Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Г.Я.В. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 23 октября 2012 года

по иску ООО «ВКАТ- Центр» к ФИО1 о взыскании суммы аванса по предварительному договору, неустойки.

Заслушав доклад судьи Тарасовой О.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «ВКАТ-Центр» обратилось в суд с иском о взыскании с ответчика суммы авансового платежа в размере *** руб., неустойки в размере *** руб. В обоснование заявленных требований указало, что между сторонами 01 июня 2011 года был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения *** общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу <адрес>, по условиям которого стороны обязались в срок до 01 ноября 2011 года заключить основной договор купли-продажи указанного помещения. В доказательство заключения в будущем основного договора и в обеспечение его исполнения ООО «ВКАТ-Центр» передало ФИО1 денежные средства в сумме *** руб. При этом продавец до заключения основного договора обязался оформить все необходимые документы и зарегистрировать свое право собственности либо право аренды на земельный участок, на котором расположено приобретаемое нежилое помещение. Однако обязательства, возложенные на продавца, своевременно исполнены не были, основной договор в установленный срок заключен не был, в связи с чем покупатель вынужден был 17.05.2012г. направить в адрес продавца письмо об отказе от заключения договора. По условиями предварительного договора предусмотрена ответственность за неисполнение договора по вине продавца в виде неустойки в сумме *** руб. До настоящего времени ответчик полученную сумму авансового платежа не возвращает, неустойку не оплачивает, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 23 октября 2012 года исковые требования ООО «ВКАТ-Центр» удовлетворены.

С ФИО1 в пользу ООО «ВКАТ-Центр» взыскана денежная сумма, уплаченная по договору в размере *** руб., неустойка в размере *** руб., расходы по госпошлине в сумме *** руб., всего- *** руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Г.Я.В. просит отменить решение суда в части взыскания с ответчика неустойки в сумме *** руб., ссылаясь на то, что в вину ответчика суд указал на неоформление необходимых документов на земельный участок, однако предметом договора являлось нежилое помещение, а земельный участок предметом сделки не являлся. Продажа помещения в здании никак не связана с земельным участком. Суд не установил, направлял ли покупатель в адрес продавца предложение о заключении основного договора. Суд не вправе был возлагать на ответчика ответственность по прекращенному договору, выполнения которого не требовал истец до окончания согласованного срока. Стороны в предварительном договоре не указали данные, определяющие расположение продаваемого нежилого помещения в составе другого недвижимого имущества, несмотря на то, что предполагалось отчуждение помещения, а не здания по адресу: <адрес>

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1- Г.Я.В. поддержал апелляционную жалобу, в дополнительных доводах указал на то, что ФИО1 приобрела нежилое помещение без земельных прав, поэтому какие-либо взятые по заблуждению обязательства об оформлении земельного участка по предварительному договору исполнить не могла объективно. При этом пыталась оформить земельный участок, обращалась в Главное управление имущественных отношений по Алтайскому краю по вопросу приватизации земельного участка, в суд, однако ее требования удовлетворены не были. Кроме того, ФИО1 объективно не могла заключить основной договор купли- продажи нежилого помещения, поскольку к 01.11.2011 нежилое помещение перестало быть объектом гражданских прав на основании постановления Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011г. Наложенный постановлением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 18.02.2011г. арест на спорное помещение никак не повлиял на возможность заключения основного договора в установленный срок, поскольку к этому сроку выяснилось отсутствие у ФИО1 каких-либо прав на объект недвижимости.

Представитель истца С.А.В. возражала против удовлетворения жалобы ответчика, пояснив, что с ФИО1 велись устные переговоры по вопросу заключения основного договора, когда стало понятно, что ФИО1 не намерена его заключать, в мае 2012 года ООО «ВКАТ-Центр» направил письменный отказ от заключения договора. В августе 2012 года Обществу стало известно, что нежилое помещение, являвшееся предметом предварительного договора, на момент его заключения находилось под арестом.

Ответчик ФИО1, представитель третьего лица ООО «Союз СТ» на рассмотрение апелляционной жалобы не явились при надлежащем уведомлении о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не сообщили.

На основании ст.ст.167,327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с п.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между ФИО1 и ООО «ВКАТ-Центр» 01.06.2011г. был заключен предварительный договор купли- продажи нежилого помещения ***, общей площадью *** кв.м., этаж: ***, расположенного по адресу: <адрес> согласно условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли- продажи указанного недвижимого имущества до 01 ноября 2011 года. Кроме того, продавец до заключения основного договора купли- продажи обязался оформить все необходимые документы и зарегистрировать право собственности либо право аренды на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение (п.7 договора). Цена продаваемого нежилого помещения установлена соглашением сторон в сумме <адрес> руб. (п.8).

В доказательство заключения в будущем основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель в течение 2 дней с момента подписания договора, но не позднее 03 июня 2011 года передает, а продавец принимает предоплату в сумме *** руб. (п.9).

В соответствии с п.12 предварительного договора в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца, он обязан вернуть покупателю авансовый платеж и оплатить неустойку в размере *** руб. в течение трех дней с момента предъявления письменного отказа от заключения основного договора купли-продажи, но не позднее 25 ноября 2011 года.

Во исполнение условий договора ООО «ВКАТ-Центр» передал ФИО1 авансовый платеж в размере *** руб. путем перечисления денежных средств на банковский счет ответчика обществом «Союз-СТ» за ООО «ВКАТ-Центр» (л.д.11).

До указанного в предварительном договоре срока основной договор между сторонами заключен не был.

17 мая 2012 года ООО «ВКАТ-Центр» направило в адрес продавца письмо об отказе от заключения основного договора купли- продажи в связи с неисполнением предварительного договора в установленный срок по вине продавца и возврате авансового платежа в размере *** руб. и суммы неустойки в размере *** руб. (л.д.15).

В добровольном порядке ФИО1 указанные суммы не возвращены, что явилось основанием для обращения ООО «ВКАТ-Центр» в суд о взыскании суммы в соответствии с положениями ст.ст.309,310,1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.п.1,2 и 4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

В силу п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Применяя вышеизложенные положения закона, проанализировав установленные обстоятельства и дав правовую оценку представленным по делу доказательствам, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ФИО1 авансового платежа в сумме *** руб.

В указанной части решение суда сторонами не обжалуется, его законность и обоснованность судебной коллегией не проверяется (п.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования ООО «ВКАТ-Центр» о взыскании с ФИО1 неустойки в сумме *** руб., суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.330,331 ГК РФ, п.12 предварительного договора от 01.06.2011г., и исходил из того, что ответчик не представил доказательств отсутствия своей вины в не заключении основного договора в силу ст.56 ГПК РФ. При этом истец в подтверждении вины продавца в не заключении основного договора ссылался на факт обременения объекта в виде ареста вопреки условиям п.10 предварительного договора, не оформление пакета документов на земельный участок, а, кроме того, что с 26.11.2011г. спорное нежилое помещение имеет статус самовольной постройки на основании решения Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011г.

Возражая в данной части по заявленным требованиям, представитель ответчика ссылался на возможную причину не заключения договора по вине покупателя ввиду отсутствия у него денег, а со стороны продавца пакет документов имел место быть (л.д.62).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о взыскании с ответчика неустойки в размере *** руб. по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

Пунктом 1 ст.330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная, в частности, договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что условия предварительного договора купли- продажи нежилого помещения не были выполнены по вине ответчика ФИО1

Утверждение представителя истца Г.Я.В. о том, что со стороны ФИО1 пакет необходимых документов был подготовлен, опровергается материалами дела, не подтверждено стороной ответчика.

Так, в суд апелляционной инстанции были представлены дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела, в частности, решение Октябрьского районного суда г.Барнаула от 23.06.2011г., которым ФИО1 отказано в удовлетворении требований к ОАО «***», ГУ имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным ненормативного акта, признании сделки недействительной, которое вступило в законную силу 10.08.2011г.

Постановлением Седьмого Арбитражного суда от 26.10.2011г. было отменено решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 марта 2006 года, которым удовлетворен иск ООО «***» о признании права собственности на самовольную постройку нежилое помещение в административном здании ***, расположенное по <адрес> (л.д.58).

Таким образом, по состоянию на 26.10.2011г. ответчик не могла оформить права на земельный участок под объектом недвижимости, более того, сам объект недвижимости не мог являться объектом гражданского оборота, так как имел статус самовольного строения.

Ссылка ответчика в жалобе на то, что покупатель не обращался с предложением о заключении основного договора несостоятельна, так как стороны не оспаривали, что велись переговоры по заключению договора.

Допрошенная в суде апелляционной инстанции в качестве свидетеля по ходатайству представителя ответчика Р.М.С. также подтвердила, что ООО «ВКАТ-Центр» был поставлен в известность о проблемах с оформлением земельного участка и наличием ареста на здание, однако устно велись переговоры, юридическая компания со стороны ФИО1 занималась исполнением условий предварительного договора.

Кроме того, в силу п.10 предварительного договора продавец гарантировала покупателю, что продаваемое нежилое помещение не будет находится в споре или под арестом и будет свободно от каких-либо прав и притязаний третьих лиц.

Между тем, на момент заключения предварительного договора ФИО1 было известно, что отчуждаемое недвижимое имущество находится под арестом, наложенным в рамках расследования уголовного дела в целях обеспечения имущественных притязаний потерпевшего, что подтверждается постановлением судьи Октябрьского районного суда г.Барнаула от 18.02.2011г. и определением Судебной коллегии по уголовным делам Алтайского краевого суда от 21.04.2011г.

Таким образом, заключая предварительный договор 01.06.2011г. с ООО «ВКАТ-Центр», ФИО1 заведомо знала о невозможности отчуждения арестованного имущества.

В письме истца в адрес ФИО1 об отказе от заключения основного договора также указано, что отказ вызван неисполнением его условий по вине продавца (л.д.15).

В судебном заседании судебной коллегии 26 декабря 2012 года представитель ответчика пояснил, что они предлагали истцу выплатить в добровольном порядке неустойку в размере *** руб., истец отказался, что свидетельствует о признании вины ответчика в неисполнении условий договора.

При изложенных обстоятельствах, оценив дополнительно представленные доказательства в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия соглашается с выводами суда о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной условиями предварительного договора в размере *** руб. и отклоняет доводы представителя ответчика о неисполнении ФИО1 условий договора по объективным причинам.

В материалах дела отсутствует письменное заявление ответчика о снижении размера неустойки, не заявлялось такое ходатайство и устно представителем ответчика в ходе рассмотрения дела, поэтому в силу ст.1 ГК РФ, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей в своем интересе, неустойка не подлежит снижению.

Иные доводы апелляционной жалобы правового значения для разрешения спора не имеют и не могут повлечь отмену решения суда.

Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы и дополнительным доводам представителя ответчика, заявленным в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1- Г.Я.В. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 23 октября 2012 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: