Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации Валуйского городского округа к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды

по апелляционной жалобе администрации Валуйского городского округа

на решение Валуйского районного суда Белгородской области от 05.08.2020.

Заслушав доклад судьи Самыгиной С.Л., объяснения представителей администрации Валуйского городского округа ФИО1 и ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее – Управление Росреестра по Белгородской области) ФИО3 и ФИО4, считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

на основании постановления главы администрации города Валуйки и Валуйского района от 28.11.2000 №1827 ФИО5 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м, предназначенный для индивидуального жилищного строительства и расположенный по адресу: <адрес>.

15.02.2001 между администрацией города Валуйки и Валуйского района и ФИО5 заключен договор аренды обозначенного земельного участка сроком на 2 года.

17.12.2004 ФИО5 на основании постановления главы администрации от 16.12.2004 выдано разрешение на строительство жилого дома на указанном земельном участке, предоставленном в аренду.

Решением Валуйского районного суда Белгородской области от 18.01.2016 за ФИО5 признано право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом площадью застройки 114 кв.м с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: воротами и забором, расположенные по адресу: <адрес> (гражданское дело №2-54/2016).

21.07.2016 между администрацией городского поселения «Город Валуйки» муниципального образования «Город Валуйки и Валуйский район» (правопреемником является администрация Валуйского городского округа Белгородской области) заключен договор аренды №6 названного ранее земельного участка, на котором расположен принадлежащий ФИО5 объект незавершенного строительства, сроком действия – 3 года. В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 15.08.2016 с регистрационным номером 31-31/002-31/002/016/2016-93/2 о государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

27.09.2019 администрация Валуйского городского округа подала в Управление Росреестра по Белгородской области заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 21.07.2016 №6 в связи с истечением срока его действия.

В уведомлении от 07.10.2019 №31/999/001/2019-100768 сообщено о приостановлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 21.07.2016 №6 в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ), поскольку заявителем не представлены документы, подтверждающие прекращение арендных отношений и возврата арендованного недвижимого имущества (соглашение о расторжении договора аренды между сторонами договора, уведомление арендодателя о расторжении договора аренды, акт приема-передачи). Заявителю предложено предоставить один из перечисленных документов в срок до 07.01.2020.

09.01.2020 регистрирующий орган в уведомлении №31/999/001/2019-100768 проинформировал заявителя о принятии решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды в отношении земельного участка №25 на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в связи с истечением срока, предоставленного для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

06.07.2020 администрация Валуйского городского округа предъявила в суд административное исковое заявление, в котором просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Белгородской области (далее также – регистрирующий орган) в государственной регистрации прекращения договора аренды №6 земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок №), выраженный в уведомлении от 09.01.2020 №31/999/001/2019-100768, а также возложить на административного ответчика обязанность погасить регистрационную запись №31-31/002-31/002/016/2016-93 об аренде земельного участка № (очевидно допущена описка – в действительности регистрационная запись имеет номер №31-31/002-31/002/016/2016-93/2).

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что подача заявления в регистрирующий орган была обусловлена прекращением 21.07.2019 трехлетнего срока действия договора аренды земельного участка от 21.07.2016 №6, который в силу предписаний пункта 6 части 8 статьи 39.8 ЗК Российской Федерации является предельным в случае предоставления земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства для завершения его строительства. Заявитель обращал внимание на то, что истечение срока действия договора, расторжение договора по соглашению сторон и односторонний отказ от договора являются разными основаниями прекращения действия договора аренды, однако данный факт не был учтен регистрирующим органом при отказе в государственной регистрации. Полагал, что в таком случае единственным документом-основанием, который должен был представить заявитель в регистрирующий орган, является заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды. Истребование дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям закона, недопустимо.

Решением Валуйского районного суда Белгородской области от 05.08.2020 отказано в удовлетворении административного искового заявления.

В апелляционной жалобе администрация Валуйского городского округа просит изменить судебный акт как постановленный при несоответствии выводов суда обстоятельствам административного дела, неправильном применении норм материального права и нарушении норм процессуального права, исключив из него выводы о том, что договор аренды от 21.07.2016 №6 в отношении земельного участка №25 возобновлен на неопределенный срок, а также выводы о соблюдении административным ответчиком требований статей 26, 27, 29 Федерального закона №218-ФЗ, регулирующих порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права.

Относительно доводов апелляционной жалобы со стороны Управления Росреестра по Белгородской области поданы письменные возражения.

В суд апелляционной инстанции не явился заинтересованное лицо ФИО5 и его представитель ФИО6, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством направления с их согласия СМС-сообщений, доставленных адресатам 05.10.2020.

Указанные участники процесса причин неявки в суд не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

На основании части 2 статьи 150, части 2 статьи 226, части 2 статьи 306 КАС Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность принятого решения по правилам статьи 308 КАС Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного постановления.

Принимая решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции указал на отсутствие в договоре условий, позволяющих однозначно определить, что его прекращение связано с истечением трехлетнего срока со ссылкой на однократность предоставления земельного участка, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК Российской Федерации», при этом из буквального толкования условий договора, в частности пункта 7.4, следует, что договор аренды земельного участка считается прекращенным с момента подписания соглашения о расторжении договора аренды. Сославшись на положения части 1 статьи 28, частей 2, 3 статьи 22, статьи 46 ЗК Российской Федерации и пунктов 1, 2 статьи 610, статьи 621 ГК Российской Федерации и установив, что по окончании срока действия договора ФИО5 продолжал пользоваться земельным участком №25, арендодатель против этого не возражал, не направил требование об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, суд пришел к выводу, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд посчитал, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды не препятствует администрации Валуйского городского округа обратиться в регистрирующий орган с соблюдением условий договора аренды, предоставив соглашение о прекращении договора аренды либо направленного арендатору уведомления о прекращении действия договора. В этой связи суд пришел к выводу о соответствии решений регистрирующего органа требованиям статей 26, 27, 29 Федерального закона №218-ФЗ, регулирующим порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права. Кроме того, суд указал в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении административного искового заявления пропуск срока обращения в суд с заявленными требованиями, установленного частью 1 статьи 219 КАС Российской Федерации, поскольку заявитель узнал о нарушении своих прав, свобод и законных интересов 09.01.2020, а обратился в суд только 06.07.2020.

В апелляционной жалобе не содержится доводов об ошибочности вывода суда о пропуске срока обращения в суд. Судебная коллегия также не находит оснований не согласиться с ним.

Между тем, судебная коллегия признает заслуживающими внимания доводы автора жалобы о неправильном применении судом норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, при рассмотрении административного дела по существу заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК Российской Федерации».

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №171) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Особенности заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируются статьей 39.8 ЗК Российской Федерации, в подпункте 6 пункта 8 которой установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Из совокупного анализа приведенных норм следует, что действующее правовое регулирование не предполагает возможности возобновления действия заключенного после 01.03.2015 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта, по истечении предельного срока, определенного законом, то есть в данном случае по истечении трех лет. По истечении предельного срока договор аренды такого земельного участка прекращается.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора аренды от 21.07.2016 №6, ФИО5 реализовал предоставляемое однократно право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка №, находящегося в муниципальной собственности, на котором размещен объект незавершенного строительства. Данный договор заключен на предельный срок – 3 года. Срок действия договора истек 21.07.2019.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК Российской Федерации).

Соответственно, установленные пунктом 2 статьи 621 ГК Российской Федерации правила, предусматривающие, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), в данном случае, когда договор был заключен после 01.03.2015 (после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды), не применяются.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на основании пункта 2 статьи 621 ГК Российской Федерации (абзац 4 страницы 9 решения) являются неправильными и подлежат исключению из мотивировочной части судебного акта.

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что анализ содержания оспариваемого решения административного ответчика применительно к доводам административного иска свидетельствует о соблюдении административным ответчиком требований статей 26, 27, 29 Федерального закона №218-ФЗ, регулирующих порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права.

Судебная коллегия считает такую позицию ошибочной исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом №218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным федеральным законом порядке.

Одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав, перечисленных в части 2 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ, предусмотрено наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункт 9).

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 названной статьи).

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 (далее – Порядок ведения ЕГРН), государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке – государственной регистрации соглашения.

Согласно пункту 16 Порядка ведения ЕГРН при снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с учета) указываются, помимо прочего, сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка, либо сведения о предусмотренных федеральными законами основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него. При государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус «погашенная».

Таким образом, государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, должна быть осуществлена регистрирующим органом на основании заявления, содержащего сведения о прекращении договора аренды земельного участка по истечении предельного срока, установленного подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК Российской Федерации. Такая регистрация не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе соглашения о расторжении договора аренды, уведомления арендатора о расторжении договора, акта приема-передачи, поскольку положения пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 610 ГК Российской Федерации применительно к изложенным обстоятельствам не применимы.

Как следует из материалов административного дела, администрация Валуйского городского округа обратилась в Управление Росреестра по Белгородской области именно с таким заявлением.

Следовательно, оспариваемые решение Управления Росреестра по Белгородской области о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка, основанное на ошибочном выводе о непредоставлении необходимых документов, и последующий отказ в государственной регистрации, мотивированный неустранением заявителем причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, не соответствуют приведенным выше законоположениям.

Обращает на себя внимание также тот факт, что уведомлением от 07.10.2019 заявителю отказано в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, в то время как заявление административного истца не содержало такого требования, а касалось вопроса государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о соблюдении административным ответчиком требований статей 26, 27, 29 Федерального закона №218-ФЗ, регулирующих порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права, сделан при неправильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения и подлежит исключению из мотивировочной части решения суда.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309, пунктом 4 части 2 статьи 310, статьей 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Валуйского районного суда Белгородской области от 05.08.2020 изменить, исключив из его резолютивной части выводы на странице 9 решения:

- «По окончании срока Договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не направил требование об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, истец реализовал свое право на возобновление договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 621 ГК РФ. Договор при этих условиях считается возобновленным.»;

- «Анализ содержания оспариваемого решения административного ответчика применительно к доводам административного иска свидетельствует о соблюдении административным ответчиком требований статей 26, 27, 29 Федерального закона №218-ФЗ, регулирующих порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права.».

Апелляционное определение может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы через Валуйский районный суд Белгородской области.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.11.2020.

Определение27.11.2020