Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Петрушиной Л.М. гражданское дело по иску Администрации Ермаковского района Красноярского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды

по встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Ермаковского района Красноярского края об уменьшении арендной платы по договору аренды

по апелляционной жалобе главы Администрации Ермаковского района Красноярского края ФИО2-

на решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 01 июня 2017 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Администрации Ермаковского района Красноярского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Администрации Ермаковского района Красноярского края об уменьшении арендной платы по договору аренды, отказать.»

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Ермаковского района Красноярского края обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

Требования мотивировала тем, что 06.07.2015 года между Администрацией Ермаковского района и ФИО1 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, для осуществления индивидуального жилищного строительства, площадь земельного участка 1199 кв.м., на срок с 25.06.2015 года по 24.06.2035 год. В соответствии с условиями заключенного договора, арендная плата за предоставленный земельный участок должна вноситься ответчиком равными частями в срок до 15 июля и до 15 сентября текущего года, и составляет в период с 25.06.2015 года по 31.12.2015 года - 28 653,32 рублей, а в последующие года 55 044,54 рублей. Пунктом 5.2 договора предусмотрена уплата пени в размере, установленном ст. 395 ГК РФ. Ответчик на протяжении срока действия договора аренды фактически использовал предоставленный ему земельный участок по назначению, при этом, не выполняя условия договора о сроках внесения арендной платы. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 88 454,09 рублей и расторгнуть договор аренды земельного участка.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к Администрации Ермаковского района Красноярского края об уменьшении арендной платы по договору аренды.

Требования мотивировал тем, что договор аренды земельного участка № 33 заключен в результате проведенного открытого аукциона, тогда как в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ, с учетом вида разрешенного использования (индивидуальное жилищное строительство) обязательным условием является получение технических условий (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно- технического обеспечения. Обязанность предоставления технических условий органом местного самоуправления до принятия решения о проведении аукциона предусмотрена также и Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Однако ни при передаче земельного участка, ни в последующем, технические условия истцу не были переданы, отсутствует надлежащая электрификация и водоснабжение, что исключило возможность использования земельного участка по назначению, предусмотренному договором аренды - индивидуальное жилищное строительство.

Просил соразмерно уменьшить арендную плату по договору аренды № 33 находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 06.07.2015 года, расположенного по адресу: <адрес>, до ставки ноль рублей в год, за период с 25.06.2015 года до даты предоставления арендодателем технических условий на присоединение к сетям инженерно - технического обеспечения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе глава Администрации Ермаковского района Красноярского края ФИО2 просит решение отменить, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка является заключенным, поскольку стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, земельный участок был передан ответчику и принят им, в связи с чем ответчик обязан был вносить арендные платежи по договору.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в рассмотрении дела, надлежащим образом извещенных о дате рассмотрения дела судом, проверив материалы дела, решение суда, в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам торгов, проведенных в форме открытого аукциона, между Администрацией Ермаковского района Красноярского края и ФИО1 06.07.2015 года подписан договор №33 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, в соответствии с которым ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер №, общей площадью 1 199 кв.м., находящийся в собственности МО Ермаковский район Красноярского края, местоположение <адрес> для осуществления индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.

В силу п.8.3 указанного договора аренды договор одновременно является передаточным актом.

В соответствии с п.п.3.1,3.4 договора годовая арендная плата установлена по результатам торгов в размере 55 044 руб. 54 коп. За период с 25.06.2015 года по 31.12.2015 года арендная плата составляет 28 653 руб. 32 коп, в последующие годы 55 044 руб. 54 коп. Арендная плата уплачивается равными частями до 15 июля и до 15 сентября текущего года путем безналичного перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в договоре.

Договор № 33 от 06.07.2015 года в установленном законом порядке в государственном органе регистрации прав не зарегистрирован, плата по договору №33 от 06.07.2015 года ФИО1 не вносилась, участок арендатором для целей указанных в договоре в 2015, 2016 годах не использовался.

В связи с невнесением платы в соответствии с условиями договора №33 17.11.2015 года и 01.11.2016 года Администрацией Ермаковского района ФИО1 по адресу указанному в договоре аренды № 33 от 06.07.2015 года направлены претензии об уплате арендной платы.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска Администрации Ермаковского района Красноярского края, исходил из того, что земельный участок ФИО3 не использовался, фактически им не принят, в также с учетом отсутствия государственной регистрации договора суд пришел к выводу о том, что договор № 33 аренды муниципального земельного участка от 06.07.2015 года является незаключенным, в связи с чем не влечет правовых последствий в виде обязанности ответчика по уплате арендной платы по договору.

С учетом признания судом договора незаключенным, также отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 об уменьшении размера арендной платы.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска Администрации Ермаковского района Красноярского края о взыскании с ФИО1 арендной платы по договору и расторжении договора и находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Подпунктом 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. В соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ, одной из форм такой платы является арендная плата, являющаяся нормативно регулируемой по отношению к землям, находящимся в публичной собственности.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Из материалов дела следует, что 06.07.2015 года между истцом Администрацией Ермаковского района Красноярского края и ответчиком ФИО1 заключен договор № 33 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <адрес> кадастровый номер №, общей площадью 1 199 кв.м., из категории земель населенных пунктов, для осуществления индивидуального жилищного строительства, на срок по 24.06.2035 года.

Право собственности на указанный земельный участок принадлежит истцу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2014 года сделана запись регистрации № №

В соответствии с условиями договора аренды ответчик обязан соблюдать условия договора от 06.07.2015 года, в том числе оплачивать в полном объеме причитающуюся арендодателю арендную плату регулярно, в срок до 15 июля и до 15 сентября текущего года.

В соответствии с п. 3.1 и п.3.4 договора, размер ежегодной арендной платы составляет 55 044 руб. 54 коп., а за период с 25.06.2015 года по 31.12.2015 года – 28 653 руб. 32 коп., реквизиты счета, на который она вносится, указаны в п.3.4 договора.

Размер арендной платы установлен по результатам торгов в ходе проведения 25.06.2015 года аукциона права заключения договора аренды земельного участка, согласно протоколу аукциона последнее предложение о цене договора аренды земельного участка составило 55 044 руб. 54 коп. и было сделано ФИО1, который стал победителем аукциона.

Данный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю.

Условиями договора аренды, заключенного между сторонами, в случае несвоевременного внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере, установленном ст. 395 ГК РФ от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

В период действия договора аренды ответчик арендную плату по договору не вносил, в связи с чем, как усматривается из представленных истцом расчетов, размер начисленной и не уплаченной ответчиком арендной платы за период с 25.06.2015 года по 01.10.2016 года составил 83 258 руб. 56 коп., пени 5 195 руб. 53 коп. Указанный расчет проверен судебной коллегией, является арифметически точным, соответствует условиям договора и закону.

Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком ФИО1 своих обязательств перед истцом по договору аренды земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка в размере 83 258 руб. 56 коп. и пени 5 195 руб. 53 коп.

При этом выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды №33 от 06.07.2015 года судебная коллегия полагает основанными на неправильном применении норм материального права, а также несоответствующими обстоятельствам дела.

Так, вопреки выводам суда первой инстанции, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по размеру и условиям внесения арендной платы по договору, поскольку указанный размер был предложен непосредственно ФИО1 в ходе проведения аукциона на право заключения договора аренды. До обращения Администрации Ермаковского района Красноярского края в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате со стороны ответчика каких-либо возражений относительно её размера не заявлялось, и именно предложение ответчиком в ходе проведения аукциона 25.06.2015 года указанного в договоре аренды размера арендной платы повлекло признание его победителем аукциона и заключение с ним договора аренды № 33 от 06.07.2015 года.

Земельный участок фактически принят ответчиком без замечаний, каких-либо требований относительно ненадлежащего исполнения истцом условий договора или о его расторжении ответчиком не заявлялось.

Согласно условиям договора неиспользование участка арендатором (ответчиком) не является основанием для невнесения арендной платы. Договором аренды, являющимся одновременно передаточным актом, зафиксировано соответствие фактического состояния земельного участка его целевому назначению, а также отсутствие претензий арендатора на момент его подписания (п. 2.1, 2.2, 8.3). ФИО1 мог обнаружить наличие у участка недостатков, препятствующих пользованию его по назначению, во время осмотра участка до заключения договора аренды либо непосредственно после начала его использования.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В представленной на аукцион документации имелись сведения об отсутствии технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о чем ФИО1 было известно. Арендодатель не препятствовал арендатору в осмотре земельного участка до заключения договора аренды, как и не препятствовал в использовании земельного участка по назначению после заключения договора.

Таким образом, ФИО1 при рассмотрении спора по существу не доказал невозможность пользования земельным участком по не зависящим от него обстоятельствам в течение спорного периода и отсутствие правовых оснований для взыскания предусмотренной договором арендной платы.

Доводы ФИО1 о невозможности использования земельного участка по назначению судебной коллегией отклоняются.

Кроме того, в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст.ст. 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из пункта 4.3.1 договора аренды от 06.07.2015 года №33 следует, что арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды, в том числе, при не внесении арендной платы более чем за 6 (шесть) месяцев.

Судебной коллегией установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение ФИО1 обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды от 06.07.2015 года №33 в соответствии со ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

При этом, судебная коллегия исходит из того, что Администрацией Ермаковского района Красноярского края соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды № 33 от 06.07.2015 года.

Так, абз.3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела Администрацией Ермаковского района Красноярского края претензиями от 17.11.2015 года №2276/08, от 01.11.2016 года №1970/08, неоднократно предлагалось ФИО1 в 10-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пени, а также указывалось на то, что в случае неисполнения требований образовавшаяся задолженность будет взыскана, а договор аренды расторгнут в судебном порядке. Указанные претензии направлялись истцом по адресу, указанному ответчиком в договоре аренды, были получены и оставлены без ответа.

Таким образом, истцом соблюден предусмотренный действующим законодательством досудебный порядок расторжения договора аренды № 33 от 06.07.2015 года.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что требования Администрации Ермаковского района Красноярского края обоснованы и подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая разъяснения, данные в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013), судебная коллегия принимает во внимание то, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении данного спора между ними надлежит исходить из следующего.

Из материалов дела следует и установлено судебной коллегией, что Администрация Ермаковского района Красноярского края передала земельный участок в пользование, а ФИО1 принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере арендной платы за пользование было достигнуто сторонами, то в таком случае следует иметь в виду, что стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в данном случае отсутствие государственной регистрации договора аренды № 33 от 06.07.2015 года не влечет освобождение ФИО1 от исполнения обязательств по договору, исполненному второй стороной.

При этом вопреки выводам суда первой инстанции, положения подп 8 ч.4 ст. 39.11 ЗК РФ, в соответствии с которым при подготовке к проведению аукциона для предоставления земельного участка в аренду органы местного самоуправления обязаны совершить действия по получению технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, применяются с 01 июня 2015 года. Тогда как в данном случае постановление Администрации Ермаковского района Красноярского края о проведении открытого аукциона на право аренды земельных участков было вынесено 15.05.2015 года, то есть процедура подготовки проведения аукциона начата до введения в действие положений подп 8 ч.4 ст. 39.11 ЗК РФ, соответственно и отсутствовала предусмотренная законом обязанность органа местного самоуправления по получению технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также, судебная коллегия обращает внимание на то, что доводы стороны ответчика относительно того, что в данном случае истцом до проведения аукциона должны быть получены технические условия подключения (технологического присоединения) к электрическим сетям, не могут быть приняты во внимание, как основанные на неверном толковании Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83.

В силу пункта 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2010 № 341), под сетями инженерно-технического обеспечения следует понимать совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.

Таким образом, получение технических условий подключения объектов капитального строительства к сетям электроснабжения, не относящимся к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях применения ст. 39.11 ЗК РФ, не требуется.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации Ермаковского района Красноярского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды подлежит отмене с вынесением в данной части нового решения об удовлетворении иска, взыскании в пользу Администрации Ермаковского района Красноярского края с ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 83 258 руб. 56 коп. и пени 5 195 руб. 53 коп., расторжении договора аренды.

С учетом установленных по делу обстоятельств, законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 к Администрации Ермаковского района Красноярского края об уменьшении арендной платы по делу не усматривается.

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований Администрации Ермаковского района Красноярского края, которая действуя в интересах муниципального образования освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, на основании ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 853 руб. 62 коп. соразмерно удовлетворенным требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и 300 руб. по требованию о расторжении договора, а всего 3 153 руб. 62 коп.

Иных оснований для отмены либо изменения решения суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ, а также по доводам жалобы судебной коллегией не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 01 июня 2017 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации Ермаковского района Красноярского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды отменить с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований.

Взыскать в пользу Администрации Ермаковского района Красноярского края с ФИО1 задолженность по выплате арендной платы по договору аренды № 33 от 06 июля 2015 года в размере 83 258 рубля 56 копеек, а также пени 5 195 рублей 53 копеек, всего 88 454 рубля 09 копеек.

Расторгнуть договор № 33 от 06 июля 2015 года аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, заключенный между Администрацией Ермаковского района Красноярского края и ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер <адрес>, общей площадью 1 199 кв.м., находящийся в собственности МО Ермаковский район Красноярского края, местоположение <адрес> для осуществления индивидуального жилищного строительства, сроком с 25 июня 2015 года по 24 июня 2035 года.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3 153 рубля 62 копейки.

В остальной части указанное решение оставить без изменения.

Председательствующий: Гаус Т.И.

Судьи: Петрушина Л.М.

Елисеева А.Л.