Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 28 июля 2021 г. административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю от 26 февраля 2020 г. № КУВД-001/2019-143 89415/4 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект недвижимости, возложении обязанности,

по апелляционной жалобе представителя административного истца ФИО2

на решение Центрального районного суда г. Читы от 12 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Шишкаревой С.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 в поданном административном исковом заявлении указал, что по договору аренды от 07.09.2015 ему предоставлен земельный участок для строительства объектов. 31.07.2018 в эксплуатацию введен построенный на участке объект капитального строительства «производственная база, склад», право собственности на него зарегистрировано в марте 2019 г. На основании декларации об объекте недвижимости от 07.02.2019 подготовлен технический план в связи с созданием здания котельной общей площадью 19,4 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>, которое является объектом вспомогательного назначения и не требует оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Срок действия договора аренды земельного участка истек 06.09.2018, а 14.11.2019 ФИО1 обратился за государственной регистрацией права на указанный объект. Управление Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее - Управление Росреестра) 26.11.2019 выдало ФИО1 уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав с указанием ряда технических и документарных ошибок и предложением в течение срока приостановления (до 26.02.2020) устранить причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав. 27.01.2020 ФИО1 представил в Управление Росреестра документы, свидетельствующие об исправлении технических ошибок, и в последующем представил письменные пояснения, однако уведомлением от 26.02.2020 в государственной регистрации прав отказано по мотивам неустранения причин (технических ошибок), указанных в уведомлении о приостановлении.

С данным отказом ФИО1 не согласен, и ссылаясь на ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», просил признать его незаконным с возложением на Управление Росреестра обязанности по государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

Решением Центрального районного суда г. Читы от 19.05.2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Забайкальского краевого суда от 26.08.2020, административный иск ФИО1 был удовлетворен.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.03.2021 данные судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Центрального районного суда г.Читы от 12.05.2021, принятым при новом рассмотрении дела, в удовлетворении административного искового заявления отказано (т.2 л.д. 137-148).

В апелляционной жалобе представитель административного истца ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований. Выражает несогласие с выводами суда, ссылаясь на то, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», подтвержденной Верховным Судом Российской Федерации в пункте 21 Обзора судебной практики № 4 за 2017 г., утвержденного 15.11.2017, а также согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Полагает, что административный истец, не оформив право собственности на все принадлежащие ему объекты недвижимости, лишен в настоящее время возможности реализовать своё исключительное право на приобретение земельного участка, поскольку на нем расположено два объекта недвижимости, право на одно из них (котельную) не зарегистрировано. Оформление сервитута также не представляется возможным, поскольку у ФИО1 не оформлен на праве аренды или собственности земельный участок. Считает указание в решении суда на отсутствие в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером ФИО3, года ввода сооружения в эксплуатацию без конкретизации периода ввода, противоречащим действующему законодательству, т.к. исходя из нормативных требований, в техническом плане указывается только год завершения строительства, указание иного не является обязательным, а потому данное обстоятельство не могло являться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект. Считает, что действующим законодательством не предусмотрена подготовка и/или предоставление в регистрирующий орган каких-либо аналогов разрешения на ввод здания в эксплуатацию (например, актов приемочной комиссии или актов о приемке выполненных работ (КС-2)), позволяющих документально зафиксировать конкретную дату (момент) ввода в эксплуатацию объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 апелляционную жалобу поддержал, представитель административного ответчика ФИО4 против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, указав, что право ФИО1 на спорный объект недвижимости во исполнение ранее принятого решения суда зарегистрировано, однако планируется обращение с заявлением о повороте исполнения данного решения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились при надлежащем извещении. На основании положений ст.150, ч.2 ст.306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие данных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии ч.1 ст.308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды земельного участка № от 07.09.2015, заключенного между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО1, последнему из земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> для строительства объектов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны производственно – коммунальных объектов IV-V классов вредности (П-4), на срок по 06.09.2018 (т.2 л.д.29-32).

На основании разрешения на строительство от 28.08.2017 (т.2 л.д.10) на указанном земельном участке построен и 31.07.2018 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию введен эксплуатацию объект капитального строительства «Производственная база, склад» (т.2 л.д.17), право собственности на данный объект зарегистрировано 26.03.2019 (т.1 л.д.94-96).

Также на предоставленном участке построено сооружение вспомогательного назначения – котельная общей площадью <данные изъяты> кв.м, имеющее адрес: <адрес>.

По утверждению административного истца, котельная построена до истечения срока договора аренды земельного участка.

В то же время, по вопросу кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на данную котельную ФИО1 обратился в Управление Росреестра 14.11.2019, представив в отношении котельной технический план от 07.02.2019, подготовленный на основании декларации об объекте недвижимости № б/н от 07.02.2019, а также соответствующее заявление (т.2 л.д.20-28).

Согласно данному техническому плану год завершения строительства сооружения (котельной) указан 2018 г., в строке "год ввода сооружения в эксплуатацию" обозначен прочерк. В заключении кадастрового инженера ФИО3, содержащемся в указанном плане, отражено, что технический план подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости от 07.02.2019 в связи с созданием сооружения, также отражено, что выдача разрешения на строительство не требуется при строительстве объектов вспомогательного назначения (т.2 л.д.23-28).

Уведомлением от 26.11.2019 государственный кадастровый учет и регистрация права приостановлены на срок до 26.02.2020 по основанию, предусмотренному п. 7 ч. 1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), поскольку форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Указано на несоответствие технического плана требованиям Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (далее - Приказ от 18.12.2015 № 953) и отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды (т.2 л.д.45).

В уведомлении подробно отражено, что в нарушение п.20, п.50 Приказа от 18.12.2015 № 953 документ, подтверждающий, что испрашиваемый объект является объектом вспомогательного использования, в составе приложения технического плана отсутствует, а заключение кадастрового инженера не содержит информацию, в отношении какого объекта испрашиваемый объект выполняет вспомогательную функцию; в нарушение пп.7 п.43 Приказа от 18.12.2015 № 953 в составе приложения технического плана отсутствует документ, подтверждающий присвоение адреса объекту; в нарушение п.41, пп.15 п.43 Приказа от 18.12.2015 № 953 по представленным координатам в техническом плане площадь застройки сооружения отличается от площади застройки, указанной в техническом плане и декларации об объекте недвижимости; в разделе "План сооружений" не отображен контур сооружения (п. 51-66 Приказа от 18.12.2015 № 953). Для устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, ФИО1 рекомендовано привести технический план в соответствие с требованиями.

Во исполнение данных указаний кадастровый инженер ФИО3 21.01.2020 представил в регистрирующий орган вновь подготовленный технический план от 26.12.2019 в отношении котельной, к которому приобщены декларация об объекте недвижимости, договор аренды земельного участка № от 07.09.2015, кадастровый паспорт земельного участка, распоряжение Департамента государственного имущества и земельных отношений от 03.07.2015, доверенность, ответ Комитета градостроительной политики от 26.12.2019, распоряжение об утверждении изменений адреса объекта недвижимости от 11.12.2019, выписка из ЕГРН от 29.10.2019 (т.2 л.д.46-96).

27.01.2020 в регистрирующий орган представлено заявление ФИО1 в лице представителя ФИО5 от 27.01.2020 о представлении дополнительных документов с приложением доверенности от 07.02.2019, заявления от 14.11.2019 (т.2 л.д.97-102).

Уведомлением Управления Росреестра от 28.01.2020 представителю ФИО1 - ФИО5 сообщено о необходимости предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером №, на котором возведена котельная (т.2 л.д.103).

Во исполнение данного уведомления 31.01.2020 в регистрирующий орган вновь представлен технический план от 26.12.2019 с аналогичным документарным приложением, представленным 21.01.2020 (т.2 л.д.104-127).

Уведомлением от 07.02.2020 заявителю сообщено, что причины приостановления государственной регистрации не устранены, правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером № так и не представлены, рекомендовано устранить данное нарушение (т.2 л.д.128).

Уведомлением от 26.02.2020 № № на основании ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав отказано, поскольку не устранены причины, повлекшие принятие решения о приостановлении (т.2 л.д.129).

