Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 декабря 2017 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Люберецкого городского суда Московской области от 14 октября 2016 года

по делу по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по МО, ФГБУ «Кадастровая плата» по МО об обязании устранить ошибку в кадастровом паспорте здания, в кадастровом паспорте жилого помещения, в свидетельстве о государственной регистрации права, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании денежных средств за ремонт жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Галановой С.Б.,

объяснения представителя ФИО2 - ФИО3, ФИО1 и ее представителя ФИО4,

установила:

ФИО1, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ФИО2, Управлению Росреестра по МО, ФГБУ «Кадастровая плата» по МО, в котором просила:

-обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» Московской области устранить ошибку в кадастровом паспорте здания с кадастровым номером <данные изъяты> и изменить назначение - жилой дом на объект незавершенного строительства,

-обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» Московской области устранить ошибку в кадастровом паспорте квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> и изменить назначение -«квартира» на «объект незавершенного строительства»,

-обязать Управление «Росреестра» устранить ошибку в свидетельстве о государственной регистрации права <данные изъяты>, выданном <данные изъяты>ФИО2, изменить объект права «квартира, назначение: жилое» на «объект незавершенного строительства»,

-признать сделку купли-продажи квартиры от <данные изъяты> недействительной,

-взыскать с ФИО2 сумму в размере <данные изъяты> рублей, оплаченную ФИО1 при покупке квартиры,

-взыскать с ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>,

-взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 688248,56 руб. затраченные ФИО1 на ремонт.

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <данные изъяты>.

Продавец ФИО2 предъявила для регистрации сделки свидетельство о государственной регистрации права <данные изъяты> выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Московской области, на указанную квартиру. Согласно указанному свидетельству основанием для регистрации права собственности на квартиру за ответчиком являются решение Люберецкого городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу <данные изъяты>, апелляционное определение Московского областного суда о <данные изъяты>.

ФИО1 приобрела указанную квартиру, зарегистрировала переход права на нее.

Цена квартиры (п.4 договора) составила <данные изъяты> рублей.

Согласно расписке от <данные изъяты> ответчик так же получила от истца <данные изъяты> рублей за неотделимые улучшения указанной квартиры.

В дальнейшем истцом был осуществлен ремонт указанной квартиры по договору подряда <данные изъяты> от «<данные изъяты>, заключенному с ИП ФИО5, общая стоимость работ по которому составила <данные изъяты> рублей, на материалы для производства ремонтных работ истцом было <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, что подтверждается чеками и квитанциями, приложенными к исковому заявлению.

С наступлением отопительного сезона истец обнаружила, что дом, в котором расположена квартира, не подключен к системе теплоснабжения, не введен в эксплуатацию.

<данные изъяты> истцом был получен ответ на обращение от Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, согласно которому дом, расположенный по вышеуказанному адресу построен без получения разрешения, исходно-разрешительная документация для получения разрешения на строительство в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ в администрацию городского поселения Октябрьский застройщиком не предоставлена.

В результате отсутствия исходно-разрешительной документации и разрешения на строительство указанный жилой дом не введен в эксплуатацию, в связи с чем, не подключен к магистральным сетям инженерно-технического обеспечения.

В дальнейшем истцу стало известно о том, что решением Люберецкого городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу <данные изъяты>, оставленным без изменения апелляционным определение Московского областного суда о <данные изъяты>, за ФИО2 было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> на приеме в Люберецком филиале ФБУ «Росреестра» по <данные изъяты>, истцу было разъяснено, что постановка на учет объекта в качестве квартиры осуществлена на основании данных кадастрового паспорта, выданного ответчику ФИО2 Люберецким филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области «<данные изъяты>

Учитывая, что дом, в котором расположена спорная квартира в эксплуатацию не вводился, постановка на кадастровый учет объекта в качестве квартиры была невозможна.

Постановка на кадастровый учет указанного объекта незавершенного строительства с формулировкой - квартира, назначение - жилое, привела к нарушению прав ФИО1, т.к. истец фактически была введена в заблуждение имеющимися официальными документами у ответчика, и приобрела нежилое помещение, не квартиру, и не может ее использовать по указанному в свидетельстве о регистрации права назначению.

Истица обращалась с заявлением в ФБУ «Кадастровая палата» Московской области, 22 марта 2016 года ею был получен ответ от Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по МО с фактическим отказом от предоставления подробного отчета по изложенным в заявлении фактам.

<данные изъяты> истица направила претензию ответчику, в котором истец просила разъяснить, в связи с чем, ответчик не поставила ее в известность при заключении сделки о содержании решения суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты>. Ответа на претензию не последовало.

Таким образом, истица считает, что заключила оспоримую (недействительную) сделку, т.к. истец не обладала полной информацией об объекте. При этом ответчица, заведомо располагала информацией об объекте сделки и не сообщила данную информацию истцу, т.к. при наличии подобной информации, сделка не состоялась бы. Таким образом, по утверждению стороны истца, ответчица ввела истца в заблуждение относительно предмета сделки.

<данные изъяты> истица получила кадастровый паспорт здания с кадастровым номером <данные изъяты>, в котором расположена ее квартира. Как указано в данном паспорте - год ввода в эксплуатацию здания – 2011 года, при том что указанный дом в эксплуатацию не водился.

Письмом Администрация г/п Октябрьский Люберецкого муниципального района от <данные изъяты> сообщила, что здание, расположенное по адресу: <данные изъяты>, представляет собой 24-квартирный жилой дом, часть которого расположена на земельном участке, не предназначенном для строительства, разрешительные документы на строительство отсутствуют, ввод в эксплуатацию не осуществлялся. Вместе с тем, производится оформление права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, в связи с чем, ставится вопрос о приостановлении государственной регистрации права собственности на помещения.

Истица также ссылалась на то, что в кадастровом паспорте здания 1Б по вышеуказанному адресу была допущена ошибка, часть сведений были скопированы из сведений кадастрового паспорта жилого <данные изъяты>, введенного в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель истицы, заявленные требования поддержал.

Представитель ответчицы ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Представитель ФГБУ «Кадастровая плата» по МО возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в отсутствие иных, участвующих в деле лиц.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 14 октября 2016 года иск удовлетворен частично.

Суд признал недействительным договор от <данные изъяты> купли-продажи квартиры, взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 цену договора в сумме <данные изъяты> рублей.

В остальной части требований отказано.

С указанным решением не согласилась ФИО1, в апелляционной жалобе просит решение отменить как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение подлежащим частичной отмене.

Из материалов дела усматривается, что на основании решения Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, вступившего в законную силу <данные изъяты>, за ФИО2 признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде <данные изъяты>, площадью 34,6 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты>

Решением и апелляционным определением по вышеуказанному делу установлено, что многоквартирный дом, расположенной по адресу: <данные изъяты> в эксплуатацию не введен, в связи с чем, заявленные требования были удовлетворены и за ФИО2 признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде <данные изъяты>.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, за ФИО2 менее чем через 2 месяца после вынесения апелляционного определения - <данные изъяты> зарегистрировано право собственности именно на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты> Документами - основаниями для регистрации указаны вышеназванные судебные акты.

В соответствии с ответом администрации г.<данные изъяты> от <данные изъяты>, здание, расположенное по адресу: <данные изъяты> возведено в отсутствии разрешительной документации на строительство, и ввод в эксплуатацию не осуществлялся, в связи с чем, дом не подключен к магистральным сетям инженерно- технического обеспечения.

<данные изъяты> между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продщавец) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу <данные изъяты>Б, <данные изъяты>. Цена в соответствии с условиями договора составила <данные изъяты> рублей.

Согласно расписке от <данные изъяты> ответчица так же получила от истицы <данные изъяты> рублей за неотделимые улучшения указанной квартиры.

Продавец ФИО2 предъявила для регистрации сделки свидетельство о государственной регистрации права <данные изъяты>, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Московской области, с указанием о наличии прав именно на квартиру.

Таким образом, с учетом сообщения органа местного самоуправления, на момент заключения оспариваемого договора, продавец являлась собственником доли в виде квартиры в многоквартирном доме, который не был введен в эксплуатацию и не имел подключений к магистральным сетям инженерно- технического обеспечения.

То есть объект сделки не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям пригодным к постоянному (круглогодичному) проживанию, в том числе, в связи с отсутствием отопления.

При этом покупатель в связи с совершением сделки в летний период не была осведомлена о вышеназванном дефекте товара, а продавец при этом представлял документы, в соответствии с которыми продается именно квартира, т.е. помещение пригодное для постоянного проживания.

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Учитывая, что покупатель была введена в заблуждение о свойствах товара, имеющих существенное значение, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности в части возврата покупателю продавцом стоимости квартиры, указанной в договоре.

Соглашается судебная коллегия и с выводом суда об отказе в удовлетворении требований ФИО1 об исправлении ошибки в кадастровом учете в характеристиках квартиры, поскольку признание недействительной сделки не порождает никаких прав с момента ее совершения за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, а следовательно, после прекращения права собственности истицы на квартиру, правовой статус недвижимости и те сведения, которые содержатся о ней в реестре, не влияют на ее (истца) права.

Так, в соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Что касается отказа во взыскании расходов на неотделимые улучшения, то судебная коллегия с выводами суда и мотивами, приведенными в судебном акте, согласиться не может, при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 179 ГК РФ, если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Следует отметить, что в отношении неотделимых улучшений действует специальное правило.

В силу ст. 134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Таким образом, неотделимые улучшения, как составная часть сложной вещи, следуют судьбе такой вещи в целом. При этом закон (ст. 134 ГК РФ) допускает определение отдельной цены за каждую составляющую такой сложной вещи. Признание недействительности сделки в отношении одного из элементов сложной вещи с применением последствий недействительности ведет к возврату продавцу покупателем всей сложной вещи (всех составных частей) и порождает кореспондирующееся право последнего требовать возмещения денежных средств, переданных в оплату всех составных частей сложной вещи.

Материалами дела подтверждено, что по недействительному договору купли - продажи квартиры было передано <данные изъяты> рублей.

Таким образом, за различные составляющие сложной вещи произведена выплата и <данные изъяты> рублей, и <данные изъяты> рублей, при этом суд первой инстанции в порядке реституции взыскал только <данные изъяты> рублей.

При таких данных, отказ суда во взыскании в качестве последствий недействительности сделки <данные изъяты> рублей за неотделимые улучшения не основан на законе.

При этом вывод суда о намерении сторон злоупотребить правом, которое выразилось в неуказании полной стоимости квартиры в договоре купли- продажи, является ошибочным, поскольку данное обстоятельство не влияет на применение последствий недействительности сделки и право требования покупателя по выплате всех затраченных на покупку средств, поскольку сохранение же части оплаты за продавцом по порочной сделке приведет к неосновательному обогащению на стороне ответчика.

Что касается доводов о взыскании затрат на неотделимые улучшения, выполненные, по утверждению истицы, в период нахождения имущества в обладании покупателя, то судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения в этой части и считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска в указанной части.

При этом судебная коллегия исходит из того, что стороны, объясняли наличие расписки от <данные изъяты> не стремлением уйти от налогов, а тем, что в квартире продавцом были произведены ремонтные работы в предпродажный период, что и обусловило составление отдельной расписки об оплате <данные изъяты> рублей за неотделимые улучшения.

Кроме того в соответствии с пунктом 8 договора купли - продажи квартиры от <данные изъяты>, покупатель осмотрел квартиру, претензий по ее качеству не имел. Жилое помещение передавалось, как указано в договоре, в пригодном состоянии с исправными санитарно- техничесим, электрическим и иным оборудованием. В акте приема - передачи стороны также подтвердили передачу квартиры надлежащего качества.

Допрошенный в суде апелляционной инстанции свидетель со стороны истицы ФИО5 показал, что им производились ремонтные работы по заказу истицы ФИО1, в том числе: установка сантехники и разводка водоснабжения, т.е. те работы, результаты которых, как следует из договора, уже имелись на момент совершения договора купли - продажи.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе, заключение судебно строительно-технической экспертизы судебная коллегия приходит к выводу о том, что достоверных доказательств, свидетельствующих об объеме работ, выполненных в спорной квартире продавцом и покупателем, с учетом содержащихся сведений об этом в договоре купли-продажи квартиры, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В этой связи, оснований для взыскания в пользу истицы денежных средств в размере <данные изъяты> руб. в возмещение ущерба, якобы затраченных на ремонт квартиры после ее приобретения, не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда в указанной части судебная коллегия признает правомерным.

Таким образом, решение в части отказа во взыскании денежных средств по расписке от <данные изъяты> подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального права, в остальной части оснований для отмены оспариваемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328 и 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Люберецкого городского суда Московской области от 14 октября 2016 года в части отказа в удовлетворении требований о взыскании <данные изъяты> рублей – отменить.

В отмененной части принять по делу новое решение, которым исковые требования о взыскании денежных средств по расписке от <данные изъяты> – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1<данные изъяты> рублей по расписке от <данные изъяты> за неотделимые улучшения в квартире.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи