Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Акционерному обществу «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» о взыскании неустойки за неисполнение обязательства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

по апелляционной жалобе АО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» на решение Нальчикского городского суда КБР от 23 апреля 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском, в котором просили взыскать с АО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» неустойку в сумме 301 124 рублей за период с 12.06.2017 г. по 12.01.2019 г. и судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, нотариальных услуг оформления доверенности представителя, оплаты услуг представителя.

Требования мотивированы тем, что между ОАО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» (далее Общество) и ООО «М-СТРОЙ» был заключен договор участия в долевом строительстве от 25.02.2016г., в соответствии условиями которого, Общество обязалось построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объекты долевого строительства, - квартиры в корпусе 1 и квартиры в корпусе 2 общей площадью 4 580,18 кв.м. дольщику, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные объекты долевого строительства.

Впоследствии, на основании договора цессии от 26.08.2017 г. указанное право передано ООО «Пегас».

Согласно договора уступки прав требования с использованием средств ипотечного кредита от 31.10.2017 г., заключенному между ФИО1 и ООО «Пегас», ему и его супруге - ФИО2 принадлежат права требования по вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ в части двухкомнатной квартиры № по адресу: <адрес><адрес><адрес> общей площадью 55, 27 кв.м. (далее - Объект), а также прав, обеспечивающих исполнение обязательств и других прав, связанных с правом требования по договору участия в долевом строительстве. При этом п. 3.2 договора Общество обязалось сдать дом в эксплуатацию не позднее 12.04.2017г., а также передать в собственность дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованием технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованием и не позднее двух месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, т.е. до 12.06.2017 г. Стоимость квартиры определена договором в размере 1 713 370 рублей, которые на момент заключения договора уступки оплачены. Обязательства ФИО1 перед ООО «Пегас» исполнены.

На момент подачи искового заявления дом в эксплуатацию не сдан. Квартира им не передана. В соответствии п. 2 ст. 6 Закона они имеют право на неустойку.

В исковом заявлении приводился расчет неустойки.

АО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» подало отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 23 апреля 2019 года постановлено: взыскать с АО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» в пользу ФИО1 и ФИО2 неустойку за неисполнение обязательства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома в размере 301124 руб. за период с 12.06.2017 г. по 12.01.2019 г. и в возмещение судебных расходов 24 056 руб. Всего 325 180 руб.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя, в размере 35 000 руб., отказать.

Не согласившись с решением, считая его необоснованным, АО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указано, что Общество было не согласно с приведенным в претензии расчетом неустойки, а именно расчет неустойки ведется с 12.06.2017 г., однако в соответствии с п. 2.8. договора уступки прав от 31.10.2017 г. Застройщик обязуется осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства Объекта в соответствии с проектной документацией, сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Срок ввода в эксплуатацию - до 28 апреля 2018 года. Согласно договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее 2 месяцев с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Со ссылками на положения ст. 384 ГК РФ, также указывается, что Договор уступки прав был подписан с трех сторон, цедентом, цессионарием и застройщиком. Стороны, исходя из принципа свободы договора, установили новый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, сторонами были изменены условия договора, что не противоречит положениям ст. 384 ГК РФ.

Истцам было известно, что многоквартирный дом находится на стадии строительства, подписывая договор уступки прав, истцы были согласны на новый срок ввода дома в эксплуатацию.

При заключении договора уступки прав (цессии) требовалось согласие застройщика на совершение сделки. Застройщик не мог дать согласия на подписание договора 26.08.2017г., предполагающий ввод объекта в эксплуатацию 12.04.2017 г.

Кроме того, указанный пункт договора уступки прав (цессии) не был признан судом незаконным.

Истцы были уведомлены о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности передать квартиру по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 6.1.2 договора истцы были обязаны принять объект долевого строительства по акту приема-передачи в течение 7 рабочих дней с момента извещения о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако по настоящее время истцы уклоняются от подписания акта приема- передачи и регистрации права собственности на квартиру, с целью увеличения суммы неустойки.

Истцы злоупотребляют своим правом.

Также АО «КБР-ипотека» не согласно с примененной в расчете неустойки ставкой рефинансирования в размере 9,25%.

По мнению автора жалобы, вывод суда о необходимости применения ставки рефинансирования, действовавшей 12.06.2017 г., противоречит п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Днем фактического исполнения обязательств ответчика является день передачи объекта долевого строительства путем подписания акта приема-передачи. Учитывая, что на сегодняшний день истцы уклоняются от подписания акта приема-передачи, размер процентной ставки для начисления неустойки определяется на текущую дату, то есть 7,75%. (Информация Банка России от 26.04.2019 г.).

При начислении неустойки были неправильно определены сроки начала начисления неустойки и примененная процентная ставка рефинансирования.

ФИО1 и ФИО2 подали возражение, в котором просят решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В возражении указано, что договором от 31.10.2017 г. не предусмотрено, что сторона ООО «Пегас» передает истцу право требование в отдельной части основного обязательства или в отдельной части права обеспечивающего это обязательства, следовательно, обязательства переданы в полном объеме и на условиях которые указаны в договоре от 25.02.2016 г.

Довод о том, что условия первоначального (договора от 25.02.2016 г.) обязательства изменены п. 2.8. договора от 31.10.2017 г. несостоятельны.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» № 214- ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В суд не представлено предложение, направленное ответчиком стороне (ООО «М-строй», ООО «Пегас» или истцу) об изменении существенных условий договора как того требует п. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Также суду не представлено письменное, зарегистрированное в Росреестре соглашение об изменении договора от 25.02.2016 г., как того требует ст. 452 ГК РФ. Отсутствует вступившее решение суда об изменении условий договора между сторонами.

В договоре от 31.10.2017 г. ответчик стороной не является, а лишь указан как лицо дающее согласие на уступку, в связи с чем, указанный договор нельзя трактовать как соглашение об изменении условий договора от 25.02.2016 г.

К тому же ГК РФ предусмотрено, что отсутствие согласия должника на уступку не лишает силы такую уступку. И в данном случае личность кредитора не имеет никакого значения для должника - ответчика.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что условия первоначального договора от 25.02.2016 г. были изменены, несостоятельны, так как не основаны на законе и более того, доводы прямо противоположны требованию закона.

Довод о том, что неверно исчислена неустойка, что неверно указан день исполнения обязательства, также не верен.

День исполнения обязательства указан непосредственно ответчиком в договоре от 25.02.2016 г. Исходя из этого применена ставка рефинансирования ЦБ РФ в указанное время.

На момент направления настоящего возражения квартира ответчиком не передана, а ими не принята в виду невозможности проживания в ней по причине отсутствия газоснабжения, предусмотренного проектом здания, что подтверждается официальным ответом ресурсоснабжающей организации ООО «Газпром Межрегионгаз Нальчик», (адвокатский запрос от 13.05.2019 г., ответ ООО «Газпром Межрегионгаз Нальчик» от 17.05.2019 г.).

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив представленные материалы и доводы жалобы, выслушав поддержавшего жалобу представителя ответчика ФИО7, Судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.02.2016г. между ОАО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» (застройщик) и ООО «М-СТРОЙ» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве, 4-х секционного, 9-ти этажного, 112-ти квартирного жилого дома, со встроенными помещениями общественного назначения (корпус 1) и 3-х секционного, 9-ти этажного, 108-ми квартирного жилого дома (корпус 2), расположенных по адресу: <адрес>.

Пунктом 3.2 договора предусматривалось получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 12.04.2017 г.

26.08.2017г. между ООО «М-СТРОЙ» (цедент) и ООО «Пегас» (цессионарий) заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве.

31.10.2017 г. между ООО «Пегас» (цедент) и ФИО1 и ФИО2 (цессионарии) заключен последующий договор уступки права требования, по тому же договору участия в долевом строительстве, объектом которого являлась указанная в исковом заявлении двухкомнатная квартира № по адресу: <адрес> в котором указан срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию до 28.04.2018 г.

Вместе с тем, вопреки доводам апелляционной жалобы, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 названного выше закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

Как следует из материалов дела, по условиям договора участия в долевом строительстве от 25.02.2016г., заключенного между ОАО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» (застройщик) и ООО «М-СТРОЙ» (дольщик), завершение строительства многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию планировалось не позднее 12.04.2017г., а объект долевого строительства подлежал передаче Дольщику не позднее двух месяцев с даты получения такого разрешения.

Поскольку к 12.06.2017г. объект долевого строительства не был передан Дольщику - ООО «М-СТРОЙ», то с указанной даты подлежала начислению и выплате неустойка.

Уведомление Дольщика (ООО «М-СТРОЙ») о нарушении срока строительства с предложением изменить договор Застройщиком (ОАО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация») в установленный ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ срок не направлялось.

При этом, в соответствии с требованиями ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, договор уступки права требования от 31.10.2017г., которым изменен срок завершения строительства многоквартирного дома и сдачи его в эксплуатацию (до 28.04.2018г.), не может служить основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушения оговоренного срока передачи объекта долевого строительства за период, предшествующий его заключению, поскольку указанный договор не содержит условий об освобождении Застройщика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате неустойки, как того требуют положения п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки иным доводам апелляционной жалобы, применительно к положениям статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исполнения обязательства - это срок, установленный в договоре.

При расчете неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона N 214-ФЗ, судом правомерно применена ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства, установленный в заключенном договоре участия в долевом строительстве.

В силу ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Однако, стороной ответчика не представлено доказательств о том, что отказ со стороны истцов подписать акт о передаче объекта долевого строительства является неправомерным.

Стороной ответчика не опровергнуты приводимые истцами обстоятельства о том, что на момент подачи искового заявления дом в эксплуатацию не сдан, а в силу ч.2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Соответственно, доводы жалобы относительно злоупотребления истцами своим правом подлежат отклонению.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых по делу обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Они фактически выражают лишь несогласие с решением суда, однако, по существу не опровергают вышеприведенные выводы.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 23 апреля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу АО «Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация» - без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи З.Т. Тхагалегов

Р.Х. Шомахов