Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобеадминистративного истцана решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 18 июня 2020 г.по административному исковому заявлению Чернова Александра Сергеевича к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Заслушав доклад судьи Соляникова Р.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Административный иск предъявлен по тем основаниям, что Чернов А.С. является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Республика Карелия, Сортавальский муниципальный район, (...), кадастровый номер (...) (далее –участок 277).

Письмом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) от26 февраля 2020 г. № 4862/ 12.4-21 Чернову А.С. отказано в удовлетворении заявления от 27 января 2020 г. о предоставлении участка 277 в собственность без проведения торгов по тем мотивам, что заявление о заключении договора-купли продажи земельного участка без проведения торгов подано административным истцом по истечении договора аренды – 21октября 2018 г., а также в связи с расположением земельного участка в зоне запретных нерестоохранных полос лесов, водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе Ладожского озера, что несовместимо с видом разрешенного использования спорного земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства.

Ссылаясь на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, обращая внимание, что земельный участок не относится к землям, изъятым или ограниченным в обороте, Чернов А.С. просил суд признать отказ в предоставлении спорного участка в собственность без проведения торгов незаконным, возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление административного истца.

Решением суда административный иск оставлен без удовлетворения.

С указанным решением суда не согласен Чернов А.С., в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, оспаривая вывод суда первой инстанции о неприменении к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Административный истец, извещенный о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился. Его представитель Бритвина К.С. настаивала на доводах, изложенных в апелляционной жалобе.

Представитель Министерства, извещенного о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, ходатайствовал о рассмотрении жалобы в свое отсутствие, просилоставить решение суда первой инстанции без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

От администрации Сортавальского муниципального района поступила информация о том, что меры по расторжению договора аренды ею не предпринимались, по истечении срока аренды, предусмотренного договором, стороны руководствовались положениями п.2 ст. 621 ГК РФ, задолженность по арендной плате отсутствует.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из дела следует, что спорный участок имеет площадь 5703 кв.м, относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, находится за пределами границ населенного пункта.

Между администрацией Сортавальского муниципального района и Черновым А.С. 22 октября 2013 г. был подписан договор аренды № 2761, по которому административному истцу в аренду сроком с 22 октября 2013 по 21 октября 2018 г. передан участок 277.

Согласно п. 5.1.2 указанного договора арендатор имеет право при надлежащем исполнении его условий на продление в преимущественном порядке договора на согласованных условиях по письменному заявлению арендатора, поданному арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.

Договор от 22 октября 2013 г. не содержит условий, устанавливающих запрет на его возобновление на неопределенный срок.

Данных о нарушении административным истцом условий договора аренды не имеется. При этом и после истечения срока его действия,как администрация Сортавальского муниципального района, так и административный истец исходили из его возобновления на неопределенный срок, в связи с чем каждая из его сторон исполняла свои обязательства, в том числе по внесению и получению арендной платы.

Также отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании спорного участка.

Согласно сведениям уполномоченного государственного органа спорный участок не относится к землям лесного фонда, в государственном лесном реестре данные о наличии на нем лесов отсутствуют, проектирование на нем лесов в настоящее время невозможно.

Административный истец посредством многофункционального центра подал 27 января 2020 г. в Министерство заявление о предоставлении на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ спорного участка в собственность без проведения торгов.

По результатам рассмотрения данного обращения письмом от 26 февраля 2020 г. заявителю было сообщено об отказе в предоставлении участка в собственность, в том числе, в связи с тем, что срок действия договора аренды истек.

Из п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ вытекает приоритет продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона.

ЗК РФ, будучи кодифицированным правовым актом в сфере земельных отношений, предусматривает в качестве основного способа приватизации земельных участков (права аренды) торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2012 г № 1584-О, от 17 июля 2014 г. № 1685-О, от 19 июля 2016 г. № 1549-О, от 24 ноября 2016 г. № 2465-О и др.).

Одним из случаев продажи без торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ относит продажу земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину, этому гражданину по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином, при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

С учетом категории и вида разрешенного использования спорного участка, его расположения за пределами населенного пункта, положений п. 1 ст. 2, п.п. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», он является полевым земельным участком и предназначен исключительно для ведения сельскохозяйственного производства без права возведения на нем зданий и строений.

При этом в силу взаимосвязанных положений п.п. 6 и 7 ст. 27 ЗК РФ, а также абзаца второго п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», положения названного закона на него не распространяются.

Со дня заключения договора от 22 октября 2013 г. истекло более трех лет, а информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, отсутствует.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены, как недоказанные, содержащиеся в ответе от 26 февраля 2020 г. выводы о нахождении спорного участка в зоне запретных нерестоохранных полос лесов.

Также с учетом взаимосвязанных положений п.п. 5 и 8 ст. 27, пп. 9 п. 2 ст. 39.3, ст.ст. 42, 78 ЗК РФ судом первой инстанции сделан правильный вывод о допустимости приватизации земельного участка, в том числе, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, находящегося в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе Ладожского озера.

Соответственно, единственное препятствие, послужившее основанием для принятия Министерством решения об отказе в предоставлении участка 277, явилось суждение административного ответчика о прекращении арендных отношений по обозначенному договору.

Соглашаясь с указанным выводом, суд первой инстанции исходил из содержания п.1 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, имея ввидуприоритет последних перед положениями п.2 ст. 621 ГК РФ и факт истечения срока аренды по договору от 22 октября 2013 г. после 01 марта 2015 г.

Вместе с тем, судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Действительно, исходя из принципа публичности при распределении объектов публичной собственности и прав неопределенного круга лиц на их приобретение, по общему правилу предоставление в аренду или собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться на торгах, что нашло свое законодательное закрепление в п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ только с 01 марта 2015 г. после вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Однако п. 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В свою очередь в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Следовательно, установленные п. 1 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ ограничения, в том числе, на возобновление договора аренды на прежних условиях на неопределенный срок, по общему правилураспространяются лишь на договоры аренды земельных участков, заключенныепосле 1 марта 2015 г.

В отношении земельных участков, предоставленных в аренду ранее, в том числе, земельных участков,при заключении договоров аренды которых не требовалось проведения торгов, ограничение на применение положений ст. 621 ГК РФ ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., отсутствовало.

В соответствии с данными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснениями, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов(п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)).

Самим договором от 22 октября 2013 г. также не устанавливалось ограничение на его возобновление на неопределенный срок, притом что данный запрет должен быть явно выражен в договоре (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2020 г. № 305-ЭС19-15922 по делу № А40-236290/2018).

Спорный участок в силу положений ст. 34, п. 3 ст. 81 ЗК РФ (в редакции от 23 июля 2013 г.), п. 4 ст. 3 Федерального закона от 07 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (в редакции от 21 июня 2011 г.) был предоставлен административному истцу без проведения торгов.

Согласно пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Поскольку по истечении указанного в договоре от 22 октября 2013 г. срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и административный истец продолжалиспользовать участок без возражений со стороны арендодателя, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ действие указанного договора, правомерно заключенного без проведения торгов, при одновременном наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

К данному продлению договоров аренды не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 мая 2020 г. № 310-ЭС19-25907 по делу № А64-6041/2018).

Каждая из сторон договора от 22 октября 2013 г. не только продолжала исполнять свои обязанности по нему, но и полагала его сохраняющим силу.

На момент подачи заявления о предоставлении спорного участка в собственность без проведения торгов ни одна из сторон данного договора не реализовала право на отказ от него (п. 2 ст. 610 ГК РФ), в связи с чем он не считается прекращенным (исходя из положений п. 2 ст. 450.1 ГК РФ), что в полном соответствиис пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ давало административному истцу право на приобретение спорного участка без проведения торгов.

Однако судом первой инстанции вышеуказанные положения норм материального права были неверно истолкованы, что в соответствии с п. 2 ст. 309, п. 4 ч. 2, п. 3 ч. 3 ст. 310 КАС РФ является основанием для отмены постановленного судебного акта и принятия нового решения об удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа Министерства в удовлетворении заявления о предоставлении спорного участка в собственность без проведения торгов.

Решая вопрос о способе восстановлении нарушенного права, судебная коллегия полагает необходимым возложить на Министерство обязанность в установленном порядке повторно рассмотреть заявление Чернова А.С. о предоставлении спорного участка в собственность без проведения торгов.

С учетом ч.ч. 1 и 2 ст. 111 КАС РФ расходы, понесенные административным истцом в связи с рассмотрением дела в суде первой и апелляционной инстанции, следует отнести на административного ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 309, 310,311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 18 июня 2020 г. по настоящему делу отменить.

Принять по делу новое решение об удовлетворении административного иска.

Признать отказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в удовлетворении заявления Чернова Александра Сергеевича о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Карелия, Сортавальский муниципальный район, Хаапалампинское сельское поселение, район поселка Ниэмелянхови, кадастровый номер 10:07:0062207:277, в собственность без проведения торгов, оформленный письмом от 26 февраля 2020 г. № 4862/12.4-21, незаконным.

Возложить на Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия обязанность в установленном порядке повторно рассмотреть заявление Чернова Александра Сергеевича о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Карелия, Сортавальский муниципальный район, Хаапалампинское сельское поселение, район поселка Ниэмелянхови, кадастровый номер 10:07:0062207:277, в собственность без проведения торгов.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в пользу Чернова Александра Сергеевича расходы по уплате государственной пошлины в размере450 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи