Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к ОАО «Нижегородсельстрой» о признании договора аренды земельных участков недействительным, о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, убытков,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Никитиной И.О., выслушав объяснения представителей ОАО «Нижегородсельстрой» ФИО2, Кучигиной Т.С., представителя ФИО3, истца ФИО1, судебная коллегия Нижегородского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ОАО «Нижегородсельстрой» о признании договора аренды земельных участков недействительным, обязании возвратить денежные средства, взыскании убытков. В обоснование требований ссылается на то, что 01 августа 2014 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельных участков №, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 34 230 (Тридцать четыре тысячи двести тридцать) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 7 772 (Семь тысяч семьсот семьдесят два) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 16 565 (Шестнадцать тысяч пятьсот шестьдесят пять) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 274 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 274 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 245 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 194 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 154 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 154 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 224 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Данные земельные участки на момент заключения договора принадлежали ОАО «Нижегородсельстрой» на праве собственности. ФИО1 принял указанные земельные участки по акту приема-передачи. Истец указывает, что поскольку земельные участки находятся в санитарно-защитной зоне, он не мог в полном объеме воспользоваться ими по назначению. Он не мог оформить право собственности на указанные участки, граждане, которым он намеревался передать жилые дома, возведенные на указанных участки и землю под ними, также не смогли зарегистрировать право собственности на них по причине нарушение САНПИН. В результате незаконных действий ответчика с истца решениями судов были взысканы денежные средства в связи с нарушением прав граждан, однако по мнению истца указанные действия стали возможными по причине недобросовестных действий ответчика, что повлекло причинение истцу убытков в сумме 5119845 рублей 02 копейки.

Просил суд признать недействительным договор аренды земельных участков № от 01.08.2014 г., заключенный между ФИО1 и ОАО «Нижегородсельстрой», обязать ответчика возвратить истцу денежные средства, уплаченный по договору аренды земельных участков № от 01.908.2014 г. в счет выкупа земельных участков, взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 5119845 рублей 02 копейки (<данные изъяты>).

В порядке ст. 39 ГК РФ, истец неоднократно дополнял и изменял заявленные требования. Указывает, что земельные участи передавались ответчиком в аренду для целей использования их для строительства индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке <данные изъяты> С целью исполнения договорных отношений с ОАО «Нижегородсельстрой» ФИО1 за свой счет и с согласия руководства ОАО «Нижегородсельстрой» произвел размежевание земельных участков, а также заключил договоры подряда с гражданами с целью привлечения денежных средств на строительство жилых домов. Арендные платежи, платежи по предварительным договорам купли-продажи земельных участков, а также возмещение за электроэнергию вносились истцом до августа 2016 года. После того, как ФИО1 перестал вносить арендные платежи ввиду отсутствия финансирования и собственных денежных средств, руководство ОАО «Нижегородсельстрой» до строительства объектов его не допустило, строительством жилых домов и привлечением денежных средств граждан стал заниматься ответчик ОАО «Нижегородсельстрой». В процессе исполнения договора ФИО1 выяснил, что использование арендованных земельных участков для индивидуального жилищного строительства невозможно ввиду наличия на части земельных участков санитарно-защитной зоны кладбища. ФИО1 полагает, что при заключении договора был введен в заблуждение относительно ограничений использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Кроме того, в нарушение существующих договоренностей о выкупе земельных участков арендованные земельные участки были переданы в собственность третьих лиц, а не истца, что привело к невозможности исполнения принятых на себя обязательств по строительству жилых домов и передаче их в собственность граждан.

С учетом уточненных исковых требований просил расторгнуть договор аренды земельных участков № от 01.08.2014 г., заключенный между ФИО1 и ОАО «Нижегородсельстрой», взыскать с ОАО «Нижегородсельстрой» убытки в размере внесенных по договору аренды платежей в размере 22 415 169 рублей, внесенных платежей за электроэнергию на общую сумму 749 800 рублей, убытки по решениям суда в сумме 5119845 рублей.

Кроме того, во исполнение договора аренды, с целью дальнейшего выкупа арендованных участков, 09 июля 2014 года между ФИО1 и ОАО «Нижегородсельстрой» были подписаны предварительные договоры купли-продажи земельных участков: с кадастровым номером № со сроком действия до 31.07.2017 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 31.07.2017 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 31.07.2017 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №), с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014 (договор №). За период с 01.07.2014 г. по 30.09.2016 г. ФИО1 внес по предварительным договорам платежи на общую сумму 17 166 068 рублей. В сроки, установленные вышеуказанными предварительными договорами, основные договоры купли-продажи между сторонами не заключены. В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительными договорами, прекратились. Просил взыскать с ОАО «Нижегородсельстрой» денежные средства, полученные по предварительным договорам в качестве аванса.

С учетом всех заявленных исковых требований просил суд расторгнуть договор аренды земельных участков № от 1 августа 2014 года между ФИО1 и Открытым акционерным обществом «Нижегородсельстрой» на основании ч. 3, ч.4 ст. 37 ЗК РФ, взыскать с Открытого акционерного общества «Нижегородсельстрой» в пользу ФИО1 убытки, возникшие из исполнения договора аренды земельных участков № от 1 августа 2014 года, в размере 28 284 814 рублей, авансы по предварительным договорам купли-продажи земельного участка от 09.07.2014 № между ФИО1 и Открытым акционерным обществом «Нижегородсельстрой» в размере 17 166 068 рублей (<данные изъяты>).

В ранее заявленных требованиях истец просил признать недействительными сделки между ФИО1 и Открытым акционерным обществом «Нижегородсельстрой» договор аренды земельных участков №1 от 1 августа 2014 года, предварительные договоры от 09.07.2014 г., применить последствия недействительности сделки – договора аренды земельных участков № 1 от 1 августа 2014 года между ФИО1 и Открытым акционерным обществом «Нижегородсельстрой» возвратить в собственность Открытого акционерного общества «Нижегородсельстрой» земельные участки с кадастровыми номерами №, ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????††††?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????№. В процессе рассмотрения дела ФИО1, его представитель не поддержали исковые требования о применении последствий недействительности сделки – договора аренды земельных участков № от 1 августа 2014 го №

В процессе рассмотрения дела ФИО1, его представитель не поддержали исковые требования о применении последствий недействительности сделки – договора аренды земельных участков № от 1 августа 2014 года между ФИО1 и Открытым акционерным обществом «Нижегородсельстрой» в виде возврата в собственность Открытого акционерного общества «Нижегородсельстрой» земельных участков, а также от требования о возмещении убытков в размере 5 119 845 руб. 02 коп. Представили суду письменный отказ от данных требований, однако отказ от иска не принят судом.

В судебном заседании ФИО1, его представитель (по доверенности) ФИО3 поддержали заявленные требования, пояснили, что в результате незаконных действий ответчика, а именно в результате отсутствия информации о санитарно-защитной зоне в отношении приобретаемых истцом участков, а также отчуждения ОАО «Нижегородсельстрой» арендованных ФИО1 земельных участков третьим лицам в период действий договора аренды, истец лишился всего того, на что рассчитывал при заключении договора аренды, а именно на приобретение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных домов с последующей передачей гражданам в коттеджном поселке «Яблоневый», понес убытки.

Представители ответчика (по доверенности, ордеру) адвокат Гаврилов С.И., Кучигина Т.С. в судебном заседании исковые требования не признали в соответствии с доводами, изложенными в отзывах на иск. Считают, что на момент заключения договора аренды, так и на настоящий момент, санитарно-защитная зона в отношении спорных земельных участков не установлена, а, следовательно, никак не могла ограничивать режим использования арендуемых земельных участков. Полагают, что никакого обмана (предоставление заведомо ложной информации) со стороны ОАО «Нижегородсельстрой» не было. Полагают, что если даже исходить из того, что нахождение кладбища «Нижегородское» вблизи арендуемых земельных участков как-то отразилось на возможности ФИО1 использовать эти земельные участки, то данная ситуация возникла целиком и полностью из-за неосмотрительности и неразумности самого ФИО1, который как потенциальный застройщик, исходя из своих конкретных строительных планов и интересов, должен был и имел реальную возможность узнать всю интересующую его информацию, связанную с предполагаемыми им и известными только ему конкретными планами застройки земельных участков. ФИО1 не мог не знать о нахождении рядом с арендуемыми им земельными участками указанного кладбища. Более того, заключая договор аренды, ФИО1 проявив достаточную степень заботливости и осмотрительности, имел возможность получить сведения о нахождении арендованных земельных участках в санитарно-защитных и иных зонах и условиях его использования (эти сведения носят открытый характер). Истец не представил надлежащих и бесспорных доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды, в том числе по вине арендодателя. ФИО1 не был лишен возможности обратиться с предложением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки. Также ответчик считает, что наличие санитарно-защитной зоны не препятствует строительству на земельных участках иных сооружений кроме индивидуальных жилых домов. Кроме того, ответчик считает договор аренды прекращенным, поскольку он заключен на срок с 01.08.2014 г. по 30.06.2017 г. Полагает, что истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора, размер заявленных ко взысканию истцом денежных сумм не доказан и не соответствует действительным обстоятельствам дела, отсутствует состав убытков в виде сумм, взысканных судебными актами, пропущен процессуальный срок на обращение с исковыми требованиями о возврате денежных средств, полученных по предварительным договорам. Просили отказать в иске в полном объеме.

Представители третьих лиц МУП «Крун», Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей Нижегородской области в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.

Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 18 мая 2018 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Постановлено: расторгнуть договор аренды земельных участков № от 1 августа 2014 года, заключенный между ФИО1 и ОАО «Нижегородсельстрой». Взыскать с ОАО «Нижегородсельстрой» в пользу ФИО1 убытки в размере 22 415 169 рублей, денежные средства, оплаченные по договору в размере 15 166 068 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 34099 рублей. В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения. Взыскать с ОАО «Нижегородсельстрой» в пользу местного бюджета госпошлину в сумме 25901 рубль.

В апелляционной жалобе ОАО «Нижегородсельстрой» поставлен вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения заявленных требований по мотиву нарушения судом норм процессуального права и неправильного применения норм материального права. В частности, заявитель указывает, что дело рассмотрено судом с нарушением правил подсудности, установленных ст. 30 ГПК РФ. Кроме того, в жалобе указано, что суд неправильно определил, что при заключении договора ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию относительно качества предаваемого по договору аренды имущества, вывод суда о том, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды, противоречит материалам дела. Апеллянт также выражает несогласие с размером убытков в виде арендных платежей, определенных судом, указывает на противоречивость заключения ООО «Консул». В жалобе также указано на то, что суд не учел, что истец уклонился от заключения основного договора и все внесенные истцом денежные средства по предварительным договорам на сумму 17 166 068 рублей были зачтены в счет арендных платежей на сумму 5 915 169 рублей и в счет оплаты дома № на сумму 11 250 899 рублей. Заявитель указывает, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, взыскав денежные средства по предварительным договорам №

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представители ОАО «Нижегородсельстрой» доводы апелляционной жалобы поддержали, указали, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

ФИО1, его представитель по доверенности ФИО3 просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом путем почтового отправления с уведомлением о вручении.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение не в полном объеме соответствует вышеуказанным требованиям.

Как следует из материалов дела, 01 августа 2014 года между открытым акционерным обществом «Нижегородсельстрой» и ФИО1 был заключен договор аренды земельных участков №, в соответствии с которым за плату во временное владение и пользование, с последующим выкупом, ФИО1 предоставлены следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 34 230 (Тридцать четыре тысячи двести тридцать) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 7 772 (Семь тысяч семьсот семьдесят два) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 16 565 (Шестнадцать тысяч пятьсот шестьдесят пять) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 274 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 274 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 245 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 194 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 154 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 154 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 224 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (<данные изъяты>). Указанные обстоятельства не оспаривали стороны по делу, свидетели ФИО17ФИО18

Данные земельные участки на момент заключения договора принадлежали ОАО «Нижегородсельстрой» на праве собственности (<данные изъяты>).

Указанные выше земельные участки были включены в границу населенного пункта <адрес> области для индивидуального жилищного строительства в 2012 г. (<данные изъяты>).

ФИО1 принял указанные земельные участки по акту приема-передачи.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества, к которому относится земельный участок, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.Таким образом, договор аренды земли со сроком аренды год и более считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 1.4. Договора, срок договора установлен сторонами на срок до 30.06.2015 г.(в одном варианте договора <данные изъяты>), до 30.06.2017 года (в другом варианте договора <данные изъяты>), при этом государственная регистрация договора, заключенного сроком до 30.06.2017 года сторонами не производилась, что свидетельствует о незаключенности договора в данном варианте.

ФИО1, действуя в качестве физического лица и в качестве директора ООО «Диалог», ООО «Строй Монолит» заключил договоры подряда на выполнение работ по строительству жилых домов в коттеджном поселке <данные изъяты> с физическими лицами (<данные изъяты>). Условием договора подряда являлось условие о продаже им земельных участков, на которых расположены жилые дома.

С целью дальнейшего выкупа арендованных участков, 09 июля 2014 года между ФИО1 и ОАО «Нижегородсельстрой» были подписаны предварительные договоры купли-продажи земельных участков:

- с кадастровым номером № со сроком действия до 31.07.2017, выкупная стоимость земельного участка 86 259 600 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 31.07.2017, выкупная стоимость земельного участка 19 585 440 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 31.07.2017, выкупная стоимость земельного участка 41 743 800 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014, выкупная стоимость земельного участка 3 225 600 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014, выкупная стоимость земельного участка 3 210 480 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014, выкупная стоимость земельного участка 3 137 400 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014, выкупная стоимость земельного участка 3 008 880 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014, выкупная стоимость земельного участка 2 908 080 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014, выкупная стоимость земельного участка 3 084 480 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014, выкупная стоимость земельного участка 2 570 400 рублей (договор №),

- с кадастровым номером № со сроком действия до 20.12.2014, выкупная стоимость земельного участка 2 570 400 рублей (договор №) (<данные изъяты>).

Из существа заключенных между сторонами договоров следует, что ФИО1 в результате исполнения сторонами обязательств по ним должен получить в собственность указанные земельные участки, оплатив за них выкупную стоимость.

В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязанностей по строительству жилых домов и передаче их в собственность граждан в отношении ФИО1 возбуждено уголовное дело № по ч.4 ст.159 УПК РФ.

Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды и взыскании убытков, истец указал, что при заключении договора аренды он был введен в заблуждение относительно ликвидности приобретаемого объекта – земельного участка, а именно, что он расположен в непосредственной близости от действующего кладбища, часть участка подпадает под действие санитарно-защитной зоны. Кроме того, в процессе рассмотрения дела, истец также указал, что ответчик в нарушение условий договора аренды продал, арендованные истцом земельные участки, третьим лицам, что лишает истца на получение того результата, на который он рассчитывал при заключении договора аренды и предварительных договоров.

Из ответа МКУ «Управление муниципальных кладбищ города Нижнего Новгорода» от 26.02.2018 № следует, что Муниципальное кладбище «Нижегородское» (I очередь) площадью 11,22 га введено в эксплуатацию в 2003 году; Муниципальное кладбище «Нижегородское» (II очередь) площадью 42,68 га введено в эксплуатацию в 2006 году; Муниципальное кладбище «Нижегородское» (I очередь и II очередь) общей площадью 53,9 га на сегодняшний день имеет статус открытого кладбища.

