Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 27 марта 2019 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Ляхович М.Б.,

объяснения ФИО1 и ее представителя Филатовой Н.И.,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1275 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, прекратив за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Требования мотивирует тем, что <данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>.

Согласно условиям этого договора, стороны обязуются, при условии наступления ряда обстоятельств, заключить в установленные в договоре сроки в будущем договор купли-продажи земельного участка.

Цена участка установлена в соответствии с договором и составляет <данные изъяты> рублей.

Денежные средства по указанному договору были внесены истцом в полном объеме.

<данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2 подписано дополнительное соглашение <данные изъяты> к предварительному договору <данные изъяты> купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, согласно которому увеличен срок действия предварительного договора <данные изъяты> купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> на два года, в связи с чем, п. 1.4 предварительного договора изложен в новой редакции: «Указанные в п. 1.3 договора обстоятельства должны наступить в сроки, предусмотренные для каждого из этих обстоятельств договором, но во всяком случае, не позднее 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего договора. В этот же срок должен быть заключен (подписан) основной договор между сторонами».

В настоящее время фактически строительство индивидуального монолитного дома на участке завершено, все работы по договору выполнены.

<данные изъяты> истцом в адрес ФИО2 направлено уведомление о заключении основного договора купли-продажи земельного участка.

В настоящее время истцу стало известно, что данный земельный участок наложен арест, соответственно заключить договор купли-продажи не представляется возможным.

Взятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи истец исполнила в полном объеме, внесены денежные средства за земельный участок, заключен договор с подрядной организацией, оплачена их работа, возведен объект недвижимости в соответствии с приложением <данные изъяты> к договору. Ответчик со своей стороны, хоть и не отказывается от заключения основного договора, но не может это сделать в виду наложения ареста на земельный участок, считает, что данные обстоятельства не являются уважительными и возникли по вине ответчика. Поскольку истцом денежные средства на земельный участок, а также строительство дома, произведены до наложения ареста на участок, то возникшие у ответчика проблемы не должны нарушать права истца и законные интересы. На момент заключения предварительного договора и исполнения его, обеспечительных мер в виде ареста на участок наложено не было. Считает, что ввиду полного исполнения предварительного договора купли-продажи, у истца возникло право на заключение основного договора купли-продажи и признания за истцом возникло право собственности на данный земельный участок.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель адвокат Филатова Н.И. на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – адвокат Жигулин М.В. не возражал против удовлетворения иска.

В судебное заседание представитель третьего лица УФСГРКиК по МО, межмуниципальный отдел по Серпуховскому и <данные изъяты>м в судебное заседание не явился.

Решением суда в удовлетворении иска отказано и судом сделан вывод о том, что истец избрал неверный способ защиты права и не является добросовестным приобретателем земельного участка.

Не согласившись с постановленным решением, истец обжалует его в апелляционном порядке, в своей жалобе просит его отменить, постановить по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель настаивали на доводах апелляционной жалобы, просили решение суда отменить.

Ответчик и представитель третьего лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом. Поскольку ходатайств об отложении дела не поступало, а также не представлено никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, поскольку суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно определил правоотношения сторон и выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Судом установлено и не отрицается сторонами следующие обстоятельства.

<данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>.

По условиям договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка при ряда условий: оплаты продавцу в полном объеме суммы авансовых платежей в счет оплаты стоимости участка 828750 рублей в соответствии с графиком платежей (приложение <данные изъяты> к договору): заключении покупателем с ООО «Альфа-Строй» договора подряда на строительство на участке объекта недвижимости, характеристики которого указаны в приложении <данные изъяты> к договору; завершении строительства в полном объеме не позднее 3 (трех) лет с даты заключения настоящего договора. В этот же срок должен быть заключен (подписан) основной договор между сторонами.

По условиям предварительного договора продавец предоставил покупателю право произвести строительство на участке объекта недвижимости.

Согласно графику платежей по договору (приложение <данные изъяты> к предварительному договору) покупатель должен производить ежемесячную оплату авансовых платежей в период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, тем самым внеся сумму в размере 828750 рублей, что соответствует цене участка, установленной предварительным договором.

Во исполнение обязательств по предварительному договору истцом производились указанные в графике, авансовые платежи в установленные сроки, и к <данные изъяты> был осуществлен последний платеж по реквизитам указанным в приложении <данные изъяты> к предварительному договору, тем самым сумма, установленная п.2.2. договора, как цена участка была оплачена в полном объеме.

<данные изъяты> истцом с ДНП «Дракино Вилладж» был заключен договор <данные изъяты> об условиях участия (членства) в ДНП «Дракино Вилладж».

Во исполнение п. 1.3.2 предварительного договора, <данные изъяты> истцом был заключен договор строительного подряда № ББ277 с ООО «Альфа-Строй», предметом которого является производство строительных работ индивидуального монолитного дома, из своих материалов своими силами или с привлечением третьих лиц в соответствии с проектной документацией по адресу: <данные изъяты>, д. Калиново, КП «Дракино Вилладж», участок 113.

Согласно п.4.1 договора подряда, стоимость работ по договору составила <данные изъяты> рублей, работы по договору были выполнены в полном объеме, денежные средства внесены истцом в полном объеме.

Поскольку до окончания действия предварительного договора купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> строительство дома не было завершено, истец обратилась к ФИО2 с предложением о заключении дополнительного соглашения и продлении срока предварительного договора.

<данные изъяты> истцом в адрес ФИО2 направлено уведомление о заключении основного договора купли-продажи земельного участка, однако ответчик письмом уведомил истца о невозможности заключить основной договор ввиду наложения ареста на участок и рекомендовал обратиться в суд за защитой прав.

В материалы дела представлена копия дела правоустанавливающих документов на земельный участок.

Из сведений, полученных УФСГРКиК по МО, межмуниципального отдела по Серпуховскому и <данные изъяты>м от <данные изъяты>, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1275 кв.м., по адресу: <данные изъяты> наложен арест на основании Постановления о наложении ареста на имущество от <данные изъяты> Басманного районного суда <данные изъяты> и протокола о наложении ареста на имущество от <данные изъяты> (т.2 л.д. 12-13). Постановление о наложении ареста на имущество от <данные изъяты> Басманного районного суда <данные изъяты> и протокол о наложении ареста на имущество от <данные изъяты> в деле правоустанавливающих документов и материалах гражданского дела отсутствуют.

Отказывая ФИО1 в иске о признании права собственности суд указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права и ФИО1 как предполагаемый покупатель, до заключения сделки не приняла всех возможных мер по выяснению законности предыдущих сделок со спорным земельным участком и отсутствия притязаний иных лиц на указанное имущество. Таким образом, она не проявила той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, вследствие чего у суда не имеется оснований для признания ФИО1 добросовестным покупателем.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда и приходит к выводу о необходимости отмены решения суда.

В соответствии с п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из того, что суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно определил правоотношения сторон и выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Так, делая вывод о недобросовестности ФИО1, суд не учел, что у нее не было оснований усомниться в законности приобретения земельного участка, поскольку предварительный договор купли-продажи между ней и ответчиком был заключен в 2014 году. С 2014 года она вела строительство на приобретаемом земельном участке, оплачивая по графику выкупную стоимость земельного участка.

Ответчик являлся титульным собственником земельного участка, каких-либо обременений земельного участка с 2014 года не имелось.

С 2014 года ФИО1 как собственник земельного участка вступила в члены ДНП «Дракино Вилладж», оплачивала членские, целевые взносы, подписывала дополнительное соглашение.

Из существа заключенного истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи следует, что фактически он содержал все существенные условия договора купли-продажи земельного участка и по своей сути фактически является договором купли-продажи с рассрочкой платежа, в связи с чем, к данным правоотношениям подлежали применению нормы ст.ст. 309, 488, 489 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии со ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2,4 и 5 ст. 488 настоящего Кодекса.

Указывая ФИО1 о неверно избранном способе защиты права суд не учел, что истец обязательства по выкупу земельного участка исполнила, оплатив последний платеж <данные изъяты>, в связи с чем, имела право на оформление участка в собственность. При этом, на переданном ей спорном земельном участке ею возведен жилой дом общей площадью 309 кв.м., ответчик от заключения договора не уклонялся, не оспаривал прав истца на оформление земельного участка, выкупленного истицей, и не заключил основной договор только в связи с наложением ареста на земельный участок, указав что принимает меры для снятия ареста.

При таких обстоятельствах иного способа защиты прав истца не имеется, а вывод суда о недобросовестности истца при заключении сделки опровергается представленными доказательствами.

Учитывая, что по делу установлены все обстоятельства, необходимые для разрешения спора, судебная коллегия считает необходимым постановить по делу новое решение, удовлетворив исковые требования ФИО1 и признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 1275 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, прекратив право собственности ФИО2 на данный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Руководствуясь ст. 193, 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить. Принять по делу новое решение. Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 1275 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, прекратив право собственности ФИО2 на данный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним.

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Председательствующий

Судьи