Гражданский кодекс часть 1

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кандаковой Л.Ю. гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, представителя ФИО1, ФИО2, на решение Междуреченского городского суда Кемеровской области от 31 марта 2021 года

по делу по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок,

УСТАНОВИЛА:

Требования ФИО1 мотивированы тем, что он заключил с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> на срок с 11.10.2016 до 29.08.2019. 13.01.2020 он обратился с вопросом о предоставлении данного участка в аренду, однако ему было отказано на основании того, что им ранее уже использовано право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта.

Просил признать договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный между ним и КУМИ №3096/2 от 02.11.2016, возобновленным и заключенным на неопределенный срок; взыскать в его пользу с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Решением Междуреченского городского суда Кемеровской области от 31 марта 2021 года постановлено исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» о признании договора аренды земельного участка №3096/2 от 02.11.2016 возобновленным на неопределенный срок оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1, ФИО2, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ просит решение суда отменить, принять новое решение.

Указывает, что истцом были заявлены требования о признании спорного договора аренды возобновленным и заключенным на неопределенный срок, а не о возобновлении на неопределенный срок договора аренды, как указывает суд первой инстанции. Полагает, несоответствие указанных формулировок имеет существенное значение и свидетельствует о том, что заявленные требования судом рассмотрены не были. Не согласен с выводом суда о том, что Земельным кодексом РФ установлен приоритет земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Считает, суд не учел, что после истечения срока аренды истец продолжал пользоваться земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости и ответчик не возражал против этого.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение. Приводит доводы, полностью аналогичные доводам, изложенным в апелляционной жалобе его представителя ФИО2, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, не просили об отложении рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ФИО1, ФИО2, доводы жалоб поддержал.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от 16.10.2013 является собственником объекта незавершенного строительство, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты>%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 38).

Принадлежащий ФИО1 объект расположен на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под жилую застройку индивидуальную, кадастровый № по адресу: <адрес> (л.д. 43-49).

02.11.2016 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» и ФИО1 заключен договор аренды №3096/2, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО1 в аренду на срок с 11.10.2016 до 29.08.2019 (л.д. 8-11).

13.12.2019 ФИО1 обратился в Управление архитектуры и строительства администрации Междуреченского городского округа с уведомлением об окончании строительства индивидуального жилого дома, однако 17.12.2019 ему было отказано в выдаче уведомления о соответствии построенного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в связи с тем, что срок договора аренды земельного участка истек (л.д.40).

13.01.2020 ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка повторно, в удовлетворении которого было отказано в связи с тем, что истцом уже использовано право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта и срок аренды истек 29.08.2019.

ФИО1 обратился с административным иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, восстановлении нарушенного права.

Вступившим в законную силу 28.12.2020 решением Междуреченского городского суда Кемеровской области по делу №2а-739/2020 от 20.10.2020 административный иск ФИО1 к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным оставлен без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что в соответствии с положениями п. 1, пп.10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, учитывая, что ранее земельный участок уже предоставлялся на праве аренды для завершения строительства не завершенного строительством объекта, у Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» отсутствовали основания для предоставления ФИО1. этого участка без торгов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на установленных судом фактических обстоятельствах и указанных положениях закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды спорного земельного участка от 02.11.2016 является возобновленным на неопределенный срок, являются необоснованными.

Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как следует из пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В отсутствие совокупности предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае совокупность требуемых условий по пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ отсутствует, выводы суда об отказе в удовлетворении требований являются законными и обоснованными.

Доводы апеллянта о том, что им были заявлены требования о признании спорного договора аренды возобновленным на неопределенный срок, а не о возобновлении, судебной коллегией отклоняются, поскольку материалов дела, в частности, искового заявления, решения Междуреченского городского суда Кемеровской области от 31 марта 2021 г., в том числе его резолютивной части, следует, что заявленные истцом требования рассмотрены судом в полном соответствии с п. 3 ст. 196 Гражданского кодекса РФ.

Ссылки в апелляционной жалобы на отсутствие приоритета норм земельного законодательства относительно общих норм гражданского законодательства при регулировании спорных имущественных отношений основаны на ошибочном понимании норм права и подлежат отклонению.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, как указано выше, из буквального толкования положении ст.39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка, поскольку нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ с 1 марта 2015 г. не применяются к отношениям, которые регламентируются земельным законодательством.

Учитывая положения абз. 2 пп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, в данном случае приоритет отдается нормам земельного права, регулирующим основания возникновения у граждан и юридических лиц прав на земельные участки, находящиеся в собственности органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Поскольку ФИО1 обратился с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка после прекращения действия ранее заключенного договора аренды, комитет правомерно отказал в заключении договора аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок без торгов.

То обстоятельство, что истец после окончания срока аренды продолжал пользоваться земельным участком, в силу приведенных выше положений законодательства не свидетельствует о том, что заключенный сторонами 02.11.2016 договор аренды земельного участка является продленным на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, примененных судом при разрешении данного дела, и не являются основанием к отмене решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены полно и правильно. Нормы материального права судом применены верно, нарушений процессуального права, которые влекут отмену решения, не допущено. Принятое по делу решение следует признать законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - необоснованными.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Междуреченского городского суда Кемеровской области от 31 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, представителя ФИО1 - ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий: Л.Ю. Кандакова

Судьи: С.А. Пастухов

О.А. Ельмеева

Мотивированное определение изготовлено 23.11.2021