Гражданский кодекс часть 1

административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Тверской области на решение Кимрского городского суда Тверской области от
14 апреля 2022 года, которым постановлено:

«административный иск Грозова А.Н. к Управлению Росреестра по Тверской области о признании незаконным и отмене уведомления об отказе в государственной регистрации прав, обязании зарегистрировать переход права собственности удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Тверской области от 27 декабря 2021 года № № об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 419 кв.м, расположенный по адресу: , на основании соглашения от 10 сентября 2021 года, заключённого между Савицким С.В. и Грозовым А.Н. о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости.

Обязать Управление Росреестра по Тверской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 419 кв.м, расположенный по адресу: , на основании соглашения от 10 сентября 2021 года, заключённого между Савицким С.В. и Грозовым А.Н. о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости»,

установила:

15 февраля 2022 года Грозов А.Н. обратился в Кимрский городской суд Тверской области с административным иском к Управлению Росреестра по Тверской области, в котором с учётом заявления, поданного в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Тверской области от
27 декабря 2021 года № № об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 419 кв.м, расположенный по адресу: , на основании соглашения от 10 сентября 2021 года, заключённого между ним и Савицким С.В. и о расторжении договора купли-продажи от 03 июля 2021 года доли указанного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемое решение регистрирующего органа основано на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации и принято без учёта обоюдной воли сторон договора.

В ходе производства по делу к участию в процессе в качестве заинтересованных лиц привлечены Савицкий С.В. и государственный регистратор Торжокского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тверской области Коржова Е.Н.

До рассмотрения дела по существу Управление Росреестра по Тверской области представило возражения на административный иск с просьбой отказать в его удовлетворении, поскольку оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации не нарушает права административного истца.

Занятую позицию административный ответчик мотивировал тем, что заявлений о государственной регистрации перехода права от Савицкого С.В. и о государственной регистрации права Грозова А.Н. в Управление Росреестра по Тверской области не поступало.

В приложенном к заявлению о регистрации сделки как правоустанавливающий документ соглашении от 10 сентября 2021 года содержались сведения о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости от 23 июня 2021 года, тогда как по сведениям ЕГРН договор купли-продажи указанного ими объекта недвижимости заключён 03 июля 2021 года.

Также административный ответчик критиковал приведённые сторонами договора мотивы для его расторжения, поскольку полагал, что Савицкий С.В. не мог быть не осведомлён о высокой затопляемости земельного участка при выпадении осадков как о свойстве товара, учитывая, что в период с
03 февраля 2016 года до 15 июня 2021 года доля в праве на указанный объект недвижимости уже принадлежала ему.

Помимо этого, ссылаясь на имеющуюся судебную практику, указал, что данный договор не может быть расторгнут в связи с тем, что полностью исполнен, а, значит, прекращён. Документов, которые содержали бы информацию об обратном, не представлено.

В отзыве на возражения административный истец полагал несостоятельными доводы Управления Росреестра по Тверской области о подаче заявления о государственной регистрации сделки, поскольку в обоснование оспариваемого решения регистрирующего органа такие мотивы не приведены. Также указал, что сотруднику МФЦ он пояснял, что на основании соглашения от
10 сентября 2021 года необходимо зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Именно за оказание этой услуги оплатил государственную пошлину.

Помимо этого обратил внимание, что уведомление не содержит указания на то, какие именно из представленных на государственную регистрацию документов по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства и каким именно его положениям.

Запрета на расторжение договора по соглашению сторон в случае его исполнения действующее законодательство не содержит.

Ссылка административного ответчика на схожую судебную практику не соответствует действительности.

В отзыве на административный иск Савицкий С.В. заявленные требования поддержал, полагал, что факт прекращения действия договора в данном случае правового значения не имеет.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца - Карпова О.А. административный иск в уточнённой редакции поддержала.

Представитель административного ответчика - Румянцев А.А. административный иск не признал по доводам, изложенным в возражениях.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещёнными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, своих представителей для участия в нём не направили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие, что соответствует положениям статей 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

По итогам рассмотрения дела судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Судебный акт в окончательной форме изготовлен 04 мая 2022 года.

13 мая 2022 года Управление Росреестра по Тверской области направило в суд апелляционную жалобу, в которой, дублируя позицию, занятую в суде первой инстанции, просило решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое об отказе в удовлетворении административного иска.

Грозов А.Н. представил возражения на апелляционную жалобу, просил отказать в её удовлетворении, решение по делу - оставить без изменения, поскольку выводы суда основаны на объективном и непосредственном исследовании всех доказательств, юридически значимые обстоятельства установлены правильно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Тверской области Пожаров И.В. апелляционную жалобу поддержал, просил её удовлетворить.

Обратил внимание, что все указанные в возражениях на административный иск основания, препятствующие осуществлению регистрационных действий, были приведены в уведомлении о приостановлении государственно регистрации прав от 27 сентября 2021 года и не устранены заявителями.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей для участия в нём не направили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. В связи с чем на основании положений статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав участника процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что
03 июля 2021 года между Грозовым А.Н. и Савицким С.В. заключён договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 419 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под проезд к прилегающим участкам, находящийся по адресу: .

14 июля 2021 года указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тверской области.

06 сентября 2021 года административным истцом получено предложение Савицкого С.В. о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости.

Из ответа Грозова А.Н. от 08 сентября 2021 года следует, что он согласен расторгнуть договор купли-продажи.

10 сентября 2021 года стороны заключили соответствующее соглашение и
16 сентября 2021 года через представителя Горшкова А.А. обратились в МФЦ с заявлением о государственной регистрации этого соглашения, уплатив за государственную регистрацию прав государственную пошлину, что подтверждается чеком-ордером от 16 сентября 2021 года № 108.

Согласно уведомлению государственного регистратора Торжокского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тверской области
Коржовой Е.Н. от 27 сентября 2021 года № №, адресованному Горшкову А.А., действия по государственной регистрации прав приостановлены до 27 декабря 2021 года на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В обоснование данного решения регистрирующим органом указано, что по данным ЕГРН имеется запись от 14 июля 2021 года о регистрации права общей долевой собственности за Савицким С.В. (доля в праве 1/2) и Грозовым А.Н. (доля в праве 1/2) на вышеуказанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи доли объекта недвижимости от 03 июля 2021 года.

В ходе правовой экспертизы документов установлено, что договор купли-продажи от 03 июля 2021 года исполнен. В связи с чем в силу положений статей 420, 223 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрировать соглашение о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости от 10 сентября 2021 года на заявленный объект недвижимого имущества не представляется возможным, поскольку действие договора прекращено.

Также в данном уведомлении регистрирующим органом указано, что соглашение о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости, как таковое, регистрации не подлежит.

27 декабря 2021 года Управлением Росреестра по Тверской области принято решение об отказе в государственной регистрации заключённого между
Грозовым А.Н. и Савицким С.В. соглашения от 10 сентября 2021 года со ссылкой на статью 27 Федерального закона № 218-ФЗ, в связи с тем, что в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, о чём Горшкову А.А. как представителю Грозова А.Н. направлено уведомлению об отказе в государственной регистрации от 27 декабря 2021 года № №. В данном уведомлении продублированы мотивы, приведённые в качестве оснований для приостановления регистрационных действий.

Проверяя принятое регистрирующим органом решение и удовлетворяя административный иск, суд исходил из того, что в качестве единственного основания для отказа в осуществлении регистрационных действий Управлением Росреестра по Тверской области в уведомлении от 27 декабря 2021 года указано на прекращение договора купли-продажи земельного участка. Недостатки, на которые административный ответчик ссылался в возражениях на административный иск, в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации права и об отказе в государственной регистрации права не указаны.

Между тем, из текста уведомлений как о приостановлении государственной регистрации прав от 27 октября 2021 года, так и об отказе государственной регистрации прав от 27 декабря 2021 года помимо проанализированного судом мотива указано на то, что соглашение о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости регистрации не подлежит, а также на то, что по сведениям ЕГРН договор купли-продажи доли земельного участка, о расторжении которого представлено соглашение, заключён 03 июля 2021 года.

При этом в регистрирующий орган представлено соглашение о расторжении договора купли-продажи доли названного объекта недвижимости от
23 июня 2021 года. Данный факт подтверждается представленными в суд апелляционной инстанции доказательствами (копией соответствующего соглашения), а также не оспаривался административным истцом, который в суде первой инстанции заявил, что в направленном в регистрирующий орган соглашении от 10 сентября 2021 года о расторжении договора купли-продажи содержатся технические ошибки в части даты сделки, в рамках которой доля в праве на объект недвижимости перешла к Савицкому С.В.

Таким образом, выводы суда в этой части не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке и считает возможным принять по делу новое решение, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

По общему правилу регистрации подлежит не сама сделка, а лишь переход права на соответствующий объект недвижимости. Требования о государственной регистрации сохранены для отдельных видов сделок с недвижимостью. Однако соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка к числу названных исключений не относится.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Из заявления № от 16 сентября 2021 года, поданного в Управление Росреестра по Тверской области Горшковым А.А. как представителем Грозова А.Н. следует, что последний просит осуществить государственную регистрацию сделки об изменении или расторжении ранее совершённой сделки, а именно соглашения о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости.

Сообщённые административным истцом сведения об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав правового значения в данном случае не имеют.

В этой связи в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 27 сентября 2021 года обоснованно указано на то, что сделка (в данном случае соглашение о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости от 10 сентября 2021 года) регистрации не подлежит.

Кроме того, из материалов дела следует и подтверждено самим административным истцом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, что на регистрацию было представлено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 10 сентября 2021 года, в заголовке и пункте 1 которого указано, что стороны пришли к согласию расторгнуть договор купли-продажи доли объекта недвижимости от 23 июня 2021 года. Предметом договора является
Ѕ доли на земельный участок площадью 419 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под проезд к прилегающим участкам, находящийся по адресу: .

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона
№ 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав состоят, в том числе, из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет, в частности, соответствие документов (их формы и содержания) требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН (подпункты 1, 3 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учёту и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07 июня 2017 года № 278).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

При проведении правовой экспертизы представленных от имени
Грозова А.Н. документов государственным регистратором установлено несоответствие в содержании соглашения от 10 сентября 2021 года, а именно противоречия в части сведений о договоре купли-продажи, который расторгается сторонами, на что обращено внимание заявителя в анализируемом уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав с указанием на имеющиеся в ЕГРН данные о дате заключения договора купли-продажи доли соответствующего объекта недвижимости.

Таким образом, в данном случае у регистрирующего органа имелись основания для принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав, а впоследствии - для отказа государственной регистрации прав на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в связи с тем, что причины, препятствующие осуществлению регистрации, в установленный срок устранены не были. Доказательств обратного суду не представлено.

Приведённых оснований достаточно для признания оспариваемого решения законным. Данных о том, что при изложенных обстоятельствах оспариваемое решение регистрирующего органа каким-либо образом нарушает права административного истца либо создаёт препятствия к их осуществлению, не имеется. Грозов А.Н. не лишён возможности вновь обратиться в Управление Росреестра по Тверской области с заявлением об осуществлении регистрационных действий.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Управления Росреестра по Тверской области удовлетворить.

Решение Кимрского городского суда Тверской области от 14 апреля 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении административного иска Грозова А.Н. к Управлению Росреестра по Тверской области о признании незаконным и отмене уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 27 декабря 2021 года
№ №, возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на основании соглашения от 10 сентября 2021 года о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимости отказать.

Кассационная жалоба может быть подана во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи