Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи комнаты, прекращении права собственности, признании права собственности,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Сургутского районного суда от 30 октября 2018 года, которым постановлено:

расторгнуть договор от 27.06.2018 года купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, г.п. Белый Яр, ул. Лесная, дом 22, комната 116, заключенный между покупателями ФИО2, ФИО3, ФИО2 и продавцом ФИО1.

Прекратить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора купли-продажи от 27.06.2018 года и право общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества за ФИО2, ФИО3 и ФИО2.

Признать право собственности на комнату, расположенную по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, г.п. Белый Яр, ул. Лесная, дом 22, комната 116, за ФИО1.

Заслушав доклад судьи Беспаловой В.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что 27 июня 2018 года заключила договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, г.п. Белый Яр, ул. Лесная, д.22 к. 116, с ФИО2 и несовершеннолетними ФИО3 и ФИО2 Согласно п. 4 договора цена комнаты составляет 453 026 рублей. По условиям договора оплата за комнату производится полностью из средств материнского капитала в течение двух месяцев с даты подписания документов в Пенсионном Фонде РФ. 27.06.2018 года был составлен передаточный акт. Обязанности продавца по договору купли-продажи истцом выполнены в полном объеме. Вместе с тем обязанность покупателей по оплате стоимости комнаты до настоящего времени не исполнена, с момента передачи комнаты покупателям прошло 3 месяца, а денежные средства продавцу не поступили. 08.08.2018 года УПФ РФ по г. Сургуту покупателю выдано уведомление об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала. На требование истца внести оплату по договору купли-продажи ФИО2 пояснила, что в настоящее время не работает и не имеет возможности произвести оплату за комнату. Неоплата ответчиком всей цены по договору лишает истца того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора. 21.09.2018 года истцом ответчику направлено предложение о расторжении договора, при этом было предложено явиться 01.10.2018 года для заключения соглашения о расторжении договора. Однако ответчик для подписания соглашения о расторжении договора не явилась и устно ответила отказом.

В судебном заседании ФИО1 иск поддержала.

ФИО2, её представитель ФИО4 иск не признали. Факт неоплаты купленной у истца комнаты подтвердили, указав на осведомленность истца при заключении договора о том, что оплата будет произведена за счет средств материнского капитала через три года.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре, Управления опеки и попечительства администрации Сургутского района, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, решение принять на усмотрение суда.

Суд постановил вышеизложенное решение, с которым ответчик ФИО2 не согласилась.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое – об отказе в иске. Ссылаясь на ст. ст. 450, 453 ГК РФ, указывает, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу не предоставлено право требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры, даже в случае нарушения обязательств по оплате стоимости квартиры. Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ продавец, в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного ему товара, имеет право требовать оплаты товара и дополнительной уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Полагает, что факт невыплаты денежных средств за комнату не является существенным нарушением условий договора, дающим основания для его расторжения. При расторжении договора затрагиваются интересы несовершеннолетних членов семьи ответчика, в связи с чем орган опеки и попечительства должен дать оценку по вопросу расторжения договора купли-продажи жилого помещения. Судом не принято во внимание, что ФИО3 на момент рассмотрения исполнилось 15 лет, в связи с чем суд должен был привлечь его к участию в деле. Однако суд разрешил вопрос о его жилищных правах в его отсутствие.

В возражениях на апелляционную жалобу истец указывает на несостоятельность ее доводов, просит решение оставить без изменения.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте его рассмотрения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом и следует из материалов дела комната 116, расположенная по адресу: Сургутский район, г.п. Белый Яр, ул. Лесная д. 22, принадлежала ФИО1

27.06.2018 года между ФИО1 и ФИО2, действующей также в интересах ФИО2, ФИО3, действовавшим с согласия матери, заключен договор купли-продажи указанной комнаты.

Согласно п. 4 договора купли-продажи стороны определили цену комнаты в размере 453 026 рублей. По условиям договора оплата за комнату производится полностью из средств материнского капитала в течение двух месяцев с даты подписания документов в Пенсионном фонде РФ.

Судом установлено, что обязанности продавца по договору исполнены, спорная комната передана покупателям, что подтверждается передаточным актом от 27.06.2018 года. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Ответчик с детьми зарегистрировались по месту жительства по адресу спорной комнаты.

Из материалов дела следует, что обязательства по оплате комнаты ответчиком не исполнены, 08.08.2018 года покупателю УПФ РФ выдано уведомление об отказе в распоряжении средствами материнского капитала. Требования истца произвести расчет по договору купли-продажи оставлены ФИО2 без удовлетворения, последняя пояснила, что у нее отсутствуют денежные средства.

21.09.2018 года истцом ответчику направлено требование о расторжении договора и предложено явиться 01.10.2018 года для заключения соглашения о расторжении договора, на которое ответчик устно ответила отказом.

В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчик не выплатила ей денежные средства в размере 453 026 рублей, а также до настоящего времени отказываются добровольно расторгнуть договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 450, 449, 555, 1102 ГК РФ, а также разъяснениями в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение п. 4 договора ответчик денежные средства истцу не передала, доказательств оплаты предусмотренной договором купли-продажи суммы ответчиком не представлено. При таких обстоятельствах, отсутствием оплаты по договору купли-продажи существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора, в связи с чем суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.

Суд верно указал, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, так как, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

При таких обстоятельствах, в отсутствие бесспорных доказательств оплаты по договору купли-продажи, суд пришел к правильному выводу о расторжении договора купли-продажи комнаты в связи с существенным нарушением его условий, и возврате истцу права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

Поскольку денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи комнаты от 27.06.2018 года ответчиком в пользу продавцов выплачены не были, что является существенным нарушением условий договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска.

Доводы апеллянта о том, что неоплата товара покупателем не является существенным нарушением договора и не влечет его расторжения, поскольку покупатель в данном случае вправе потребовать взыскания денежных средств, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.

В данном случае истец не получила вообще никакой суммы за проданное недвижимое имущество, что повлекло для нее значительный ущерб, поскольку она лишились того, на что рассчитывала при заключении договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что покупателю было известно о перечислении средств материнского капитала через три года, подлежат отклонению, поскольку данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания, опровергаются материалами дела и объяснениями ответчика ФИО2

Довод жалобы о непривлечении к участию в деле несовершеннолетнего ФИО3, отмену решения не влечет. Само по себе указанное обстоятельство не повлекло нарушение прав несовершеннолетнего, поскольку в деле участвовал законный представитель ФИО3 - его мать ФИО2, действовавшая так же в интересах сына, защищавшая в процессе его права и свободы (ч. 3 ст. 37 ГПК Российской Федерации).

Довод апеллянта о том, что Орган опеки и попечительства должен дать заключения по заявленным требованиям подлежит отклонению. Как следует из материалов дела, судом к участию в деле было привлечено Управление по опеки и попечительству Сургутского района, которое направило в суд заключение по данному делу.

При таких обстоятельствах доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Сургутского районного суда от 30 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий	Иванова И.Е.
Судьи	Беспалова В.В. Данилов А.В.