Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» к Селифановой Н.Н., Селифановой Е.А., Селиховой И.А. о расторжении договора аренды

встречному иску Селиховой И.А., Селифановой Е.А. к Частному учреждению дополнительного профессионального образования «Московский институт права» о взыскании задолженности по договору аренды

встречному иску Селифановой Н.Н. к Частному учреждению дополнительного профессионального образования «Московский институт права» о взыскании задолженности по договору аренды

по апелляционной жалобе Частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права»

на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 6 октября 2015 года, которым исковые требования Частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» удовлетворены частично, встречные исковые требования Селиховой И.А., Селифановой Е.А. удовлетворены, встречные исковые требования Селифановой Н.Н. удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды нежилых помещений от 2 ноября 2009 года, взыскал с Частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» задолженность по арендной плате по договору аренды от 2 ноября 2009 года в пользу Селифановой Е.А. и Селиховой И.А. за период с 1 апреля 2015 года по 31 июля 2015 года в размере 32089 рублей каждому, расходы по оплате госпошлины в размере 1162,67 рублей каждому, в пользу Селифановой Н.Н. за период с 1 апреля 2015 года по 17 июня 2015 года в размере 69576,90 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» и встречных исковых требований Селифановой Н.Н. отказано.

Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения представителя Селифановой Н.Н. Тодчука Р.А., представителя Селифановой Е.А., Селиховой И.А. Кременного Р.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

НОУ ВПО «Московский институт права» (после переименования частное учреждение дополнительного профессионального образования «Московский институт права») обратилось в суд с иском к Селифановой Н.Н., Селифановой Е.А., Селиховой И.А. о расторжении договора аренды. В обоснование иска указало, что 2 ноября 2009 года между НОУ ВПО «Московский институт права» (после переименования частное учреждение дополнительного профессионального образования «Московский институт права») и ФИО8 был заключен договор аренды нежилых помещений № 1,2,6, расположенных на первом этаже здания Дома культуры энергетиков по (адрес), по условиям которого институт принял указанные помещения во временное пользование для осуществления основных видов деятельности, предусмотренных Уставом и лицензией на осуществление образовательной деятельности, срок аренды установлен со 2 ноября 2009 года по 1 ноября 2016 года. Поскольку в связи с прекращением действия вышеуказанной лицензии, прекращением деятельности филиала и реорганизацией юридического лица необходимость дальнейшего использования спорных нежилых помещений отпала, истец 18 марта 2015 года направил ФИО8 уведомление о досрочном расторжении и прекращении договора аренды недвижимого имущества с 01 апреля 2015 года. (дата)ФИО8 умер, его наследниками являются Селифанова Н.Н., Селифанова Е.А. и Селихова И.А., которые уклоняются от расторжения договора, в связи с чем, истец просил суд с учетом уточнений расторгнуть указанный договор аренды с 17 июня 2015 года.

Селихова И.А., Селифанова Е.А. обратились в суд со встречным иском к НОУ ВПО «Московский институт права» (после переименования частное учреждение дополнительного профессионального образования «Московский институт права») о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование встречного иска указали, что они являются наследниками ФИО8 и им принадлежит по *** в ? доле помещений, арендуемых НОУ ВПО «Московский институт права» (после переименования частное учреждение дополнительного профессионального образования «Московский институт права») по праву наследования. Поскольку срок действия договора аренды не истек, договор аренды не расторгнут, а арендатор не вносит арендную плату с апреля 2015 года, просили суд с учетом уточнений взыскать задолженность по договору аренды нежилых помещений от 02 ноября 2009 года в размере 41008 рублей, денежные средства в счет оплаты стоимости текущего ремонта в размере 53636,60 рублей в пользу каждой, а также расходы по уплате государственной пошлины

Селифанова Н.Н. обратилась в суд со встречным иском к НОУ ВПО «Московский институт права» (после переименования частное учреждение дополнительного профессионального образования «Московский институт права») о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование встречного иска указала, что она является собственником 4/6 доли в праве собственности на арендуемые НОУ ВПО «Московский институт права» (после переименования частное учреждение дополнительного профессионального образования «Московский институт права») нежилые помещения. Поскольку срок действия договора аренды не истек, договор аренды не расторгнут, а арендатор не вносит арендную плату с апреля 2015 года, просила суд с учетом уточнений взыскать задолженность по договору аренды нежилых помещений от 02 ноября 2009 года за период с 01 апреля по 17 июня 2015 года в размере 105253,86 рублей.

Ответчики (истцы по встречным искам) Селифанова Н.Н., Селифанова Е.А., Селихова И.А. в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истца (ответчика по встречным искам) частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» Увайский А.Н., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, встречные исковые требования Селифановой Е.А., Селиховой И.А. не признал, встречные исковые требования Селифановой Н.Н. признал частично.

Представитель Селифановой Н.Н. Тодчук Р.А., действующий на основании доверенности не возражал против расторжения договора аренды, просил встречные исковые требования Селифановой Н.Н. удовлетворить.

Представитель Селифановой Е.А., Селиховой И.А. Кременной Р.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил удовлетворить встречные исковые требования Селифановой Е.А., Селиховой И.А.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласно частное учреждение дополнительного профессионального образования «Московский институт права», в апелляционной жалобе просит решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате отменить и принять новое в этой части решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, нарушение судом норм материального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГКРФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что 2 ноября 2009 года между НОУ ВПО «Московский институт права» (после переименования частное учреждение дополнительного профессионального образования «Московский институт права») и ФИО8 был заключен договор аренды нежилых помещений № 1,2,6 расположенных на первом этаже здания Дома культуры энергетиков по (адрес).

Договор аренды заключен на срок с 2 ноября 2009 года по 1 ноября 2016 года (пункт 5.5 договора).

По условиям договора арендная плата составила *** рублей в месяц.

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца.

Согласно п. 5.1 договора изменение или расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон.

Досрочное расторжение договора аренды возможно при использовании помещений в целом или его части не в соответствии с данным договором, если арендатор умышлено или по неосторожности ухудшает состояние арендуемого имущества, при систематическом нарушении условий договора аренды и невнесении арендатором арендной платы в течение трех календарных месяцев по требованию арендодателя. (пункт 5.3 договора).

Договор аренды от 02.11.2009 года зарегистрирован в установленном законом порядке.

(дата) арендодатель по указанному договору ФИО8 умер, что подтверждается свидетельством о смерти (т.1, л.д. 90).

После смерти ФИО8 право собственности на арендуемые помещения перешло к Селифановой Н.Н. – на *** доли, Селифановой Е.А и Селиховой А.И. – на *** доли каждой.

Вступившим в законную силу определением Октябрьского районного суда г. Орска от 6.08.2015 года утверждено мировое соглашение, по условиям которого арендованные помещения переданы в собственность Селифановой Н.Н.

18.03.2015 года истец направил в адрес ответчиков уведомление о досрочном расторжении и прекращении действия договора аренды с 1 апреля 2015 года.

16.04.2016 года ответчики направили истцу ответ, в котором возражали против расторжения договора аренды и просили арендатора исполнить обязательства по внесению арендной платы, указав, что досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора договором не предусмотрено.

Телеграммами от 28 апреля 2015 года, от 29 апреля 2015 года и 30 апреля 2015 года истец уведомил ответчика о прекращении использования арендованных помещений с 1 мая 2015 года и просил ответчиков прибыть для приема указанных помещений (т.1, л.д. 91-94).

Впоследствии истец неоднократно обращался письменно к ответчикам с просьбой принять помещения, подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещений, указав, что необходимость использования арендованных помещений отсутствует, поскольку истец прекратил образовательную деятельность.

Ключи от арендованных помещений были помещены истцом в банковскую ячейку, а 26.06.2015 года направлены Селифановой Н.Н., уведомление о направлении ключей Селифановой Н.Н. отправлено Селифановой Е.А. и Селиховой И.А.

Разрешая требования частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» о расторжении договора аренды, суд исходил из того, что целевое использование арендуемых помещений для осуществления образовательной деятельности, а также досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора условиями договора не предусмотрены, а добровольное прекращение образовательной деятельности истцом в г. Орске не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств и не является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Вместе с тем, учитывая согласие Селифановой Н.Н., к которой перешло право собственности на арендуемые помещения, на досрочное расторжение договора аренды, суд расторг данный договор.

В указанной части решение суда не обжалуется.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходил из того, что при отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды прекращение использования арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности по уплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд взыскал с ответчика по встречному иску задолженность по арендной плате за указанные истцами периоды: в пользу Селифановой Е.А. в размере 32089 рублей, в пользу Селиховой И.А. – 32089 рублей, в пользу Селифановой Н.Н. – 69576,90 рублей.

Вместе с тем, придя к выводу о взыскании задолженности по арендной плате в указанных суммах, суд не учел, что арендная плата за апрель 2015 года перечислена Селифановой Е.А., Селиховой И.А., Селифановой Н.Н. пропорционально принадлежащим им долям с уменьшением ее на суммы налога на доходы физических лиц, которые арендатором - ЧУДПО «Московский институт права» были перечислены в налоговый орган. При этом суд, сославшись на положения статьи 226 НК РФ, признал неправомерным уменьшение арендатором арендных платежей на сумму указанного налога.

С указанными выводами суда судебная коллегия не соглашается.

Согласно подпункту 4 пункту 1 статьи 208, пункту 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, облагаются налогом на доходы физических лиц по налоговой ставке 13%.

В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

В силу пункта 4 статьи 226 Налогового кодекса РФ налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Принимая во внимание приведенные нормы, ранее сложившиеся между арендатором и арендодателем ФИО8 отношения по внесению арендной платы, в которых арендатор выступал в качестве налогового агента арендодателя, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендные платежи за апрель 2015 года уплачены ответчиком в полном объеме с учетом перечисленных сумм налогов, в связи с чем, вывод суда о взыскании задолженности за апрель 2015 года является неверным.

С учетом изложенного, решение суда следует изменить и взыскать с частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» задолженность по арендной плате с уменьшением на сумму перечисленных налогов: в пользу Селифановой Е.А. и Селиховой И.А. – по 30756 рублей, в пользу Селифановой Н.Н. – 64245,90 рублей.

Соответственно, на основании статьи 98 ГПК РФ подлежит изменению сумма взысканных с ответчика в пользу Селифановой Е.А. и Селиховой И.А. расходов по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что частное учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» прекратило использование арендованных помещений с 1.05.2015 года, уведомив наследников арендодателя, и с этого времени взыскание арендной платы незаконно, не могут повлиять на отмену обжалуемого решения в части взыскания арендной платы, поскольку досрочное освобождение арендованных помещений арендатором не является основанием для прекращения обязательств по внесению арендных платежей при наличии нерасторгнутого договора аренды.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального Кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 12 декабря 2014 года изменить в части взыскания задолженности по арендной плате.

Взыскать с частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» в пользу Селифановой Е.А. арендную плату по договору аренды от 2 ноября 2009 года за период с 1 мая 2015 года по 31 июля 2015 года в сумме 30756 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1122,68 рублей.

Взыскать с частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» в пользу Селиховой И.А. арендную плату по договору аренды от 2 ноября 2009 года за период с 1 мая 2015 года по 31 июля 2015 года в сумме 30756 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1122,68 рублей.

Взыскать с частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» в пользу Селифановой Н.Н. арендную плату по договору аренды от 2 ноября 2009 года за период с 1 мая 2015 года по 17 июня 2015 года в сумме 64245,90 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу частного учреждения дополнительного профессионального образования «Московский институт права» удовлетворить частично.

Председательствующий подпись

Судьи подписи