Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ф.А на решение Киришского городского суда Ленинградской области от 22 ноября 2016 года, которым удовлетворены исковые требования Ф.А к Ф.А о государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения Ф.А и ее представителя- Ф.А, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения Ф.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы Ф.А, возражения представителя Ф.А- К.., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Ф.А обратился в суд с иском к Ф.А о государственной регистрации перехода права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В обоснование исковых требований Ф.А и его представитель указали, что 10 февраля 2014 года истец заключил с Ф.А договор купли-продажи указанной квартиры по цене 1000000 рублей, согласно которому Ф.А передала, а Ф.А принял квартиру в собственность, расчет произведен до подписания договора. 28 мая 2014 года стороны подали документы на государственную регистрацию права. Однако после подачи документов на регистрацию выяснилось, что в квартире зарегистрирована несовершеннолетняя Ф.А, которая не указана в договоре купли-продажи испрашиваемой квартиры. Ответчик попросила дополнительное время для того, чтобы заново подать документы на государственную регистрацию. 11 июня 2014 года органом, осуществляющим регистрацию, в адрес истца было направлено уведомление о прекращении государственной регистрации права. Однако впоследствии ответчица уклонилась от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

Ответчица Ф.А и ее представитель исковые требования не признали, ссылаясь на нарушение прав несовершеннолетней Ф.А Заявили о применении к требованиям истца срока исковой давности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Ф.А, Ф.А, Ф.АФ.А, представитель органа опеки и попечительства Комитета по образованию Киришского муниципального района Ленинградской области, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.

Орган опеки и попечительства Комитета по образованию Киришского муниципального района Ленинградской области представил отзыв на исковое заявление, согласно которому в случае предоставления истцом нотариально заверенного обязательства о том, что он обязуется сохранить за несовершеннолетней Ф.А право регистрации, бесплатного проживания и пользования спорной квартирой до ее совершеннолетия, считает возможным удовлетворить заявленные истцом требования.

Решением Киришского городского суда Ленинградской области от 22 ноября 2016 года постановлено иск Ф.А к Ф.А о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворен. Суд решил зарегистрировать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Ф.А и Ф.А, зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на Ф.А

В апелляционной жалобе Ф.А просит решение суда первой инстанции отменить и принять решение об отказе в удовлетворении иска. В качестве оснований для отмены обжалуемого решения указала, что подписала договор купли-продажи спорной квартиры в 2013 году и выдала Ф.А расписку о получении суммы в размере 1000000 рублей. Однако в действительности денег не получила. В квартире проживает до настоящего времени и оплачивает коммунальные услуги. Ф.А обращался к ней только о возврате денежных средств, передача квартиры не предполагалась. Поскольку договор купли-продажи квартиры не содержит указание на зарегистрированную по месту жительства несовершеннолетнюю сироту Ф.А, и на ее право пользования жилым помещением, которое сохраняется в силу закона, такой договор считается незаключенным, так как стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям договора. В нарушение п. 4 ст. 292 ГК РФ не получено согласие органа опеки и попечительства. Законный представитель Ф.А не была проинформирована о сделке, возражала против удовлетворения иска. Суд сделал неправильный вывод о том, что сторонами договора определено место жительства несовершеннолетней по месту жительства ее опекуна. Договор купли-продажи не содержит сведений о праве пользования несовершеннолетней Ф.А, истцу стало известно о регистрации несовершеннолетней в спорной квартире после подачи документов в орган, осуществляющий регистрацию перехода права собственности. Судом не учтено, что передача имущества Ф.А не состоялась, он в спорную квартиру не вселялся, ключи от нее не получил. Судом не установлено обстоятельств уклонения ответчицы от государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Согласно отзыву Управления Росреестра по Ленинградской области регистрация перехода прекращена 11 июля 2014 года на основании заявления ФИО1 и ФИО2 о возврате документов без государственной регистрации. Суд не применил годичный срок исковой давности, о котором заявлено ответчиком, который начал истекать с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации, то есть с момента, когда истец узнал о прекращении регистрации 11 июля 2014 года. Суд разрешил требование о регистрации договора, хотя такое требование истцом не заявлялось, но не разрешил требование об обязании предоставить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности. Протокол судебного заседания содержит сведения о явке в судебное заседание Ф.А, законного представителя Ф.А, тогда как в решении суда указано, что она в судебное заседание не явилась.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются телефонограммы и уведомления о направлении извещений заказными почтовыми отправлениями и по факсимильной связи. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в суд апелляционной инстанции, не представили.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п. 2, 4 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Ф.А на праве собственности принадлежит квартира, расположенной по адресу: <адрес> (1/2 доля приобретена ответчицей по договору мены в 2001 году, . доля- по договору купли-продажи в 2004 году).

10 февраля 2014 года между Ф.А и Ф.А заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В пункте 4 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов (п. 12 договора).

10 февраля 2014 года Ф.А составлена расписка о получении от Ф.А денежных средств в сумме 1000000 рублей в счет продажи квартиры по договору купли-продажи от 10 февраля 2014 года.

28 мая 2014 года стороны сделки подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

11 июня 2014 года государственная регистрация прекращена по заявлению сторон о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации. 17 июня 2014 года документы, представленные на регистрацию, возвращены сторонам.

Удовлетворяя требования истицы о государственной регистрации права собственности на квартиру, суд первой инстанции, установив, что в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение доводы истца об уклонении ответчицы от государственной регистрации перехода права собственности при отсутствии доказательств обоснованности таких действий, пришел к выводу о том, что требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что Ф.А отказывается от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что она не получала денежные средства по расписке от 10 февраля 2014 года. Однако при этом ни расписка, ни договор в установленном порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Доводы Ф.А о том, что договор купли-продажи квартиры является незаключенным, так как стороны не пришли к соглашению по вопросу сохранения права пользования квартирой несовершеннолетней Ф.А, несостоятельны.

В спорной квартире зарегистрированы Ф.А, Ф.А, Ф.А, Ф.А и несовершеннолетняя Ф.А

Согласно пункту 8 договора купли-продажи от 10 февраля 2014 года

Ф.А, Ф.А и Ф.А обязуются сняться с регистрационного учета и освободить квартиру не позднее 10 дней после государственной регистрации договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Постановлением администрации МО «Киришский муниципальный район Ленинградской области» № 55 от 15 февраля 2006 года с учетом внесенных в него постановлением № 204 от 1 июня 2012 года изменений, за несовершеннолетней Ф.А право пользования спорным жилым помещением на период до наступления ее совершеннолетия.

В договоре купли-продажи от 10 февраля 2014 года действительно отсутствует указание на право несовершеннолетней пользования квартирой. Однако 25 октября 2016 года Ф.А оформил нотариально удостоверенное обязательство о сохранении за несовершеннолетней Ф.А права регистрации, бесплатного проживания и пользования спорной квартирой.

Поэтому довод ответчицы и третьего лица- Ф.А (опекуна несовершеннолетней Ф.А) о том, что договор купли-продажи нарушает права и охраняемые законом интересы ребенка, несостоятельны.

Кроме того, постановлением администрации МО «Киришский муниципальный район <адрес>» от 13 июня 2012 года № 226 местом жительства несовершеннолетней определено место жительства опекуна Ф.А, где она и проживает в настоящее время. То есть, Ф.А на момент заключения договора купли-продажи от 10 февраля 2014 года членом семьи Ф.А не являлась, поэтому то обстоятельство, что новый собственник является посторонним для нее человеком, также правового значения не имеет, поскольку объем жилищных прав несовершеннолетней в отношении спорной квартиры не изменяется.

То обстоятельство, что на момент заключения договора не было получено предусмотренное п. 4 ст. 292 ГК РФ согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, на правильность выводов суда не влияет, поскольку нарушения прав несовершеннолетней в результате сделки не установлено, а в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции такое согласие фактически было выражено отделом опеки и попечительства Комитета по образованию Киришского муниципального района в отзыве на исковое заявление. Отсутствие возражений против удовлетворения иска, и, соответственно, против заключения договора и регистрации перехода права собственности на квартиру к ответчику подтверждено в отзыве на апелляционную жалобу.

Остальные зарегистрированные в квартире лица права на сохранение за ними в соответствии с законом права пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем не имеют, поэтому неуказание их в договоре купли-продажи не влияет на законность сделки.

Отказывая ответчику в применении срока исковой давности, предусмотренного п. 4 ст. 165 ГК РФ, о котором заявлено ответчицей, суд правильно руководствовался разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым сторона, фактически исполнившая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны об ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Ф.А как продавец, приняла следуемые за квартиру деньги, выдав об этом расписку. Передача квартиры покупателю подтверждена договором, из которого следует, что он является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.

То обстоятельство, что ответчица продолжает пользоваться квартирой, не свидетельствует о том, что договор не исполнен, поскольку в соответствии с пунктом 8 договора Ф.А обязалась сняться с регистрационного учета и освободить квартиру не позднее 10 дней после регистрации договора в Управлении Росреестра по Ленинградской области, а договор до настоящего времени не зарегистрирован. Являясь титульным собственником квартиры и фактическим потребителем коммунальных услуг ответчица обязана исполнять обязанности по оплате квартиры.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые для дела обстоятельства, оценил представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, и постановил решение в части государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Решение суда в этой части отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.

Вместе с тем судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части регистрации договора купли-продажи квартиры, поскольку в силу изменений внесенных в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Подлежит государственной регистрации только переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ).

Кроме того, судебная коллегия необходимым изменить резолютивную часть решения суда о регистрации перехода права собственности, поскольку в ней отсутствует указание на сделку, на основании которой регистрируется переход права собственности, и на собственника- продавца квартиры, что делает невозможным исполнение решения, которое является в данном случае основанием для регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Киришского городского суда Ленинградской области от 22 ноября 2016 года отменить в части регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между Ф.А и Ф.А.

Абзац третий резолютивной части решения Киришского городского суда Ленинградской области от 22 ноября 2016 года изменить, изложив в следующей редакции:

«Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью квартиры 31 м2, условный номер объекта: № от Ф.А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, гражданство: РФ, пол женский, к Ф.А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, гражданство РФ, пол мужской, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.»

В остальной части решение Киришского городского суда Ленинградской области от 22 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф.А- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Дуянова Т.В.