Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Первомайского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 10 февраля 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежной суммы.

В обоснование исковых требований указал, что между ним и ответчиком ФИО1 заключен предварительный договор мены недвижимого имущества от 02.04.2008 года, согласно которому стороны договорились в будущем заключить основной договор мены смежных земельных участков. В соответствии с условиями договора истец принял на себя обязательство заключить с ответчиком ФИО1 договор мены и передать в собственность ФИО1 земельный участок, площадь 204 кв.м., расположенный по адресу: <...> Со своей стороны ответчик ФИО1 приняла на себя обязательство заключить с истцом договор мены и передать истцу в собственность земельный участок, площадью 500 кв.м., который она должна была оформить надлежащим образом путем выделения из земельного участка площадью 998 кв.м., расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ей на праве собственности. Таким образом, заключение предварительного договора было обусловлено необходимостью формирования ФИО1 земельного участка нужного размера путем разделения уже существующего участка. Основной договор мены недвижимого имущества был заключен 28.10.2008 года. Однако в нарушение условий предварительного договора ответчик ФИО1 указанные обязательства не выполнила. Переданный истцу по договору мены земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с разрешенным использованием, в частности, на нем были расположены незаконные (самовольные) постройки, на земельном участке находился объект повышенной опасности - электрическая опора (столб), находящаяся на балансе Краснодарской дистанции электроснабжения Краснодарского отделения филиала СКЖД ОАО «РЖД», по территории земельного участка на глубине нескольких метров проходит канализационный коллектор. Таким образом, земельный участок был обременен правами третьих лиц, в связи с чем, использование участка по назначению в соответствии с разрешенным использованием было невозможно. Освобождение участка от существовавших обременении потребовало от истца значительных усилий, средств и времени. В сентябре 2013 года выяснилось, что никакое строительство на переданном истцу участке невозможно, поскольку данный участок расположен в границах красных линий улицы - территории общего пользования без права строительства в капитальных конструкциях, что подтверждается письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар. Просил суд взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 <...> и обязать ФИО3 передать ФИО1 земельный участок, площадью 553 кв.м., категория - земли населенных пунктов, в целях обслуживания и эксплуатации нежилых сооружений, расположенный по адресу: <...>

В судебном заседании представитель ФИО3 по доверенности ФИО4 уточнил исковые требования, просил суд взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 <...>. и обязать ФИО1 принять земельный участок, площадью 553 кв.м., категория - земли населенных пунктов, в целях обслуживания и эксплуатации нежилых сооружений, расположенный по адресу: <...>

Представитель ФИО1, ФИО2 по доверенностям ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Решением Первомайского районного суда г.Краснодара от 10 февраля 2014 года иск ФИО3 удовлетвоен, солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 <...>

ФИО1 обязана принять земельный участок, площадью 553 кв.м., категория - земли населенных пунктов, в целях обслуживания и эксплуатации нежилых сооружений, расположенный по адресу: <...>

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 просят решение Первомайского районного суда г.Краснодара от 10 февраля 2014 года отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования всех обстоятельств дела.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ФИО1, ФИО2 по доверенностям ФИО5, представителя ФИО3 по доверенности ФИО4, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, между ФИО3 и ответчиком ФИО1 заключен предварительный договор мены недвижимого имущества от 02.04.2008 года, согласно которому стороны договорились в будущем заключить основной договор мены смежных земельных участков.

В соответствии с условиями договора истец принял на себя обязательство заключить с ответчиком ФИО1 договор мены (основной договор) и передать в собственность ФИО1 земельный участок: категория - земли поселений, целевое использование - для эксплуатации нежилого здания, площадь 204 кв.м., расположенный по адресу: <...>

На момент заключения предварительного договора земельный участок принадлежал истцу на праве собственности на основании решения Прикубанского районного суда г.Краснодара от 19.07.2004 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2004 года произведена запись регистрации <...>, что подтверждается выдачей Свидетельства о государственной регистрации права собственности серия <...>

Ответчик ФИО1 приняла на себя обязательство заключить с истцом договор мены (основной договор) и передать истцу в собственность земельный участок, площадью 500 кв.м., который она должна была оформить надлежащим образом путем выделения из земельного участка площадью 998 кв.м.: категория - земли населенных пунктов - в целях обслуживания и эксплуатации нежилых сооружений, расположенного по адресу: <...>

На момент заключения предварительного договора земельный участок площадью 998 кв.м.: категория - земли населенных пунктов - в целях обслуживания и эксплуатации нежилых сооружений, расположенный по адресу: <...> принадлежал ответчику ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25.01.2008 года, кадастровый номер <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.01.2008 года сделана запись регистрации <...>, что подтверждается выдачей Свидетельства о государственной регистрации права собственности серия <...>

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что заключение предварительного договора было обусловлено необходимостью формирования ФИО1 земельного участка нужного размера путем разделения уже существующего участка.

Основной договор мены недвижимого имущества был заключен 28.10.2008 года, в соответствии с которым ФИО3 передал в собственность ФИО1 принадлежащий ему земельный участок: категория - земли поселений, целевое использование - для эксплуатации нежилого здания, площадью 204 кв.м., расположенный по адресу: <...>

ФИО1 передала в собственность ФИО3 принадлежащий ей земельный участок: категория - земли населенных пунктов, в целях обслуживания и эксплуатации нежилых сооружений, площадью 553 кв.м., расположенный по адресу: <...>

Наряду с обязательством заключить с истцом основной договор мены, ответчик ФИО1 в предварительном договоре приняла на себя ряд дополнительных обязательств, которые по своей правовой природе не являются предварительными и которые должны быть исполнены в соответствии с условиями обязательства, поскольку их действие не прекратилось в связи с заключением основного договора мены.

Судом первой инстанции установлено, что правоотношения по обмену объектами недвижимости возникли по инициативе ответчика ФИО1, которой был необходим принадлежащий истцу земельный участок для расширения своего бизнеса и строительства на этом участке нежилого здания. У истца отсутствовал интерес в заключении договора мены. Поэтому согласие заключить договор мены земельных участков было обусловлено со стороны истца не только передачей ему участка большего размера, но и включением в предварительный договор условий, при которых истец смог бы использовать передаваемый ему земельный участок, т.е. в целях строительства и последующего обслуживания и эксплуатации нежилых сооружений.

Так, в соответствии с пунктом 2.2.4 предварительного договора ответчик ФИО1 приняла на себя обязанность не только совершить действия по заключению основного договора и государственной регистрации перехода права собственности, но и передать истцу земельный участок в состоянии, пригодном для использования в соответствии с разрешенным использованием, свободным от любых построек и другого имущества, без обременении правами третьих лиц, не находящимся под арестом, без какой-либо задолженности.

Кроме того, в соответствии с пунктами 2.2.5, 2.2.6 предварительного договора ответчик ФИО1 дополнительно приняла на себя обязательство своими силами и за свой счет получить разрешение на строительство для истца на передаваемом истцу земельном участке и технические условия на подключение строения к сетям электроснабжения в размере 10 кВт/ч, а также к сетям водоснабжения и канализации.

Однако в нарушение условий предварительного договора ответчик ФИО1 указанные обязательства не выполнила. Переданный истцу по договору мены земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с разрешенным использованием, в частности, на нем были расположены незаконные (самовольные) постройки (решение Первомайского районного суда г.Краснодара от 07.12.2009 года), на земельном участке находился объект повышенной опасности - электрическая опора (столб), находящаяся на балансе Краснодарской дистанции электроснабжения Краснодарского отделения филиала СКЖД ОАО «РЖД» (письмо филиала «СКЖД» ОАО «РЖД»), по территории земельного участка проходит канализационный коллектор (письмо ООО «Краснодар водоканал», ООО «ГеоПроект», топографический план и чертеж градостроительного плана земельного участка).

Более того, ответчиком ФИО1 не исполнены обязательства по получению разрешения на строительство и технических условий на подключение строения к сетям электроснабжения в размере 10 кВт/ч, а также к сетям водоснабжения и канализации.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что переданный ФИО3 земельный участок был обременен правами третьих лиц, в связи с чем, использование участка по назначению в соответствии с разрешенным использованием было невозможно.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что строительство на переданном истцу участке невозможно, поскольку данный участок расположен в границах красных линий улицы - территории общего пользования без права строительства в капитальных конструкциях, что подтверждается письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 24.09.2013 года <...>

При этом истец передал ответчику ФИО1 земельный участок, полностью соответствующий условиям договора. На переданном земельном участке уже завешено строительство объекта коммерческой недвижимости, который успешно эксплуатируется на протяжении нескольких лет.

В результате невыполнения ответчиком ФИО1 обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.4 предварительного договора, предусматривающих, что она должна передать истцу земельный участок в состоянии, пригодном для использования в соответствии с разрешенным использованием, свободным от любых построек и другого имущества, без обременении правами третьих лиц, ответчик ФИО1 допустила существенное нарушение договора, а истец в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Исполнение ответчиком ФИО1 своих обязательств по предварительному договору от 02.04.2008 году и основному договору мены недвижимого имущества от 28.10.2008 года обеспечено заключением договора поручительства с ответчиком ФИО2 от 02.04.2008 года.

В соответствии с пунктом 2.2 договора поручительства от 02.04.2008 года поручитель ФИО2 отвечает, в частности, за неисполнение должником ФИО1 обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.4, 3.5 предварительного договора.

В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В соответствии со ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Условие пункта 4.1 предварительного договора, согласно которому предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и заключения договора поручительства, и считается исполненным с момента заключения основного договора, не распространяется на вышеуказанные обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.4, 2.2.5 и 2.2.6 предварительного договора, и которые согласно их буквальному толкованию могут быть исполнены только после заключения основного договора.

Предварительный договор является смешанным договором (ч. 3 ст.421 ГК РФ) и к отношениям сторон, предусмотренным пунктами 2.2.4, 2.2.5 2.2.6 предварительного договора, применяются в соответствующей части правила о договорах купли-продажи и договорах на возмездное оказание услуг. Указанные пункты договора имеют самостоятельный характер и не направлены на заключение основного договора. При таком положении после заключения основного договора мены, названные пункты предварительного договора не утратили свою силу и подлежали исполнению ФИО1

Суд первой инстанции правильно указал, что согласие ФИО3 на предложение ответчика ФИО1 заключить с ней договор мены земельных участков было обусловлено включением в предварительный договор условий о том, что передаваемый истцу земельный участок должен быть в состоянии, пригодном для разрешенного использования, свободным от построек и любых обременении, а также условий о возложении обязанности по получению разрешения на строительство и выполнение технических условий по подключению к инженерным сетям именно на ФИО1, поскольку выполнение этих обязанностей для истца являлось затруднительным и не соответствовало бы его интересу в названных сделках.

Однако и после заключения договора мены ответчик ФИО1 так и не исполнила полностью обязательства, перечисленные в пунктах 2.2.4, 2.2.5 и 2.2.6 предварительного договора, что причиняет истцу имущественный ущерб и лишает истца возможности использовать земельный участок для строительства и эксплуатации объекта недвижимости.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 3.4 предварительного договора предусмотрено, что невыполнение ФИО1 обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.2-2.2.4 предварительного договора, предоставляет истцу право по своему выбору: потребовать от ФИО1 возврата всего переданного ей по договору и уплаты штрафа в размере двух миллионов рублей. Возврат имущества и уплата штрафа должны быть произведены ФИО1 в течение семи дней с момента направления требования; либо потребовать заключения основного договора в судебном порядке.

Учитывая, что в результате невыполнения ФИО1 условия пункта 2.2.4 предварительного договора, обязывающих ее передать истцу земельный участок в состоянии, пригодном для использования в соответствии с разрешенным использованием, свободным от любых построек и другого имущества, без обременении правами третьих лиц, и что основной договор уже заключен, истец хотел направить ответчикам требование возвратить ему земельный участок: категория - земли поселений, целевое использование - для эксплуатации нежилого здания, площадь 204 кв.м., расположенный по адресу: <...>, и уплатить штраф в размере двух миллионов рублей.

Между тем, поскольку возврат вышеуказанного земельного участка невозможен в силу его застройки, в силу вступают положения пункта 3.5 предварительного договора, согласно которым с момента получения ответчиками уведомления, отношения мены трансформируются в куплю-продажу земельного участка и расположенного на нем строения (ст. 414 ГК РФ и пункт 3.5.1 предварительного договора). Одновременно в соответствии с пунктом 3.5.5 предварительного договора ответчик ФИО1 должна уплатить истцу десять миллионов рублей в течение семи дней с момента направления требования независимо от факта подписания договора купли-продажи.

Несмотря на то, что основной договор мены был заключен сторонами 28.10.2008 года, положения пункта 3.5.1 предварительного договора не исключают, а прямо предполагают возможность трансформации договора мены в договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения.

Статьей 414 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Пункт 3.5.1 договора является соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация), при наступлении определенного условия, а именно при получении ФИО1 уведомления истца.

Соответствующее письменное требование истца направлено ответчикам, однако оставлено ими без ответа.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО3 являются обоснованными.

Доводы ответчиков о том, что истек срок исковой давности, обоснованно судом первой инстанции не приняты во внимание.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные ФИО3 исковые требования.

Доказательства, положенные судом первой инстанции в основу своих выводов, сомнений в достоверности не вызывают.

Доводы жалобы о том, что земельный участок соответствует всем условиям предварительного договора, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, и были признаны несостоятельными, невозможность возведения на нем объекта недвижимости подтверждается письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Иные доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам, материалам дела и направлены на ошибочное толкование норм материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, не усматривается.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Первомайского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 10 февраля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: