Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании незаконным решения, по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 15 января 2020 года.

Заслушав доклад судьи Дудкиной Т.Н., выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия, -

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, просил признать незаконным и подлежащим отмене отказ в регистрации права аренды земельного участка, изложенный в сообщении 22.07.2019 г. № и обязать осуществить административного ответчика осуществить такую регистрацию.

Решением Гагаринского районного суда города Севастополя от 15 января 2020 года в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 отказано.

На данное решение административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшегося решения, принятие нового об удовлетворении иска в полном объеме.

Лицо, подавшее апелляционную жалобу, указывает на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела.

Считает, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что заявитель, будучи арендатором земельного участка, не вправе в одностороннем порядке привести площадь земельного участка в соответствие договору аренды от 29.04.2004 г. при допустимости погрешности в 3 кв.м.

При обращении в МФЦ заявителем представлен оригинал договора аренды, о чем указано в описи документов, а наличие договора подтверждено нотариусом.

Обращает внимание на отсутствие у заявителя обязанности по переводу правоустанавливающих документов в силу положений Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. №38-ЗРК.

Полагает, неприменимым к спорным правоотношениям пункт 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" ввиду того, что спорные правоотношения данной нормой не регулируются.

Также указывает, что изменение собственника земельного участка не прекращает права аренды, а наличие в ЕГРН запретов на отчуждение земельного участка не препятствует регистрации обременения в виде аренды.

В судебном заседании административный истец и его представитель апелляционную жалобу поддержали, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в ней.

Административный ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени судебного заседания, что не препятствует рассмотрению дела.

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, неявка не препятствует рассмотрению дела.

Заслушав судью-докладчика, выслушав представителя административного истца, проверив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 29.04.2004 г. ФИО4, действующая от имени ФИО2, и ФИО3 заключили договор аренды земельного участка общей площадью 9,3599 га – пашня для товарного сельскохозяйственного производства, расположенного на территории Родниковского сельского Совета Симферопольского района, принадлежащего арендодателю на основании государственного акта на право собственности на земельный участок, на 49 лет до 29.04.2053 г.

19.10.2018 г. ФИО3 обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.04.2004 г., приложив регистрационное дело по государственной регистрации аренды земельного участка от 07.05.2004 г. № Украина АРК Симферопольский районный отдел земельных ресурсов.

31.10.2018 г. истец уведомлен о приостановлении регистрации на основании п. п. 5, 7, 9 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости до устранения причин, препятствующих регистрации. Заявителю рекомендовано предоставить подлинник договора аренды, перевод договора, документы привести в соответствие с п.13 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республик Крым», уточнить предмет договора - площадь объекта недвижимого имущества, согласно данным ЕГРН площадь участка 93 602 кв.м., в договоре – 93 599 кв.м., кроме того в ЕГРН зарегистрированы запреты, в договоре указан собственник ФИО2, договор заключен с ФИО4

21.01.2019 г. истец обратился с заявлением о приостановлении регистрации на 6 месяцев в связи с отказом нового собственника ФИО4 привести документы в соответствии с п.13 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республик Крым», кроме того указал, что предоставлена заверенная копия договора аренды, в силу п.6 ст.8 Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республик Крым» орган регистрации обеспечивает перевод документов.

21.01.2019 г. регистрация приостановлена до 21.07.2019 г.

28.03.2019 г. истцом представлен перевод договора.

03.04.2019 г. в Госкомрегистр 03.04.2019 поступило постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста с имущества должника ФИО4

22.07.2019 г. № истцу отказано в государственной регистрации договора аренды, поскольку не представлен подлинник договора аренды, перевод договора, документы не приведены в соответствии с п.13 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республик Крым», не уточнена площадь объекта недвижимого имущества, кроме того в ЕГРН зарегистрированы запреты: арест на земельный участок и запрет совершения любых сделок ФИО4, в договоре указан собственник ФИО2, договор заключен с ФИО4

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции исходил из правомерности отказа в государственной регистрации договора аренды, так как истцом не устранены причины, послужившие основанием приостановления государственной регистрации: договор не приведен в соответствии с п.13 ст.3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республик Крым», не уточнена площадь объекта недвижимого имущества при наличии противоречий в договоре и в ЕГРН, согласно ЕГРН собственник земельного участка ФИО4, а в договоре указан – ФИО2

Коллегия судей не соглашается с решением суда первой инстанции и, проверяя его на соответствие требованиям статьи 176 КАС РФ, указывает следующее.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 статьи 609 ГК <данные изъяты> договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.6).

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Основания приостановления государственной регистрации определены в статье 26 Закона о регистрации.

Решением административного ответчика от 31.10.2018 г. государственная регистрация приостановлена на том основании, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав; форма и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены документы (сведения), запрошенные органом регистрации по межведомственным запросам (пункты 5,7,9 ст.26 Закона о регистрации).

Заявителю предложено представить подлинник договора аренды, его перевод, привести документы в соответствие с п.13 ст.3 закона Республики Крым №38-ЗРК, а в заявлении уточнить площадь объекта недвижимости.

Также указано о наличии зарегистрированных запретов в отношении заявленного земельного участка, об изменении собственника земельного участка и несоответствие площади земельного участка, указанного в договоре и внесенной в ЕГРН.

В связи с не устранением указанных недостатков в период приостановления, административным ответчиком в предоставлении государственной услуги отказано.

Между тем, как следует из материалов дела (л.д.14) при обращении административного истца в ГКУ МФЦ, в описи документов, принятых для оказания государственных услуг, подлинные экземпляры выданы заявителю 07.08.2019 г., следовательно, для получения государственной услуги административный истец представлял регистрационное дело, в том числе и договор аренды в оригинале.

28.03.2019 г. посредством МФЦ представлен перевод договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 г. "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - с 18.03.2014 г. Ранее на территории Республики Крым действовали нормы украинского гражданского права.

В соответствии со статьей 12.1 Закона N 6-ФКЗ, до 1 января 2017 года на территории Республики Крым особенности регулирования земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым.

Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" устанавливает особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым.

Согласно пункту 1 статьи 8 данного Закона к правам, ограничениям прав и обременениям объектов недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона (далее - ранее возникшие права), применяется порядок осуществления государственной регистрации прав, установленный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав, устанавливается нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым (п.4 ст.8).

Совет министров Республики Крым постановлением от 11.08.2014 г. N 264 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации" утвердил перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации.

В соответствии с подпунктами 9 пункта 1 Перечня договор аренды земли (земельного участка) является документом, подтверждающим ранее возникшее право на объекты недвижимого имущества.

Согласно п.5 статьи 8 Закона №38-ЗРК в случае обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, зарегистрированного до вступления в силу Федерального конституционного закона, государственная регистрация права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества осуществляется на основании заявления, в котором указаны реквизиты документов, являвшихся основанием возникновения права, ограничения права и обременения объекта недвижимого имущества, хранящихся в органах и (или) организациях, осуществлявших регистрацию прав до вступления в силу Федерального конституционного закона в соответствии с ранее действовавшими актами. Истребование у заявителей таких документов допускается только в случае их отсутствия в названных органах и (или) организациях. Указанные в настоящей части документы включаются в состав реестровых дел.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился с заявлением о регистрации договора аренды на земельный участок от 29.04.2004г., в силу положений п. 4,5 статьи 8 Закона №38-РЗК административный ответчик обязан был запросить необходимые документы у соответствующего органа.

Как указывает административный истец и подтверждается материалами дела (л.д.85) на запрос государственного регистратора о предоставлении информации, нотариусом нотариальной палаты Республики Крым предоставлены сведения о регистрации договора аренды земельного участка по реестровому номеру № от 29 апреля 2004 года, что соответствует договору, представленному административным истцом на регистрацию.

Согласно п.13 ст.3 Закона N 38-ЗРК стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2019 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Судебная коллегия считает, что к спорным правоотношениям данная норма не применима, поскольку касается правоотношений, регулирующих пользование государственной либо муниципальной землей, в то время как договор аренды заключен в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности.

Кроме того, правоотношения относительно осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права статьей 3 Закона №38-ЗРК не регламентируются, специальными являются статьи 8-9 Закона.

Следует также указать, что приостанавливая, а впоследствии отказывая в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, административный ответчик сослался на пункт 13 Закона №38-ЗКР, не указав при этом, в чем заключается несоответствие договора требованиям законодательства Российской Федерации.

Судебная коллегия обращает внимание, что в силу положений п.1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, указание административного ответчика в оспариваемом решении на смену собственника не может быть признано обоснованным, поскольку такая смена не препятствует регистрации договора аренды.

Относительно несоответствия площади земельного участка, указанного в договоре аренды в размере 93 599 кв.м. и в сведениях ЕГРН – 93 602 кв.м., следует отметить, что по правоустанавливающему документу в собственности арендодателя находился земельный участок площадью 9,3599 га. Данное обстоятельство установлено судебными актами, копии которых имеются в данном деле.

В аренду административному истцу передан земельный участок этой же площади, в договоре аренды имеется ссылка на государственный акт на право на земельный участок площадью 9,3599 га.

В материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на изменение в правоустанавливающих документах права собственности на земельный участок с 9,3599 га на 9, 3602 га.

Судебная коллегия считает, что наличие в сведениях ЕГРН отклонения площади земельного участка на 3 кв.м. не свидетельствует о возникновении нового объекта недвижимости и требующего внесения изменений на стадии регистрации договора аренды, что не препятствует осуществлению его государственной регистрации.

В силу ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, земельный участок состоит на кадастровом учете, в отношении него произошел переход права собственности, о чем содержатся сведения в оспариваемом решении.

Между тем, административный ответчик не указывает о переходе права на часть земельного участка, из чего можно прийти к выводу, что земельный участок перешел в собственность в целом.

Не препятствует осуществлению государственной регистрации права аренды наличие ареста на земельный участок, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя во исполнение судебного акта об обеспечении иска в отношении собственника земельного участка, поскольку как указано в оспариваемом решении запрета непосредственно в отношении регистрации договора аренды не имелось.

Более того, по состоянию на момент принятия оспариваемого решения, постановлением судебного пристава-исполнителя от 01.04.2019 г. арест снят.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового об удовлетворении иска.

Определяя способ защиты нарушенного права, судебная коллегия полагает, что надлежащим и достаточным способом защиты будет являться признание незаконным оспариваемого решения и возложение обязанности к повторному рассмотрению заявления административного истца о предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Руководствуясь статьями 308, 309, 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия, -

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 15 января 2020 года отменить. Принять по делу новое решение, которым признать незаконным и отменить решение Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 22.07.2019 г. №.

Обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 19.10.2018 г. №.

Председательствующий:

Судьи: