Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ПАО АК «Алроса» о признании части сделок недействительными и взыскании задолженности

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Советского районного суда г. Владивостока от 2 августа 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Заслушав доклад судьи Наконечной Е.В., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. она сдала квартиру по <адрес>, во временное пользование ФИО2 на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. По просьбе нанимателя ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами и АК «Алроса» заключен дополнительный договор аренды, которым предусмотрено, что часть оплаты за пользование жильем в сумме ... руб. в месяц будет производиться работодателем ответчика – АК «Алроса». Договор найма досрочно прекращен ответчиками в одностороннем порядке, в связи с чем истица не получила часть платежей за пользование жилым помещением в течение срока, обусловленного договором.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил ей уведомление о досрочном расторжении договора со ссылкой на п. ... договора от ДД.ММ.ГГГГ., которое получено ею ДД.ММ.ГГГГ. Против досрочного расторжения договора она возражала, поскольку обстоятельств, предусмотренных п. ... договора от ДД.ММ.ГГГГ. и свидетельствующих о непригодности жилого помещения к проживанию, не имелось. ДД.ММ.ГГГГ. она направила в адрес ФИО2 возражения, полученные им ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на возражения, действие договора прекращено ответчиками в одностороннем порядке, ими не осуществлены платежи по день окончания срока действия договора. Со стороны АК «Алроса» просрочка оплаты имела место за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. и составила ... дня, ФИО2 внесена плата по ДД.ММ.ГГГГ включительно, просрочка составила ... дней.

По мнению истицы, пункт ... договора от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрена возможность расторжения договора найма по требованию нанимателя с предупреждением за месяц, противоречит закону, а именно положениям ст. 687 ГК РФ, устанавливающим право нанимателя на досрочное расторжение договора найма жилого помещения с условием предупреждения наймодателя за три месяца. Кроме того, указанный пункт договора содержит неясные условия, поскольку допускает различное толкование. Так, при подписании договора наймодатель исходила из того, что пункт ... договора о возможности досрочного расторжения договора нанимателем с предупреждением за месяц может применяться лишь в толковании с положениями п.п. ... договора, в т.ч. в случае непригодности жилого помещения. Между тем, ответчик ссылается на этот пункт договора в подтверждение своего права на досрочное расторжение в любое время. Истица полагает, что она заблуждалась относительно толкования названного пункта договора, и это заблуждение является существенным.

Ссылаясь на положения ст.ст. 168, 178, 180, 687 ГК РФ она просила суд признать пункт ... договора от ДД.ММ.ГГГГ., а также пункт ... договора найма от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, взыскать в ее пользу с ответчиков задолженность по договору: с АК «Алроса» - в сумме 98 999,99 руб., с ФИО2 – в сумме 16 333,33 руб.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО3 поддержали указанные требования. Полагали, что действиями ответчиков нарушены требования ст. 310 ГК РФ, не допускающие односторонний отказ от исполнения обязательства. Ответчики не известили истицу о сроке сдачи квартиры, жилое помещение было передано представителю ТСЖ, а не наймодателю, что также в силу положений ст. 622 ГК РФ может являться основанием для взыскания арендной платы за весь период, на который заключался договор.

Ответчики ФИО2 и представитель ПАО АК «Алроса», извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Разбирательство по делу проведено без их участия.

В отзыве на иск представитель ПАО АК «Алроса» просит в удовлетворении иска отказать, так как возможность досрочного расторжения договора аренды квартиры предусмотрена п. ... договора при условии предупреждения арендодателя за один месяц, это условие договора ФИО2 соблюдено. Оснований для признания недействительным данного пункта договора не имеется, поскольку в силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, в данном случае стороны в п. ... договора установили право арендатора досрочно расторгнуть договор, предупредив арендодателя письменно за один месяц. Кроме того, возможность расторжения договора предусмотрена и в п. ... договора аренды, где оговорено право компании на расторжение договора в случае прекращения трудовых отношений с работником. При заключении договора аренды квартиры истицей была скрыта информация о том, что у нее имеется задолженность по оплате коммунальных и иных обязательных платежей перед ТСЖ «Амурский залив», о наличии судебных споров с ТСЖ, что создало для арендатора препятствия в нормальном пользовании жилым помещением, возникла реальная угроза отключения электроэнергии, воды и отказа в предоставлении охраны имуществу арендатора. Поскольку стороны заключили между собой договор аренды, то истица неправомерно ссылается на нормы закона, регулирующие отношения по договору найма жилого помещения.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась ФИО1, ею подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного. В обоснование жалобы указаны доводы, аналогичные тем, которые приводились ФИО1 и ее представителем ФИО3 в обоснование заявленных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ПАО АК «Алроса» просит в удовлетворении жалобы отказать.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, полагает, что решение суда не подлежит отмене.

В силу ст. 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В данном случае таких нарушений судом не допущено.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п.1, п.2, п.4 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

Данная норма закона допускает возможность предоставления жилого помещения в пользование гражданину как на основании договора найма жилого помещения, так и на основании договора аренды.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании п.2 ст.671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии со п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

На основании п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и видно из дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор, в соответствии с которым истица предоставила ФИО2 во временное пользование (найм) - на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. принадлежащую ей квартиру по <адрес> за ... руб. в месяц. Пунктом ... договора предусматривалась возможность досрочного расторжения договора нанимателем с обязательным уведомлением об этом наймодателя не менее, чем за три недели до освобождения квартиры и прекращения договорных отношений.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2 и работодателем ФИО2 – ПАО АК «Алроса» был заключен договор аренды этого же жилого помещения на тот же срок. По условиям договора ФИО2 являлся арендатором указанной квартиры, которая была предоставлена ему и членам его семьи для проживания, а ПАО АК «Алроса» являлось плательщиком по данному договору. Ежемесячная арендная плата, которую должен был вносить плательщик, составляла ... руб. Пунктом ... договора предусматривалось право арендатора досрочно расторгнуть договор с письменным предупреждением об этом арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемого срока расторжения договора, и право арендодателя досрочно расторгнуть договор с письменным предупреждением об этом арендатора за 20 календарных дней до предполагаемого срока расторжения договора.

Пунктом ... договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. предусматривалось, что в случае досрочного расторжения договора арендодателем по причине нарушения арендатором условий пользования квартирой либо несвоевременного внесения им арендной платы арендатор обязан освободить квартиру в течение 10 календарных дней, а пунктом ... этого договора предусматривалось возможность (без указания срока) досрочного расторжения договора арендатором по причине выявившейся непригодности жилого помещения для его использования.

В соответствии с условиями двух названных договоров ФИО2 выплачивал истице по ... руб., а ПАО АК «Алроса» - по ... руб. ежемесячно.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил истице уведомление о досрочном расторжении договора со ссылкой на п. ... договора от ДД.ММ.ГГГГ., которое получено ею ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. истица направила в адрес ФИО2 возражения против досрочного расторжения договора, которое получено им ДД.ММ.ГГГГ. В данных возражениях она указала, что предусмотренных договором оснований для досрочного расторжения договора в вышеназванном уведомлении ФИО2 не указано, в связи с чем расторжение договора не допускается.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 освободил вышеназванное жилое помещение, передав его ТСЖ «Амурский залив» в присутствии двух свидетелей. Арендную плату в размере ... руб. он выплатил истице по ДД.ММ.ГГГГ года включительно. ПАО АК «Алроса» выплатило причитающуюся с него часть арендной платы по ДД.ММ.ГГГГ Данные обстоятельства сторонами не оспаривались и подтверждены ФИО1 в иске и в апелляционной жалобе.

Установив в ходе судебного разбирательства, что досрочное прекращение ФИО2 договорных отношений с истицей соответствовало условиям договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., при этом ФИО2 в установленном договором порядке и с соблюдением установленных договором сроков заблаговременно уведомил ФИО1 о своем намерении досрочно расторгнуть договор, выплатив ей арендную плату за весь период пользования жилым помещением, а также за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., когда квартира уже была освобождена, суд первой инстанции правильно не нашел оснований для взыскания с ФИО2 платежей за весь период, на который изначально был заключен договор аренды, то есть по ДД.ММ.ГГГГ

Установив, что досрочное расторжение договора со стороны ФИО2 являлось правомерным, и что ПАО АК «Алроса» выплатило истице причитающуюся с него часть платежей по ДД.ММ.ГГГГ., то есть по день освобождения ФИО2 жилого помещения, суд верно отказал ФИО1 во взыскании с ПАО АК «Алроса» арендной платы за тот период, когда пользование квартирой было прекращено.

Разрешая спор суд обоснованно исходил из буквального содержания договора аренды жилого помещения, предусматривающего возможность для арендатора досрочно расторгнуть этот договор без подтверждения уважительных причин такого расторжения при условии предупреждения об этом арендодателя за 30 дней до предполагаемого срока расторжения договора.

Суд верно учел, что стороны вправе были договориться о таких условиях аренды, и что ФИО2 эти условия соблюдены.

Суд обоснованно указал на отсутствие оснований для признания оспариваемых пунктов договора недействительными, поскольку стороны вправе были предусмотреть соответствующие условия договора. Довод истицы о ее заблуждении по поводу содержания этих условий верно не принят судом как бездоказательный.

Буквальное толкование пункта ... договора аренды позволяет сделать вывод о том, что в этом пункте предусмотрены случаи досрочного расторжения договора с самостоятельными сроками (отсутствием сроков), когда продолжение пользования квартирой ведет к существенному нарушению прав одной из сторон договора либо является невозможным. Однако, наличие данного пункта договора не умаляет действие пункта ..., позволяющего арендодателю и арендатору досрочно расторгнуть договор без указания причин, но с обязательным соблюдением условия о заблаговременном предупреждении о прекращении договорных отношений (для арендодателя – 20 дней, для арендатора – 30 дней). В этой связи суд правильно признал несостоятельной ссылку истицы на несоблюдение ФИО2 пункта ... договора, поскольку в данном случае ответчик действовал в соответствии иным пунктом договора, по поводу которого стороны пришли к соглашению, заключая договор.

Довод ФИО1 о том, что содержание пункта ... договора противоречит требованиям ст. 687 ГК РФ верно не принят во внимание судом, поскольку стороны вправе были самостоятельно урегулировать вопрос о сроках предупреждения друг друга о досрочном расторжении договора.

Кроме того, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. стороны установили, что они вступают в отношения по аренде жилого помещения. При этом нормы закона, регулирующие арендные отношения, не исключают возможность указания в договоре аренды согласованных сторонами сроков предупреждения о досрочном расторжении договора аренды, заключенного на определенный срок.

Довод истицы о том, что 30-дневный срок со дня получения ею уведомления ответчика о досрочном расторжении договора истек (с учетом положений ст.193 ГК РФ) только ДД.ММ.ГГГГ., не свидетельствует о нарушении прав истицы, так как ФИО2 выплатил ей арендную плату до ДД.ММ.ГГГГ. при фактическом пользовании квартирой по ДД.ММ.ГГГГ

Получив от ФИО1 письменный отказ от досрочного расторжения договора ФИО2 вправе был истолковать этот отказ как нежелание согласовывать условия досрочного прекращения договорных отношений, в связи с чем его действия по передаче арендованного имущества по истечении 30 дней в ТСЖ не могут свидетельствовать о его недобросовестности и намерении причинить вред истице, что верно учтено судом при разрешении спора.

Довод ФИО1 о возвращении ей имущества в ненадлежащем состоянии не свидетельствует о необоснованности выводов суда по существу спора. При этом истица не лишена возможности решать в установленном порядке вопрос о возмещении убытков, причиненных в связи с получением квартиры в ненадлежащем состоянии.

Разрешая спор суд правильно принял во внимание довод ответчика о неблагоприятных условиях проживания в квартире по причине наличия у ФИО1 значительной задолженности перед ТСЖ «Амурский залив» по внесению обязательных платежей, в связи с чем в период проживания ФИО2 от ТСЖ поступали предупреждения о возможном отключении квартиры от коммунальных услуг и услуг по обеспечению сохранности имущества. Данный довод подтвержден представленными стороной ответчика письмами, квитанциями и актом ТСЖ (л.д....).

В ходе рассмотрения дела суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда основаны на материалах дела и согласуются с вышеприведенными требованиями действующего законодательства. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения, судом не допущено.

Спор разрешён судом верно.

Основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г. Владивостока от 2 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: