Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио к фио, фио, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи доли квартиры, признании недействительной записи регистрации, свидетельства о праве собственности на долю в квартире

по апелляционной жалобе с дополнениями к ней представителя фио – фио на решение Центрального районного суда города Волгограда от 23 июля 2014 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковое заявление фио к фио, фио, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между фио и фио в отношении <.......> доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, о признании недействительной записи регистрации № <...> в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, о признании недействительным свидетельства о праве собственности на <.......> долю в <адрес> в г.Волгограде, принадлежащую фио, - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения фио и его представителей фио, фио, поддержавших доводы жалобы, возражения фио, фио и их представителя фио, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с иском к фио, фио., Управлению Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Волгоградской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником <.......> доли квартиры в праве общей собственности по адресу <адрес>. Также собственником <.......> доли в указанной квартире являлась фио В ДД.ММ.ГГГГ года в его адрес поступило от фио нотариально заверенное заявление о намерении продать принадлежащую ей <.......> долю <адрес>, стоимость доли определена в сумме <.......> руб. Им был направлен ответ о том, что им приняты условия приобретения <.......> доли квартиры, о чем ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи предлагаемой доли. Срок заключения основного договора был установлен ДД.ММ.ГГГГ, цена обозначена в размере <.......> рублей, которая должна быть зачислена на счет фио Во исполнение условий договора фио был получен талон на регистрацию сделки купли-продажи указанной выше доли, дата сделки – ДД.ММ.ГГГГ. Однако в указанную дату фио на регистрацию не явилась. ДД.ММ.ГГГГ им от имени фио вновь была получена телеграмма, в которой указано, что сделка по купле-продаже доли квартиры состоится ДД.ММ.ГГГГ. Однако в указанную дату сделка не состоялась, вновь по причине отсутствия фио ДД.ММ.ГГГГ в его адрес вновь поступила телеграмма, в которой он был уведомлен о продаже доли в квартире, расчет за квартиру был предложен в размере <.......> рублей путем безотзывного аккредитива. Дата сделки назначена на ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>. Однако на данную сделку фио не явилась по неизвестной причине. В разговоре пояснила, что не успела подготовить документы и сделка будет совершена чуть позже. С ДД.ММ.ГГГГ он больше никаких извещений не получал. В начале ДД.ММ.ГГГГ года в <адрес> прибыл фио пояснив, что приобрел <.......> долю в квартире у фио за <.......> руб. ДД.ММ.ГГГГ представителем истца фио была получена выписка из ЕГРП согласно которой ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на <.......> долю квартиры в общей долевой собственности за фио. Таким образом ему стало известно, что фио заключила договор купли-продажи своей доли с фио., чем нарушила его права на преимущественное право покупки. Со сделкой отчуждения доли квартиры он не согласен и просит суд перевести на него права и обязанности покупателя <.......> доли в <адрес>, принадлежащей фио.

В ходе судебного разбирательства истцом исковые требования были дополнены в порядке ст.39 ГПК РФ. Истец просил суд перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между фио и фио., в отношении <.......> доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу г.Волгоград, ул.<адрес> признать недействительной запись регистрации № <...> в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным свидетельство о праве собственности на <.......> долю в <адрес>, принадлежащую фио

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе с дополнениями к ней представитель фио – фио оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить, принять по делу новое решение.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе с дополнениями к ней, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, вынесенного с учетом фактических обстоятельств дела и требований закона.

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Судом установлено, что истцу фио на праве общей долевой собственности принадлежит <.......> доля квартиры по адресу <адрес>.

Ответчику фио также принадлежала <.......> доля в праве общей долевой собственности квартиры по адресу <адрес>.

Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждены свидетельством о государственной регистрации права серии № <...>

ДД.ММ.ГГГГ фио по договору купли-продажи продала фио <.......> доли вышеуказанной квартиры за <.......> руб. Указанное имущество передано покупателю по передаточному акту. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в обоснование иска указал, что ответчик фио нарушила его преимущественное право покупки недвижимости, не известила его о продаже принадлежащей ей доли квартиры постороннему лицу.

Суд указанные доводы отверг, установив следующее.

В ДД.ММ.ГГГГ года ответчиком фио истцу было направлено заверенное нотариусом заявление о намерении сособственника фио продать принадлежащую ей <.......> долю квартиры, расположенной по адресу <адрес>, за <.......> руб., которое было получено истцом, что не оспаривается сторонами.

Истцом предложение было принято, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире.

Согласно условиям договора (п.2.2) цена <.......> доли квартиры составляет <.......> руб., оплата производится путем зачисления денежных средств на счет фио (п.2.4), расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на <.......> долю, стороны несут в соответствии с действующим законодательством (п.2.6).

Как усматривается из талона регистрации, дата сделки была назначена на ДД.ММ.ГГГГ, однако сделка не состоялась, при этом каждая из сторон утверждала, что на сделку не явилась противоположная сторона.

Судом также было установлено, что фио на имя фио направлялась телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ об уведомлении о дате сделки купли-продажи <.......> доли в квартире, назначенной на ДД.ММ.ГГГГ. В указанную дату сделка также не состоялась.

Впоследствии фио на имя фио ДД.ММ.ГГГГ направлена телеграмма-уведомление о продаже своей <.......> доли квартиры за <.......> руб. ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>. Сделка не состоялась.

Из объяснений ответчика фио следовало, что после того, как истец не явился на сделку в третий раз и денежные средства в счет оплаты доли квартиры на ее счет не перевел, она выставила через месяц долю квартиры на Интернет-сайт avito.ru для продажи путем публичного предложения с указанием цены в <.......> руб.

Истец отрицал получение им телеграммы-уведомления. Однако указанная телеграмма находится в деле правоустанавливающих документов при регистрации перехода права собственности на <.......> долю в квартире к фио. Как следует из ее содержания, она содержит указания на условия продажи, включая цену продаваемой доли, адрес, дату и место совершения сделки. Согласно уведомлению телеграфа данная телеграмма вручена домработнице ФИО1 (л.д.96,97).

Копию данной телеграммы представитель истца фио фио приобщила ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании при рассмотрении дела по частной жалобе фио на определение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по апелляционной жалобе фио на решение Центрального районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по иску фио к фио об определении места жительства несовершеннолетних детей,, что подтверждается копией протокола судебного заседания Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.118-127).

В исковом заявлении истца по настоящему делу также указано, что ДД.ММ.ГГГГ в его адрес от фио поступила указанная телеграмма.

С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что телеграмма-уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о продаже фио своей <.......> доли квартиры была получена истцом. Таким образом, фио были приняты меры для надлежащего извещения сособственника фио о намерении продать принадлежащую ей <.......> долю квартиры по адресу <адрес>.

Доказательств того, что фио в течение месяца со дня извещения принял необходимые меры, направленные на приобретение у ответчика в собственность продаваемой доли, суду не представлено.

Денежные средства в счет приобретаемой доли квартиры на расчетный счет указанный в предварительном договоре купли-продажи, не перечислялись, о чем свидетельствует выписка ФКБ «Петрокоммерц» в г.Волгограде, представленная ответчиком фио, согласно которой на имя фио в банке открыт банковский счет (который указан в предварительном договоре купли-продажи). С даты открытия банковского счета движений по счету не было, остаток на ДД.ММ.ГГГГ нулевой.

С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик фио обязанность, предусмотренную положениями п. 2 ст.250 ГК РФ, исполнила добросовестно.

Отказывая в иске, суд также учел следующее. Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (с последующими изменениями и дополнениями), - при предъявлении иска о признании за ним права преимущественной покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли квартиры необходимых расходов (п. 1.2).

В день вынесения судом первой инстанции решения представителями истца представлено платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на счет Управления Судебного Департамента в Волгоградской области фио внесен платеж в размере <.......> руб.

Вместе с тем, отметки о поступлении указанных средств на банковский счет управления Судебного департамента в Волгоградской области на указанном документе не имелось. Согласно справке Управления Судебного Департамента в Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства от фио на залоговый счет не поступали.

Из сведений сайта Управления Федеральной Службы судебных приставов усматривается, что в отношении фио возбужден ряд исполнительных производств с задолженностью более чем <.......> руб.

С учетом данных обстоятельств, суд указал, что истец не представил доказательств, как того требуют ст. ст. 55, 56 ГПК РФ, свидетельствующих о том, что он располагал денежными средствами для приобретения спорного имущества.

Суд отверг доводы представителей истца о том, что квартира фио продана фио за меньшую цену, чем это было предложено истцу. Так, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между фио и фио., имущество оценено в <.......> руб. В договоре имеется собственноручно написанная расписка фио о получении денежных средств в сумме <.......> руб.

Кроме того, ответчиками в процессе рассмотрения дела было заявлено о пропуске истцом срока давности для обращением в суд.

Частью 3 ст.250 ГК РФ регламентировано, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По правовой природе этот трехмесячный срок, в течение которого сособственник может в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на себя, носит специальный характер и также, как и общий срок исковой давности, он является сроком, установленным для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как разъяснено в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст.205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Из объяснений стороны истца следовало, что об отчуждении объекта долевой собственности истцу стало известно с момента получения ДД.ММ.ГГГГ представителем истца фио выписки из ЕГРП №№ <...> согласно которой ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на <.......> долю в общей долевой собственности квартиры по адресу <адрес> фио после чего истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с исковым заявлением.

Вместе с тем, суд верно указал, что при получении телеграммы-уведомления от фио о намерении продать свою долю квартиры, истец знал, что срок совершения сделки указан в телеграмме как ДД.ММ.ГГГГ. Зная о намерении ответчика реализовать имущество, истец не обратился в соответствующие органы с заявлением о предоставлении выписки из ЕГРП, либо приостановлении регистрации сделки. Об осведомленности истца об отчуждении доли имущества свидетельствует также запрос, сделанный его представителем в ДД.ММ.ГГГГ года и получение выписки из ЕГРП в отношении <.......> доли квартиры.

Из объяснений ответчика фио следовало, что предложение о продаже квартиры он увидел в сети Интернет (Интернет-сайт avito.ru для частных объявлений). Прежде чем приобрести у фио <.......> долю квартиры, он в ноябре-декабре осматривал квартиру. После приобретения доли в жилом помещении, он неоднократно приходил и находился в квартире, делал ремонт, завез строительные материалы, оплатил имеющуюся задолженность по коммунальным услугам.

Таким образом, истец при должной осмотрительности имел возможность своевременно выяснить обстоятельства отчуждения фио доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости.

Поскольку о совершении сделки между фио и фио истец должен был узнать с момента ее заключения ДД.ММ.ГГГГ, а с иском о переводе прав и обязанностей покупателя обратился только ДД.ММ.ГГГГ, при этом не представил доказательств уважительности причин пропуска трехмесячного срока для обращения в суд, суд правомерно пришел к выводу о пропуске истцом срока для обращения в суд, являющемуся самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом вышеизложенного, суд обоснованно отказал истцу в иске к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи доли квартиры, признании недействительной записи регистрации, свидетельства о праве собственности на долю в квартире.

Выводы суда мотивированы, построены на правильно установленных юридически значимых обстоятельствах, сделаны при верном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы с дополнениями к ней о том, что ответчик фио нарушила право истца фио на преимущественную покупку доли квартиры, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не находит.

По указанным основаниям несостоятельны к отмене решения и доводы апелляционной жалобы с дополнениями к ней о том, что направленная ДД.ММ.ГГГГ фио телеграмма истцом не была получена, а также о том, что квартира была продана фио. на иных условиях, чем это было предложено фио

Не могут быть приняты во внимание и доводы апелляционной жалобы о том, что истец узнал о нарушении своего права только ДД.ММ.ГГГГ после получения его представителем выписки из ЕГРП. Суд обоснованно указал, что после истечения месячного срока с момента получения телеграммы фио должен был осознавать, что на спорную долю квартиры могут возникнуть правопритязания иных лиц. При должной степени осмотрительности фио имел возможность и до ДД.ММ.ГГГГ года обратиться в регистрационный орган с соответствующим запросом о собственниках данной квартиры или с заявлением о приостановлении регистрационных действий. Кроме того, ответчик фио. с ДД.ММ.ГГГГ открыто пользовался данным имуществом, начал делать ремонт, оплачивать коммунальные платежи, что подтверждается актом приема-передачи и копиями квитанций.

При этом фио не заявлял в суде первой инстанции ходатайство о восстановлении пропущенного срока и не представил доказательств уважительности причин пропуска срока.

Не могут быть приняты во внимание как основание к отмене судебного постановления доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что фио представил доказательства реальной возможности приобретения имущества на тех же условиях, что и фио поскольку внес необходимую сумму на залоговый счет Управления Судебного Департамента в Волгоградской области. Представленным доказательствам суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

В суд апелляционной инстанции были представлены дополнительные доказательства, принятые и исследованные судебной коллегией.

Так, стороной истца была представлена справка Управления Судебного Департамента в Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ о том, что денежные средства в размере <.......> рублей поступили на залоговый счет ДД.ММ.ГГГГ. Перечисление денежных средств ДД.ММ.ГГГГ в указанной сумме с банковского счета фио подтверждено также справкой Ворошиловского допофиса ОАО КБ «Русюгбанк».

Вместе с тем, стороной ответчика была представлена справка Управления Судебного Департамента в Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ о том, что денежные средства в размере <.......> рублей, внесенные фио на депозитный счет ДД.ММ.ГГГГ, перечислены в межрайонный отдел по ОИП УФССП России по Волгоградской области в соответствии с постановлением № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, внесенные на депозитный счет фио, отсутствуют. Указанное подтверждается копией электронного документа.

Изложенное не опровергает выводы суда о том, что истец не доказал наличия необходимых денежных средств для реальной возможности приобретения имущества на тех же условиях, что и фио

Несостоятельны к отмене решения доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что фио после изменения предмета иска не писал заявления о рассмотрении дела в его отсутствие.

Согласно ст.48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

Из материалов дела следует, что в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении дела по существу принимали участие два представителя фио по доверенности – фио и фио

Довод дополнительной апелляционной жалобы о том, что суд при рассмотрении дела ненадлежащим образом известил об измененных исковых требованиях Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, судебной коллегией также не принимается как основание к отмене обжалуемого судебного акта, поскольку указанное лицо решение не обжаловало, о нарушении своих прав не заявляло.

Судебная коллегия также считает необходимым обратить внимание на следующее. Исходя из положений статей 3, 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в судебном порядке может быть обжаловано только зарегистрированное право, но не свидетельство о государственной регистрации права.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав.

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права является правоподтверждающим документом, выдаваемым по результатам проведения государственной регистрации права, и не относится к правоустанавливающим документам. В этой связи требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права является ненадлежащим способом защиты права, поскольку оспаривание самого свидетельства не может привести к восстановлению нарушенного права.

При таких данных судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают правильность сделанных судом и подтвержденных материалами дела выводов, проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не влияют на законность судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Центрального районного суда города Волгограда от 23 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу с дополнениями к ней представителя фио – фио – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: