Гражданский кодекс часть 1

по заявлению ( / / )1 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, возложении обязанности устранить допущенные нарушения

по апелляционной жалобе представителя заявителя ( / / )1 ФИО3

на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 22 апреля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Гылкэ Д.И., объяснения представителей заявителя ФИО3, ФИО4, представителя заинтересованного лица ФИО5, судебная коллегия

установила:

решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от ( / / ) № 66-66-01/733/2014-483, 484 ( / / )1 на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: ... приобретенную ею по договору купли-продажи от ( / / )№ у ЗАО «Управляющая компания «ИНВЕСТСТРОЙ», действующего в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Сити-Капитал». В качестве причины отказа в регистрации перехода права указано на непредставление документа, подтверждающего выполнение обязательства по оплате стоимости приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости заявителем, либо заявления о регистрации ипотеки в силу закона, а также отсутствие в договоре купли-продажи сведений о размерах сумм, произведенной оплаты стоимости квартиры за счет собственных средств и за счет кредитных средств. Полагая, что отказ в регистрации сделки безоснователен, ( / / )1 обратилась в суд с требованиями о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... от ( / / ) № 66-66-01/733/2014-483, 484 незаконным, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 22 апреля 2015 года заявление ( / / )1 оставлено без удовлетворения.

С таким решением заявитель не согласна, ее представитель ФИО3 в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы о том, что условия о порядке расчета сторон по договору купли-продажи от ( / / )№ зафиксированы в пунктах 2.1, 2.2 данного соглашения, которым установлено, что оплата произведена. Дополнительных документов в подтверждение оплаты стоимости объекта недвижимости, равно как и заявления о регистрации ипотеки в силу закона, по мнению заявителя, не требуется. Не считает заявитель нужным представлять в регистрационную службу и договор купли-продажи квартиры с уточненными сведениями в части указания размера сумм, произведенной оплаты стоимости квартиры за счет собственных средств и за счет кредитных средств, указывает при этом на то, что существенные условия договора, в том числе о цене объекта недвижимости, сторонами соблюдены, внесение иных обязательных сведений для данного вида договоров законом не предусмотрено. Кроме того, заявитель выражает сомнение в законности решения об отказе в государственной регистрации права и потому основанию, что в Управление регистрационной службы ею и представителем продавца ( / / ) были сданы два идентичных договора купли-продажи квартир, по одному из которых заявителем была приобретена квартира по адресу: ...119, ..., а по второму - квартира по адресу: ...120, ..., оба договора содержали одинаковые условия для сторон, а также одинаковые пакеты приложенных к ним документов, при этом на основании договора купли-продажи квартиры по адресу: ...120, ... государственная регистрация прав была осуществлена, а в регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: ...119, ..., ей было отказано. Утверждая о незаконности такого решения Управления регистрационной службы, заявитель обращает внимание судебной коллегии на нарушение сроков принятия решения по ее обращению, ненадлежащее уведомление о результатах правовой экспертизы договора.

В заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя ФИО3, ФИО4 апелляционную жалобу поддержали, обосновав свою позицию по делу приведенными в заявлении и в суде первой инстанции обстоятельствами, со ссылкой на нормы материального и процессуального права, настаивали на ее удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица ФИО5 возражала против апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного решения.

Заявитель ( / / )1, представители заинтересованных лиц Администрации г. Екатеринбурга, Территориального управления Росимущества по Свердловской области, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФБУ «Кадастровая палата» по Свердловской области, ОАО «УБРиР», ЗАО «Управляющая компания «ИНВЕСТСТРОЙ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал» ООО «Центр недвижимости», заинтересованное лицо государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО6 в судебное заседание не явились.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения участвующих в деле лиц о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 167, ч. 2 ст. 257 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1. ч. 2 ст. 257 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации и гл. 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

Такое заявление подлежит удовлетворению при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения или действия (бездействия) закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением или действием (бездействием) прав либо свобод заявителя.

Безусловной совокупности необходимых условий по данному делу не имеется.

Установлено, что 22 декабря 2014 года ( / / )1 (покупатель) и представитель ЗАО «Управляющая компания «ИНВЕСТСТРОЙ», действующего в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Сити-Капитал» (продавец) с целью регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: ...119, ..., и квартиру по адресу: ...120, ..., обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Помимо заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на квартиры от продавца и покупателя и регистрации ипотеки в пользу ОАО «Уральский банк реконструкции и развития», правоустанавливающих документов продавца на объект недвижимости, прочих необходимых в силу закона документов, были представлены договоры купли-продажи квартир, в том числе договор купли-продажи квартиры по адресу: ...119, ..., от ( / / ) № 64-1/05-13, кредитный договор от ( / / ) № KD 18202000000261 о предоставлении ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» ( / / )1 кредита в сумме 7140000 руб. на срок 180 месяцев с целью приобретения двух квартир № и № по адресу: ....

26 декабря 2014 года регистрация права была приостановлена, заявителям предложено представить дополнительные подтверждающие документы.

Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от ( / / ) № 66-66-01/733/2014-483, 484 было отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона на ... по вышеуказанному адресу, основанием для этого указано на непредставление необходимых в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов для регистрации прав.

Государственная регистрация перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона на ... при этом была проведена.

Необоснованность, по мнению ( / / )1, отказа в осуществлении регистрационных действий в отношении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от 17 ноября 2014 года № 64-1/05-13, послужила основанием для ее обращения в суд с настоящим заявлением.

Установив фактические обстоятельства по делу, приняв во внимание представленные сторонами доказательства и руководствуясь положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд пришел к выводу об обязательности представления заявителем документов, подтверждающих выполнение обязательства покупателя по оплате стоимости квартиры или заявления о регистрации ипотеки в силу закона, наличия в договоре купли-продажи сведений о размере сумм, уплачиваемых за квартиру за счет собственных средств заявителя и за счет кредитных, при таких обстоятельствах признал установленные регистратором в ходе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов причины, препятствующими для проведения государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на квартиру с обременением права в виде ипотеки, и отказал ( / / )1 в удовлетворении заявления.

Мотивируя вывод о необходимости представления документов, подтверждающих выполнение обязательства покупателя по оплате стоимости квартиры или заявления о регистрации ипотеки в силу закона, суд отклонил ссылку заявителя на подтверждение факта полной оплаты условиями договора купли-продажи квартиры, в частности содержанием пункта 2.2 договора, из которого следует, что оплата произведена, указал, что данного указания не достаточно, поскольку буквальное толкование данного пункта договора не позволяет считать, что обязательство исполнено покупателем, в связи с чем у продавца возникает ипотека в силу закона на проданный объект до полного расчета с покупателем, в подтверждение чего со стороны заявителя требуется заявление о регистрации ипотеки в пользу продавца, однако данное требование при обращении в регистрационную службу не выполнено.

Согласиться с обоснованностью данного суждения судебная коллегия не может в силу отсутствия объективных причин для сомнения в оплате ( / / )1 стоимости приобретаемой квартиры. Таких сомнений не выражает и сам продавец, напротив исполнение данного обязательства и его порядок стороны обозначили в пунктах 2.1, 2.2 договора, указав, что покупатель оплатил стоимость квартиры за счет собственных средств и кредитных средств, денежные средства, полученные продавцом от покупателя по предварительному договору от ( / / )№ ПД, зачтены в счет стоимости квартиры. Кроме самого договора купли-продажи квартиры в подтверждение исполнения обязательства по ее оплате, по требованию сотрудника регистрационной службы стороны дополнительно представили предварительный договор от ( / / )№ ПД и дополнительное соглашение к нему от ( / / )№ ПД, которыми обусловлена полная оплата стоимости отчуждаемого объекта недвижимости до заключения основного договора. Иного, помимо надлежащего исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры покупателем продавцу, из указанных соглашений не следует, в этой связи основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по причине непредставления документа, подтверждающего выполнение обязательства по оплате стоимости приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости заявителем, отсутствовали.

Заявление о регистрации ипотеки в силу закона в пользу продавца в данном случае не требовалось, поскольку, во-первых, положения ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи продажи продавцом товара покупателю в кредит, что в рассматриваемой ситуации не имело место быть, во-вторых, отсутствуют сомнения в надлежащем исполнении заявителем обязательства по оплате приобретаемого объекта недвижимости, в-третьих, ипотека в данном случае возникла у кредитной организации как залогодержателя недвижимого имущества.

Вместе с тем, судом верно отмечено, что государственная регистрация перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона на квартиру не могла быть совершена по причине отсутствия указания в договоре купли-продажи сведений о размере кредитных средств, внесенных в счет оплаты квартиры по настоящему договору, поскольку отсутствие таких сведений не позволяет определить размер кредитного обязательства, обеспеченного залогом в виде квартиры. Следует учесть, что указание размера кредитного обязательства при государственной регистрации ипотеки является обязательным требованием действующего законодательства. Только подтверждение исполнение такого обязательства в полном объеме будет являться основанием для прекращения записи об ипотеке в силу закона. Кредитный договор, на который ссылается заявитель, также как и договор купли-продажи, не содержит сведений о размере кредитных средств, затраченных ( / / )1 при оплате ..., в .... В этой связи суд небезосновательно признал решение государственного регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона на указанный объект недвижимости законным.

Таким образом, судебная коллегия считает решение суда об отказе в удовлетворении требований ( / / )1 законным и обоснованным.

Ссылки в апелляционной жалобе на ненадлежащее уведомление заявителя о принятых заинтересованным лицом решениях о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона не свидетельствуют об ошибочности вывода суда о правомерности оспариваемого решения заинтересованного лица.

Доводы заявителя о незаконности оспариваемого решения регистрирующего органа в связи с тем, что на основании аналогичного пакета документов были осуществлены регистрационные действия в отношении квартиры по адресу: ...120, правового значения для разрешения настоящего публично-правового спора не имеют, поскольку не относятся к предмету судебного разбирательства по настоящему делу.

Иные доводы апелляционной жалобы оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с выводами суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств в этой части судебная коллегия не усматривает.

Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 22 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заявителя ( / / )1 ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

Л....

Судьи

ФИО2

Д.И. Гылкэ