Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Михеевой И.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на решение Заводского районного суда города Саратова от 02 октября 2014 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Совкича А.П., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Ващенко А.Е., действующего на основании доверенностей от <дата> № и от <дата> серии <адрес>2, поддержавшего доводы жалобы, рассмотрев материалы дела, судебная коллегия

установила:

открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Михеевой И.А. о взыскании задолженности по кредитному договору от <дата> № по состоянию на <дата> в размере <данные изъяты>, процентов за пользование кредитом в размере 11,9 процентов годовых за период с <дата> по день вступления решения суда в законную силу, обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путём реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты>, расторжении кредитного договора от <дата> №.

В обоснование заявленных требований ОАО «АИЖК» указывало, что <дата> закрытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» (далее – ЗАО АКБ «Пересвет») заключило с Михеевой И.А. кредитный договор №, по условиям которого предоставило заёмщику кредит в размере <данные изъяты> рублей под 11,9 процентов годовых на 240 месяцев для приобретения в собственность заёмщика двухкомнатной квартиры общей площадью 49,3 квадратных метров, расположенной по адресу: <адрес>. В качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика по кредитному договору предусмотрена ипотека указанной выше квартиры. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной. На настоящий момент законным владельцем закладной и, следовательно, кредитором и залогодержателем является ОАО «АИЖК». В связи с неисполнением Михеевой И.А. обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, по состоянию на <дата> за ответчиком образовалась задолженность в размере <данные изъяты>. В связи с этим ОАО «АИЖК» просило взыскать с Михеевой И.А. задолженность по кредитному договору и обратить взыскание на предмет ипотеки, установив начальную продажную цену равной 80 процентам от рыночной стоимости в размере <данные изъяты>. Кроме того, ОАО «АИЖК» просило расторгнуть указанный кредитный договор.

Решением Заводского районного суда <адрес> от <дата> в удовлетворении исковых требований ОАО «АИЖК» отказано.

В апелляционной жалобе ОАО «АИЖК» ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции, и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. По мнению истца, вывод суда об отказе в удовлетворении иска по мотиву отсутствия государственной регистрации сделки по уступке истцу прав требования по кредитному договору сделан с нарушением норм материального и процессуального права.

Представитель истца ОАО «АИЖК» в судебном заседании <дата> представил оригинал закладной, составленной Михеевой И.А. и выданной <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, и поддержал доводы апелляционной жалобы по указанным выше основаниям.

Ответчик Михеева И.А., третье лицо ФИО6 извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, руководствуясь статьёй 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит судебный акт подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Как следует из материалов дела, <дата> ЗАО АКБ «Пересвет» заключило с Михеевой И.А. кредитный договор №, по условиям которого предоставило заёмщику кредит в размере <данные изъяты> рублей под 11,9 процентов годовых на 240 месяцев для приобретения в собственность заёмщика двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 4.4 договора при просрочке заёмщиком осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем на тридцать календарных дней, кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.

В связи с ненадлежащим исполнением заёмщиком обязательств по кредитному договору от <дата> № (просрочкой осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем на тридцать календарных дней) по состоянию на <дата> у Михеевой И.А. образовалась задолженность в размере <данные изъяты>, в том числе, по основному долгу – 686 186 рублей 33 копейки, по процентам – 89 162 рубля 76 копеек, пени – 19 866 рублей 17 копеек. Расчёт задолженности проверен судебной коллегией, является правильным и ответчиком не оспорен.

<дата> ОАО «АИЖК» направило Михеевой И.А. требования о полном досрочном исполнении обязательств по указанному кредитному договору в течение тридцати календарных дней с момента получения требования, однако письма возвращены адресату за истечением срока хранения, обязательства по кредитному договору Михеевой И.А. не исполнены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО «АИЖК», суд первой инстанции исходил из отсутствия у истца права требования по кредитному договору от <дата> <данные изъяты> в связи с отсутствием государственной регистрации сделки по уступке прав требования по данному договору.

Судебная коллегия считает данный вывод суда первой инстанции основанным на неправильном применении норм материального права исходя из следующего.

Согласно статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нём обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со статьёй 13 названного Федерального закона права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права её законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдаётся первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения.

Как установлено пунктом 5 статьи 47 Федерального закона уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признаётся ничтожной.

В силу статьи 48 Федерального закона при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путём, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие её последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Из приведённых выше положений закона следует, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обременённое ипотекой. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме, при этом государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Государственная регистрация прав последующих держателей закладной не требуется, является правом законного держателя закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем. Применение правил об уступке прав по договору об ипотеке к обязательствам, права по которым удостоверены закладной, не допускается.

Как следует из материалов дела, <дата> ЗАО АКБ «Пересвет» выдана закладная, удостоверяющая права залогодержателя на получение исполнения по кредитному договору от <дата> №, а также право залога на предмет ипотеки в силу закона – двухкомнатную квартиру общей площадью 49,3 квадратных метров, расположенную по адресу: <адрес>. Права первоначального держателя закладной зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В указанной закладной имеется последняя отметка о том, что права на закладную переданы ОАО «АИЖК» на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от <дата> №.

Доказательств тому, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая её, знал или должен был знать, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ОАО «АИЖК» является законным владельцем закладной, следовательно, истец вправе требовать исполнения обязательств по кредитному договору от <дата> №, а также вправе требовать обратить взыскание на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру общей площадью 49,3 квадратных метров, расположенную по адресу: <адрес>.

В этой связи, судебная коллегия в целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении настоящего гражданского дела, руководствуясь пунктом 2 статьи 328, пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, считает необходимым решение Заводского районного суда города Саратова от 02 октября 2014 года отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования ОАО «АИЖК», взыскав с Михеевой И.А. в пользу истца задолженность по кредитному договору от <дата> № № по состоянию на <дата> в размере <данные изъяты>.

Проценты за пользование кредитом в размере 11,9 процентов годовых за период с <дата> по день принятия решения <дата> включительно исходя из суммы основного долга <данные изъяты> составят <данные изъяты> (<данные изъяты> : 365 х 11,9% х 279 дней).

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Поскольку ответчиком Михеевой И.А. допущены существенные нарушения условий кредитного договора от <дата> №, <дата> ОАО «АИЖК» направило Михеевой И.А. предложение расторгнуть договор, ответ на которое в установленный законом срок получен не был, судебная коллегия считает возможным расторгнуть кредитный договор №, заключенный <дата> между ЗАО АКБ «Пересвет» и Михеевой И.А.

Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 названного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Учитывая, что залогодателем Михеевой И.А. указанная выше квартира передана в залог в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от <дата> №, Михеевой И.А. допущена просрочка внесения ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, что в соответствии с положениями пункта 4.4 названного договора даёт кредитору право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору, а при неисполнении данного требования обратить взыскание на квартиру, законным владельцем закладной на настоящий момент является ОАО «АИЖК», судебная коллегия приходит к выводу, что истец вправе получить удовлетворение своих денежных требований по кредитному договору из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Начальную продажную цену заложенного имущества – двухкомнатной квартиры общей площадью 49,3 квадратных метров, расположенной по адресу: <адрес>, судебная коллегия считает возможным установить равной восьмидесяти процентам её рыночной стоимости, определённой в отчёте оценщика общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки бизнеса» ФИО7 от <дата> №, то есть в сумме <данные изъяты>.

Отчёт об оценке отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также положениям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.

Способ реализации указанного недвижимого имущества судебная коллегия считает возможным установить в виде продажи с публичных торгов.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Исходя из размера удовлетворённых исковых требований и руководствуясь пунктом 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным возместить понесённые ОАО «АИЖК» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>, взыскав их с Михеевой И.А. в пользу истца.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает, в том числе уплату залогодержателю сумм в возмещение судебных издержек.

В связи с этим судебные расходы в сумме <данные изъяты> следует включить в размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, определив её окончательно в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты>).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда города Саратова от 02 октября 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым иск открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Михеевой И.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный <дата> между закрытым акционерным обществом Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» и Михеевой И.А..

Взыскать с Михеевой И.А. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору от <дата> № по состоянию на <дата> в размере <данные изъяты>, проценты за пользование кредитом за период с <дата> по <дата> включительно в размере <данные изъяты>, расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>.

Обратить взыскание на принадлежащую Михеевой И.А. двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты>.

Определить размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества – <данные изъяты>.

Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Председательствующий:

Судьи: