Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 20 марта 2019 г., по иску ФИО1 к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан о признании права на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., выслушав объяснения ФИО1 и его представителя ФИО2, поддержавших доводы апелляционных жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – Администрация г. Кумертау) о признании права на получение в аренду без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: адрес.

Заявленные требования мотивированы тем, что 1 марта 2016 г. между ФИО1 и Муниципальным унитарным предприятием «Стройзаказчик» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – МУП «Стройзаказчик») заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого адрес, адрес общей проектной площадью 131,15 кв. м на придомовом земельном участке с кадастровым номером №... площадью 1142 кв. м, предоставленном МУП «Стройзаказчик» по договору аренды земельного участка №... от дата В рамках заключенного договора инвестирования возведен объект незавершенный строительством (литер А) площадью 147,8 кв. м, техническое описание которого приведено в техническом паспорте, выполненном Кумертауским Территориальном участком МФ ГУП БТИ РБ.

В связи с банкротством застройщика ФИО1 по дополнительному соглашению от дата передано право застройщика осуществлять строительство объекта по вышеуказанному адресу своими силами, с использованием собственных материалов на условиях, определенных в договоре аренды земельного участка №... от дата Срок действия указанного договора аренды в настоящее время истек.

В ответ на обращение о предоставлении земельного участка в аренду для завершения ранее начатого строительства ответчик в письме №... от дата предложил предоставить выписки из ЕГРН об объекте недвижимости (здании на земельном участке). Фактически, истец оказался в положении, когда не может получить в аренду земельный участок, поскольку не может предоставить испрашиваемый документ, так как ранее в удовлетворении иска о признании права собственности на недостроенный дом ему было отказано в виду отсутствия правоустанавливающих документов на землю.

Из-за недобросовестных действий обанкротившегося застройщика ФИО1 не может узаконить недостроенный дом в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на землю. Получить землю в аренду он также не может, поскольку не узаконена постройка, возведенная в рамках договора инвестирования с муниципальным предприятием, который уклонился от проведения ряда административных процедур.

ФИО1 считает, что имеет право получить в аренду спорный земельный участок без торгов для завершения ранее начатого строительства, так как объект незавершенного строительства возведен в рамках договора инвестирования, т.е. на законных основаниях; МУП «Стройзаказчик» на рассматриваемый объект незавершенного строительства не претендует; ответчик в установленный законном срок своим правом на обращение в суд с исковым требованием об изъятии земельного участка не воспользовался; земельный участок ранее для завершения строительства ни истцу, ни прежнему застройщику не предоставлялся.

Решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 20 марта 2019 г. постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО8 к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан о признании права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка, кадастровый №..., расположенного по адресу: адрес, находящегося в муниципальной собственности городского округа адрес Республики Башкортостан, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта, и возложении на ответчика обязанности по предоставлению испрашиваемого земельного участка по договору аренды, - отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Представитель ответчика – Администрации г. Кумертау, представители третьих лиц – МУП «Стройзаказчик», Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Кумертау в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав истца и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, в том числе на основании вступившего в законную силу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 июля 2017 г. (дело № 33-14584/2017), и подтверждается материалами дела, что дата между МУП «Стройзаказчик» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) заключен договор №... инвестирования строительства индивидуального жилого дома, по условиям которого застройщик осуществляет строительство объекта: индивидуальный жилой адресадресадрес Республики Башкортостан, кадастровый №.... Инвестор производит инвестирование строительства объекта за счет собственных и/или привлеченных денежных средств с целью приобретения его в собственность. В силу пункта 1.2. названного договора, при заключении и исполнении настоящего договора стороны руководствуются Федеральным законом Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Согласно пункту 1.6 договора, застройщик осуществляет строительство индивидуального жилого дома на основании: договора аренды земельного участка №... от дата; адрес городского округа адрес Республики Башкортостан.

В соответствии с графиком работ и при условии своевременного финансирования инвестором застройщик обязуется обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию не позднее ноября 2016 г. (пункт 1.7. договора).

Стоимость объекта на момент заключения договора составляет 1 835 424 руб.

Сумма в размере 150 000 руб. оплачивается инвестором застройщику в течение 10 дней с момента подписания договора инвестирования строительства индивидуального жилого дома. Указанные денежные средства используются застройщиком для возмещения прочих затрат, направленных на достижение целей, указанных в пункте 1.1 договора и связанных с исполнением обязанностей и несением функций согласно пункта 3.1. договора.

С целью исполнения возложенной обязанности, истец ФИО1 осуществил оплату денежных средств в размере 150 000 руб. путем перечисления на расчетный счет МУП «Стройзаказчик» по квитанции к приходному кассовому ордеру №... от дата

дата между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору №... от дата, в силу которого инвестор осуществляет строительство объекта по адресу: адрес, в адресадрес, кадастровый №..., согласно договору аренды земельного участка №... от дата своими силами, с использованием собственных материалов.

Ранее, дата между Администрацией г. Кумертау и МУП «Стройзаказчик» заключен договор аренды земельного участка №..., которым на основании протокола о признании несостоявшимися торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, от дата и постановления Администрации адрес от дата№... МУП «Стройзаказчик» передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 1144 кв. м, по адресу: адрес, для использования в целях строительства и обслуживания индивидуального жилого дома на срок до дата

Договор аренды земельного участка от 10 января 2013 г. прошел государственную регистрацию.

На основании соглашения от дата№... названный договор аренды земельного участка №... от дата расторгнут, сведения о расторжении договора внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Вышеназванным апелляционным определением от 12 июля 2017 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказано, так как возникновение права собственности истца, как участника строительства, на объект недвижимости связано с выполнением возложенных на него договором обязательств.

По условиям договора №... от дата, заключенного между МУП «Стройзаказчик» и ФИО1, истец взял на себя обязанность произвести инвестирование строительства индивидуального жилого дома, а застройщик МУП «Стройзаказчик» обязалось осуществить строительство и после ввода объекта в эксплуатацию передать объект в собственность инвестору.

В пункте 8.5 настоящего договора стороны предусмотрели необходимость регистрации договора в отделе Росреестра по адрес и адрес. Из представленных материалов установлено, что договор №... от дата, подлежащий государственной регистрации, установленную законом процедуру не прошел, в органах государственной регистрации не зарегистрирован; договор №... сторонами не исполнен, застройщиком МУП «Стройзаказчик» объект недвижимости, оговоренный в пункте 1.1 договора, не возведен, истцом ФИО1 денежные средства в полном объеме не перечислены, оплачено из 1 835 424 руб. лишь 150 000 руб.

Какой-либо объект застройщиком заказчику не передан, заказанный жилой дом частично не выстроен, т.е. работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства не выполнены и не переданы истцу.

дата между сторонами заключено дополнительное соглашение, в силу которого все пункты договора №... от дата инвестирования строительства индивидуального жилого адресадресадрес Республики Башкортостан, кадастровый №... считаются утратившими силу, а инвестор – ФИО1 осуществляет строительство данного объекта, согласно договору аренды земельного участка №... от дата своими силами, с использованием собственных материалов.

При этом, МУП «Стройзаказчик» с заявлением в Администрацию г. Кумертау о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды №... от дата ФИО1, как то предусмотрено абзацем седьмым пункта 6.2 договора аренды №..., не обращалось, напротив, на основании взаимного соглашения между МУП «Стройзаказчик» и Администрацией адрес договор аренды земельного участка №... расторгнут; Администрация адрес какое-либо разрешение на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО1, либо на заключение договора аренды земельного участка не давала; истец ФИО1 с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №... в Администрацию городского округа не обращался, прав на земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта недвижимости степенью готовности 10%, не имеет.

Доказательств того, что спорный объект степенью готовности 10% с учетом его технических параметров обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, является конструктивно сложным сооружением и имеет функциональную завершенность, истцом в материалы дела также не представлено. На данной стадии строительства незавершенного строительством объекта невозможно достоверно и бесспорно установить совокупность юридически значимых обстоятельств по заявленному истцом основанию признания права собственности, в том числе и по основаниям, предусмотренным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющих его идентифицировать как объект права в гражданско-правовом обороте, а именно: возведение постройки на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; установление факта необходимости получения разрешения для его возведения; определения его соответствия градостроительным нормам и правилам, отсутствия обстоятельств, свидетельствующих о создании угрозы жизни и здоровью граждан.

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции исходил из отсутствия у ФИО1 права на получение земельного участка в аренду без проведения торгов.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Организации - МУП «Стройзаказчик» земельный участок был предоставлен на основании протокола о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, несостоявшимися от дата, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

По делу также установлено, что соглашением №... от дата, заключенным между Администрацией адрес и МУП «Стройзаказчик», договор аренды земельного участка №... от дата расторгнут с дата, заявление ФИО1 в Администрацию г. Кумертау о заключении нового договора аренды подано после расторжения ранее заключенного договора, а именно дата; ранее заключенный договор аренды №... от дата был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункты 1 и 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как и отсутствовало для заключения с ФИО1 договора аренды без проведения торгов условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемого судебного акта, не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения с ФИО1 нового договора аренды без проведения торгов, а доводы последнего об ином основаны на неверном толковании норм права, подлежащим применению в спорных правоотношениях и приведенных выше.

Вопреки суждениям апелляционной жалобы ФИО1, в материалы дела не представлено доказательств того, что объект недвижимости степенью готовности 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: адрес, имеет признаки незавершенного строительством жилого дома, соответствующего требованиям строительных норм и правил, строился на основании соответствующего разрешения, выданного Администрацией г. Кумертау. Ни МУП «Стройзаказчик», ни ФИО1 разрешения на строительство индивидуального жилого дома не оформляли. В совокупности с вышеприведенными и установленными по делу обстоятельствами, исходя из положений пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для вывода о том, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение законным и обоснованным, и не усматривает предусмотренных статей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 20 марта 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Рашитова Г.Р.