Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 7 июля 2021 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации Омского муниципального района Омской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права по договору купли-продажи земельного участка; возложении обязанности осуществить действия по государственной регистрации права на земельный участок на основании договора купли-продажи

по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО1 на решение Омского районного суда Омской области от 7 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия

установила:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее Управление Росреестра по Омской области) о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права по договору купли-продажи земельного участка; возложении обязанности осуществить действия по государственной регистрации права на земельный участок на основании договора купли-продажи.

В обоснование требований указала, что <...> заинтересованное лицо обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу <...>, вид разрешенного использования – для ИЖС.

Ранее решением Омского районного суда Омской области от <...> года было постановлено обязать предоставить земельный участок в собственность за плату супругам ФИО2, во исполнение указанного решения предоставление спорного земельного участка было согласовано.

В границах указанного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом, в котором одно из жилых помещений принадлежит на праве общей долевой собственности заинтересованным лицам.

<...> года между администрацией и заинтересованными лицами был заключен договор купли-продажи рассматриваемого земельного участка.

С целью осуществления действий по государственной регистрации прав <...> года административному ответчику был направлен соответствующий пакет документов, вместе с тем действия по регистрации были приостановлены.

Не согласившись с законностью указанных решенний, Администрация Омского муниципального района Омской области просила суд признать незаконными и отменить уведомления о приостановлении государственной регистрации от <...> года № <...>; обязать Управление Росреестра по Омской области совершить действия по государственной регистрации права на земельный участок на основании договора купли-продажи № <...> от <...> года.

Представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика ФИО4 просила в удовлетворении требований отказать.

Решением Омского районного суда Омской области от <...> года административное исковое заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое. Указывает, что вопреки доводам суда, государственный регистратор имеет право устанавливать действительность поданных заявителем документов, проверяя их соответствие, в том числе формы и содержания, требованиям действующего законодательства. Отмечает, что, исходя из содержания представленного на регистрацию договора, отчуждаемый земельный участок определяется административным истцом как общее имущество в многоквартирном доме, тогда как, располагаясь под многоквартирным домом, такой участок не может быть самостоятельным предметом сделки. Кроме того, из представленных на государственную регистрацию документов можно сделать вывод, что земельный участок является общей совместной собственностью супругов С-вых, вместе с тем в управление на регистрацию были представлены заявления на государственную регистрацию права общей долевой собственности (по <...> доли), что противоречит нормам семейного законодательства. В регистрирующий орган, равно как и в суд первой инстанции, брачный договор супругов С-вых представлен не был. Также отмечает, что уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав заявители были поставлены в известность о том, что требования к оформлению договора купли-продажи одной из сторон были не соблюдены.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей Управления Росреестра по Омской области ФИО4, Администрации Омского муниципального района Омской области ФИО5, С-вых, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости здание с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...> является многоквартирным домом, состоящим из двух квартир, поставлено на кадастровый учет <...> (л.д. <...>).

Собственниками квартиры № <...> являются <...> иные лица.

При этом собственниками квартиры № <...> зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м., вид разрешенного использования для личного подсобного хозяйства, на основании свидетельства о праве собственности на землю от <...> года (л.д. <...>).

Решением Омского районного суда Омской области от <...> года, вступившим в законную силу <...> года, на Администрацию Омского муниципального района Омской области возложена обязанность провести мероприятия по предоставлению ФИО6, ФИО7 в собственность за плату земельного участка по адресу: <...> (л.д. <...>).

Во исполнение решения Омского районного суда Омской области от <...> Администрация Омского муниципального района Омской области вынесла распоряжение от <...>№ <...> о предварительном согласовании предоставления земельного участка (л.д. <...>).

Земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью <...> кв.м. поставлен на кадастровый учет <...> года, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д. <...>).

<...> года между Администрацией Омского муниципального района Омской области (продавец) и ФИО6, ФИО7 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м., в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого: <...>, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

По условиям пункта 1.3 договора купли-продажи у покупателей возникает право общей долевой собственности на участок пропорционально доли в общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <...> (л.д. <...>).

<...> года представителем ФИО6, ФИО7, Администрации Омского муниципального района Омской области в Управление Росреестра по Омской области были поданы заявления о государственной регистрации прав (л.д. <...>).

Уведомлениями от <...> года № <...> Управления Росреестра по Омской области государственная регистрация прав приостановлена до <...> года на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) (л.д. <...>).

В качестве оснований для приостановления регистрирующий орган указал, что исходя из содержания представленного договора отчуждаемый земельный участок определяется заявителями как общее имущество в многоквартирном доме. Однако, земельный участок, расположенный под многоквартирным домом не может быть самостоятельным предметом сделки (п. 1 ст. 36, ст. 37 ЖК РФ).

