недвижимости с соблюдением градостроительных правил.

Таким образом, государственным регистратором с достоверностью установлены противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости, учитывая, что изменение площади объекта недвижимости произошло в результате реконструкции, не узаконенной в установленном порядке.

Учитывая, что к существующему зданию пристроены литеры А1 и а, то после их возведения фактически возник новый объект недвижимого имущества.

В результате реконструкции жилого дома первоначальный объект прекратил свое существование и появился новый объект с новыми техническими характеристиками (в т.ч. в измененных внешних границах). Данный вывод следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в обзоре судебной практики от <...> года.

Поскольку документы и информация, подтверждающая законность произведенных работ, в результате которых изменилась площадь объекта недвижимости, в управление не были представлены, регистрирующим органом правомерно принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, о чем истцу сообщено уведомлением от <...> года № <...>.

Вступившие в законную силу решение от <...> года и определение от <...> года Омского районного суда Омской области с учетом вышеприведенного не могли являться достаточным основанием для проведения регистрационных действий, как ошибочно исходил суд, при том положении, что они касаются иного предмета спора, не связанного с возникновением права собственности. При этом Яковлева Г.Р. просит о государственной регистрации права собственности на помещения в частном доме, а не на весь объект, что прямо запрещено частью 7 статьи 41 Закона № 218.

Ссылки представителя административного истца на определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.2.2018 года № 87-КГ18-6 учтены быть не могут, поскольку оно принято по обстоятельствам, не являющимися тождественными по настоящему делу.

Применительно к изложенному судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части признания незаконным решения Управления Россреестра по Омской области от <...> года о приостановлении государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, с возложением обязанности по осуществлению государственной регистрации права собственности на названный дом за Яковлевой Г. Р., с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены решения суда в части признания незаконным решения Управления Росреестра по Омской области от <...> года о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок с возложением обязанности по осуществлению регистрационных действий.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Решение Управления Россреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации земельного участка со ссылкой на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, изложенный в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, к перечню, установленному статьей 26 Закона № 218-ФЗ не относится, а пункт 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ в данном случае применению не подлежит.

Оспариваемый Яковлевой Г.Р. отказ не содержит данных, какие ею не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок. Нахождение на земельном участке реконструированного здания без правовых документов не отнесено законодателем к основанию, являющемуся преградой для восстановления регистрации права собственности на него при расторжении договора купли-продажи.

То обстоятельство, что Яковлевой Г.Р. были поданы в Управление Росреестра по Омской области документы об одновременной регистрации права собственности на земельный участок и расположенный на нем дом, как о том указано представителем административного ответчика, не является основанием для приостановления регистрационных действий в отношении земельного участка.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 24 сентября 2020 года в части признания незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от <...> о приостановлении государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, с возложением обязанности по осуществлению государственной регистрации права собственности на названный дом за Яковлевой Г.Р. отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении административного искового заявления Яковлевой Г.Р. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, возложении обязанности по её осуществлению отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено 15.01.2021 года