Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 января 2021 года административное дело по административному исковому заявлению Крохалевой С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решения незаконным,

по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Нигороженко Н.Ю. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 11 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия

установила:

Крохалева С.В. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) о признании решения незаконным.

В обоснование требований указала, что <...> года ею было подано заявление о регистрации залога квартиры, расположенной по адресу <...>. Залогом квартиры обеспечивается обязательство Костюкова М.В. по возврату предоставленного ему административным истцом беспроцентного займа от <...> года.

<...> года Крохалевой С.В. было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что займ под залог недвижимости не может предоставляться физическим лицом другому физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, и в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Указывала, что данное решение нарушает ее права залогодержателя, в том числе право на обеспечение путем ипотеки возврата выданного ею займа.

На основании изложенного просила признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации права залога в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу <...> на основании договора залога, заключенного <...> года между Крохалевой С.В. и Костюковым М.В.

Представитель административного истца Крохалев А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Поскотина А.А. просила в удовлетворении требований отказать.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от <...> года решение Управления Росреестра по Омской области от <...> года о приостановлении государственной регистрации прав от <...> года признано незаконным; на регистрирующий орган возложена обязанность осуществить регистрацию ипотеки согласно договору залога от <...> года.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Омской области Нигороженко Н.Ю. просит решение суда отменить, принять новое. Указывает, что положения ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке» не содержит исключений для заимодавцев-физических лиц. Отмечает, что с <...> государство ужесточило правила, по которым выдаются займы под залог недвижимости. Так с 01.10.2019 года предоставлять займы (кредиты) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может исключительно определенный круг лиц, а именно профессиональные кредиторы, находящиеся под надзором Банка России. В связи с изложенным деятельность по выдаче ипотечных займов в частности физическими лицами и индивидуальными предпринимателями вне закона.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Управления Росреестра по Омской области Поскотину А.А., судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Крохалевой С.В. и Костюковым М.В. <...> года был заключен договор денежного займа без процентов на сумму <...> руб. (л.д. <...>).

Исходя из п. 4 указанного договора возврат займа обеспечивается залогом принадлежащей Костюкову М.В. квартиры, расположенной по адресу <...>.

<...> года между Крохалевой С.В. и Костюковым М.В. был заключен договор залога недвижимого имущества (квартиры, расположенной по адресу <...>) с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа от <...> года (л.д. <...>).

<...> года указанные лица обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ипотеки в отношении указанного объекта недвижимости, представив договор залога от <...> года (л.д. <...>).

Уведомлением от <...> года сообщалось о приостановлении регистрации залога недвижимого имущества до <...> года ввиду того, что содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации прав, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной. Государственным регистратором со ссылками на положения ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», ч. 1 ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займа)», ст. 11 НК Российской Федерации, был сделан вывод, что займ под залог недвижимости не может предоставляться физическим лицом другому физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, и в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. Согласно полученным сведениям, Костюков М.В. в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован и договор залога недвижимого имущества от <...> года не содержит сведений о предоставлении заемных средств в целях, связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. В связи с изложенным договор залога не соответствует действующему законодательству (л.д. <...>).

Не согласившись с законностью указанного решения, Крохалева С.В. обратилась с настоящим административным иском в суд.

Удовлетворяя требований Крохалевой С.В., суд первой инстанции, со ссылками на законность договора залога, исходил из того, что положения ст. 6.1 ФЗ от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», регламентирующие деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, по договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, не распространяются на договор, заключенный между физическими лицами, и пришел к выводу о том, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда исходя из следующего.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Так ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии со ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, предусмотрены в ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

В соответствии с ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Согласно ч. 1.5 ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» требования ч. 1 данной статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства, по которым обеспечены ипотекой.

Иных займодавцев, на которых не распространяются требования ч. 1 указанной статьи, в законе не поименовано.

Соответственно, из сферы применения ч. 1 ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» займы, предоставляемые физическими лицами друг другу, не исключены.

Поскольку Крохалева С.В., предоставившая заем физическому лицу Костюкову М.В. под залог недвижимого имущества, переданного залогодателем Костюковым М.В., для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не относится к субъектам, перечисленным в ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)», которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, то договор залога не соответствует требованиям ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)».

Выводы суда о том, что положения ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» не распространяются на договор, заключенный между физическими лицами, договор не оспорен и прочее основаны на ошибочном толковании и неправильном применении норм материального права, так как из буквального толкования ст. 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым регулируются отношения по договору займа между физическими лицами, следует, что положения статьи 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» применяются ко всем кредитным договорам, договорам займа, заемщиком по которым является физическое лицо, получившее кредит в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности.

При таких данных решение государственного регистратора Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации ипотеки соответствует требованиям нормативных правовых актов и прав административного истца Крохалевой С.В. не нарушает.

Учитывая, что судом допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований Крохалевой С.В. отказать.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 11 ноября 2020 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении административного искового заявления Крохалевой С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным о решения о государственной регистрации прав отказать.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено 22.01.2021 года