Договор купли-продажи, представленный для осуществления государственной регистрации прав не соотвествует требованиям законодательства Российской Федерации (с. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34, ст. 38 СК РФ). В частности, в уведомлении указано, что земельный участок является совместной собственностью супругов С-вых, соответственно, соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

В данной связи государственным регистратором рекомендовано прекратить обращение № <...> от <...> года, внести изменения в п. 1.3 договора купли-продажи земельного участка. Указать, что право общей совместной собственности возникает на земельный участок, а не на участок пропорционально доли в общей долевой собственности на жилое помещение. Право общей долевой собственности заменить на право общей совместной собственности.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные административным истцом требования о признании незаконными указанных решений регистрирующего органа, суд исходил из того, что государственный регистратор при осуществлении своих полномочий обязан руководствоваться положениями Закона № 218-ФЗ, то есть проверить форму и содержание представленных документов, но не вправе входить в обсуждение действий сторон договора купли-продажи по определению режима собственности покупателей на приобретаемое имущество. Как отмечено судом, закон допускает нахождение у супругов имущества в общей совместной, долевой или раздельной собственности. Супруги, приобретая имущество в долях, достигли соглашения об установлении режима общей долевой собственности.

Судебная коллегия полагает данный вывод правильным исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом ст. 26 названного закона содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (п.7 ч. 1).

Анализируя положения п. 1 ст. 34, п. 2 ст. 38, ст. 40, ст. 41, ст. 42 СК РФ, п. 1 ст. 256 ГК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что закон допускает нахождение у супругов имущества в общей совместной, долевой или раздельной собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

При этом в соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Доли участников общей долевой собственности определяются на основании закона или устанавливаются соглашением ее участников (ст. 245 ГК РФ).

Супруги С-вы, исходя договора купли-продажи от <...> года, достигли соглашения о приобретении земельного участка в долевую собственность, соблюли его форму, что не является соглашением о разделе совместно нажитого имущества, не изменяет режим имущества супругов и не содержит элементы брачного договора.

Применительно к изложенному доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи от <...> года является смешанным договором, содержащим элементы брачного договора, который требует нотариального удостоверения, поскольку супруги выразили волю на изменение установленного Семейным и Гражданскими кодексами Российской Федерации режима общей совместной собственности, подлежат отклонению.

Письмо Росреестра от <...> года № <...> «О рассмотрении обращения», а также письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России от <...> года № <...> по вопросу приобретения объекта недвижимости в общую долевую собственность супругов, на которые ссылается податель жалобы, не являются нормативно-правовыми актами, имеющими силу обязательного характера для неопределенного круга лиц.

Как отмечено в письме от <...> года № <...>, письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Вопреки доводам жалобы суд не приходил к выводу о том, что государственный регистратор не имеет право устанавливать действительность поданных заявителем документов, проверять их соответствие, в том числе форму и содержание, требованиям действующего законодательства.

Что касается вопроса о невозможности заключения сделки относительно земельного участка, расположенного под многоквартирном домом, судебная коллегия отмечает, что представитель Управления Россреестра по Омской области при рассмотрении дела судом не поддержал указанное основание для приостановления государственной регистрации прав. Однако в апелляционной жалобе приводятся доводы относительно данного обстоятельства, в суде апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра поддержал данное основание для приостановления государственной регистрации прав, что не может повлечь отмену решения суда.

Как приводилось выше, собственниками квартиры <...> зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м., вид разрешенного использования для личного подсобного хозяйства, на основании свидетельства о праве собственности на землю от <...> года (л.д. <...>), в том числе, непосредственно под жилым домом.

Из решения Омского районного суда Омской области от <...> года, вступившим в законную силу <...> года, следует, что прилегающий земельный участок к квартире № <...> в этом же доме ранее принадлежал по праву бессрочного (постоянного) пользования нанимателю жилого помещения на основании решения Надеждинского сельского совета от <...> года, право пользования которого прекращено решением Омского районного суда Омской области от <...> года.

Названный земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью <...> кв.м. Управлением Росреестра по Омской области поставлен на кадастровый учет <...> года, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д. <...>), то есть как самостоятельный объект недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а также сведений о виде их разрешенного использования (ч. 7 ст. 1, п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).

Содержащиеся в Едином государственном реестре сведения о земельном участке с кадастровым номером № <...> и видом разрешенного использования для личного подсобного хозяйства, а также земельного участка с кадастровым номером № <...> и видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства в силу закона признаются достоверными, пока не оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, под поставленным <...> года на кадастровый учет как многоквартирным домом единое землепользование отсутствует, решением суда установлено право С-ных на получение в собственность земельного участка, впоследствии поставленного Управлением Росреестра по Омской области на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, право собственности третьих лиц, оформивших права на земельный участок с кадастровым номером № <...>, не оспорено, соответственно, в такой ситуации является возможным заключение договора купли-продажи.

Учитывая вышеприведенное судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Омского районного суда Омской области от 7 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено 09.07.2021г.