Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 25 октября 2016 года дело по апелляционным жалобам представителя администрации г. Искитима Новосибирской области – Б.А.М., нотариуса М.С.И. на решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 06 июля 2016 г., которым постановлено:

Признать недействительной и исключить из ЕГРП запись <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации за администрацией г. Искитима НСО права собственности на нежилое помещение, общей площадью 12,5 кв.м., номер на поэтажном плане №, на 1-ом этаже, расположенное по <адрес> НСО, кадастровый №.

Признать недействительной сделку по передаче администрацией г. Искитима НСО в аренду нежилого помещения, общей площадью 12,5 кв.м., номер на поэтажном плане №, на 1-ом этаже, расположенного по <адрес> НСО, кадастровый №М.С.И. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>

Признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между администрацией г. Искитима НСО и М.С.И..

Применить последствия недействительности сделки по передаче в аренду нежилого помещения, общей площадью 12,5 кв.м., номер на поэтажном плане N° 1, на 1-ом этаже, расположенного по <адрес> НСО, кадастровый №.

Признать недействительной и исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N° <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации аренды нежилого помещения площадью 12,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1, в многоквартирном доме, расположенного по <адрес>, НСО в пользу М.С.И. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 12,5 кв.м., номер на поэтажном плане N° 1, на 1-ом этаже, расположенное по <адрес> НСО, кадастровый №.

Истребовать нежилое помещение, площадью 12,5 кв.м., номер на поэтажном плане 1, в многоквартирном доме, расположенного по <адрес>, НСО из незаконного владения Администрации г. Искитима НСО.

Взыскать с администрации г. Искитима НСО в пользу П.О.Ю. судебные расходы: <данные изъяты>. возврат государственной пошлины, <данные изъяты>. за получение выписки из ЕГРП, <данные изъяты> за услуги представителя, а всего <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мащенко Е.В., объяснения П.О.Ю., его представителя Щ.А.А. возражавших против доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

П.О.Ю. обратился в суд с иском к ответчику о государственной регистрации права собственности, признании недействительной сделки по передаче в аренду нежилого помещения и применении последствия недействительности сделки, и с учетом уточнений просил признать недействительной и исключить из ЕГРП запись <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации за администрацией г. Искитима НСО права собственности на нежилое помещение, общей площадью 12,5 кв.м., номер на поэтажном плане №, на 1-ом этаже, по <адрес>, признать недействительной сделку по передаче ответчиком в аренду указанного нежилого помещения нотариусу М.С.И. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ), применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной и исключения из ЕГРП записи о регистрации данной сделки, признать недействительной и исключить из ЕГРП запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации аренды нежилого помещения в пользу М.С.И. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Также просил признать право общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 12,5 кв.м., с кадастровым номером 54:33:050103:203 по <адрес>, в <адрес>; Признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией <адрес> и М.С.И.; Истребовать спорное нежилое помещение из чужого незаконного владения администрации <адрес>; Взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную госпошлину в размере <данные изъяты> руб., госпошлину за получение выписки из ЕГРП в размере <данные изъяты> руб., расходы на представителя в размере <данные изъяты> руб.

Требования мотивировал тем, что он является с марта <данные изъяты> г. собственником <адрес> многоквартирном доме по указанному адресу. В январе <данные изъяты> года в доме учреждено Товарищество собственников недвижимости (ТСН), которое ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было принято решение не сдавать в аренду нежилое помещение (колясочную), так как предполагалось её использовать для нужд жильцов ( чтобы председатель ТСН и бухгалтер могли вести там работу, беседовать с жильцами - собственниками помещений МКД).

ДД.ММ.ГГГГ от председателя ТСН - Б.Н.В. истцу стало известно, что администрация <адрес> зарегистрировала право собственности на данное нежилое помещение (колясочную) и сдаёт это помещение в аренду нотариусу М.С.И.

Истец полагает, что нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, используются для обслуживания дома, а потому регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение (колясочную), является незаконной. В связи с чем, последующая сделка с вышеуказанным имуществом (сдача «колясочной» в аренду нотариусу М.С.И.), также является незаконной.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель администрации <адрес> – Б.А.М. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что законодатель предполагает возможность наличия в многоквартирном доме иных нежилых помещений, которые предназначены для самостоятельного использования, которые являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1. ст. 36 ЖК РФ.

Спорное нежилое помещение передано в муниципальную собственность согласно Постановления Главы НСО от ДД.ММ.ГГГГ№ «О передаче объектов, находящихся в государственной собственности <адрес>», акта приема- передачи имущества, приложения к перечню относящихся к областной собственности государственных предприятий, учреждений и имущества, передаваемых в муниципальную собственность Муниципального образования г. Искитима по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Право муниципальной собственности зарегистрировано в установленном законном порядке. Указанное Постановление в установленном законном порядке не оспорено и является действующим.

Доказательств фактического использования спорного нежилого помещения в качестве помещения социально-бытового назначения, наличия в спорном нежилом помещении каких-либо коммуникаций, которые могли бы являться общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, с момента приватизации первой квартиры в многоквартирном доме истцом в судебном процессе не представлено.

В апелляционной желобе, приведены доводы о том, что заключение эксперта суд незаконно признал в качестве допустимого доказательства, подтверждающего доводы истца, а именно экспертное заключение дано за пределами предмета и оснований иска (спора), судом перед экспертом поставлены были вопросы неверно, заключение эксперта фактически не содержит экспертного исследования.

Суд без законных оснований признал недействительной запись и исключил из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации за администрацией г. Искитима НСО права собственности на нежилое помещение, так как возникновение права собственности не оспорено, постановление Главы НСО от ДД.ММ.ГГГГ№ «О передаче объектов, находящихся в государственной собственности Новосибирской области», на основании которого зарегистрировано право собственности администрации г. Искитима, не отменено.

Истцом основания недействительности сделки по передаче администрацией спорного нежилого помещения М.С.И. и договора аренды спорного нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не указаны.

Суд в оспариваемом решении не указал основания недействительности указанных сделок, не применил требования статей 168-174 ГК РФ. Суд в решении не применил последствия в виде односторонней либо двусторонней реституции.

Суд оспариваемым решением признал право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение и разрешил вопрос о правах лиц, не привлеченных к участию в деле: всех собственников многоквартирного жилого <адрес>, в решении суд не указал физических и юридических лиц, за которыми признано право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение.

М.С.И. является стороной по спорному договору аренды, между тем, суд разрешил вопрос о её правах на спорное нежилое помещение без привлечения её к участию в деле в качестве ответчика.

В решении суда не указано: в чью пользу истребовано спорное нежилое помещение, данное нарушение влечет невозможность исполнения решения суда и является основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Вывод суда о соответствии разумным пределам взысканной с ответчика суммы <данные изъяты> руб. нельзя признать правильным. Решение в части взыскания судебных расходов подлежит отмене как постановленное в нарушение требований ст. ст. 98,100,103, 198 ГПК РФ.

В апелляционной жалобе нотариус М.С.И.просит решение суда отменить и постановить новое решение об отказе в иске.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что государственная регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, которое является самостоятельным объектом недвижимости, была произведена законно.

Апеллянт обращает внимание на то, что заключение эксперта фактически не содержит экспертного исследования. Истцом основания недействительности сделки по передаче администрацией спорного нежилого помещения М.С.И. и договора аренды спорного нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не указаны.

Суд в оспариваемом решении не указал основания недействительности указанных сделок, не применил требования статей 168-174 ГК РФ.

После передачи спорного нежилого помещения М.С.И., ею был произведен ремонт данного помещения, в том числе отремонтировано крыльцо, однако при вынесении решения суд не учел данные обстоятельства. М.С.И. является стороной по спорному договору аренды, а суд разрешил вопрос о ее правах на спорное нежилое помещение без привлечения её к участию в деле в качестве ответчика.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, извещены. Судебная коллегия считает возможным, при данных обстоятельствах, рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон, что соответствует положениям ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, его представителя, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, истец П.О.С. с ДД.ММ.ГГГГ является собеседником жилого помещения. Квартиры № в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>.

В жилом многоквартирном <адрес> по у Комсомольская в <адрес>, 1990 года постройки на 1 этаже расположено нежилое помещение площадью 12, 5 кв. м., № на поэтажном плане.

Указанный многоквартирный жилой дом ранее находившийся в ведении ГУП «Производственный трест жилищного хозяйства» был передан в муниципальную собственность Постановлением главы <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче объектов, находящихся в государственной собственности Новосибирской области в муниципальную собственность муниципального образования города Искитима.

В соответствии с перечнем имущества, передаваемого в муниципальную собственность Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ г., нежилое помещение площадью 12, 5 кв.м, расположенное на первом этаже данного дома было передано в муниципальную собственность одновременно с многоквартирным жилым домом.

Из кадастрового паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45, 46, Акта приема передачи государственных предприятий учреждений и имущества в муниципальную собственность <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ 9л.д. 43) следует, что передавалось в собственность муниципалитета нежилое помещение на 1 этаже указанного дома плдощадью12, 5 кв.м., при этом наименований «колясочная», либо указаний на какое - то целевое назначение, данное помещение не имеет.

Из исследованных материалов дела следует, что указанное помещение имеет отдельный вход, что соответствует данным кадастрового паспорта, помещение поставлено на кадастровый учет, имеет №.

Согласно пояснениям сторон и третьих лиц следует, что помещение неоднократно сдавалось в аренду балансодержателем в качестве подсобного помещения, как помещение социально бытового назначения не использовалось.

ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано за администрацией г. Искитима НСО право собственности на нежилое помещение, общей площадью 12,5 кв.м., номер на поэтажном плане №, на 1-ом этаже, по <адрес> НСО, кадастровый №

По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ указанное помещение передано М.С.И. в долгосрочную аренду для хранения государственного архива г. Искитима. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>

В январе ДД.ММ.ГГГГ. учреждено Товарищество собственников недвижимости (ТСН), которое ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома приняло решение не сдавать в аренду нежилое помещение (колясочную), а использовать для нужд жильцов, ведения работы председателем и бухгалтером ТСН

Разрешая спор, и удовлетворяя требования истца о признании недействительной государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием на спорный объект, о признании сделки по передаче имущества в аренду недействительной и применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома, имеет назначение «колясочная», одновременно является аварийным вторым выходом в подъезде, не является самостоятельным объектом недвижимости, оно предназначено для обслуживания более одной квартиры и образованное спорное нежилое помещение относится к общему имуществу дома, в связи с чем, государственная регистрации права муниципальной собственности на это помещение за администрацией <адрес> является незаконной и последующая сделка по передачи имущества в аренду и ее регистрация являются ничтожными в силу закона.

Согласно п. 1 Приложения № к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Между тем, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Установлено, что жилой <адрес> в г, Искитиме, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, перешел в муниципальную собственность <данные изъяты> в силу закона, вместе с тем на момент перехода права собственности спорное нежилое помещение в данном доме отсутствовало, а существовало, как указал суд первой инстанции, такое помещение как колясочная и второй вход-выход из дома во двор.

Оценив представленные доказательства, в том числе показания свидетеля К.Р.С., которая пояснила, что усматривает по поэтажному плату, что спорное нежилое помещение это аварийный запасной выход; заключение эксперта (л.д. 121-137), из которого усматривается, что спорное помещение общей площадью 12,5 кв.м,, с кадастровым номером <данные изъяты> по <адрес>, в <адрес>, относится к общему имуществу (спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одной квартиры), в соответствии с техническим планом здания; перепланировка (реконструкция) спорного помещения производилась, данный объект имеет отдельный выход на прилегающую территорию, но не стал самостоятельным объектом недвижимости, так как все ограждающие и несущие конструкции данного помещения являются конструкциями жилого дома, принимая во внимание, что ответчиком не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное помещение включено в перечень имущества относящихся к областной собственности государственных предприятий, учреждений и имущества, передаваемых в муниципальную собственность муниципального образования <адрес>, в связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика законных оснований для регистрации права собственности на спорное нежилое помещение в ДД.ММ.ГГГГ году.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ году, по договору №, была передана в общую долевую собственность <адрес> указанном доме.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ года, места общего пользования в <адрес>, в <адрес>, находятся в общей долевой собственности собственников квартир.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством в пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

При этом суд первой инстанции отметил, что в силу ст. ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистраций, возникает с момента такой регистрации, которая произошла только в 2015 году. Из-за действий ответчика у истца исключена возможность пользоваться общим имуществом.

Как следует из п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания», если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. Заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности направлены на устранение нарушения его права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика. Удовлетворение требования истца означает, что право индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество, отсутствует (не существует и никогда не существовало). Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество.

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещении на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Суд установив, что ответчик незаконно приобрел в собственность нежилое помещение, поэтому он не вправе был передавать данное имущество в аренду, руководствуясь ст. 168 ГК РФ, пришел к выводу, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, полагает, что судом при определении обстоятельств, имеющих значение для дела, не учтено следующее.

На основании ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Одним их способов защиты гражданских прав на основании ст. 12 ГК РФ, является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствие со ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.

Из положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения прав, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом, бремя доказывания нарушения прав лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

В данном случае истцом заявлены требования об оспаривании государственной регистрации права на недвижимое имущество и о признании договора аренды нежилого помещения ничтожной сделками по основаниям незаконности регистрации права муниципальной собственности на спорное имущество, которое на тот момент являлось общим имуществом собственников помещений дома.

Поскольку стороной оспариваемых сделок истец не является, по смыслу приведенных выше норм закона, он обязан доказать факт нарушения этими сделками его прав и законных интересов. Однако, таких доказательств суду не представлено и по делу не усматривается.

В этой связи нельзя согласиться с утверждением истца о нарушении его прав по распоряжению и пользованию общим имуществом дома, которым, по ее мнению, без законных на то оснований распорядился ответчики, поскольку, как установлено судом, передача спорного нежилого помещения в муниципальную собственность была произведена в ДД.ММ.ГГГГ, первая квартира в доме приватизирована в ДД.ММ.ГГГГ г., тогда как собственников жилого помещения в указанном жилом доме стал только ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, право истца по распоряжению и пользованию общим имуществом дома возникло только с ДД.ММ.ГГГГ, при этом, тем имуществом, которое являлось общим на этот момент, а произведенная в ДД.ММ.ГГГГ году передача в муниципальную собственность, пусть даже части общего имущества, не могла нарушить его права и интересы, поскольку на тот период времени он собственником <адрес> доме, а, следовательно, и общего имущества дома, не являлся.

На момент приобретения его статуса собственника жилого помещения в доме, спорное не жилое помещение площадью 12, 5 кв.м. уже являлось собственностью третьих лиц, в качестве общего имущества собственниками указанного многоквартирного дома не использовалось, при этом, ни Постановление главы <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче объектов находящихся в государственной собственности Новосибирской области в муниципальную собственность г. Искитима» никем из собственников квартир дома, не оспорено. Истцом требований о признании указанного Постановления о передаче спорного помещения в муниципальную собственность недействительными также не заявлялось, следовательно, оснований для признания ничтожности сделок, основанных на законном праве собственника по распоряжению своим имуществом, у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку правами собственности ответчиков на спорное имущество законные права и интересы истца не нарушены, а отсутствие доказательств нарушения прав истца является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, с решением суда первой инстанции нельзя согласиться, и на основании ст. 330 ГПК РФ, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

При такой правовой ситуации установленные судом как имеющие значение для разрешения спора обстоятельства (дата приватизации первой квартиры в доме и статус спорного помещения) не имеют правового значения для разрешаемого спора. Приобретая квартиру в доме с наличием в нем спорного нежилого помещения, истец, тем самым согласился на совершение сделки с такими условиями.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 06 июля 2016 г. отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска П.О.Ю. к Администрации г. Искитима Новосибирской области о признании недействительной государственной регистрации права собственности, исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности, признании недействительной сделки по передаче в аренду нежилого помещения и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Апелляционные жалобы представителя администрации г. Искитима Новосибирской области – Б.А.М., нотариуса М.С.И. удовлетворить.

Председательствующий

Судьи