Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению (ФИО)2 к обществу с ограниченной ответственностью «Сургут Партнер» о возложении обязанности по передаче нежилого помещения, взыскании долга по договору, судебных расходов,

по апелляционным жалобам истца (ФИО)2 и представителя истца (ФИО)1 на решение Сургутского городского суда от 29 августа 2019 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований (ФИО)2 к ООО «Сургут Партнер» об обязании передать нежилое помещение, взыскании долга по договору, судебных расходов отказать.».

Заслушав доклад судьи Гавриленко Е.В., объяснения представителя истца (ФИО)5 – (ФИО)1, поддержавшего доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

(ФИО)2 обратилась в суд с иском к ООО «Сургут Партнер» о возложении обязанности по передаче нежилого помещения, а именно магазина «<данные изъяты>», назначение: нежилое, <данные изъяты>., расположенный по адресу: (адрес) в состоянии и качестве не хуже первоначального и пригодным для дальнейшего использования, взыскании долга по договору аренды за период с (дата) по (дата) в сумме 4 250 000 руб., судебных расходов в размере 29 750 руб.

Требования истца мотивированы тем, что (дата) между сторонами был заключен договор аренды (номер) недвижимого имущества. Срок арендной платы установлен с (дата) по (дата) Согласно договору размер арендной платы составляет 200 000 руб. в месяц. В соглашении к договору аренды от (дата) была установлена дополнительная ежемесячная плата в размере 251 000 руб. Ответчик не вносил арендные платежи с (дата) по (дата), в связи с чем, образовалась задолженность в размере 1 275 000 руб. (дата) договор аренды прекращен, однако договор аренды до настоящего времени не исполнен. Таким образом, истец просит обязать ответчика передать истцу нежилое здание расположенное по адресу: (адрес) общей площадью 452,7 кв.м., <данные изъяты>., инвентарный номер объекта (номер) в состоянии и качестве не хуже первоначального и пригодным для дальнейшего использования, и взыскать задолженность в размере 4 250 000 за период с (дата) по (дата), судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 750 руб.

Дело рассмотрено в отсутствие истца по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца (ФИО)2 - (ФИО)1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, по доводам, изложенным в иске.

Представители ответчика ООО «Сургут Партнер» (ФИО)6, (ФИО)7 исковые требования не признали.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец (ФИО)2 просит решение суда отменить как незаконное, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение – об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывает, что арендатор до истечения срока действия договора, в отсутствие согласия арендодателя, освободил помещение, не возвратив арендодателю помещение в надлежащем состоянии и пригодным для дальнейшего использования. Считает, что права арендодателя были нарушены, в связи с чем она обратилась в суд. Оспаривает вывод суда о том, что ООО «Сургут- Партнер» в одностороннем порядке досрочно отказалось от дальнейшего исполнения договора аренды, освободило нежилое помещение, в связи с чем, обязанность по внесению арендной платы у ответчика отсутствует. Также оспаривает вывод суда о том, что арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества, что влечет для него утерю права требования с арендатора оплаты по договору. Ссылается на то, что согласно условиям договора аренды (номер) недвижимого имущества от (дата) (п. 5.1.) было предусмотрено, что договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон. В соответствии с п. 5.4. договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора в случаях предусмотренных действующим законодательством РФ. Полагает, что суд необоснованно сделал вывод о праве арендатора на досрочное расторжение договора аренды, сославшись на положения договора, так как договор не содержит таких положений. Кроме того, пунктом 6.5. договора аренды стороны предусмотрели, что досрочное освобождение имущества (до прекращения в установленном порядке действия договора и возврата имущества в соответствии с п. 2 ст.655 ГК РФ) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы. При указанных обстоятельствах считает, что досрочное расторжение договора допускается только по взаимному согласию истца и ответчика (п. 5.1. договора). Указывает, что действия арендатора по досрочному освобождению помещения до истечения срока действия договора аренды не свидетельствовали о прекращении договора и не освобождали арендатора от обязанности передать помещение арендодателю в надлежащем состоянии и от внесения арендной платы. Оспаривает вывод суда об уклонении арендодателя от приемки помещения и утери им права требования уплаты арендных платежей. Считает, что поскольку законом и договором предусмотрена обязанность арендатора вносить арендные платежи до момента возврата арендуемого имущества арендодателю в установленном законом порядке при наличии законных оснований для прекращения договора, и с учетом того, что ни после окончания установленного договором срока аренды ((дата)), ни до момента обращения в суд ((дата)), арендатором не была исполнена обязанность по возвращению арендуемого имущества арендодателю, то суд без установленных законном и договором оснований освободил ООО «Сургут-Партнер» от обязанности по возврату арендуемого имущества и внесению арендных платежей. Оспаривает вывод суда о том, что арендуемое ответчиком помещение после освобождения было сдано (ФИО)2 в аренду <данные изъяты>», так как имущество, сданное в аренду <данные изъяты>» не является тем имуществом, которое передавалось в аренду ответчику ООО «Сургут-Партнер». Имущество, переданное ООО «Сургут Партнер», было освобождено им в состоянии непригодном для использования по назначению, и до настоящего времени находится в таком состоянии, истец (ФИО)2 лишена возможности сдавать спорное помещение иным лицам. Полагает, что обязательство по возвращению спорного имущества по истечении срока действия договора аренды ООО «Сургут-Партнер» в соответствии со статьей 622 ГК РФ и пунктом 2.15. договора ответчиком не исполнило.

В апелляционной жалобе представитель истца (ФИО)1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указывает, что имеются, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ основания для отмены решения суда. Считает, что судом не учтено, что истцом было передано ответчику в аренду 452, 7 кв.м. нежилого здания, тогда как общая площадь здания составляет 609,6 кв.м. Таким образом, 156,9 кв.м. объекта недвижимости собственник имел право сдавать в аренду третьим лицам, в том числе и ООО «Рица», которому было передано в аренду 117 кв.м. Полагает, что в нарушение ст. 43 ГПК РФ суд не привлек к участию в деле <данные изъяты> в качестве третьего лица, которое могло дать пояснения относительно предмета спора. Кроме того, суд в качестве доказательств принял свидетельские показания и справку участкового уполномоченного ОП-1 УМВД России по (адрес) майора полиции, которые не содержат конкретные данные, позволяющие определить достоверность сведений касательно предмета спора. Ссылается, что сторонами в разделе 5 договора аренды недвижимого имущества (номер) от (дата) согласованы порядок изменения и расторжения договора. Волеизъявления арендодателя (истца) на расторжение договора до истечения его срока не усматривается. Полагает, что суд в нарушение ст.ст. 309-310, 421, 431 ГК РФ изменил условия заключенного между сторонами договора аренды. Считает ссылки ответчика на те обстоятельства, что он закрывает организацию с (дата) несостоятельными. Оспаривает довод ответчика о том, что он освободил объект аренды в (дата). Однако, во временное владение и пользование объект аренды ему был передан в срок до (дата). Соответственно, в силу ст. 614 ГК РФ обязанность по уплате арендной платы у ответчика возникла до (дата). Правовые основания не вносить ответчиком арендную плату отсутствовали. Кроме того, доказательств того, что по истечению срока аренды объект аренды был сдан истцу, либо истец уклонялся от передачи объекта аренда после (дата), в материалах дела отсутствуют.

В возражениях на апелляционные жалобы истца и его представителя ответчик просит оставить жалобы без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие сторон.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца (ФИО)5 – (ФИО)1 доводы апелляционных жалоб поддержал.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела (дата) между сторонами был заключен договор аренды (номер) недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду нежилое здание магазин «<данные изъяты>», назначение: нежилое помещение <данные изъяты> инвентарный номер объекта: (номер), расположенный по адресу: (адрес)

Срок договора установлен с (дата) по (дата).

По условиям договора установлена арендная плата в размере 200 000 руб. в месяц, НДС-нет. Стороны пришли к соглашению, что обязательства по оплате НДФЛ арендодателя составляют 26 000 руб. за переданное имущество по настоящему договору, оплачиваются арендатором из суммы аренды указанной в п. п. 3.1 настоящего договора.

На основании акта приема-передачи от (дата) помещение передано арендатору.

(дата) между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от (дата) N (номер) согласно которому арендная плата по договору дополнительно установлена в размера 251 000 руб., которая будет передаваться в виде наличных денежных средств, в период с 1-го по 5-е число ежемесячно, с (дата) по (дата) Соглашение является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения и вступает в силу с момента подписания сторонами.

Материалами дела также установлено, что до истечения срока действия договора (дата) истцу (ФИО)2 от ООО «Сургут Партнер» направлено уведомление о расторжении договора аренды (номер) от (дата) с (дата), в связи с закрытием организации.

Уведомление получено истцом (дата), о чем имеется подпись истца на уведомлении.

Предложенное истцу для ответчика соответствующее соглашение о расторжении договора аренды от (дата) истцом (ФИО)2 не было подписано, (ФИО)2 отказалась от подписания соглашения.

(дата), в ответ на требование (ФИО)2 о возврате имущества, по почте по адресу места жительства ответчиком направлено соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи арендованного имущества. В получении почтовой корреспонденции истец уклонилась.

Согласно акту приема-передачи от (дата) ООО «Сургут Партнер» освободило нежилое помещение.

Обстоятельства акта об освобождении нежилого помещения ответчиком подтверждены показаниями свидетеля (ФИО)8, которая указала на факт освобождения ответчиком нежилого помещения, а также пояснила, что работала управляющей в ООО «Сургут Партнер». (дата)(ФИО)2 приехала в здание, произвела осмотр, взяла ключи от здания, однако акт приема-передачи подписывать отказалась, о чем был составлен акт.

В соответствии со справкой от (дата) ст. УУП ОП-1 УМВД России по (адрес) подтверждается, что здание по адресу: (адрес)А после окончания договора аренды (дата), (ФИО)7 освободил, после чего данное помещение занимает <данные изъяты>

(дата)(ФИО)2 в адрес ответчика направила требование о возврате имущества и выплате задолженности по договору аренды в сумме 4 500 000 руб.

(дата), в ответ на повторное требование (ФИО)2 о возврате имущества и выплате денежных средств, по почте по адресу места жительства, ответчиком направлено письмо с сообщением о ранее возвращенном имуществе и выполнения всех обязательств в рамках договора аренды. В получении почтовой корреспонденции (ФИО)2 уклонилась.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что нарушений условий договора аренды со стороны ответчика не имелось, соответственно у ответчика не могло образоваться задолженности за просрочку арендной платы за период с (дата) по (дата) ввиду освобождения ответчиком спорного нежилого помещения (дата), соответственно Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Также, по данным Единого государственного реестра юридических лиц спорное жилое помещение, принадлежащее истцу, передано по договору аренды от (дата)<данные изъяты>

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, представленные по делу доказательства оценены судом в соответствии с требованиями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, в результате чего суд пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционных жалоб о том, что односторонний отказ от обязательств со стороны арендатора не допустим являются необоснованными и не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, согласно пункту 2 которой договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ст. 453 ГК РФ).

Согласно п. 2.12 договора аренды арендатор обязался письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за один месяц, о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении.

На основании материалов дела арендатор в установленном договором порядке уведомил арендодателя о намерении отказаться от исполнения договора, указав дату (дата), которую и следовало считать датой прекращения договора, поскольку обязательства, связанные с надлежащим оформлением передачи помещений, нарушены со стороны (ФИО)2 уклонившейся от приема помещения. Необоснованность действий (ФИО)2 судом установлена.

(ФИО)2 не вправе требовать с ООО «Сургут Партнер» арендной платы, а также передачи нежилого помещения, так как сама уклонялась от приемки арендованного имущества.

Доказательств того, что телеграмма от (дата), отправленная по телефону через оператора <данные изъяты>», в соответствии с которой, арендодатель просил возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи является подложным доказательством, поскольку истец отсутствовала в городе Сургуте, не представлено.

Не доверять показаниям данного свидетеля у суда первой инстанции не имелось. Довод представителя истца (ФИО)1 о том, что (ФИО)8 является заинтересованным лицом, поскольку у свидетеля и отца (ФИО)7, (ФИО)9 имеется общий ребенок, судом не приняты во внимание, поскольку на момент дачи показаний, свидетель в трудовых отношения с ООО «Сургут Партнер» не состоит, какой-либо материальной заинтересованности не имеет.

Свидетелю ФИО1 в судебном заседании разъяснены права, обязанности и ответственность, предусмотренные ст. 51 Конституции РФ, ст. 70, 155.1, 162, 170, 176, 177 ГПК РФ. Свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний в соответствии со ст. 307, ст. 308 УК РФ, взята подписка. Согласно показаний свидетеля, ФИО1 показала, что в родстве с ответчиком не состоит. Пояснила суду, что (дата) состоялась встреча, акт приема-передачи (ФИО)2 отказалась подписывать, однако ключи были переданы. (дата) встреча состоялась вновь, но разговор не состоялся. Больше встреч не было. (ФИО)2 отказалась подписывать акт приема-передачи.

Показания свидетеля согласуются со справкой ст. УУП ОП-1 УМВД России по (адрес), оснований считать названную совокупность доказательств недопустимыми не имеется.

Поскольку в договоре аренды не определена сторона, которая обязана по договору предоставлять акт приема-передачи арендованного имущества, то судебная коллегия полагает, что ответчик как арендатор предпринял необходимые меры, направленные на возврат имущества истцу, что подтверждается уведомлением о расторжении договора, а истец не совершил разумные действия по приему имущества, следовательно, у арендатора отсутствует право требования арендной платы.

В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу ст. ст. 1, 10 ГПК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно, и как собственник имущества ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь, своевременно совершить действия о приемке арендованного имущества.

Таким образом, не совершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанные действия, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы.

Соответственно, на ответчика не может быть возложена ответственность за нарушение договора аренды.

Прекращение деятельности ООО «Сургут Партнер» в действительности не влечет иных правовых последствий в рамках прекращения договора аренды по односторонней инициативе одной стороны в лице арендатора.

Основания, по которым арендатор досрочно отказался от дальнейшего исполнения спорного договора, в рассматриваемой ситуации правового значения не имеют исходя из буквального содержания п. 2.12 данной сделки.

В апелляционных жалобах истец, представитель истца ссылаются на то, что площадь арендованного имущества, переданная ответчику в аренду составляет 452,7 кв.м., тогда как общая площадь здания составляет 609,9 кв.м., следовательно, 156,9 кв.м. объекта недвижимости истец имел право сдать в аренду третьим лицам, в том числе и <данные изъяты>», которому было передано в аренду 117 кв.м.

В связи с чем, по мнению заявителя, суд в нарушении ст. 43 ГПК РФ не привлек к участию в деле <данные изъяты> в качестве третьего лица.

Указанные доводы о не привлечении в качестве третьего лица <данные изъяты>» не могут служить основанием к отмене решения, поскольку вынесенное решение не может повлиять на права и обязанности <данные изъяты>», как того требует ст. 43 ГПК РФ. Кроме того, привлечение к участию в деле третьего лица, не заявляющегося самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии с нормой ч. 1 ст. 43 ГПК РФ является правом суда, а не его обязанностью. Также истцом не заявлялось ходатайств о привлечении в качестве третьего лица <данные изъяты>

Более того, (дата)(ФИО)2 сдала в аренду 1-й этаж спорного помещения <данные изъяты>», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, а также справкой ст. УПП ОП-1 УМВД России по (адрес). Сведений о том, что площадь объекта на 1 этаже не содержит совпадений не предложено.

В целом, доводы апелляционных жалоб направлены к оспариванию и переоценке выводов суда, но не опровергают их, и не свидетельствуют о наличии обстоятельств, оставленных без внимания судом первой инстанции и имеющих правовое значение для правильного разрешения заявленных требований, а потому они не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сургутского городского суда от 29 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы (ФИО)2 и представителя истца (ФИО)1 - без удовлетворения.

Председательствующий: Гудожников Д.Н.

Судьи: Баранцева Н.В.

Гавриленко Е.В.