Согласно информации, предоставленной Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области в письме от 21.02.2018 г., при определении ориентировочного размера СЗЗ для какого-либо объекта, в том числе, для кладбища «Нижегородское» необходимо руководствоваться требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (новая редакция), зарегистрированных в Минюсте России, 25.01.2008г. № 10995 (далее по тексту - СанПиН). В соответствии с п.5, класс II, раздел 7.1.12, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 ориентировочный размер санитарно-защитной зоны (СЗЗ) для предприятий II класса опасности (в том числе, для кладбищ смешанного и традиционного захоронения площадью от 20 до 40га) - 500 метров (Л.д. 146-147 т. 8).

Судом установлено, что санитарно-защитная зона для Муниципального кладбища «Нижегородское» в установленном законом порядке не установлена, является ориентировочной, в связи с чем размер санитарно-защитной зоны кладбища в силу действующего законодательства составляет 500 метров.

Из заключения судебной экспертизы <данные изъяты> от 15.01.2018 г. (<данные изъяты>) следует, что имеется наложение 500 метровой санитарно-защитной зоны от кладбища «Нижегородское» (<адрес>) на следующие земельные участки коттеджного поселка «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, участок № с кадастровым номером №, участок № с кадастровым номером №. Кроме того, по состоянию на дату обследования экспертами выявлено, что: в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером № расположены земельные участки с кадастровыми номерами №.

- в границах ранее существовавшего земельного участка № расположены следующие земельные участки: №, в границах ранее существовавшего земельного участка № по сведениям ЕГРН расположены следующие земельные участки: №.

Преимущественно земельный участок с кадастровым номером № сформирован непосредственно для строительства дорожной сети в границах коттеджного поселка «<данные изъяты>».

Однако, после размежевания земельных участков, в границах участка с кадастровым номером № на дату обследования расположены части следующих участков: №.

Соответственно по состоянию на дату обследования в границы участка с кадастровым номером № вошли частично объекты капитального строительства расположенные преимущественно в границах участков №.

Также экспертным путем установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, разрешённое использование – для строительства городского муниципального кладбища, поставлен на кадастровый учет 25.03.2013, т.е. за год до даты, указанной для исследования в вопросе №.

На момент заключения договора аренды земельных участков данное кладбище существовало, что подтверждается реестром кладбищ, расположенных на территории Нижегородской области (по данным на 1 января 2013 года).

Судом установлено, что ФИО1 соблюден досудебный порядок обращения за расторжением договора аренды к ответчику (<данные изъяты>).

На основании вышеизложенного, удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды и взыскании убытков в виде арендной платы за период с 01.07.2014 года по 30.09.2016 года в размере 22 415 169 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора аренды ФИО1 со стороны ОАО «Нижегородсельстрой» была предоставлена заведомо ложная информация относительно качества передаваемого по договору аренды имущества. Кроме того, расторгая договор аренды и взыскивая убытки, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик в период действия договора аренды произвел отчуждение арендованных земельных участков третьим лицам без согласия истца, чем нарушил права последнего. Взыскивая денежные средства, уплаченные ФИО1 по предварительным договорам купли- продажи, суд первой инстанции исходил из того, что договора купли-продажи земельных участков между ОАО «Нижегородсельстрой» и ФИО1 не были заключены

Однако с указанными выводами суда согласиться нельзя, так как они не основаны на правильной оценке обстоятельств дела и верном применении к спорным правоотношениям норм материального права.

Согласно положениям пункта 1 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Как следует из заключения судебной экспертизы, выполненной <данные изъяты> от 15.01.2018 г. (<данные изъяты>), установлено, что земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 34 230 (Тридцать четыре тысячи двести тридцать) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 7 772 (Семь тысяч семьсот семьдесят два) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 16 565 (Шестнадцать тысяч пятьсот шестьдесят пять) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 280 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 274 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 245 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 194 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 154 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 154 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 224 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> в ЕГРН прекратили свое существование. Указанное обстоятельство подтверждается также выписками из ЕГРН (<данные изъяты>). Данные участки были разделены, что не оспаривалось сторонами в процессе рассмотрения дела. Таким образом, вышеуказанные участки, переданные в аренду истцу, прекратили свое существование путем образования новых земельных участков. При этом, как усматривается из заключения судебной экспертизы, в границах санитарно-защитной зоны ни один из участков, переданных по договору аренды, полностью не находится. Так, по результатам сопоставления установлено, что 500 метровая зона накладывается на следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером № площадью 34 230 кв.м. площадь наложения 14 671 кв.м., земельный участок с кадастровым номером № площадью 7772 кв.м. площадь наложения 6966 кв.м., земельный участок с кадастровым номером № площадью 16565 кв.м. площадь наложения 4053 кв.м. (<данные изъяты>), иные земельные участки, переданные по договору аренды в зону наложения санитарно-защитной зоны от кладбища не подпадают. Таким образом, материалами дела не подтверждено, что участки, переданные истцу по договору аренды, полностью расположены в санитарно-защитной зоне кладбища «Нижегородское», что препятствовало истцу использовать участки по назначению и осуществить на них индивидуальное жилищное строительство. При этом, как следует из материалов дела, договор аренды на вновь образованные в результате раздела земельные участки, не был заключен сторонами. Судебная коллегия критически относится и не считает допустимым заключение специалиста ООО «Консул» № от 05 февраля 2018 года (<данные изъяты>), поскольку при исследовании, специалист не принял во внимание, что 17-ть из 18-ти исследуемых земельных участков прекратили свое существование.

Кроме того, из договора аренды от 01 августа 2014 года, следует, что договор заключен сроком по 30 июня 2015 года (т.к. вариант договора сроком до 30.06.2017 года государственную регистрацию не проходил). Как усматривается из материалов дела, в том числе выписок из ЕГРН, раздел земельных участков, переданных по договору аренды начал осуществляться с сентября 2015 года. На основании п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ земельный участок, из которого образуются новые земельные участки, прекращает свое существование, поэтому действие договора аренды от 01.08.2014 года в отношении земельных участков, подлежавших разделу, фактически было прекращено с момента ликвидации земельных участков и образования новых. В течение последующего времени договор не мог действовать в связи отсутствием в нем предмета договора - земельного участка, который фактически прекратил свое существование. О расторжении договора аренды истец заявил только в марте 2018 года (<данные изъяты>).

Единственный из 18-ти земельных участков, переданных по договору аренды, с кадастровым номером № не был разделен. В отношении данного земельного участка 21 августа 2014 года ООО «Диалог» в лице генерального директора ФИО1 был заключен договор подряда на выполнение работ по строительству жилого двухэтажного дома, однако, из анализа заключения судебной экспертизы, следует, что договор подряда не был исполнен, какое-либо строение на данном земельном участке отсутствует. По заключенному между ФИО1 и ОАО «Нижегородсельстрой» предварительному договору от 09.07.2014 года сроком действия до 20.12.2014 года, денежные средства ФИО1 не вносились, что подтверждается карточкой счетом 76.5. В связи с чем, заключение 02.06.2015 года (по истечении срока предварительного договора) договора купли-продажи земельного участка № с ФИО19 (<данные изъяты>), не свидетельствует о нарушении прав истца со стороны ответчика.

Кроме того, как следует из материалов дела, заключая договора подряда и купли-продажи с физическими лицами, в том числе и после истечения срока договора аренды (<данные изъяты>), истец, действовал как продавец не только строящегося жилого дома, но и земельного участка, на котором располагалось строение, включая в стоимость договора стоимость земельного участка (<данные изъяты>), что свидетельствует о том, что оформление права собственности на земельные участки на третьих лиц, происходило с согласия истца ФИО1 Тем самым, результат, который хотел достичь ФИО1, заключив договор аренды и предварительные договора купли-продажи земельных участков, достигался упрощенным способом, минуя оформление права собственности на земельные участки сначала на ФИО1 и лишь потом на физических лиц. В связи с чем, ссылка ФИО1 на то, что в нарушение условий договора аренды, земельные участки были проданы третьим лицам без согласия ФИО1, является необоснованной.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 и ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу п.1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения нарушенных прав, их судебной защиты.

По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.

Истец ФИО1 не представил доказательств того, что при заключении договора аренды, переданное имущество не соответствовало условиям договора аренды и назначению имущества, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, также не представлены доказательства отчуждения арендованных земельных участков третьим лицам, без согласия истца в нарушение условий договора аренды.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды и возврата уплаченных арендных платежей не имеется.

Как следует из материалов дела, 09 июля 2014 года между ФИО1 и ОАО «Нижегородсельстрой» были подписаны предварительные договоры купли-продажи земельных участков:

В качестве доказательств внесения денежных средств по предварительным договорам, истцом представлена только карточка счет № (<данные изъяты>). Согласно карточке счета №., ФИО1 за период с 01.07.2014 по 30.09.2016 внес по предварительным договорам платежи на общую сумму 17 166 068 рублей, а именно: по предварительному договору № – 3 248 000 рублей, по предварительному договору № – 5 100 000 рублей, по предварительному договору № – 2 443 600 рублей, по предварительному договору № – 581 616 рублей, по предварительному договору № – 574 808 рублей, по предварительному договору № – 308 448 рублей, по предварительному договору № – 257 040 рублей, по предварительному договору № – 257 040 рублей, по предварительному договору № – 257 040 рублей, по предварительному договору № – 256 986 рублей, по предварительному договору № – 157 040 рублей, по предварительному договору № – 3 224 396 рублей, по предварительному договору № – 500 000 рублей. При этом согласно данной карточке счету сумма в размере 11 250 899 рублей была зачтена в счет оплаты по договору № от 30.04.2015 года, а сумма 5 915 169 рублей в счет оплаты арендных платежей. В материалы дела представлен договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка № от 30.04.2015 года, заключенного между ОАО «Нижегородсельстрой» и ФИО20ФИО21 ФИО1, согласно которому ФИО1 как покупатель доли обязан заплатить 11 740 899 рублей. В суде апелляционной инстанции истцу, утверждавшему, что оплата по договору № от 30.04.2015 года произведена не путем взаимозачета, было предложено представить документы, подтверждающие внесение оплаты по данному договору, однако истец не представил затребуемые документы.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено выше, результат, который хотел достичь ФИО1, заключив предварительные договора купли-продажи земельных участков, был достигнут путем оформления земельных участков в собственность физических лиц, с которыми ФИО1 как директором фирм ООО «Диалог», ООО «Строй Монолит» были заключены договора подряда или купли-продажи.

С учетом изложенного, доводы ФИО1 о том, что предварительные договора не были исполнены, в связи с чем подлежит возврату уплаченная по ним денежная сумма, отклоняются. В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании денежных сумм, оплаченных по предварительным договорам, следует отказать за отсутствием оснований.

Поскольку в части отказа в удовлетворении требований истца о признании договора аренда недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании платежей за электроэнергию в сумме 749800 рублей, убытков в сумме 5119845 рублей решение суда сторонами не обжалуется, в силу принципа диспозитивности решение суда не является предметом проверки суда апелляционной инстанции в указанной части.

На основании изложенного, оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФИО1, приняв в отменной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО «Нижегородсельстрой» о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, убытков, расходов по оплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И ЛА:

Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода 18 мая 2018 года отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО1 и взыскания с ОАО «Нижегородсельстрой» в пользу местного бюджета госпошлины.

В отмененной части принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО «Нижегородсельстрой» о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, убытков, расходов по оплате госпошлины отказать в полном объеме.

В остальной части решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода 18 мая 2018 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи