Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ООО «Иркнед» к ФИО2, отделению №2 отдела по вопросам миграции МУ МВД России «Иркутское» о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета

по апелляционной жалобе ФИО1, ООО «Иркнед»

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 сентября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Гуревской Л.С., объяснения представителей ФИО1 ФИО3 и ФИО4, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО2 ФИО5, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Иркутской областной прокуратуры нагорной И.Н., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

установила:

в обоснование исковых требований указано, что ФИО1 18.01.2018 по результатам продажи в электронной форме на открытых торгах имущества ООО «Иркнед», (Протокол № 23945-ОАОФ/1 о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Иркнед» от 18.01.2018), с учетом Агентского договора № 09-01 от 09.01.2018, заключенного между ФИО1, принципалом по Агентскому договору № 09-01 от 09.01.2018, ФИО4, агентом по Агентскому договору № 09-01 от 09.01.2018, приобрела следующее имущество - квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, <адрес изъят> кадастровый (или условный) Номер изъят

29.01.2018 между ФИО1 и ООО «Иркнед» заключен договор купли-продажи. 05.02.2018 квартира была оплачена покупателем в полном объеме.

В спорной квартире зарегистрирован ФИО2, не являющийся членом семьи истца, не имеющий с истцом договорных отношений на пользование квартирой, который отказывается освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета.

В связи с чем, ФИО1, ООО «Иркнед» просили признать прекращенным право пользования на квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес<адрес изъят>, кадастровый (или условный) Номер изъят ФИО2; обязать отделение № 2 отдела по вопросам миграции МУ МВД России «Иркутское» области снять ФИО2 с регистрационного учета по данному адресу, выселить его из жилого помещения.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 сентября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, ООО «Иркнед» поставлен вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения. Полагают, что судом не дана оценка доводам истцов относительно злоупотребления правом со стороны ответчика, ФИО2 и бывший руководитель ООО «Иркнед» ФИО2 являются близкими родственниками (сын, отец), договор найма от 23.09.2011 и квитанция к приходному кассовому ордеру от 23.09.2011 на сумму 800 000 руб. были выполнены без намерения создать правовые последствия. Фактически, ООО «Иркнед» не передавало в пользование ответчика спорное жилое помещение, денежные средства в кассу не вносились. Кроме того, доказательств осведомленности конкурсного управляющего ФИО6 о наличии договора найма, на дату проведения торгов, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд необоснованно не применил к спорным правоотношениям положения статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Прокуратурой Октябрьского района г. Иркутска представлены возражения о несостоятельности доводов апелляционной жалобы и законности и обоснованности решения.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ФИО2 ФИО5 просит отказать в ее удовлетворении.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленных возражений, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда установила следующее.

Квартира общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер Номер изъят, была построена и 30.12.2010 передана в собственность ООО «Строительная компания «Росстройкомплекс» на основании договора № 210 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 18.11.2009. Как следует из передаточного акта от 30.12.2010 участником долевого строительства ООО «Строительная компания «Росстройкомплекс» оплата за квартиру в размере 2 423 920 руб. произведена в полном объеме.

На основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 23.06.2011 ООО «РосСтройКомплекс» продал, а ООО «Иркнед» купил спорную квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) Номер изъят. Право собственности ООО «Иркнед» на квартиру было зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области 20.07.2011, обременения права не зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (данные изъяты)

22.07.2011 ООО «Иркнед» (залогодатель) представил ООО «Дальневосточный банк» в залог квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, <адрес изъят> кадастровый (или условный) Номер изъят, в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения ООО «РосСтройКомплект» обязательств, вытекающих из заключенного 15.02.2013 в г. Иркутске между заемщиком ООО «РосСтройКомплект» и банком договора кредитной линии с лимитом задолженности № IR-17, с последующими изменениями и дополнениями к нему, в связи с чем, на квартиру было наложено обременение: ипотека, что подтверждается договором залога № IR-17-3 недвижимого имущества от 22.07.2011.

15.02.2013 между ОАО «Дальневосточный банк» и ООО «Иркнед» 15.02.2013 был заключен договор залога IR-2-1, по условиям которого, ООО «Иркнед» передал, а ОАО «Дальневосточный банк» принял в залог недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, <адрес изъят> кадастровый (или условный) Номер изъят в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения ООО «РосСтройКомплект» обязательств, вытекающих из заключенного 15.02.2013 в г. Иркутске между заемщиком ООО «РосСтройКомплект» и банком договора кредитной линии с лимитом задолженности № IR-2.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 18.11.2013, вступившим в законную силу 26.12.2013, исковые требования ОАО «Дальневосточный банк» были удовлетворены, с ФИО2, ФИО7, ООО СтройСнаб», ООО «Иркнед», ООО «ТП «Девятки» солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Дальневосточный банк» взыскан долг по Договору кредитной линии с лимитом задолженности № IR-27 от 24.07.2012: 13 337 783, 55 руб. - задолженность по кредиту (просроченный основной долг), 144 000 руб. - задолженность по начисленным срочным процентам, 316 882,26 руб. - задолженность по процентам, начисленным на просроченный основной долг. Обращено взыскание в пользу ОАО «Дальневосточный банк», в том числе, на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Иркнед» на сумму 13 798 665,82 руб. на квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., расположенную <адрес изъят> кадастровый (или условный) Номер изъят с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере залоговой стоимости 2 986 900 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.12.2014 по делу №А19-18589/2013 ООО «Иркнед» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 3 сентября 2014 года по делу Номер изъят (о включении требования в реестр требований кредиторов) требование ОАО «Дальневосточный банк» в размере 31 574 279, 93 руб. включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Иркнед» с порядком удовлетворения, установленным пунктом 2 статьи 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», за счет средств, вырученных от реализации имущества должника, являющегося предметом, в том числе, договора о залоге IR-2-1 от 15.02.2013 квартиры <адрес изъят> кадастровый (или условный) Номер изъят

В соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для погашения задолженности организации перед должниками арбитражным управляющим ООО «Иркнед» на открытых торгах произведена реализация имущества ООО «Иркнед» в виде квартиры, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, <адрес изъят> кадастровый (или условный) Номер изъят

29 января 2018 года ООО «Иркнед» (продавец) и ФИО1 (покупатель) на открытых торгах, реализуемых в порядке дела о банкротстве Номер изъят имущество ООО «Иркнед», заключили договор купли-продажи квартиры, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) Номер изъят, за 2 820 636 руб., что подтверждается протоколами № 23945-ОАОФ/1 об определении участников торгов с открытой формой предоставления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Иркнед» от 15.01.2018, № 23945-ОАОФ/1 о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Иркнед» от 18.01.2018, договором купли-продажи недвижимого имущества ООО «Иркнед» № 1 от 29.01.2018.

В указанном жилом помещении с 23 сентября 2011 года зарегистрирован ФИО2, предоставивший в подтверждение своего права пользования спорным жилым помещением договор найма жилого помещения <адрес изъят>, заключенный 23 сентября 2011 года между ООО «Иркнед» в лице ФИО2 (наймодатель) и ФИО2 (наниматель).

Указанный договор заключен на период с 23 сентября 2011 года по 22 сентября 2016 года, предусматривающий продление договора на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора.

Установлена плата за использование помещения в размере ежемесячных коммунальных платежей за жилое помещение в кассу обслуживающих организаций.

В материалы дела истцом представлена не проверенная на соответствие с подлинной копия квитанции к приходному кассовому ордеру от 23.09.2011, идентификационный номер 3849014440, выданной ООО «Иркнед», заверенной печатью ООО «Иркнед» (л.д. 180, опись материалов гражданского дела № 202047/2018 том 1 не содержит указаний на указанную квитанцию, имеется указание на наличие на л.д. 178-185 возражений), согласно которой ФИО2 передано 800 000 руб. ООО «Иркнед» по договору от 23 сентября 2011 года в качестве гарантируемой суммы, которая возвращается нанимателю в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно требованиям статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу пункта 1, пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на квартиру является основанием для прекращения права пользования помещением прежним собственником, членами его семьи, а также фактически другими лицами.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. Хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользование им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем,

Из буквального толкования указанных норм следует, что право пользования жилым помещением может быть сохранено в случаях, установленных законом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что требования ОАО «Дальневосточный банк» были обеспечены спорным имуществом ООО «Иркнед».

Судебная коллегия отмечает право банка как залогодателя обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору ипотеки, для удовлетворения за счет спорной квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Спорная квартира, являющаяся предметом договора о залоге, была реализована с публичных торгов с целью получения денежных средств для удовлетворения требований залогового кредитора ОАО «Дальневосточный банк», поскольку, требования ОАО «Дальневосточный банк» включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом спорной квартиры.

Между истцами и ответчиком каких-либо соглашений о сохранении права пользования жилым помещением ответчиком не заключалось, также не возникает обязанности перед ответчиком на сохранение права пользования жилым помещением на каких-либо условиях.

С учетом изложенных выше норм права и фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о прекращении права пользования ФИО2, поскольку на спорную квартиру обращено взыскание как на заложенное имущество по договору ипотеки, что является основанием для прекращения права пользования жилым помещением ФИО2

Согласно пункту 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 №713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

Ссылка ФИО2 на право пользования жилым помещением на основании договора найма жилого помещения от 23 сентября 2011 года, что является обременением для спорного жилого помещения, несостоятельна.

В пункте 7.6 договора залога недвижимого имущества IR-2-1от 15.02.2013, зарегистрированного в ЕГРП 25.02.2013, указано, что на момент заключения договора залога предметы залога не проданы, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, что подтверждается выписками из ЕГРП, иные права пользования названным имуществом у третьих лиц отсутствуют.

Таким образом, ООО «Иркнед» (руководитель ФИО2, являющийся отцом ответчика ФИО2, что им не оспорено), являясь участником кредитных обязательств передал в залог спорную квартиру свободную от притязаний третьих лиц и гарантировал это ОАО «Дальневосточный банк», которое приняло указанное имущество в качестве обеспечения обязательства ООО «Иркнед» по кредитному договору как свободное от прав третьих лиц на указанное имущество, исключающих или ограничивающих в дальнейшем возможность получения удовлетворения в полном объеме.

Иное бы свидетельствовало о необоснованном освобождении должника ООО «Иркнед» от исполнения обязательства по кредитному договору.

При этом, как указано выше, согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Содержащееся в п. 1.4 договора купли-продажи залогового имущества от 29 января 2018 года указание, что на момент заключения настоящего договора покупателю известно, что в отношении указанного имущества имеется обременение в виде права владения и пользования данным имуществом зарегистрированными в данной квартире физическими лицами, само по себе не свидетельствует о наличии у ответчика права пользования этим помещением, поскольку фактически обременения, установленного в порядке, предусмотренном законодательством, не имеется, и иск заявлен об освобождении имущества, являющегося обеспечение возврата кредита и не обладающее исполнительским иммунитетом.

Содержащееся в договоре указание на обременение правами зарегистрированных лиц, свидетельствует лишь о их регистрации в жилом помещении и не содержит существенных условий по пользованию жилым помещением.

При принятии судом решения о взыскании с ООО «Иркнед» в пользу ОАО «Дальневосточный банк» задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на спорную квартиру никто не заявлял об обременении указанной квартиры правами третьих лиц.

Залоговая стоимость была определена без учета прав третьих лиц (учитывая очевидную экономическую неликвидность жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, предполагающих постоянное проживание).

Судебная коллегия полагает, что предъявление договора найма жилого помещения ответчиком ФИО2 (учитывая, что он является сыном руководителя ООО «Иркнед») направлено исключительно на создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих новому собственнику пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика, который злоупотребляет правом.

Ответчиком ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих оплату 800 000 руб. по договору найма. Представленная истцом копия квитанции таким подтверждением не является, поскольку ответчиком не предъявлена подлинная квитанция ни в суд первой ни в суд апелляционной инстанции и судом она не исследовалась в судебном заседании, что подтверждается материалами дела.

Более того, ООО «Иркнед» в лице конкурсного управляющего указывает на отсутствие сведений о поступлении денежных средств от ФИО2 в указанном размере.

Таким образом, для признания ответчика прекратившим право пользования жилым помещением в данном случае необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества, что в настоящем деле состоялось. После окончания данной процедуры собственник имущества вправе обратиться за защитой нарушенного права, в том числе с иском о выселении ФИО2, право пользование жилым помещением которого прекращено.

Не имеет правового значение отсутствие регистрации права собственности ФИО1 на спорное имущество, поскольку приобретя имущество на торгах, она стала его собственником. Договор и торги никем не оспорены. Воля сторон в сделке реализована.

Ответчик ФИО2 не оспаривал результаты торгов, не требовал включения условий обременения жилого помещения согласно договору найма жилого помещения от 23 сентября 2011 года.

При отсутствие у ФИО2 права пользования жилым помещением, он подлежит выселению.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска (1, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Выводы суда первой инстанции о наличии у ответчика права пользования спорным жилым помещением являются несостоятельными.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 сентября 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1, ООО «Иркнед» удовлетворить.

Признать прекращенным право пользования ФИО2 на квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, <адрес изъят> кадастровый (или условный) Номер изъят обязать отделение № 2 отдела по вопросам миграции МУ МВД России «Иркутское» снять с регистрационного учета <адрес изъят> ФИО2, выселить ФИО2 из жилого помещения расположенного <адрес изъят>

Председательствующий О.Н. Иванова

Судьи Р.Р. Трофимова

Л.С. Гуревская