В рамках настоящего дела ФИО1 оспаривает законность указанного отказа.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении котельной отказано правомерно, поскольку на дату обращения ФИО1 в регистрирующий орган срок действия договора аренды земельного участка № от 07.09.2015 истек, в техническом плане сооружения от 07.02.2019 и от 26.12.2019 отсутствует год ввода котельной в эксплуатацию, а сведения в подтверждение возведения котельной вместе с основным объектом недвижимости в период действия указанного договора аренды в регистрирующий орган не предоставлялись.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда и по результатам оценки доводов апелляционной жалобы отмечет следующее.

Как установлено из материалов регистрационного дела и указано выше, для целей государственного кадастрового учета и регистрации права в отношении здания котельной ФИО1 в срок до 26.02.2020 требовалось устранить недостатки технического плана от 09.02.2019 и представить правоустанавливающие документы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, на котором возведена котельная, т.к. срок действия ранее представленного договора аренды от 07.09.2015 истек, договор считается прекратившим свое действие.

Перечисленные в уведомлении от 26.11.2019 технические недостатки технического плана от 09.02.2019 устранены предоставлением нового технического плана от 26.12.2019 с документарным приложением, включая договор аренды земельного участка от 07.09.2015.

Вместе с тем, несмотря на разъяснения государственного регистратора, содержащиеся в уведомлениях от 26.11.2019, 28.01.2020, 07.02.2020, действующий договор аренды указанного земельного участка в регистрирующий орган не представлен, вместо этого представлен прекративший 06.09.2018 свое действие договор аренды от 07.09.2015 и заключение кадастрового инженера ФИО3, содержащееся в доработанном техническом плане от 26.12.2019.

Согласно данному заключению котельная как объект вспомогательного использования выполняет вспомогательную функцию в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № (<адрес>), право собственности в отношении которого зарегистрировано 26.03.2019 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 31.07.2018 и договора аренды земельного участка от 07.09.2015. Так как котельная построена одновременно с указанным объектом, в отношении которого она выполняет вспомогательные функции, т.е. в период действия договора аренды земельного участка от 07.09.2015, то для её регистрации также предоставляется данный договор аренды.

Иных документов во исполнение указаний государственного регистратора не представлено.

В соответствии ч. 1 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В силу ч. 10 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Согласно ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ правовой режим земельных участков, используемых в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. В соответствии со статьями 37 и 38 указанного кодекса в градостроительном регламенте также указываются виды разрешенного использования и предельные параметры объектов капитального строительства. При этом каких-либо исключений в отношении видов разрешенного использования и параметров разрешенного строительства объектов вспомогательного использования не предусматривается.

Из указанных норм в их правовой взаимосвязи следует, что, несмотря на то, что для строительства объектов вспомогательного назначения не требуется разрешение на строительство, возведение таких объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента.

Соответственно, в силу части 10 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство – объекта вспомогательного назначения, кроме технического плана такого объекта недвижимости необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, либо документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения такого созданного сооружения без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Статьей 39.33 ЗК РФ предусмотрены случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

Согласно пп.2 п.1 указанной правовой нормы использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в случаях строительства временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирования строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в подпунктах 1 - 5 и 7 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа (п.2 ст. 39.33 ЗК РФ).

В разрешении на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются кадастровый номер земельного участка в случае, если планируется использование всего земельного участка, или координаты характерных точек границ территории в случае, если планируется использование земель или части земельного участка (п.3 ст. 39.33 ЗК РФ).

Указанное в пункте 2 настоящей статьи разрешение уполномоченного органа не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства (п.4 ст. 39.33 ЗК РФ).

Таким образом, в случаях строительства вспомогательных сооружений использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута. Такое использование возможно лишь на основании соответствующих разрешений уполномоченного органа.

Вместе с тем, ФИО1 ни в регистрирующий орган на этапе предоставления заявления о государственном кадастровом учете и регистрации права в отношении котельной, ни в дальнейшем такое разрешение уполномоченного органа на использование земельного участка для размещения котельной представлено не было.

Как подтверждено ФИО1 в апелляционной жалобе, оформление сервитута также не представляется возможным, поскольку у ФИО1 не оформлен на праве аренды или собственности земельный участок.

