Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО3, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, на решение Центрального районного суда г. Кемерово

от 11 августа 2014 года

по заявлению ФИО1 об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области,

установила:

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером № и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (участник долевого строительства) и Муниципальным предприятием города Кемерово «Городское управление капитального строительства» (застройщик) был подписан договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик должен произвести реконструкцию объекта незавершённого строительства (Центр детско-юношеского туризма) путём строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами обслуживания населения, дошкольным учреждением, пристроенным гаражом по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащем застройщику на праве аренды (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области), и, после получения разрешения на ввод соответствующего этапа строительства жилого комплекса в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру, строительный номер 180), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену в порядке и сроки, установленные настоящим договором и принять объект долевого строительства в сроки, указанные в настоящем договоре.

В тот же день договор был передан на государственную регистрацию в Росреестр, однако ДД.ММ.ГГГГ Росреестром было принято решение об отказе в государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, мотивированное тем, что представленный на государственную регистрацию договор не соответствует требованиям законодательства, а именно: в силу прямого запрета, установленного в п.п.3 п.5 ст.18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятий» муниципальное предприятие не вправе передавать арендные права в залог, а государственная регистрация договора долевого участия в строительстве невозможна без регистрации залога права аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом (ст. 13 Закона № 214-ФЗ); также в оспариваемом решении регистрирующий орган указывает, что МП «ГорУКС» не может выступать застройщиком.

Ссылаясь на положения статьи 3 Федерального Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 131, 164, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса РФ, часть 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержание договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от № от ДД.ММ.ГГГГ, и полагая решение об отказе в государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, и нарушающим его права и свободы, ФИО1 обратился в суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО2, действующий на основании доверенности, заявление поддержал в полном объёме.

Представитель Управления Росреестра Кемеровской области ФИО3, действующая на основании доверенности, требования не признала.

Представитель третьего лица МП «ГорУКС» ФИО4, действующий на основании доверенности, полагал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Решением Центрального районного суда г.Кемерово от 11 августа 2014 года постановлено:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, заключённого между ФИО1 и МП г. Кемерово «ГорУКС».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области устранить нарушение прав ФИО1

В апелляционной жалобе представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, просит решение суда отменить, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, в связи с неправильным применением и толкованием норм материального права. Указывает, что залог права аренды земельного участка невозможен в связи с наличием прямого запрета, установленного в подпункте 3 пункта 5 статьи 18 Закона об унитарных предприятиях, а государственная регистрация договора долевого участия в строительстве невозможна без регистрации залога права аренды земельного участка, представленного для строительства многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. По указанным причинам решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является законным, а выводы суда необоснованными.

ФИО1 принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Директором МП «ГорУКС» ФИО5 принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда от 11.08.2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились заявитель ФИО1 и представитель Муниципального предприятия г. Кемерово «Городское управление капитального строительства», в письменном ходатайстве просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании статьи 327, п.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО6, действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ФИО1- ФИО2, действующего на основании доверенности, просившего решение суда оставить без изменения, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда правильным и не усматривает оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1(участник долевого строительства) и Муниципальным предприятием города Кемерово «Городское управление капитального строительства» (застройщик) подписан договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., по условиям которого застройщик должен произвести реконструкцию объекта незавершённого строительства (Центр детско-юношеского туризма) путём строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами обслуживания населения, дошкольным учреждением, пристроенным гаражом по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащем застройщику на праве аренды (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области), и, после получения разрешения на ввод соответствующего этапа строительства жилого комплекса в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру, строительный номер 180), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену в порядке и сроки, установленные настоящим договором и принять объект долевого строительства в сроки, указанные в настоящем договоре ( л.д.10-26).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и Муниципальное предприятие города Кемерово «Городское управление капитального строительства»(застройщик) подали указанный договор на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области было принято решение об отказе в государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 20 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства).

Пунктом 3 ст.4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В соответствии со статьёй 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу со ст. 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из представления заявителями всех необходимых документов, достаточных для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., незаконности оспариваемого отказа и нарушении незаконным отказом в проведении государственной регистрации прав заявителя.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

Согласно ст.2 Федерального Закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Из приведённой нормы следует, что застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы.

В соответствии со ст.48 Гражданского Кодекса РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Правовое положение государственных унитарных предприятий определяется Федеральным законом от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Согласно ст.2 Федерального закона от 14.11.2002 г. №161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" муниципальное предприятие является унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктом 4 ст. 51 Федерального закона РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные образования могут создавать муниципальные предприятия и учреждения, участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" унитарное предприятие может иметь гражданские права, соответствующие предмету и целям его деятельности, предусмотренным в Уставе этого унитарного предприятия, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Учредительным документом унитарного предприятия является его Устав, который утверждается уполномоченными государственными органами Российской Федерации и должен содержать, в том числе цели, предмет, виды его деятельности (статья 9 Закона ).

Согласно Уставу, утверждённому решением Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ г., МП г. Кемерово «Городское управление капитального строительства» является муниципальным предприятием, находится в ведении управления городского развития администрации г. Кемерово, является юридическим лицом.

Проанализировав положения Устава, суд пришёл к верному выводу о том, что МП г. Кемерово «Городское управление капитального строительства», может выступать застройщиком по реконструкции объекта незавершённого строительства (Центр детско-юношеского туризма) путём строительства многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными объектами обслуживания населения и привлекать денежные средства для его строительства путём заключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии с предметом и целями его деятельности, определёнными в Уставе (л.д.37-54).

Отказывая в регистрации договора№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., государственный регистратор указал на то, что залог права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, не возможен в связи с наличием прямого запрета, установленного в подпункте 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. №161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Действительно, в соответствии с п.5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. №161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залог.

Между тем, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ разрешает арендатору заключать договоры долевого участия в строительстве и не устанавливает запрета арендатору МП г. Кемерово «Городское управление капитального строительства» на передачу арендных прав в залог.

Кроме того, в абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 указано, что сделки унитарного предприятия, заключённые с нарушением п.5 статьи 18 Федерального закона РФ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества.

Таким образом, передача арендных прав в залог является оспоримой сделкой, а не ничтожной сделкой.

Согласно п.1 ст. 13 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п.9 ст.13 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учётом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена Федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании Федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Из анализа приведённых статей усматривается, что при государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом. При этом ипотека земельного участка является производной от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и возникает в силу закона.

Суд правильно исходил из того, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды, установленный подпунктом 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 Гражданского Кодекса, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

Управлением Росреестра по Кемеровской области не представлены доказательства, подтверждающие наличие запрета либо ограничения ипотеки на предмет договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённого между ФИО1 и МП «ГорУКС».

Учитывая изложенные обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришёл к правильному выводу, что заявителем в Управление были представлены документы, предусмотренные нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним", необходимые и достаточные для государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённого между ФИО1 и МП «ГорУКС», в связи с чем установленные статьёй 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" основания для отказа в регистрации у ответчика отсутствовали.

В силу ч.1 ст. 258 Гражданского процессуального Кодекса РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Поскольку государственный регистратор необоснованно отказал в регистрации указанного выше договора, суд правильно признал такой отказ необоснованным и обязал устранить нарушение прав гражданина.

Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении дела судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, приведённым в судебном решении, правильно признаны необоснованными.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах содержащихся в ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1 частью 1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

определила:

решение Центрального районного суда г.Кемерово от 11 августа 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: