Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной О.А. дело по апелляционной жалобе представителя административного истца Джабраиловой ФИО11 по доверенности Зубкова ФИО9 на решение Приволжского районного суда Астраханской области от 2 июля 2021 года по административному иску Джабраиловой ФИО10 об оспаривании отказа комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

Джабраилова М.Р. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным отказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № по улице <адрес> указав, что является арендатором названного земельного участка, срок ранее заключенного договора аренды № 196 от 2 мая 2017 года истек в период действия ограничительных мер, связанных с противодействием распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19), ввиду чего она не смогла своевременно обратиться к административному ответчику за решением вопроса о продолжении аренды земельного участка, а после ее обращения, ей отказано как в заключении нового договора аренды, так и в заключении дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении срока его действия еще на 3 года со ссылкой на истечение срока договора аренды.

Полагает отказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды незаконным и, нарушающим ее права, просит признать его незаконным и обязать комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды № 196 от 2 мая 2017 года об увеличении срока действия договора на 3 года.

В суде первой инстанции представитель административного истца по доверенности Зубков С.А. требования административного иска поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика по доверенности Аверьянова М.М. требования административного иска не признала.

Решением Приволжского районного суда Астраханской области от 2 июля 2021 года административный иск Джабраиловой М.Р. оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности. Указывает, что действующим нормативным регулированием предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения об увеличении срока ранее заключенного договора аренды на тот же срок и на тех же условиях и отказ ответчика противоречит закону.

Заслушав докладчика, доложившего дело и апелляционную жалобу, выслушав объяснения представителя административного истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика, возражавшего против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела, исследовав дополнительно истребованные по инициативе суда апелляционной инстанции доказательства, а также материалы административного дела № 2а-250\2021, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда первой инстанции в связи с неправильным применением норм материального права.

Как видно из материалов административного дела, начиная с 2014 года, Джабраилова М.Р. является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 999 кв м по улице <адрес>1, который предоставляется ей комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области (далее - комитет УМИ) для ведения огородничества путем заключения договоров аренды каждый раз сроком на 3 года.

2 мая 2017 года прекращено право аренды Джабраиловой М.Р. на указанный земельный участок по договору аренды земель несельскохозяйственного назначения №538 от 8 июля 2014 года и с ней на основании распоряжения комитета УМИ от 2 мая 2017 года № 834 заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 196 сроком на 3 года по 1 мая 2020 года.

Условия договора аренды арендатором исполнялись.

17 июня 2020 года Джабраилова М.Р. обратилась в комитет УМИ с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка по улице Заречная, 2 в селе Фунтово-1, на данное заявление комитетом дан ответ об отказе в заключении с Джабраиловой М.Р. нового договора аренды земельного участка со ссылкой на то, что заявление о заключении нового договора аренды подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

После указанного периода 14 ноября 2020 года комитетом УМИ принято распоряжение № 1580 о прекращении договора аренды с Джабраиловой М.Р. от 2 мая 2017 года № 196 и заключении с ней соглашения о расторжении договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № 196 от 2 мая 2017 года до настоящего времени сторонами не подписано, согласно пункту 2 указанного соглашения все взаимные обязательства сторон по договору аренды № 196 от 2 мая 2017 года, связанные с его заключением и исполнением, прекращаются с момента подписания соглашения.

Исполнение финансовых обязательств по договору аренды № 196 от 2 мая 2017 года арендатором Джабраиловой М.Р. продолжается по настоящее время.

29 января 2021 года Джабраилова М.Р. обратилась в комитет УМИ с заявлением о заключении с ней дополнительного соглашения к договору аренды № 196 от 2 мая 2017 года об увеличении срока его действия на тот же срок и на тех же условиях, на что ей отказано решением, оформленным в виде письма от 26 февраля 2021 года № 977, в котором комитет сообщил об отсутствии у него намерения заключать с заявителем дополнительное соглашение к договору аренды, поскольку заявление о заключении дополнительного соглашения поступило арендатору после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Указанный отказ является предметом судебной оценки в настоящем административном иске.

Отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемый отказ принят уполномоченным органом в соответствии с законом и прав истца не нарушает, поскольку заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды подано истцом после истечения срока действия договора аренды.

Между тем суд не учел специальное нормативное регулирование, принятое в целях преодоления последствий распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и поддержки граждан в условиях действия правовых режимов, предусматривающих ограничения их свободного перемещения, нахождения в общественных местах, государственных и иных учреждениях.

Так, если говорить об общих правилах, регламентирующих вопросы заключения договоров арены земельных участков из земель муниципальной собственности, то в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, к которым относятся, в частности, случаи предоставления земельного участка гражданину для ведения огородничества (по этим основания земельный участок предоставлялся истцу, подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). При этом условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в силу которого заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка должно быть подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Указанное правовое регулирование относится к общим правилам, касающимся вопросов предоставления в аренду земельных участков из земель муниципальной собственности для целей огородничества.

Предметом судебной оценки в рассматриваемом административном деле является отказ ответчика в заключении дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды земельного участка об увеличении срока действия договора, заключение которого предусмотрено не общими правилами ЗК РФ, а специальным нормативным регулированием.

Статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (дата публикации на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 8 июня 2020 года, в Российской газете – 11 июня 2020 года, в Собрании законодательства Российской Федерации – 15 июня 2020 года) в статью 19 Федерального закона № 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

- договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии со статьей 11 указанного выше Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ в редакции Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ губернатором Астраханской области издано распоряжение от 17 марта 2020 года № 159-р, правовыми последствиями которого послужило введение на территории Астраханской области режима повышенной готовности.

Спорный договор аренды заключен Джабраиловой М.Р. и комитетом УМИ 2 мая 2017 года, то есть до издания губернатором Астраханской области распоряжения о введении режима повышенной готовности на территории региона, что свидетельствует о соблюдении заявителем предусмотренного пунктом 1 части 6 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ условия.

Что касается соблюдения арендатором второго необходимого для заключения дополнительного соглашения к договору аренды условия - на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды, - то судебная коллегия учитывает, что согласно договору аренды, его срок установлен до 1 мая 2020 года. В названный период муниципальные органы и учреждения функционировали в ограниченном режиме, исключено посещение гражданами общественных мест и учреждений (постановление Правительства Астраханской области от 4 апреля 2020 года № 148-П), а распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) являлось в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.

Материалами дела подтверждено, что обращение арендатора Джабраиловой М.Р., связанное с продлением арендных отношений, направлено ею арендодателю сразу же после отмены части ограничительных мер, кающихся сохранения режима самоизоляции граждан по месту жительства, однако в заключении нового договора ей отказано, как и впоследствии отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, а 14 ноября 2020 года комитетом УМИ принято распоряжение № 1580 о прекращении договора аренды с Джабраиловой М.Р. от 2 мая 2017 года № 196 и заключении с ней соглашения о расторжении договора аренды, которое до настоящего времени сторонами не подписано. При этом сам арендодатель, согласно пункту 2 указанного соглашения, предусмотрел, что все взаимные обязательства сторон по договору аренды № 196 от 2 мая 2017 года, связанные с его заключением и исполнением, прекращаются с момента подписания соглашения.

С учетом указанных обстоятельств и норм правового регулирования, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае все необходимые условия для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об увеличении срока его действия и установления правовой определенности в правоотношениях между истцом и ответчиком, предусмотренные пунктами 6 - 8 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, имеются, поскольку арендатор своими действиями выразил намерение продолжать арендные отношения с органом местного самоуправления, а орган публичной власти, предусмотрев, что все взаимные обязательства сторон по договору аренды № 196 от 2 мая 2017 года, связанные с его заключением и исполнением, прекращаются с момента подписания соглашения о расторжении договора, и, не приняв меры к его расторжению, выразил согласие на продление арендных отношений.

Указанный вывод апелляционной инстанции основан на правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017 года), утвержденном Президиумом Верховного Суда 15 ноября 2017 года, соответствует складывающейся судебной практике (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 4 августа 2021 года № 18-КАД21-26-К4 и другие).

Арендатор, разумно полагавшийся на продление договорных отношений, продолжил использование земельного участка по назначению в период ограничений, направленных на предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции, а комитет УМИ на момент вынесения оспариваемого отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды достоверно располагал данными о дальнейшем исполнении арендатором обязательств по договору аренды (в том числе финансовых), меры к расторжению договора аренды в судебном порядке не принял.

При таких обстоятельствах, отказ комитета УМИ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды в рассматриваемом случае не отвечает принципу разумности и добросовестности участников гражданско-правовых отношений, принят в нарушение закона, в связи с чем не может быть признан законным и не нарушающим права истца.

Ссылка ответчика на вступившее в законную силу решение Приволжского районного суда Астраханской области от 26 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда от 9 июня 2021 года правового значения для настоящего спора не имеет, поскольку предметом судебной проверки по указанному делу являлся отказ в заключении нового договора аренды и законность распоряжения комитета о прекращении права аренды, принятие которых регламентировано нормами ЗК РФ, а вопрос заключения дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении срока его действия, регламентирован законодательными актами, принятыми в целях преодоления последствий распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Если говорить о доводах ответчика, что заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды на 3 года будет противоречить явно выраженной воле арендодателя, пожелавшего прекратить действие договора, судебная коллегия исходит из того, что при наличии закрепленных федеральным законодателем преференций в поддержку граждан и хозяйствующих субъектов в условиях режима повышенной готовности воля органа местного самоуправления не может противоречить положениям пунктов 6 - 8 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ и оснований для их неприменения в данной конкретной ситуации, учитывая, что нормы закона направлены на поддержку граждан в сложных экономических условиях, не имеется.

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действий (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действия (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует нормативным правовым актам.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административного иска.

В силу пункта 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение. Одним из оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное применение норм материального права (пункт 4 части 2 статьи 310).

При таком положении постановленное судом первой инстанции решение об отказе в удовлетворении административного иска подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Также с учетом требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия, признав административный иск обоснованным, не вторгаясь в компетенцию органа местного самоуправления, полагает, что для восстановления нарушенных прав административного истца необходимо возложение на административного ответчика обязанности совершить по заявлению Джабраиловой М.Р. действия, прямо предусмотренные частями 7, 8 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ.

Оснований для иных выводов судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда Астраханской области от 2 июля 2021 года отменить. Принять по делу новое решение об удовлетворении административного иска Джабраиловой ФИО12. Признать отказ комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области, выраженный в письме № 977 от 26 февраля 2021 года, в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 196 от 2 мая 2017 года, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, незаконным, обязать комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области выполнить по заявлению Джабраиловой ФИО13 действия, предусмотренные частями 7, 8 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Кассационная жалоба (представление) может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: Д.Р. Хаирова

судьи областного суда: Н.Н. Берстнева

О.А. Сорокина