Позиция ФИО1 в рассматриваемом споре основана на том, что котельная построена им в 2018 году в период действия договора аренды земельного участка, о чем имеется указание в техническом плане с указанием года завершения строительства (2018 г.), при этом отражение в плане года ввода котельной в эксплуатацию в силу Приказа Минэкономразвития РФ № 953 от 18.12.2015 не обязательно. В этой связи по его мнению государственная регистрация должна быть осуществлена на основании ч.2 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Следовательно, для целей применения данной правовой нормы юридически значимым является момент ввода в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости.

Действительно, как обоснованно отмечено в апелляционной жалобе, согласно пп. 12 п.43 Приложения №2 к Приказу Минэкономразвития РФ № 953 от 18.12.2015 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" в раздел "характеристики объекта недвижимости" включается год ввода здания, сооружения в эксплуатацию по завершении его строительства в соответствии с разрешением на ввод такого здания, сооружения в эксплуатацию. Если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию не предусматривается, в соответствующей строке приводится год завершения строительства.

В данном случае в техническом плане от 09.02.2019 и от 26.12.2019 согласно вышеизложенным требованиям момент ввода котельной в эксплуатацию не указан, отражен лишь год завершения строительства (2018г.).

Вместе с тем, указание года завершения строительства котельной не свидетельствует о том, что её строительство окончено до предельной даты срока действия договора аренды, т.е. до 06.09.2018, при том, что в техническом плане в отношении основного здания от 31.08.2017, проекте (архитектурных решениях) (т.2 л.д.13-16), разрешении на ввод данного здания в эксплуатацию от 31.08.2018 (т.2 л.д.17-19) не указано, что наряду с этим зданием построена котельная (т.2 л.д.4-9).

Иных доказательств в подтверждение окончания строительства до 06.09.2018 в регистрирующий орган в установленный срок не представлено.

Вместе с тем, в решении суда содержится ошибочный вывод о том, что 27.01.2020 в Управление Росреестра представлены документы, свидетельствующие об исправлении технических ошибок, согласно заключению кадастрового инженера объект вспомогательного назначения построен в период с 30.04.2017 по 31.07.2018 вместе с основным зданием и введен в эксплуатацию вместе с основным зданием.

Данный вывод суда не основан на материалах дела, т.к. согласно копиям материалов регистрационного дела подобное заключение ни 27.01.2020, ни в последующем в регистрирующий орган не предоставлялось, а содержащееся в техническом плане от 26.12.2019 заключение кадастрового инженера выводов о строительстве котельной с 30.04.2017 по 31.07.2018 не содержит (т.2 л.д.76-82, 107-113).

Заключение кадастрового инженера ФИО3, отражающее, что котельная построена вместе с основным зданием в период с 30.04.2017 по 31.07.2018, составлено 19.05.2020, т.е. после принятия регистрирующим органом оспариваемого отказа, в связи с чем в юридически значимый период (до 26.02.2020) предоставлено быть не могло, а потому предметом оценки государственного регистратора не являлось.

Вместе с тем, ошибочный вывод суда на законность принятого по делу решения не влияет и не служит основанием для отмены судебного акта, поскольку предметом проверки в данном случае является решение административного ответчика на дату его принятия (26.02.2020).

Поскольку ФИО1 вопреки разъяснениям регистрирующего органа и вопреки требованиям ч.10 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположена котельная, как и разрешение уполномоченного органа в подтверждение возможности размещения таких созданных сооружений без предоставления земельного участка или установления сервитута, не представлены, последовавший отказ в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении котельной соответствует требованиям закона, в связи с чем оснований для удовлетворении заявленных требований не имелось, в административном иске отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности оформления прав на земельный участок без оформления права на здание котельной не влекут незаконность оспариваемого отказа регистрирующего органа и принятого по делу решения, т.к. дальнейшее разрешение и оформление ФИО1 земельных правоотношений в круг обстоятельств, подлежащих выяснению применительно к предмету судебного разбирательства, не включено.

Иных доводов, которые бы могли влиять на правильность выводов суда и законность принятого решения, апелляционная жалоба не подержит, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Читы от 12 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи