Гражданский кодекс часть 1

Председательствующего	Утенко Р.В.
Судей	Князевой О.Е.Вересовой Н.А.
при секретаре	Рудаковой С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 июня 2020 года апелляционную жалобу Гагая И. Г. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску Гагая И. Г. к ООО «Борей-Инвест» об оспаривании условий договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа.

Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., представителя истца Тимошенко А.И., представителя ответчика Яковлева Ю.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Гагай И.Г. обратился в суд с иском к ООО «Борей-Инвест» об оспаривании условий договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа.

Истец указал, что <дата> между ним и ООО «Борей-Инвест» был заключен договор №... участия в долевом строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> Космонавтов участок 1 (восточнее пересечения со Свирской ул.), кадастровый номер земельного участка №... Согласно условиям договора ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного дома и, после ввода его в эксплуатацию, передать истцу в собственность машиноместо общей проектной площадью 16,04 кв.м, за которое истцом была уплачена установленная договором сумма в размере 637 500 руб. Вместе с тем истцу передано машино-место по данным технической инвентаризации составила 13,03 м., в связи с чем он как потребитель вправе требовать соразмерного уменьшения цены товара при обнаружении в нём недостатков. Истец просил суд о признании недействительным пункта 3.3 договора участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого установлен запрет на изменение цены договора, о взыскании с ответчика в счёт соразмерного уменьшения покупной цены машино-места 108 899 руб. 62 коп., неустойки за просрочку исполнения требования по состоянию на <дата> в сумме 476 980 руб. 34 коп., компенсации морального а в размере 25 000 руб., штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы, расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. и по оплате нотариальных услуг по оформлению доверенности представителя в размере 1 800 руб.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 января 2020 года в удовлетворении исковых требований Гагая И.Г. к ООО «Борей-Инвест» об оспаривании условий договора, взыскании денежных средств за соразмерное уменьшение покупной цены, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа отказано.

В апелляционной жалобе представитель Гагая И.Г.Тимошенко А.И. просит указанное решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика выразил согласие с решением суда.

В судебное заседание истец не явился, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещен по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ). Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие истца в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в силу ч.1 ст. 330 ГПК РФ.

Из материалов гражданского дела следует, что <дата> между Гагаем И.Г. и ООО «Борей-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался своими силами и( или) с привлечением других лиц осуществить строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> и после сдачи его в эксплуатацию передать истцу машиноместо за номером 49, которое будет находиться в подземном гараже /2 подземный этаж/.

<адрес> объекта долевого строительства определялась согласно проекту и предварительно составляла 16,04 кв.м. ( п.1.1.), фактическая площадь могла быть определена к моменту передачи указанного объекта.

Цена договора определена равной 637 500 руб.

В соответствии с п.3.3. договора цена настоящего договора является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Договором.

Оплата указанного объекта долевого строительства была произведена истцом соответствии с условиями и в сроки, предусмотренные договором, что не оспаривалось сторонами.

Согласно акту приёма-передачи от 12.12.2018 истцу передано машино-место № №... общей проектной площадью 16,04 кв.м. и площадью по данным технической инвентаризации - 13,3 кв.м.

Государственная регистрация права собственности истца на машиноместо произведена 15.05.5.2019/.

Поскольку фактическая площадь переданного машино-места по данным технической инвентаризации составила 13,3 кв.м, что меньше проектной площади в договоре долевого участия, 19.06.2019 истец обратился к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере разницы стоимости недополученных квадратных метров, которая составила: 637 500 / 16,04 х 13,3 = 108 899 руб. 62 коп.

Сославшись на положения пункта 3.3, которым установлен запрет на изменение фиксированной цены договора, 18.06.2019 застройщик отказал в удовлетворении требования истца.

Из плана подземного гаража, являющегося приложением к договору № №... участия в долевом строительстве от 26.07.2018 усматривается, что на 2 подземном этаже, было предусмотрено расположение №... машино-мест с нумерацией с 36 по 70, общая площадь машино-места №..., приобретённого истцом согласно проекту составляла 16,04 кв.м /л.д.61/, аналогичное количество машино-мест с той же нумерацией указано и в техническом плане 2 подземного этажа по состоянию на ноябрь 2018 года, то есть после ввода объекта в эксплуатацию, при этом фактическая площадь машино-места №... истца указана в размере 13,3 кв.м, с минимально допустимыми Приказом от 07.12.2016 № 792 Министерства экономического развития РФ размерами: 5,3 х 2,5 м, указанными в соответствии с нанесённой в подземном гараже разметкой, с необходимыми отступами от стены и имеющихся столбов в результате технической инвентаризации, проведенной с целью постановки объекта на кадастровый учёт и последующей регистрации права собственности на объект.

Из приложенных ответчиком фотографических изображений машино-места №... с приложением рулетки следует, что отступ от стены гаража до начала разметки составляет 38,5 см. + 10 см. ширина самой разметки.

Из экспертного заключения №..., составленного ООО «Европейский центр судебных экспертов» по заказу ответчика, следует, что по результатам осмотра машино-места истца, замеров его размеров и сопоставления их с документацией следует, что геометрия помещения подземного гаража 2 уровня, фактическое количество машино-мест на данном уровне соответствует проектной документации; машино-место №... в границах, рассчитанных в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 2019) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в нем сведений" имеет следующие размеры: длина - 5,3 м., ширина - 2,6 м., общая площадь составляет 13,78 кв.м, площадь помещения 2 уровня подземного гаража определена в соответствии с Приложением № 1 к договору №... участия в долевом строительстве от 26.07.2018.

Ответчиком в материалы дела представлена видеозапись, обозревавшаяся в судебном заседании в суде первой инстанции, которой также зафиксирован отступ от стены, длина которого составляет 0,47 м., что и привело в результате нанесения разметки в подземном и технических обмеров к уменьшению документальной площади машино-места истца.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости" площадь машино-места в пределах постановленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования, в техническом плане подземного гаража при отображении границ машино-места №... были указаны минимально допустимые размеры одного машино-места в размере 5,3x2,5 м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд сослался на свободу договора и ввиду этого отсутствие оснований для признания недействительным условия договора и недопустимости изменения его цены.

Суд также указал, что истцом не представлены доказательства того, что ему передан товар с недостатками, делающими его непригодным для использования, пришел к выводу о согласовании сторонами возможности изменения фактической площади сравнительно с проектной.

Судебная коллегия не находит оснований согласиться с указанными выводами.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений пункта 3 части 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В статье 5 указанного Федерального закона предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

В силу ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из совокупного толкования положений ч.1 и 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ с нормами законодательства о защите прав потребителя условие договора в части недопустимости изменения цены договора по инициативе участника строительства в том смысле, который ограничивает его право требования уменьшения цены договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, является ничтожным в силу закона.

В силу изложенного решение суда в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным условия договора в части, ограничивающей право требования истца изменить цену договора в связи с отступлением от его условий со стороны застройщика, подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска в данной части.

Как указано выше, обмерами технической инвентаризации и нанесенной разметкой границ фактически площадь машино-места истца составляет 13,3 кв.м, тогда как договором участия в долевом строительстве общая площадь объекта долевого строительства в виде машино-места №... составляет 16,04 кв.м.

Возможность уточнения фактической площади к моменту передачи объекта долевого строительства /п. 1.1 договора/, согласованная сторонами, не свидетельствует о наличии у ответчика права при отступлении от проектной документации уменьшать согласованную площадь между сторонами без встречного предоставления участнику строительства в одностороннем порядке.

Фактически истцу передано машино-место с площадью на 17,1% меньше согласованной сторонами площади.

Выводы суда относительно того, что условия договора в части характеристик объекта исполнены ответчиком надлежаще ввиду передачи машиноместа с той же проектной и меньшей фактической площадью основаны на неверном толковании положений ФЗ № 214-ФЗ, в соответствии с п.1 ч.4 ст. 4 которого договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь помещения, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Право требования уменьшения цены договора возникает в силу части 2 статьи 7 Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

С учетом специфики объекта и целей его использования для парковки транспортного средства при условии расположения рядом иных машиномест, уменьшение площади машиноместа на 17% с является отступлением от условий договора, влекущее в силу ч.2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ право требования уменьшения цены договора.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований истца о взыскании излишне оплаченной стоимости объекта при уменьшении цены договора подлежит отмене с вынесением нового решения.

