Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Валуйского городского округа Белгородской области к Управлению Росреестра по Белгородской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды

по апелляционной жалобе администрации Валуйского городского округа

на решение Валуйского районного суда Белгородской области от 5 августа 2020 года

Заслушав доклад судьи Маликовой М.А., объяснения представителей администрации Валуйского городского округа Маньшиной А.А. и Насоновой В.Ю., поддержавших доводы жалобы, представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее – Управление Росреестра по Белгородской области) Макаровой И.П., Васютиной Т.М. и заинтересованное лицо Рудякова И.Н., считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Администрация Валуйского городского округа обратилась в суд с указанным выше административным иском, просила признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в государственной регистрации прекращения договора аренды № 10 от 26.08.2016 земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области погасить регистрационную запись № об аренде вышеназванного земельного участка. В обосновании требований указывала на то, что срок договора аренды с учетом оснований его предоставления и срока действия договора истек. В связи с чем, подписывать соглашение о расторжении договора, как и акт приема – передачи администрация не обязана с учетом положений пункта 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК Российской Федерации) поскольку, повторное предоставление земельного участка в целях завершения строительства на тех же условиях не предусмотрено. Также просила восстановить пропущенные процессуальный срок на предъявление административного иска.

Решением Валуйского районного суда Белгородской области от 05 августа 2020 года отказано в удовлетворении административного искового заявления.

В апелляционной жалобе администрация Валуйского городского округа просит изменить судебный акт как постановленный при несоответствии выводов суда обстоятельствам административного дела, неправильном применении норм материального права, исключив из него выводы в мотивировочной части о том, что договор аренды№ 10 от 26.08.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, возобновлен на неопределённый срок; выводы суда о соблюдении административным ответчиком требований ст. 26, 27, 29 Федерального закона №218-ФЗ, регулирующих порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права. В обосновании указывала на то, что подача заявления в регистрирующий орган обусловлена прекращением трехлетнего срока действия договора аренды земельного участка от 26.08.2016 №10, который в силу предписаний пункта 6 части 8 статьи 39.8 ЗК Российской Федерации является предельным в случае предоставления земельного участка для завершения строительства с расположенным на нем объектом незавершенного строительства.

Апеллянт обращал внимание на то, что истечение срока действия договора, расторжение договора по соглашению сторон и односторонний отказ от договора являются разными основаниями прекращения действия договора аренды, однако данный факт не учтен регистрирующим органом при отказе в государственной регистрации. Полагал, что в таком случае единственным документом-основанием, который должен был представить заявитель в регистрирующий орган, является заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды. Истребование дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям закона, недопустимо. Поскольку выводы суда имеют существенное значение для дальнейших правоотношений сторон.

Относительно доводов апелляционной жалобы со стороны Управления Росреестра по Белгородской области поданы письменные возражения.

Проверив законность и обоснованность принятого решения по правилам статьи 308 КАС Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу об изменения обжалуемого судебного постановления и наличии оснований для исключения из мотивировочной части решения суда выводов.

Принимая решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции указал на отсутствие в договоре условий, позволяющих однозначно определить, что его действие прекращено с истечением трехлетнего срока со ссылкой на однократность предоставления земельного участка, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК Российской Федерации». Кроме того, судом учитывался пункт 7.4 договора, из которого, следует, что договор аренды земельного участка считается прекращенным с момента подписания соглашения о расторжении договора аренды. Сославшись на положения части 1 статьи 28, частей 2, 3 статьи 22, статьи 46 ЗК Российской Федерации и пунктов 1, 2 статьи 610, статьи 621 ГК Российской Федерации и установив, что по окончании срока действия договора Рудяков И.Н. продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не направил требование об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, суд пришел к выводу, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Также суд в решении указал, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды не препятствует администрации Валуйского городского округа обратиться в регистрирующий орган с соблюдением условий договора аренды, предоставив соглашение о прекращении договора аренды либо направленного арендатору уведомления о прекращении действия договора. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о соответствии решений регистрирующего органа требованиям статей 26, 27, 29 Федерального закона №218-ФЗ, регулирующим порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права. Кроме того, суд указал в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении административного искового заявления пропуск срока обращения в суд с заявленными требованиями, установленного частью 1 статьи 219 КАС Российской Федерации, поскольку заявитель узнал о нарушении своих прав, свобод и законных интересов 09.01.2020, а обратился в суд только 06.07.2020.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о пропуске срока обращения в суд, более того, в апелляционной жалобе не содержится доводов об их ошибочности.

Между тем, судебная коллегия признает заслуживающими внимания доводы апеллянта о неправильном применении судом норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, при рассмотрении административного дела по существу заявленных требований, что привело к неправильным выводам суда, изложенным в мотивировочной части решения суда.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК Российской Федерации».

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №171) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, предоставляется однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Особенности заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируются статьей 39.8 ЗК Российской Федерации, в подпункте 6 пункта 8 которой установлено, что договор аренды на вышеуказанные земельные участки заключается на срок до трех лет.

Из совокупного анализа приведенных норм следует, что действующее правовое регулирование не предполагает возможности возобновления действия заключенного после 01.03.2015 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта, по истечении предельного срока, определенного законом, то есть в данном случае по истечении трех лет. По истечении предельного срока договор аренды такого земельного участка прекращается.

Материалами дела подтверждено, что Рудяков И.Н. на основании договора купли-продажи объекта незавершённого строительства 20.06.2016 приобрел у Сердюковой В.В. в собственность недвижимое имущество – объект незавершённого строительства с кадастровым номером № общей площадью застройки 25 кв.м., расположенный на арендованном земельном участке по адресу: <адрес> площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № (л.д.20)

26.08.2016 между администрацией городского поселения «Город Валуйки» муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» (в настоящее время правопреемник - Администрация Валуйского городского округа) и Рудяковым И.Н. в отношении указанного выше земельного участка был заключен договор аренды №10. Земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта несовершенного строительства, сроком на три года (вид разрешенного использования «для индивидуального строительства») (л.д.14 - 18).

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 15.08.2016, присвоен номер государственной регистрации №, срок установленного ограничения и обременения объекта недвижимости установлен три года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости изготовленной по состоянию на 17.03.2020 (л.д. 23-28).

27.09.2019 административный истец обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды в связи истечением срока его действия (л.д. 27).

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК Российской Федерации).

Соответственно, установленные пунктом 2 статьи 621 ГК Российской Федерации правила, предусматривающие, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), в данном случае, когда договор был заключен после 01.03.2015 (после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды), не применяются.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора аренды от 26.08.2016 № 10, Рудяков И. Н. реализовал предоставляемое однократно право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором размещен объект незавершенного строительства для завершения строительства. Данный договор заключен на предельный срок – 3 года. Следовательно, срок действия договора до 26.08.2019 и данный срок в соответствии с пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК Российской Федерации является пресекательным.

Соответственно, выводы суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на основании пункта 2 статьи 621 ГК Российской Федерации (абзац 4 страницы 9 решения) являются неправильными и подлежат исключению из мотивировочной части судебного акта.

Кроме нарушения пропуска срока обращения в суд, основанием для отказа в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции указал на соблюдение административным ответчиком требований статей 26, 27, 29 Федерального закона №218 -ФЗ, регулирующих порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права.

Как следует из частей 1, 2 и 9 Федерального закона № 218 - ФЗ в случае установления причин, перечисленных в части 1 статьи 26 названного федерального закона, государственный регистратор принимает решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета по общему правилу на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено названной статьей, которое может быть обжаловано в порядке, установленном статьей 26.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

Неустранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, указанных в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ, является основанием в силу статьи 27 этого закона к принятию органом регистрации прав решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом №218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным федеральным законом порядке.

Одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав, перечисленных в части 2 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ, предусмотрено наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункт 9 (наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе)).

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 названной статьи).

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 (далее – Порядок ведения ЕГРН), государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке – государственной регистрации соглашения.

Согласно пункту 16 Порядка ведения ЕГРН при снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с учета) указываются, помимо прочего, сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка, либо сведения о предусмотренных федеральными законами основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него присваивается статус «погашенная».

Таким образом, государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, должна быть осуществлена регистрирующим органом на основании заявления, содержащего сведения о прекращении договора аренды земельного участка по истечении предельного срока, установленного подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК Российской Федерации.

Из материалов административного дела следует, что администрация Валуйского городского округа обратилась в Управление Росреестра по Белгородской области именно с таким заявлением. Следовательно, никакие дополнительные документы к заявлению не должны прилагаться, в том числе соглашение о расторжении договора аренды, уведомление арендатора о расторжении договора или акт приема-передачи, поскольку положения пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 610 ГК Российской Федерации к данным правоотношениям не применимы, а п. 7.4 договора аренды распространяется лишь при досрочном его изменении или расторжении.

При таких обстоятельствах выводы суда о соответствии оспариваемого решения Федеральному закону №218-ФЗ являются ошибочными и подлежат исключению из описательно – мотивировочной части решения суда.

Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что уведомлением от 09.01.2020 заявителю отказано в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, в то время как заявление административного истца содержало просьбу осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309, пунктом 4 части 2 статьи 310, статьей 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Валуйского районного суда Белгородской области от 05.08.2020 изменить, исключив из мотивировочной части решения выводы суда на странице 10 решения:

- «По окончании срока Договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не направил требование об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, истец реализовал свое право на возобновление договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 621 ГК РФ. Договор при этих условиях считается возобновленным.»;

- «Анализ содержания оспариваемого решения административного ответчика применительно к доводам административного иска свидетельствует о соблюдении административным ответчиком требований статей 26, 27, 29 Федерального закона №218-ФЗ, регулирующих порядок приостановления и отказа в государственной регистрации права».

Апелляционное определение может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы через Валуйский районный суд Белгородской области.

Мотивированное апелляционное определение суда изготовлено 20.11.2020.

Председательствующий

Судьи

Определение03.12.2020