Исходя из стоимости объекта долевого строительства – 637 500 руб. и его проектной площади -16,04 кв.м., стоимость одного квадратного метра машино-места составляет 39 744 руб. т.е. сумма, которую истец вправе требовать при уменьшении цены договора, составит 108 899 руб. 62 коп (39 744 руб. *2,74 кв.м.).

В силу части 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

С требованием о возврате денежных средств в десятидневный срок истец обратился к ответчику 18.06.2019

Доводы истца относительно наличия оснований для взыскания с ответчика неустойки в порядке ч.5 ст. 28, ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» основаны на неверном толковании права.

В силу ч.1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ч.3 ст. 31 Закона за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Вместе с тем правоотношения сторон основаны не на нарушении права истца на выполнение работ со стороны ответчика, а на исполнении последним условий договора участия в долевом строительстве, по результатам которого истцу был передан объект с индивидуально-определенными характеристиками, недостатков в котором сравнительно с требованиями законодательства не установлено, а имело место отступление ответчика от предмета договора, повлекшее уменьшение площади объекта и возникновение у истца права требовать возврата излишне уплаченной стоимости товара, но не взыскания неустойки на основании норм Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Ошибочность указаний истца на основание применения меры ответственности в виде неустойки, предусмотренной Закона РФ "О защите прав потребителей", в данном случае, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования при наличии оснований для установления вины ответчика и оснований для взыскания с него установленных законом денежных средств за просрочку исполнения выплаты денежных средств.

Поскольку статья 395 Гражданского кодекса РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, судебная коллегия приходит к выводу о возможности применения положений указанной нормы к возникшим правоотношениям.

В силу ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец просил возвратить денежные средства в в течение десяти дней с даты обращения, то есть до 28 июня 2019 года, в связи с чем вправе требовать взыскание процентов за период с 29 июня 2019 года по 12 ноября 2019 года (л.д.79). Проценты за указанный период составят 2 913 руб. 44 коп.

Согласно статье 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Установление нарушения прав потребителя является самостоятельным основанием к возмещению морального вреда, размер компенсации которого судебная коллегия с учетом объема и характера допущенного нарушения, полагает возможным определить в сумме 5 000 руб. как соразмерным с критериями справедливости и разумности.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлены требования о возмещении расходов по оплате услуг представителя по настоящему делу. Вместе с тем договор оказания юридических услуг при рассмотрении дела представлен истцом не был, а копия квитанции к приходному кассовому ордеру, подтверждающая внесение истцом 30 000 руб. в адвокатский кабинет А.И. Тимошенко(л.д.120), не позволяет прийти к выводу об относимости уплаты данных средств к настоящему спору. При недоказанности истцом несения расходов по оплате услуг представителя в связи с рассмотрением настоящего дела, оснований для удовлетворения его требований о взыскании судебных расходов не имеется.

В части требований о взыскании расходов на оформление доверенности, судебная коллегия с учетом п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" полагает возможным отказать, поскольку доверенность выдана с широким объемом полномочий представителя, а не по данному конкретному делу (л.д. 30).

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 4 026 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 января 2020 года отменить и вынести новое решение.

Признать пункт 3.3. Договора № №... участия в долевом строительстве, заключенного в Санкт-Петербурге <дата> между обществом с ограниченной ответственностью «Борей-Инвест» и Гагаем И. Г., в части, ограничивающей право участника долевого строительства требовать изменения цены договора в случае возведения объекта с отступлением от условий договора, недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Борей-Инвест» в пользу Гагая И. Г. денежные средства в размере 108 899 руб. 62 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 913 руб. 44 коп., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 58 406 руб. 58 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Борей-Инвест» в доход бюджета г. Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 4 026 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований Гагаю И. Г. отказать.

Председательствующий:

Судьи: